Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[berti49]

ce qui m'agace un peu aussi, c'est quand ils te disent le 15/09 déblocage des fonds dans les prochains jours...
et quand tu les contactes 15 jours après, ça sera entre le 15 et le 20/10...
et finalement le 21 octobre toujours rien

 

[berti49]

Monégo vient de rentrer une opération sur du bureau à Lyon
pas facile d'anticiper la commercialisation dans ce domaine (même si entre les 37% précommercialisés et une autre partie louée le risque n'est pas insensé)

 

[Spel]

Le quartier de Vaise ne manque pas de locaux tertiaires récents, il est moins prestigieux que Gerland ou Partdieu.
A taux comparable, je préfère aller sur la promotion résidentielle (74) de mardi (toujours sur Monego)

 

[berti49]

Le quartier de Vaise ne manque pas de locaux tertiaires récents, il est moins prestigieux que Gerland ou Partdieu.
A taux comparable, je préfère aller sur la promotion résidentielle (74) de mardi (toujours sur Monego)

surtout qu'anahome semble avoir un bon track record
ce qui m'embêtait un peu c'est la présence de 5 autres projets/chantiers dans la même rue, même si tout semble avoir été précommercialisé pour ces 5 autres immeubles

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Merci à Niconoplaste pour sa belle explication des projets Anaxago.
J'y ajouterai seulement que, dans la plupart des cas, Anaxago Capital (filiale ou holding de la plateforme Anaxago) est actionnaire majoritaire ou égalitaire de la cible qui mène le projet.
Anaxago est donc devenu en fait un promoteur ou un marchand de biens qui capte la marge finale du projet si, après tous les frais prélevés, elle est positive ou qui, en cas d'échec, refile le "bébé pourri" aux investisseurs par le biais de la conversion en actions de leurs obligations en osant prétendre que c'est une garantie pour eux!!!

Rhooo! Vous êtes comme moi, vous voyez le mal partout.

Mais en l’occurrence, je ne suis pas tout-à-fait d’accord avec vous sur la duplicité supposée d’Anaxago (mais sur la multiplication des frais, si).

La problématique est double et est la même pour toutes les plates-formes si elles veulent survivre, puis se développer:

1. trouver des projets à financer,
2. et trouver des investisseurs auprès desquels les écouler.

Pour le premier point, elles doivent trouver des opérateurs et les fidéliser, en leur assurant des tarifs compétitifs, un service fiable et rapide, et un financement dans les temps impartis, qui peuvent parfois être très courts, ce qui amène au deuxième point.

Certaines plates-formes comme Raizers, Fundimmo, Homunity ou Upstone se sont rapprochées de foncières et autres groupes de gestion de fortune pour élargir leurs bases d’investisseurs, et Clubfunding appartenant au groupe familial Profina a résolu dès le départ cette question. Anaxago a choisi pour sa part la stratégie de la croissance interne en créant Anaxago Capital, qui est donc la société maison de gestion de fonds d’investissements; on en a discuté sur cette file il y a quelques mois lors du lancement du fonds Anaxago Society, concomitamment d’ailleurs avec le fonds concurrent de Clubfunding (j’en ai oublié le nom).

En d’autres termes, lorsque l’on voit Anaxago Capital associé à un opérateur, il s’agit en fait du FCPR d’Anaxago, donc d’investisseurs comme vous et moi (sans doute un peu plus fortunés tout-de-même); je ne dis pas que des membres du staff d’Anaxago n’en font pas partie (et ils auraient tort de s’en priver).

De plus, ma compréhension du mécanisme de la conversion des OCA est que si la Cible ne peut plus honorer ses engagements vis-à-vis des obligataires, c’est que les co-associés ont de leur côté déjà perdu pas mal de billes dans l’affaire.

 

[Luciole49]

Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).

Sinon çà paraît pas mal non ? A force de faire la guerre aux meublés de tourisme les rares biens qui échappent à la terrible Hidalgo s'appréciaient de près de 50% par rapport au même logement destiné à la location plafonnée. La covid a renversé la tendance mais il semble que tout est en train de repartir. Faudrait pas une 141ème vague en 2024.

Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.

Bon en gros le CF c'est bien mais on leur confie notre argent pour qu'ils nous le fassent fructifier et ils finissent par nous le rendre quand on ne l'attend pas. A quand un vrai véhicule de placement collectif où on rentre quand on veut et on sort quand on veut comme les SCPI (avec moins de frais quand même surtout à la sortie).

 

[berti49]

Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).

Sinon çà paraît pas mal non ? A force de faire la guerre aux meublés de tourisme les rares biens qui échappent à la terrible Hidalgo s'appréciaient de près de 50% par rapport au même logement destiné à la location plafonnée. La covid a renversé la tendance mais il semble que tout est en train de repartir. Faudrait pas une 141ème vague en 2024.

Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.

Bon en gros le CF c'est bien mais on leur confie notre argent pour qu'ils nous le fassent fructifier et ils finissent par nous le rendre quand on ne l'attend pas. A quand un vrai véhicule de placement collectif où on rentre quand on veut et on sort quand on veut comme les SCPI (avec moins de frais quand même surtout à la sortie).

c'est justement ce qui m'a fait renoncer...
d'ici à ce que le secteur du meublé de tourisme, les coloc étudiantes ou le coliving soit plus encadré (airbnb n'est plus trop en odeur de sainteté ces derniers temps, et de nombreuses sociétés comme colonies se sont bien vite engouffrées dans le secteur) alors que le projet est sur 3.5 ans, le risque me paraissait trop important

 

[Luciole49]

On ne peut pas plus encadrer le tourisme, ce que la Mairie a fait c'est éviter que les logements du centre de Paris deviennent des Airbnb et co. Et bientôt il ne sera plus possible de transformer des locaux commerciaux en meublés de tourisme. Donc je trouve que le foncier a de l'attrait, après ce qu'ils vont en faire c'est un autre problème. J'arrête complètement le résidentiel à Paris et autres grandes villes, çà va baisser mais le tourisme non j'ai confiance.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).

Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.

Tout ce qu’Anaxago nous dit sur le plan du foncier, c’est que le bien est en R+5 et qu’il y a actuellement 40 chambres et pas d’ascenseur, et que l’on va en faire une résidence meublée avec services, et un restaurant au RDC. Un point, c’est tout!
Sur le plan financier, on nous donne le coût d’acquisition, le coût des travaux, et on nous apprend que le rendement locatif net en rythme de croisière sera de 6% annuels. Un point, c’est tout!

J’estime que c’est un peu court.

Quels vont être les types de lots offerts à la location? Des chambres individuelles? Des appartements? Combien? Un ascenseur sera-t-il installé? Quels services seront offerts?
Quels sont les grands travaux projetés? Quelles seront les charges annuelles?
Quels sont les taux de remplissage projetés? Quelle est la grille tarifaire? Quelle est la clientèle ciblée?

Moi, j’ai besoin de savoir tout ça pour pouvoir valider les chiffres qui nous sont donnés; à défaut, il faut avoir konphiensse, mais c’est un mot que je ne sais même plus épeler, tant il est vrai que je ne l’utilise plus…

@ron , @Chris78
En jetant un coup d’œil au montage et aux frais retenus par Anaxago, je m’aperçois que ce que j’ai écrit dans mes deux précédents posts doit être modulé.
En la circonstance, la PF ne prend que 0,5% au niveau de l’Emetteur à l’entrée, pas de frais annuel de gestion, et c’est Anaxago Holding qui est co-associé de l’opérateur; et de fait, les co-associés n’apportent aucun fond propre dans l’opération, qui n’est par conséquent financée que par la levée obligataire et un crédit bancaire. Ils se partageront donc 85% du résultat net de l’opération, Osmose pour son travail d’Asset Manager, et Anaxago pour se rémunérer grassement du montage, les obligataires restant intéressés à hauteur de 15% du résultat.

Tous les projets d’Anaxago varient donc plus ou moins sensiblement dans leurs structurations.

 

[ron]

A Niconoplaste.
Je suis ravi de constater que vous avez enfin pointé qu'Anaxago Capital ou Anaxago Holding n'investissent pas en fonds propres dans les projets qu'ils proposent. Ce qui me paraît pour le moins étonnant.
J'aimerais bien connaître les banques qui acceptent de financer des projets dont les actionnaires décisionnaires n'investissent pas en fonds propres.
En fait, les fonds collectés auprès de nous investisseurs sont destinés x % (souvent 5%) à souscrire des actions et à y % pour des avances en comptes courants.
Dès lors, les fonds propres sûrement requis par les banques sont souscrits par les investisseurs.
Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".
C'est fûté et même osé et amoral de la part d'Anaxago. Très peu pour moi.

 

[Msimmo]

Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".

Plus un montage est complexe, plus c'est un avertissement pour m'y tenir à l'écart.

Après ce mode de fonctionnement : on gagne ensemble mais vous perdez seul est assez répandu en finance et ce n'est pas une nouveauté.

Je nuancerai toutefois, ce n'est pas le rôle de la plateforme de perdre du capital (sauf peut être les frais d'émission pour la pénaliser modestement) si ça tourne mal.

Dis autrement, on ne souhaite pas que la PF ferme ses portes et laisse en plan les projets en cours... parceque un autre projet a périclité.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".

Je viens de réaliser, en regardant de plus près le projet Foncière W - Lille, qu'Anaxago avait encore innové en proposant un financement en obligations simples, mais intéressant néanmoins l'investisseur à la performance du projet. Je subodore que là également, le taux affiché pourrait bien ne pas être contractuel; rien n'est clair à cet égard dans le DIRE et la note d'opération...

De plus, en regardant de plus près également le projet St Martin, je constate que vous avez raison concernant Anaxago Capital, qui n’y a investi aucun fond propre bien qu’actionnaire à 100% de la cible; et comme l’opérateur n’apporte rien non plus, seuls les obligataires mettent la main au portefeuille. La structure Anaxago Capital est donc utilisée à d'autres fins que la gestion de ses fonds-maison d'investissements, à l'encontre de ce que je pensais...

La mécanique générale des projets d’Anaxago en OCA est cependant bien telle que je l’ai décrite, et pas simple, comme tout ce que touche cette plate-forme. Mais comme l’a souligné @ron , il convient, entre autres choses, en lisant bien les DIRE et note d’opération des projets en question, de vérifier le niveau d’apport en fonds propres, surtout quand Anaxago (Holding, Capital ou autre…) se met dans la boucle. Un apport en fonds propres nul n’est pas pour moi un critère NoGo, à condition toutefois qu'une marge opérationnelle que j’aie pu valider soit suffisamment importante. Ce qui n’est pas le cas sur le projet rue de Meaux, en l’occurrence.

Plus un montage est complexe, plus c'est un avertissement pour m'y tenir à l'écart.

C'est sûr qu'il faut mettre les mains dans le cambouis, et encore plus quand il s'agit d'Anaxago qu'avec aucune autre plate-forme.
Il faudra attendre pour voir les résultats et ce que seront les taux servis par rapport aux taux cibles annoncés.

Après ce mode de fonctionnement : on gagne ensemble mais vous perdez seul est assez répandu en finance et ce n'est pas une nouveauté.

On gagne ensemble, mais... vous perdez seul!
Tiens, ça, je le verrais bien inscrit en guise d'avertissement sur tous les sites d'investissements financiers, au même titre que les sempiternels "Les offres de financements ... comportent des risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies et..."

 

[Tomas466]

Moi je verrais bien quelque chose comme : "L'attention est attirée sur le fait que l'intermédiaire qui commercialise le placement gagne de l'argent tout de suite, et que l'investisseur pourra peut-être en gagner plus tard", ce qui finalement résumerait bien la situation de la plupart des produits financiers. Un peu trop même ?

Pour revenir au sujet du crowdfunding immobilier, j'ai la vague impression de mes lectures ici et ailleurs qu'on est entré dans une sorte de seconde phase, sans forcément l'affirmer clairement. Qu'on appelle ça maturité, transformation, résilience ou massification, c'est globalement la même chose. Il me semble que le secteur surfe sur une image assez positive pour continuer à prospérer, porté par le faible taux de retard (pré-Covid s'entend) et la quasi absence de défaut (toujours pré-Covid), et le fait que le crowd est toujours à la mode et qu'on lui associe pas mal de valeurs positives, à tort ou à raison. N'a-t-on pas encore vu passer récemment un article titrant "les rendements insolents du CFI", ou quelque chose d'équivalent ? En clair la martingale, la poule aux œufs d'or, le placement miracle, ou à tout le moins un type de placement très risqué sur le papier mais pas vraiment dans les faits et qui mérite donc qu'on s'y penche sérieusement (c'est d'ailleurs ce que nous avons tous fait il y a quelques années).

Pourtant je relève de profondes mutations depuis l'année dernière :

• d'abord et de façon évidente : les retards s'accumulent. On dénombre jusqu'à 20% des dossiers en retard de paiement sur certaines plateformes, avec une part non négligeable de plus de 6 mois. La situation des opérateurs est parfois très tendue : incapables de rembourser ne serait-ce que 20 k€ d'intérêts dans les délais, ou ayant emprunté plusieurs millions d'euros sans aucun début de remboursement à l'horizon alors que plusieurs biens ont été intégralement livrés. Et nous avons tous vu passer des projets sur une plateforme servant à rembourser les investisseurs du même projet sur une autre plateforme !
• les contrats obligataires les plus récents ont été modifiés par rapport à la première génération : nous sommes plusieurs à avoir repéré que les conditions sont aujourd'hui plus favorables aux opérateurs (par exemple : suspension automatique des intérêts sans pénalisation en cas de pandémie), ou que les investisseurs ont moins de pouvoir (par exemple : là où il y avait obligation de tenir une AG des porteurs incluant le représentant de la masse, il n'y a désormais plus que le représentant seul qui est consulté, étant noté qu'il est désigné par la plateforme et qu'il a un contrat d'honoraires avec elle)
• les coûts de construction augmentent du fait de la raréfaction des matériaux et des hausses de prix : les biens à construire ou à rénover vont coûter plus cher, ce qui ralentira logiquement leur vente
• nous sommes nombreux à constater que la plupart des plateformes sont moins sélectives quant aux projets proposés depuis le début de la pandémie : pré-commercialisation moins élevée, localisation moins attractive, montage un peu tordu, marge moins haute, garanties un peu légères, "oubli" de retards de remboursement en cours pour ne pas effrayer l'investisseur...
• les rendements proposés sont en baisse de quelques points : il s'agit très probablement de diminuer les charges d'emprunt pour l'opérateur, la concurrence entre plateformes ayant pu accentuer le phénomène. On remarque cyniquement que la plateforme continue à prélever les mêmes frais fixes, généralement assis sur le montant total emprunté, alors que l'investisseur se retrouve moins rémunéré... pour un risque probablement supérieur !
• certaines plateformes se sont diversifiées dans d'autres business models pour continuer à assurer leur rentabilité ou leur croissance : copropriétés, SCPI... La démonstration apportée plus haut concernant Anaxago est d'ailleurs assez éclairante
• pas mal de plateformes ont déporté une partie de la collecte dans des "fonds" : c'est moins de frais, moins de délai, sans doute plus adapté à de gros investisseurs qui n'ont pas spécialement envie d'être connectés à 14h59:55 pour espérer placer 50 k€ dans un projet. C'est aussi par défaut une confiance (aveugle ?) accordée à la plateforme : on investit sans se prendre la tête, certes, mais sans précisément savoir dans quoi

En clair je pense à ce stade qu'il faut rester très prudent et très sélectif dans les projets, si tant est qu'on estime que ça vaille encore le coup d'investir. Je ne suis pas loin de penser que le CF immo tel que nous le connaissions avant Covid n'existe plus, ou plus vraiment, et que plusieurs plateformes ont fait évoluer le concept à un tel point que le petit investisseur va gagner moins en prenant beaucoup plus de risques (voire tous les risques dans les cas extrêmes).

 

[Serge B]

moi je verrais bien quelque chose comme : "L'attention est attirée sur le fait que l'intermédiaire qui commercialise le placement gagne de l'argent tout de suite, et que l'investisseur pourra peut-être en gagner plus tard",

Ce qui est le propre que toute opération d'ingénierie financière, même la plus simple . Mais en effet j'aime bien la façon dont vous posez la règle ))

J'en ai une autre dont je ne m'écarte jamais : "N'investir que dans des produits dont vous comprenez parfaitement le fonctionnement".
Ce qui me conduit par exemple à me tenir à l'écart du Bitcoin et de ce qui gravite autour, et bien sûr d'Anaxago !

Le talent pédagogique de Nico éclaircit le paysage, merci à lui, mais s'il faut se livrer à un pareil décorticage avant chaque opération, en sus d'analyser les fondamentaux = non, merci !

 

[Luciole49]

Ben je compte investir sur l'opération rue de Meaux, je vais tout relire au cas où quelque chose m'aurait échappé. Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ? à part leur deux projets foireux.

 

[baffer]

Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ? à part leur deux projets foireux.

Bonjour @Luciole49,
Pour vous, quels sont les deux projets foireux ? Vous parlez des 2 projets en défaut ?
Car si on regarde la page des retards sur hellocrowdfunding on constate qu'il y a un certain nombre de projets en retard. Et plus embêtant encore, j'avais calculé la durée moyenne des retards en mois pour chaque plateforme et anaxago truste la première place. D'ailleurs la page des retards sur hellocrowdfunding l'illustre bien. Le projet en retard de plus de 6 mois le plus "récent" aurait dû être remboursé en décembre 2020.
Et il y a un certain nombre de projets en retard de plus de 2, 3 voir 4 ans (peut on encore parler de retard à ce niveau là ?).
Personnellement, j'ai investi sur cette plateforme que tout récemment et pour un opérateur dont j'ai confiance jusqu'à présent (Essor), donc je n'ai pas de problème à remonter jusqu'à présent.

 

[constantine_36]

Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?
Merci

 

[larsul]

Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?
Merci

Pour ma part, j'ai commencé à investir en crowdfunding sur Anaxago à une époque ou il s'agissait de financements classique...je n'ai eu aucune problème jusqu'à présent: plusieurs projets ont été remboursés

 

[Chris78]

Pour ma part, j'ai commencé à investir en crowdfunding sur Anaxago à une époque ou il s'agissait de financements classique...je n'ai eu aucune problème jusqu'à présent: plusieurs projets ont été remboursés

Je suis dans le même cas ... Un jour, ils m'ont informé avoir mis en place un nouveau mode de financement dit en "joint venture" où l'investisseur est plus "associé" à l'opération et intéressé au résultat, ceci afin d'améliorer le taux. Cela m'a semblé être une bonne idée et j'y ai participé, j'attends de voir le résultat de ces opérations.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ?

Trois projets «classiques» remboursés, un par anticipation, un à temps et un en retard contractuel, tous au taux annoncé.
Des remboursements partiels sur d’autres, et un projet actuellement en retard contractuel.
Rien d’alarmant jusqu’ici, donc.

Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?

Difficile d’avoir des certitudes en la matière.
Mais il y a des chances qu’aucun appel de fonds VEFA ne puisse être lancé avant la signature des actes authentiques, qui n’aura lieu qu’en février prochain. Or, l’opérateur ne va pas attendre jusque-là pour commencer les travaux; j’imagine donc que ses fonds propres et les emprunts obligataire et bancaire y subviendront alors seuls. Après, lorsque les premiers fonds VEFA arriveront, des premiers remboursements pourraient avoir lieu...