Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Stilt]

pas compris

Le nom du promoteur confidentiel figure dans le nom du fichier PDF.

 

[Chris78]

chez moi, c'est codé !
16354326859781635432685.pdf

 

[Stilt]

chez moi, c'est codé !
16354326859781635432685.pdf

Je viens de le retélécharger. J'ai la nomenclature suivante pour les PDF de Cf: nom promoteur - nom dossier - date collecte.pdf
D'ailleurs la résidence s'appelle Odéon et non Neufchâtel.
Et sur Google Maps, on peut même voir le panneau dans la rue et la résidence a encore changer de nom : initialement c'était la résidence Salengro dans la rue du même nom.

 

[Chris78]

J'ai compris : la nomenclature avec nom promoteur ..., c'est quand on clique sur "Télécharger le dossier" dans le mail reçu hier pour annoncer le projet. A noter qu'actuellement cela ne fonctionne plus : erreur 403 ...

En revanche, c'est le nom (numérique) que j'ai indiqué quand on clique sur "Télécharger le dossier complet" sur la page du projet.

 

[adnstep]

Je viens de lire sur capital un publi-reportage sur le nouvel investissement "miracle" de CF (les offres superclub).

Accessoirement, on apprend que le CF immobilier n'a attiré que 50 000 investisseurs en 2020. Raison pour laquelle les pf lancent de nouveaux produits et essayent de nouveaux modèles.

50 000 investisseurs, et des projets qui partent en 30 secondes. Je n'imagine même pas la situation si le CFI se démocratise !

 

[Cforentier]

perso s'il surfacture mais que cela se vend je me dis qu'il a de la marge de manœuvre (rentabilité activité) en plus ( +1M cash flow) les premiers lots se sont visiblement vendus .....

Mais au prorata de la prise de risque pour l'investisseur, le promoteur se gave bien au dela de la marge bidon mentionnée dans son bilan. En gros 9% ce sont des miettes dans ce montage et CF (et les autres) nous prend pour des pigeons mais ils ont raison car il n'y a pas je pense 10% des investisseurs qui y comprennent vraiment quelque chose.

 

[Zerocool81]

Mais au prorata de la prise de risque pour l'investisseur, le promoteur se gave bien au dela de la marge bidon mentionnée dans son bilan. En gros 9% ce sont des miettes dans ce montage et CF (et les autres) nous prend pour des pigeons mais ils ont raison car il n'y a pas je pense 10% des investisseurs qui y comprennent vraiment quelque chose.

N'est-il pas plus dangereux pour les investisseurs qu'un opérateur annonce une marge importante qui ne l'est pas en réalité, plutôt que l'inverse, comme vous semblez le dénoncer dans ce cas ? (ou alors j'ai peut être mal compris votre intervention)

 

[Cforentier]

N'est-il pas plus dangereux pour les investisseurs qu'un opérateur annonce une marge importante qui ne l'est pas en réalité, plutôt que l'inverse, comme vous semblez le dénoncer dans ce cas ? (ou alors j'ai peut être mal compris votre intervention)

Ce que je souhaite surtout mettre en avant c'est que les calculs de marge qui sont presentés ne sont malheureusement pas une bonne variable d'analyse pour juger de l'interet du projet. PV exagérés, frais bidons, travaux sans devis...La localisation, le sérieux du promoteur et ses eventuelles casseroles en cours, les fonds propres du promoteur et la typologie du marché immobilier autour du projet me paraissent beaucoup plus sains.
Idem pour les tx de remboursement en retard qui ne temoignent que d'une situation passée.
Dans le cas présent, Mignaux semble etre un promoteur sérieux et je n'ai jamais eu de pbl mais c'est le fait de surfacturer les frais de commercialisation qui me gène car meme si le projet va a son terme, je trouve que la repartition des gains au prorata des risques n'est pas équitable.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Ce que je souhaite surtout mettre en avant c'est que les calculs de marge qui sont presentés ne sont malheureusement pas une bonne variable d'analyse pour juger de l'interet du projet. PV exagérés, frais bidons, travaux sans devis...La localisation, le sérieux du promoteur et ses eventuelles casseroles en cours, les fonds propres du promoteur et la typologie du marché immobilier autour du projet me paraissent beaucoup plus sains.
Idem pour les tx de remboursement en retard qui ne temoignent que d'une situation passée.
Dans le cas présent, Mignaux semble etre un promoteur sérieux et je n'ai jamais eu de pbl mais c'est le fait de surfacturer les frais de commercialisation qui me gène car meme si le projet va a son terme, je trouve que la repartition des gains au prorata des risques n'est pas équitable.

Pour le coup, je ne suis pas tout-à-fait d’accord avec vous.

La marge d’une opération est pour moi une information primordiale pour l’analyse – certes pas l’unique comme vous le soulignez, à condition toutefois qu’elle puisse être fiabilisée par d’autres données: coût des travaux au m2, prix de vente dans la zone, etc.

Comme @Zerocool81 , je ne suis pas alarmé outre mesure par une marge minorée par des devis gonflés, des frais surdimensionnés, et des prix de vente sous-évalués; à la limite, le seul risque que je pourrais alors courir serait mon rejet du projet si cette marge se situait en deçà de mes standards; risque financier nul dans ce cas, donc.

Au contraire, avec des charges minorées et/ou des prix de vente majorés, à dessein ou par imprudence et incompétence, un projet pourrait voir sa marge passer dans le rouge in fine et entraîner les obligataires dans un défaut; d’où la nécessité de considérer avec un œil toujours critique tous les chiffres présentés dans les bilans opérationnels pour en apprécier la crédibilité, avec le souci constant de retraiter à la hausse les charges manifestement trop basses, et à la baisse les produits manifestement trop élevés.

La question de la répartition des gains ne me pose aucun problème philosophique, à partir du moment où mon investissement m’est remboursé selon les termes du contrat passé avec l’opérateur. Je sais très bien que mon capital prêté me rapportera péniblement du 6% net-net annuel, tandis que le taux de rendement de celui du promoteur pourra dans le même temps être à trois chiffres. Et puis, j’ai encore la faiblesse de penser que son travail et ses risques ne sont pas les mêmes que les miens: d’une part, je ne m’implique nullement dans la gestion du projet, et d’autre part, il y a tout de même toutes les chances que si je devais perdre des plumes dans l’affaire, lui y perdrait plus que sa chemise.

 

[Cforentier]

Bonsoir

Pour le coup, je ne suis pas tout-à-fait d’accord avec vous.

La marge d’une opération est pour moi une information primordiale pour l’analyse – certes pas l’unique comme vous le soulignez, à condition toutefois qu’elle puisse être fiabilisée par d’autres données: coût des travaux au m2, prix de vente dans la zone, etc.

Comme @Zerocool81 , je ne suis pas alarmé outre mesure par une marge minorée par des devis gonflés, des frais surdimensionnés, et des prix de vente sous-évalués; à la limite, le seul risque que je pourrais alors courir serait mon rejet du projet si cette marge se situait en deçà de mes standards; risque financier nul dans ce cas, donc.

Au contraire, avec des charges minorées et/ou des prix de vente majorés, à dessein ou par imprudence et incompétence, un projet pourrait voir sa marge passer dans le rouge in fine et entraîner les obligataires dans un défaut; d’où la nécessité de considérer avec un œil toujours critique tous les chiffres présentés dans les bilans opérationnels pour en apprécier la crédibilité, avec le souci constant de retraiter à la hausse les charges manifestement trop basses, et à la baisse les produits manifestement trop élevés.

La question de la répartition des gains ne me pose aucun problème philosophique, à partir du moment où mon investissement m’est remboursé selon les termes du contrat passé avec l’opérateur. Je sais très bien que mon capital prêté me rapportera péniblement du 6% net-net annuel, tandis que le taux de rendement de celui du promoteur pourra dans le même temps être à trois chiffres. Et puis, j’ai encore la faiblesse de penser que son travail et ses risques ne sont pas les mêmes que les miens: d’une part, je ne m’implique nullement dans la gestion du projet, et d’autre part, il y a tout de même toutes les chances que si je devais perdre des plumes dans l’affaire, lui y perdrait plus que sa chemise.

Je comprends mais nous n’avons pas les memes clefs de mesure et je déteste me faire enfumer à 6 ou 60% de gains. Il y a heureusement quelques projets ou le montage est propre et les ratios cohérents. A % identiques je préfère ces montages

 

[Tomas466]

[Haussmann Coworking]

J'ai contacté CF par mail qui me répond qu'un second remboursement est "prévu pour la semaine prochaine".

Et donc toujours rien à aujourd'hui. Détour par mon espace en ligne :

"Remboursement Partiel (au 12/10/2021)
L'entreprise a procédé au premier remboursement partiel d’un montant de 580 000,00 €, soit 64.44% du montant levé, le 27/09/2021. La demande de virement bancaire a été initiée le 28/09/2021. Le solde restant s’élève donc à 320 000,00 €. "

et surtout aujourd'hui

"Suivi du projet (au 29/10/2021)
Nous restons sans nouvelle de l’opérateur depuis plus d'une semaine concernant la soulte à rembourser. Nous avons inscrit le dirigeant sur le fichier négatif du crowdfunding et également mandaté un avocat pour assignation."

En espérant que ça se termine bien, le dénouement de l'emprunt était à l'origine prévu pour février 2021, et il manque également l'équivalent de 10% d'intérêts par an depuis plusieurs mois.

 

[Luciole49]

Je suis d'accord avec NocoNoclaste la marge est le critère primordial. Attention et je me suis fait avoir au début la marge dans les opérations MDB doivent être largement supérieures à celles des promoteurs. Par exemple le dernier projet de Raizers qu'ils viennent de publier 12% de marge pour du neuf on peut regarder le dossier mais là il s'agit d'ancien donc dites donc j'ai même oublié le nom du projet. Genève.

 

[poam5356]

En espérant que ça se termine bien, le dénouement de l'emprunt était à l'origine prévu pour février 2021, et il manque également l'équivalent de 10% d'intérêts par an depuis plusieurs mois.

Bonsoir,
Des nuls chez Clubfunding... Je ne cesse de leur dire depuis quelques mois. De ce côté là, ils sont stoïques!! Vous pouvez les insulter, ils vous répondent que tout va bien.

Le 4 juin 2021, je leur écrivais ceci au sujet de ce projet :
"N'avez-vous pas le sentiment d'être menés en bateau par ce promoteur?
Moi, si, je l'ai, et depuis un bon moment.
A chaque fois, un supposé bon argument est avancé.. Le (ou les) confinement a bon dos!
Cette fois-ci, les comptes annuels ont été établis avec retard!!
On délire! Est-ce que ce promoteur paye aussi ses impôts avec retard? j'en doute.
Bref, dans 2 mois, on aura quoi? Le notaire qui est parti en vacances, peut-être!
Depuis novembre, il ne paye plus les intérêts... A force, la note va être tellement salée qu'il ne pourra plus rembourser le total de l'emprunt."

Au final, c'est ce qui va arriver... J'en ai bien peur.
Je ne manquerai pas, si c'est ce qui arrive, de leur rappeler tout ce que j'ai écrit au sujet de ce projet, et tout le mal que je pense d'eux de manière certainement sans y mettre les formes.

 

[Tomas466]

91 Haussmann a pourtant bien été livré [lien réservé abonné] comme on le voit en mars 2021. L'enseigne Prêt à Manger s'est installée, les deux anciens commerces locataires sont partis après éviction : on est donc dans le scénario 1 prévu dans le dossier transmis aux investisseurs, avec une cible de revente de l'immeuble à un institutionnel de 62,8 M€ après travaux, soit une marge nette de 6 M€. C'est la Cipav qui a acquis en bloc l'immeuble, et belle surprise, on a parlé de 70 M€ en juillet 2019 :

Si tout cela s'est concrétisé, avec notamment un prix de vente supérieur de 7 M€, je ne comprends pas que la Financière du Grand Palais n'ait pas les moyens de rembourser en totalité les 0,8 M€ de fonds propres amenés par les crowdfunders, ainsi que les intérêts (un peu plus de 0,16 M€).

 

[baffer]

Après Les Jardins de la Marne, c'est Résidence Victoria qui est prolongé de 6 mois, comme il fallait s'y attendre. Le dernier rapport : "l'opération ayant été terminée, l'opérateur a fait une actualisation complète de son bilan de promotion. Il s'avère que cette dernière est déficitaire pour des coûts travaux qui se seront avérés plus onéreux que ceux du budget initial. L'opérateur va mettre en place et sous six-mois divers leviers afin de pouvoir rembourser les investisseurs du capital ainsi que de leurs intérêts." Il va effectivement falloir trouver des sous : avec Clair de Lune et Studio 33 qui sont probablement dans la même situation, ça fait 4 millions à rembourser pour Axone !

Bonjour @Tomas466,
Je vous confirme que le projet "Studio "33" de Axone Promotion n'est lui aussi pas remboursé à l'échéance prévue (28/10/2021) et pour le moment je n'ai pas encore reçu de reporting expliquant le retard malgré ma relance (j'ai uniquement reçu une réponse du type "un reporting vous sera envoyé dans les jours à venir"). Mais tout comme les autres projets que vous citez, le projet "Studio 33" est lui aussi totalement livré, commercialisé et acté à 100% mais la marge du promoteur est elle aussi négative.
Si tous leurs projets sont déficitaires, j'ai du mal à voir quel levier ils vont trouver pour rembourser les investisseurs car je ne pense pas qu'une banque continuera à les suivre dans cette situation. Bref, rien de très bon à l'horizon ! :-(

 

[Serge B]

J'ai les plus grandes craintes pour tous les projets qui ont été mis sur le marché depuis , disons 8-10 mois, ils n'ont certainement pas anticipé, ou pas suffisamment, la hausse du coût des matériaux qui les touche de plein fouet, ni les pénuries bien réelles de certains matériaux.

Les opérations de promotion qui avaient des marges un peu courtes vont se faire bouffer et finir déficitaires, ou les délais s'allonger exagérément, ce qui aura un effet sur le montant des frais financiers dans ces opérations montées sans fonds propres ou presque.

Ce ne sont que des généralités, mais: Travaux +15-18%, délais dus aux pénuries +4 à 6 mois.

Les leviers ? Saigner les entreprises, le jeu a ses limites . Raboter les marges avouées ou cachées, je les vois mal s'y résoudre. Restent les créanciers: Privilégiés, pas question. Non privilégiés (c'est à dire "nous"), il ne reste que ça et je ne vois pas d'autre levier.

Je partage, Baffer, vos inquiétudes.

 

[Cforentier]

J'ai les plus grandes craintes pour tous les projets qui ont été mis sur le marché depuis , disons 8-10 mois, ils n'ont certainement pas anticipé, ou pas suffisamment, la hausse du coût des matériaux qui les touche de plein fouet, ni les pénuries bien réelles de certains matériaux.

Les opérations de promotion qui avaient des marges un peu courtes vont se faire bouffer et finir déficitaires, ou les délais s'allonger exagérément, ce qui aura un effet sur le montant des frais financiers dans ces opérations montées sans fonds propres ou presque.

Ce ne sont que des généralités, mais: Travaux +15-18%, délais dus aux pénuries +4 à 6 mois.

Les leviers ? Saigner les entreprises, le jeu a ses limites . Raboter les marges avouées ou cachées, je les vois mal s'y résoudre. Restent les créanciers: Privilégiés, pas question. Non privilégiés (c'est à dire "nous"), il ne reste que ça et je ne vois pas d'autre levier.

Je partage, Baffer, vos inquiétudes.

Bonjour,
Et comme les travaux sur 3 projets sur 4 sont chiffrés à la louche sans aucun devis fournisseurs ça va être encore pire..Les pénuries concernent surtout les aciers et les polymères donc peu d’impact en renovation mais violent en construction

 

[Tomas466]

Si tous leurs projets sont déficitaires, j'ai du mal à voir quel levier ils vont trouver pour rembourser les investisseurs car je ne pense pas qu'une banque continuera à les suivre dans cette situation. Bref, rien de très bon à l'horizon ! :-(

Je partage votre avis @baffer, j'ai du mal à voir comment Axone Promotion va pouvoir rembourser 4 M€. Et il y a un financement corporate de 2,6 M€ qui arrive à échéance le mois prochain !

On remarque que le promoteur continue à lancer [lien réservé abonné] plusieurs programmes neufs en IDF : au moins la boite n'a pas coulé (ou pas encore).

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Si tous leurs projets sont déficitaires, j'ai du mal à voir quel levier ils vont trouver pour rembourser les investisseurs car je ne pense pas qu'une banque continuera à les suivre dans cette situation. Bref, rien de très bon à l'horizon ! :-(

Les leviers ? Saigner les entreprises, le jeu a ses limites . Raboter les marges avouées ou cachées, je les vois mal s'y résoudre. Restent les créanciers: Privilégiés, pas question. Non privilégiés (c'est à dire "nous"), il ne reste que ça et je ne vois pas d'autre levier.

Si, une recapitalisation, comme celle survenue à point nommé il y a un an [lien réservé abonné] quasiment jour pour jour.
Mais c'est vrai que ça ne sent pas bon: les comptes sociaux des 4 derniers exercices disponibles font tous état de résultats nets plus que largement dans le rouge foncé, et des capitaux propres du même signe et de la même couleur. Même pour un promoteur, dont les cycles d'activité sont par essence longs, c'est tout-à-fait anormal: la conjoncture ne peut plus être incriminée à ce niveau-là, et c'est bien certainement la qualité du management qui est en cause.

 

[Ograweb]

Bonjour,

Un projet qui n’intéressera pas grand monde par le montant minimum, mais intéressant dans sa construction.
Koregraf m'a fait part d'un projet pour investisseur "premium"

Direct pour mettre dans le bain, ticket minimum : 20 000€ !
Montant : 6 Millions ! (mais validé à partir de 3 millions je crois)
Taux : Coupon annuel de 4% + 3,5% de capitalisé

C'est un financement "corporate", mais la levée de fond est pour le refinancement de 8 opérations en cours. Pour chaque opération, l'argent ne pourra être utilisé qu'après validation d'un comité de conformité où siégera Koregraf (où ils vérifieront Garantie DO, permis, recours, GFA, banque, marge minimum de 6% HT, précommercialisation...)

Bref, c'est Koregraf qui fait le peu de travail de recherche/validation que l'ont pouvait faire devant nos écrans.


Donc pour souscrire à ce projet, il faut faire confiance à Koregraf 2x plus qu'aupraravent

Cyril