Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[finrod]

no go de mon côté :

- Marge très faible
- Durée longue
- taux d'intérêt faible
- Capitaux propres faibles

+ Localisation

Je ne vais pas plus loin dans mon analyse car ces éléments sont rédhibitoires dans mes standards

Il y a aussi la commercialisation qui est peu avancée. Dans les lots privés, il y a que 6 qui ont trouvé preneurs. C'est peu depuis le mois de mai. Je trouve très osé qu'Homunity mette la commercialisation comme point positif...

 

[adnstep]

Les deux projets de la Première Brique emballés en quelques secondes, que de changements en quelques mois, ça devient hard là aussi de passer les mailles

Dixit LPB : 16 secondes pour le premier projet.

 

[Ryck45]

Et malgré l'impossibilité d'investir, je ne peux pas recréditer mon argent sur mon compte car mon porte monnaie est de nouveau à 0€. Chez vous aussi il y a ce bug ?

Moi j'appuie sur le bouton "actualiser le montant de mon portefeuille " sous le solde et ca marche

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Il semblerait que je doive revoir mes standards !

Là, on touche un type de bien qui sort de la norme, et il n'y a, par définition, plus de standard.
On est donc obligé, dans une large mesure, de faire confiance aux opérateurs qui s'en sont fait une spécialité d'une part, et qui connaissent très bien leur secteur d'autre part. En l'occurrence, les Abbou sont des spécialistes confirmés de Marseille, et je les ai suivis sur Enco de Botte; mais pas sur le Prado, et je ne le regrette pas.

Pas grave..Il y a des dossiers mieux ficelés ( mais ils sont de plus en plus rares). Laissons les pigeons se poser. Les 3/4 ne comprennent rien à l’immobilier ou à un tbl de financement

Justement, je trouve que plus les gens (au sens large) seront formés et informés et plus les plateformes devront être pertinentes dans leurs propositions.

Dans ce cas, les plates-formes ont de très beaux jours devant elles, et ne devraient pas avoir à délivrer beaucoup d'efforts..
Avant tout, l'analyse des dossiers requiert un minimum de bon sens, et c'est la chose la plus mal partagée au monde. Et la France ne fait pas exception...
Ensuite, quelques connaissances en finance sont également nécessaires, à la base desquelles on trouve d'incontournables notions de mathématiques. Et là, en France, on est vraiment très mauvais [lien réservé abonné]!
Pour vous en convaincre, essayez d'interroger un élève lambda de classe de troisième sur les tables de multiplication; vous serez surpris; en tout cas, moi, je l'ai été, et désagréablement, après avoir fait l'expérience auprès de différents impétrants...

Que pensez-vous du dernier projet de Baltis-Capital, Bordeaux Franchise [lien réservé abonné] ?

Dans le cas du scénario dégradé (refus de départ du locataire), la marge arrive vraiment à la limite de mes exigences; de plus, pas de banque prêteuse, garantie symbolique (GAPD donnée par la structure financée!), et préco faible; les autres voyants sont au vert; le taux de 10% rémunère à peu près le risque pris.

Quelqu’un a jeté un œil au projet de Homunity de demain?

Le taux de marge est faible, nettement en dessous de mes exigences. NoGo pour moi, mais pour ceux qui seraient tentés, ma moulinette m'indique un taux de rémunération de 10% contre les 8% généreusement accordés par Homunity.
Je trouve à cet égard que depuis 12-18 mois, les taux accordés par les Anaxago/Koregraf/Homunity/Fundimmo ont singulièrement baissé pour des projets pas pour autant moins risqués.

Je trouve très osé qu'Homunity mette la commercialisation comme point positif...

D'autant que sur les 25 lots commercialisés, 19 le sont en bloc à un bailleur social.

 

[Tima]

Bonjour a toutes et a tous .Tout d'abord merci a l'admi de m'avoir accepter au sein de votre communauté.
Etant nouveau sur ce forum et dans l'investissement immo je me suis inscrit a my capital immo.
Ces derniers me propose le projets "rue des sports", acquisition d'une demeure avec division parcellaire pour revente. Le taux proposé est de 9% sur 9 mois avec le fait que des acheteurs ont proposé des offres d'achat.
Ma question est tout simplement :qu'en pensez vous ? Avez vous des avis éclairés ?
Bonne journée a vous.

 

[Raug]

je me suis inscrit a my capital immo.
Ces derniers me propose le projets "rue des sports", acquisition d'une demeure avec division parcellaire pour revente. Le taux proposé est de 9% sur 9 mois avec le fait que des acheteurs ont proposé des offres d'achat.

Là aussi, il faut "payer" pour voir. Originalité de la plateforme : prélèvement de 0,36% sur les remboursements. Belle propriété avec un terrain de tennis. Quel dommage de déchirer un si bel endroit…

 

[ostibapa]

Bonjour,

Là aussi, il faut "payer" pour voir. Originalité de la plateforme : prélèvement de 0,36% sur les remboursements. Belle propriété avec un terrain de tennis. Quel dommage de déchirer un si bel endroit…

Au delà de s'inscrire, il faut surtout que la collecte soit ouverte pour avoir accès au dossier de présentation.
J'ai demandé à plusieurs reprise une communication anticipé suite à réception des mailings annonçant un nouveau projet. Aucune réponse de la plateforme même négative !
C'est évidemment rédhibitoire... : 1er NO GO pour la plateforme

Dans le cas du dossier "rue des sports", comme la collecte traine, j'ai eu le temps de parcourir le dossier.
Dans la page Entreprise, on présente un track record avec quelques projets finis en temps et en heure.
"Curieusement", ceux financés sur la plateforme du confrère Upstone ne sont présents que via l'organigramme des sociétés. Et le moins qu'on puisse dire c'est que ça ne brille pas par le respect des délais (je suis personnellement et malheureusement investi sur 3 d'entre eux)
[lien réservé abonné]
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2ème NO GO pour le porteur de projet

 

[Raug]

LBP-Hermodore-Les Clématites :

Acquisition du foncier: Octobre 2021…
…À ce jour, le niveau de commercialisation est de 100 %. Elle prend la forme de 3 compromis signés chez le notaire

Comment peut-on faire signer un compromis de vente à des clients pour un bien dont l'on n'est pas encore propriétaire ?
La peau de l'ours ?

 

[Chris78]

Hermodore-Les Clématites : vraisemblablement avec des clauses suspensives

 

[Luciole49]

Nouveau projet chez Lymo 11% de rendement (du jamais vu chez Lymo) et proposé de façon précipitée aujourd'hui pour demain (du jamais vu chez Lymo - information à vérifier). Le projet Esprit Saone qui doit nous être remboursé le 30 septembre affiche tous les lots disponibles et ce sans aucune communication.

A suivre mais je ne suis pas tranquille cela fait deux ans que je demande à sortir de ce projet très trouble (du moins pour moi).

 

[LYMO]

Bonjour Luciole49,

Je me permets de revenir corriger les inexactitudes de votre message :
1/ non nous avons déjà financé un projet à 12%, dans un cas similaire où le permis n'était pas purgé mais où notre analyse faisait ressortir que le risque était faible. Il s'agissait d'Horizon Ciel sur Montreuil (remboursé depuis) et il est étrange que vous ne vous en souveniez pas puisque vous y aviez investi xxx€.
2/ sur Esprit Saône, vous ne devez pas bien lire vos reportings trimestriels car comme indiqué le 30 juin dernier nous avons signé un compromis pour la vente avec une date de réitération le 30 septembre, et une indemnité d'immobilisation de 400k€ au cas où l'acquéreur aurait la mauvaise idée de ne pas respecter son engagement.

Je constate qu'une fois de plus vous diffusez des informations inexactes ("de façon précipitée", "sans aucune communication") et fallacieuses (faut-il comprendre que la collecte d'un projet sert à rembourser l'autre ?).

C'est inadmissible et sera combattu autant de fois qu'il le faudra.

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo SAS

 

[Zerocool81]

Bonjour Luciole49,

Je me permets de revenir corriger les inexactitudes de votre message :
1/ non nous avons déjà financé un projet à 12%, dans un cas similaire où le permis n'était pas purgé mais où notre analyse faisait ressortir que le risque était faible. Il s'agissait d'Horizon Ciel sur Montreuil (remboursé depuis) et il est étrange que vous ne vous en souveniez pas puisque vous y aviez investi xxx€.
2/ sur Esprit Saône, vous ne devez pas bien lire vos reportings trimestriels car comme indiqué le 30 juin dernier nous avons signé un compromis pour la vente avec une date de réitération le 30 septembre, et une indemnité d'immobilisation de 400k€ au cas où l'acquéreur aurait la mauvaise idée de ne pas respecter son engagement.

Je constate qu'une fois de plus vous diffusez des informations inexactes ("de façon précipitée", "sans aucune communication") et fallacieuses (faut-il comprendre que la collecte d'un projet sert à rembourser l'autre ?).

C'est inadmissible et sera combattu autant de fois qu'il le faudra.

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo SAS

Bonjour Monsieur Vayleux,

Si le besoin de corriger des informations erronées peut s'entendre, à mon sens vous auriez pu vous dispenser de divulguer des informations privées, notamment le niveau d'investissement sur ledit projet de Luciole49.

 

[LYMO]

Bonjour Zerocool81,
Je comprends votre point. Le modérateur vient d'ailleurs de modifier.

Comment dans ce cas considérer les extraits des contrats obligataires qui sont copié collés sur ce forum ? Ne sont-ils pas, là aussi, des informations privées qui ne devraient pas être publiées ? N'est-ce pas diffamatoire de laisser s'exprimer des personnes qui donnent en récidive des informations trompeuses dans le seul but de décrédibiliser des plateformes dont elles ont été, je le rappelle, bannies ? Ne faudrait-il pas que le modérateur puisse intervenir sur ces sujets également ?

Comprenez-moi bien, j'adore (vraiment) ce forum. Certains membres ont des analyses très pointues qui nous servent, et servent à beaucoup d'autres investisseurs.

Mais on ne peut pas non plus tout laisser dire, surtout dans un anonymat confortable et en récidive.

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux

 

[Msimmo]

Comprenez-moi bien, j'adore (vraiment) ce forum. Certains membres ont des analyses très pointues qui nous servent

Ah bon ? Qu'avez vous changé ou amélioré depuis ?

 

[Raug]

Ah bon ? Qu'avez vous changé ou amélioré depuis ?

Difficile de ne pas être caustique parfois…

 

[LYMO]

Ah bon ? Qu'avez vous changé ou amélioré depuis ?

Bonjour Msimmo,
Notre métier de plateforme (=investissement à distance) nous demande d'être extrêmement clair en communication, en particulier quand les projets prennent du retard. Pas de communication, ou une mauvaise communication, et des malentendus se créent rapidement.
Dans le passé, nous aurions pu (dû) être plus complet et clair sur les retards et prolongations (par exemple en fournissant d'emblée les comptes des opérations, ce que nous faisons aujourd'hui systématiquement). Il faut se servir de ce forum (notamment), et du marché qui change (le modèle promoteur/plateforme doit probablement évoluer aussi), pour progresser.

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux

 

[Luciole49]

Laura vient de dire que LYMO s'était trompé dans sa communication. En attendant il y a bien cela d'écrit sur le groupe de communication. Je suis soulagée qu'il s'agisse d'une erreur de votre part. Mais est-elle involontaire ?

ESPRIT SAÔNE​

INFORMATIONS CLÉS

Souscrit le :	28/02/2018
Montant :	7 000 €
Livraison prévue le :	T1 2021

COMMERCIALISATION

Nombre de lots :	24
Disponibles :	24 (100 %)
Réservés :	0 (0 %)
Actés :	0 (0 %)

DERNIÈRE ACTUALITÉ PUBLIÉE
30/06/2021

 

[Luciole49]

Ah oui le projet Montreuil, où vous refusez de compléter l'argent que vous nous devez toujours sur ce projet pour avoir différé le paiement des intérêts du remboursement anticipé contrairement aux clauses du contrat et pour avoir arrêté les intérêts avant les 15 jours de délai de prévenance et avant le remboursement du projet contrairement aux clauses du contrat. Des projets à 12% vous en avez un deuxième qui est première loge, projet qui n'a pas l'air de bien aller du tout et pour lequel j'ai eu - pour une fois - la sagesse de ne pas aller donc visiblement je connais mieux vos projets que vous c'est grave quand même. c'est bien ce que j'ai écrit un projet à 11% c'est du jamais vu.

 

[LYMO]

Laura vient de dire que LYMO s'était trompé dans sa communication. En attendant il y a bien cela d'écrit sur le groupe de communication. Je suis soulagée qu'il s'agisse d'une erreur de votre part. Mais est-elle involontaire ?

ESPRIT SAÔNE​

INFORMATIONS CLÉS

Souscrit le :	28/02/2018
Montant :	7 000 €
Livraison prévue le :	T1 2021

COMMERCIALISATION

Nombre de lots :	24
Disponibles :	24 (100 %)
Réservés :	0 (0 %)
Actés :	0 (0 %)

DERNIÈRE ACTUALITÉ PUBLIÉE
30/06/2021

Ok donc au temps pour nous :
- le tableau des réservations n'était pas mis à jour lot par lot, car il s'agit d'une vente en bloc (il aurait dû l'être et ce sera fait)
- le reporting au 30/06 faisait bien état de cette vente en bloc
Et oui c'est involontaire. Pourquoi ne pas afficher une information positive ?

 

[Montja]

LBP-Hermodore-Les Clématites :

Euh n'est-ce-pas plutôt Mo..go plutôt que LPB?