Bonsoir
Cforentier a dit:
Bonjour à tous. Dernier projet CF Porte d'Espagne.
Cà devient dur de trouver un projet avec des ratios coherents. 400keuros pour gerer la commercialisation en interne de 6 appartements...Un prix au m2 > 6300euros pour Bayonne. Trois offres sous options, ca ne veur rien dire car non signées. Faire du Malraux pour avoir une economie d'impots en payant le bien 20% au dessus du marché ! Super calcul. Pas de banque, pas de fonds propres.La société me parait serieuse avec plusieurs proejts en cours mais ce dernier projet nettement moins. Vos avis ?
J'avais commis
ce post - a posteriori - sur le projet "La résidence des arènes" du même opérateur il y a quelques semaines.
Je ne suis pas familier du tout avec le dispositif Malraux, et je ne referai pas la gymnastique effectuée avec cet avant-dernier projet pour déterminer l'intérêt financier d'un acheteur, mais je serais, compte tenu de cette expérience, très circonspect.
Pour le prix de vente, une surcote par rapport aux prix de l'ancien ne me semble pas anormale, comme dans tout programme de réhabilitation, dans la mesure où le produit final sera à l'état quasi-neuf; ce prix de vente reste d'ailleurs inférieur aux programmes neufs alentours. Mais 20%, ça commence effectivement à faire beaucoup...
Une observation à ce sujet: en recherchant les rues Passemillon et Lagreou à Bayonne - localisation du bien - sur meilleursagents.com, je trouve des fourchettes respectivement de 2482-4964€/m2 et 2589-5177€/m2, alors que CF nous fournit une estimation plus généreuse de 2707-5415€/m2, apparemment issue du même site. Bizarre, bizarre. J'ai dit bizarre? Comme c'est bizarre...
Pour les frais de commercialisation, on relève de temps en temps des absurdités de ce genre dans les présentations; je me suis toujours demandé quel pouvait être l'intérêt du sponsor à gonfler ses coûts et "étouffer" ainsi une partie de sa marge; un intérêt fiscal, peut-être, avec une charge fictive qui devient un gain non déclaré? On a déjà vu, en d'autres temps et d'autres lieux, des affaires de fausses factures...
- -Pour le reste, la marge de 14,7% est pour moi à la limite de l'acceptable pour un projet MdB;
- -pas de banque, pas d'engagement du sponsor en fonds propres;
- +la couverture du financement est assurée à 80%;
- +l'opérateur est expérimenté;
- ~rien n'est dit sur la surface financière de la caution, mais l'hypothèque me semble être une garantie satisfaisante; un point à éclaircir serait la nature des "autres dettes" d'un montant de 1404k€ au bilan 2019 du groupe: si ce ne sont que des CC d'associés, ce sont des quasi capitaux propres et ce n'est pas alarmant;
- ~la préco de 41% est intéressante; même si rien n'est signé à cette heure, ça confirme au moins un intérêt certain pour le programme.
Bref, les questions sans réponses restent nombreuses. Et même en en faisant abstraction, ma grille me donne un taux de 10,5% pour ce dossier.
Miles a dit:
J'ai réussi à accéder au dossier en tatonnant le numéro de l'URL en restant dans les numéros des derniers projets : [lien réservé abonné]
Bien joué!
Et je confirme que ça ne fait pas rêver, un petit village coincé entre 3 hectares d'entrepôts 200m à l'ouest, les lignes ferroviaires venant de la gare du Nord 200m à l'est, le périph 200m au sud, et un cimetière 100m au nord, qui peut éventuellement se transformer en échappatoire...
Si on oublie ces quelques désagréments, on peut retenir:
- +un ITI de 10% pour le 93 en général, avec une démographie galopante sur St Ouen en particulier;
- -un opérateur totalement novice (mais il faut bien que jeunesse se passe!);
- +un engagement plus que conséquent du sponsor à hauteur de 40,5% des fonds propres;
- -pas de banque;
- +une caution tout-à-fait crédible (surtout l'AV réalisable rapidement en cas de besoin);
- +une marge confortable de 24% qui permet la négociation, le prix de vente de départ à 8,2k€/m2 pouvant sembler un peu excessif; en revanche, Fundimmo ne donne pas le bilan opérationnel dans le cas ou la DP serait refusée, et se contente de livrer la nouvelle marge: pas bien!
- -pas de préco.
Ma grille demande une rémunération de 10,5% pour ce projet, et encore sous réserve de valider le bilan prévisionnel en scénario stressé.
Makxii a dit:
Connaissez-vous la plateforme Walliance ?
Dédié à des projets en Italie, certains projets (déjà financés) sont plutôt plaisant.
J'aimerai avoir vos avis sur cette plateforme.
Ça paraît sérieux, en effet.
Mais il y a un mais.
Sur un dossier franco-français, je suis capable d'aller chercher les informations qui me manquent: solvabilité et fiabilité d'un opérateur, ordre d'idée du prix de marché d'un bien, tension immobilière dans la zone concernée; toutes choses que je serais bien incapable de faire pour un projet italien. De plus, les droits italien et français sont différents: je sais à peu près comment les choses se passent ici, pas en Italie.
Je serais donc obligé d'accorder aveuglément ma confiance à une plate-forme, ce que je refuse catégoriquement, que ce soit ici ou ailleurs.
Bien à vous, Alexandre Toussaint (Baltis Capital)
Investisseur depuis peu, c'est également un souhait que j'allais lui soumettre en chat sur la plateforme dès lundi.
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