Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Titi892]

Je n'ai pas encore essayé mais ayant un PEA-PME de plus de 5 ans chez BforBank j'ai effectivement repéré que leurs tarifs avaient évolué voici quelques mois avec la disparition du minimum de 150€ pour les titres non-cotés. Je n'ai pas d'argent à placer en CF dans l'immédiat, mais pour la prochaine opération ce sera clairement un de mes critères afin de réduire la fiscalité, le gain potentiel étant les 12,8% prélevés sur les intérêts (ce qui, si l'on isole les inévitables 17,2% de prélèvements sociaux, représente 12,8 / 82,8 = 15,5% des intérêts "nets").

 

[Makxii]

C’est pour gagner en fiscalité?
Quels sont les plateformes qui l’autorise?
Quel serait le gain potentiel?

Hello,

En effet tu gagnes en fiscalité sous condition classique d'un PEA ou PEA/PME (pas de retrait de liquidité avant 5 après l'ouverture du compte sous peine d'entraîner la fermeture du compte et ne pas profiter des avantages fiscaux).

Concernant le gain potentiel, les gains sont exonérés d'impôt et soumis uniquement aux prélèvements sociaux (17.2%).

Pour les plateformes, ça dépend, certaines plateformes proposent certains investissements immobiliers à travers le PEA ou PEA/PME. Sinon c'est surtout pour les investissements "innovation" soit dans des sociétés non cotées en bourse.

Attention quand même au choix de votre banque pour l'ouverture d'un compte... quand je vois la tarification pour un placement dans certaines banques, on prend l'exemple d'un investissement de 500€ avoir des frais de 60€ puis une tarification de garde annuelle de 22.50€ on arrive très rapidement à 25% de l'investissement sur la durée de celui-ci. La rentabilité n'est donc pas forcément acquise en fonction de la banque.

 

[Maxlan]

Je n'ai pas encore essayé mais ayant un PEA-PME de plus de 5 ans chez BforBank j'ai effectivement repéré que leurs tarifs avaient évolué voici quelques mois avec la disparition du minimum de 150€ pour les titres non-cotés. Je n'ai pas d'argent à placer en CF dans l'immédiat, mais pour la prochaine opération ce sera clairement un de mes critères afin de réduire la fiscalité, le gain potentiel étant les 12,8% prélevés sur les intérêts (ce qui, si l'on isole les inévitables 17,2% de prélèvements sociaux, représente 12,8 / 82,8 = 15,5% des intérêts "nets").

oui gain des 12,8% à la sortie à priori, il y a une limite de 10% pour le non côté que je ne saisie pas encore très bien (de l'inscription en compte, du capital investi, interêts in fine ??...)..... autre chose en 2022 nous changeons de présidence voir de Président que sera la fiscalité pour les honteux rentiers au delà .... un investissement aujourd'hui est incertain sur la fiscalité

 

[Altoussaint]

Bonjour,

Avez-vous la possibilité de me donner votre avis sur le projet "Les Villas de L'Etang" sur la plateforme Baltis-Capital.

Je trouve le prochain très intéressant.

+Un projet en plein cœur de Louveciennes au cœur des Yvelines
+Une équipe expérimentée avec plus de 30 années d’expériences
+Un architecte de renom : Pierre Guérin
+Un permis de construire obtenu et purgé de tout recours + GFA
+Une SCI caution ayant un patrimoine évalué à 9,8 millions d’euros
-La société Groupe S.A. Promotion a été créée en 2020 (mais les associés sont expérimentés)
-Les impacts potentiels du Covid-19 sur le marché de la construction (comme pour tous les projets actuels).
-Une commercialisation qui vient de démarrer (mais déjà 10 prospects).

10% pour le projet, je trouve ça très intéressant.

Bonjour Makxii, nous avons reçu 2 offres pour les villas, au prix du business plan, donc le dossier est 100% pré-commercialisé Bien à vous, Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

 

[Lira]

Excellente question.
Ça n'aurait pas été mieux, comme ça?

Capital restant dû à la banque​	457504​
Emission obligataire CF​	430000​
Fonds propres opérateur​	110206​
Prix de revient​	997710​

A moins que l'opérateur n'ait pas l'intention de laisser des fonds propres dans le projet. Avec sa formulation, CF laisse planer la plus grande ambiguïté à cet égard...
Si la banque a été sollicitée à l'origine pour 785k€, le sponsor a dû rajouter 213k€ de sa poche pour parvenir au coût de revient; l'émission obligataire de 430k€ va donc au delà d'un simple refinancement du projet, sauf à penser que la banque veuille récupérer sa mise en urgence; est-ce le cas, et ce serait plutôt inquiétant, ou est-ce une avance sur marge, ou un financement corporate déguisé?

Encore une fois, circulez!...


Oui, en effet, mais je trouve cette présentation du financement tellement mal ficelée que je ne peux m'empêcher de penser qu'on a voulu nous cacher quelque chose.
Ou alors, je suis vraiment trop paranoïaque et le rédacteur est vraiment bordélique?...

Il faut en effet le comprendre comme une avance sur la marge devant être dégagée de ce projet, avance qui Sera utilisé à d’autres fins. Les garanties restent quand même assez sécurisantes.

 

[constantine_36]

Il faut en effet le comprendre comme une avance sur la marge devant être dégagée de ce projet, avance qui Sera utilisé à d’autres fins. Les garanties restent quand même assez sécurisantes.

Je crois qu’il fallait que ce soit clair dans le dossier et ne pas laisser un investisseur dans le doute.

 

[yuma]

un avis [lien réservé abonné]
le promoteur a une bonne renmomée

 

[Maxlan]

Bonjour Makxii, nous avons reçu 2 offres pour les villas, au prix du business plan, donc le dossier est 100% pré-commercialisé Bien à vous, Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

C'est positif et encourageant mais personne n'est engagé à rien à ce stade donc precomm 100% un peu excessif non? (ceci étant j'ai déjà souscrit )

 

[baffer]

Bonjour Makxii, nous avons reçu 2 offres pour les villas, au prix du business plan, donc le dossier est 100% pré-commercialisé Bien à vous, Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

Bonjour @Altoussaint,

Merci pour ces indications et comme partagé à l'instant sur votre site, merci d'avoir pris du temps pour me répondre concernant la souscription via PEA-PME. Je vais donc pouvoir étrenner mon PEA-PME ouvert en début d'année et me parfaire à ce mode de souscription qui nécessite une petite gymnastique sur les documents à fournir entre la banque, le souscripteur et la plateforme / promoteur.

C'est positif et encourageant mais personne n'est engagé à rien à ce stade donc precomm 100% un peu excessif non? (ceci étant j'ai déjà souscrit )

Effectivement tant que les contrats de réservation ne sont pas signés (fin Mai d'après le site internet), c'est un poil tôt pour parler de 100% de précommercialisation mais cela confirme les marques d'intérêt donc ça reste néanmoins positif.
J'en suis donc également sur ce projet à présent

 

[Maxlan]

Merci pour ces indications et comme partagé à l'instant sur votre site, merci d'avoir pris du temps pour me répondre concernant la souscription via PEA-PME. Je vais donc pouvoir étrenner mon PEA-PME ouvert en début d'année et me parfaire à ce mode de souscription qui nécessite une petite gymnastique sur les documents à fournir entre la banque, le souscripteur et la plateforme / promoteur.

PEA-PME je m’interroge justement sur le sujet. Chez qui ton pea pme / frais. As tu compris l'histoire du seuil des 10% de dividendes.... dans le cas d'un paiement in fine on doit du coup réintégrer la part > 10% dans les revenus c'est bien cela donc c'est .... rognant ... gymnastique ?

 

[baffer]

PEA-PME je m’interroge justement sur le sujet. Chez qui ton pea pme / frais. As tu compris l'histoire du seuil des 10% de dividendes.... dans le cas d'un paiement in fine on doit du coup réintégrer la part > 10% dans les revenus c'est bien cela donc c'est .... rognant ... gymnastique ?

Bonjour @Maxlan,
PEA-PME chez BForbank, cf la discussion qu'on avait eu sur ce forum en début d'année : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-387504

Concernant ta remarque, je n'ai jamais lu ça auparavant quand je me suis renseigné sur le PEA-PME.
Et sur le site de Baltis, voilà ce qui est indiqué dans la partie Fiscalité du PEA-PME :



PS : Je parle de gymnastique dans le sens où la banque demande un certain nombre d'éléments (certains disponibles sur le site de la plateforme, d'autres à remplir soi-même (attestation client) et d'autres à remplir et faire signer par la plateforme (attestation société) :



Une fois que ma souscription sera pleinement effective (je n'ai fait que transmettre les documents ce soir, je ne suis pas à l'abri de différents aller/retour), j'essaierai de résumer les différentes étapes à réaliser.
Mais clairement, pour ceux qui sont phobiques de la paperasse, la souscription hors PEA-PME est beaucoup plus rapide (le processus est loin d'être totalement dématérialisé via un PEA-PME). Le ratio temps passé / gain espéré et donc à prendre en compte (surtout pour comme moi un investissement à 1000€ mais je m'étais promis de faire l'essai au moins une fois).

 

[Maxlan]

Concernant ta remarque, je n'ai jamais lu ça auparavant quand je me suis renseigné sur le PEA-PME.
Et sur le site de Baltis, voilà ce qui est indiqué dans la partie Fiscalité du PEA-PME :

l'histoire des 10% sur les dividendes serait liée au non côté et pour éviter les abus.. koregraf en parle:
"De même, comme pour le PEA » classique « , l’exonération de l’impôt sur le revenu pour les dividendes ne s’appliquera que dans la limite où le montant des dividendes ne dépasse pas 10 % de l’inscription en compte de ces placements." lien [lien réservé abonné] ... j'ai envoyé la question à koregraf dans les cas in fine..... sérieux pas cher payé 0,1% avec toute cette paperasse à gérer .....

 

[constantine_36]

@baffer: effectivement assez contraignant pour gagner 15 euros max si le gain est de 100 euros pour une mise de 1000 euros et 10% de rendement.
je veux bien un retour de ta part. Je crois pas que je passerai le cape pour l’instant surtout avec des mises de 1000 euros

 

[adnstep]

Hello,

Voici les grilles de scoring fournies par MONEGO ainsi que leurs notices.

Merci. Finalement ils le les ont envoyées ce midi.

 

[finrod]

Le projet Mozaic d'Homunity à 450 k€ est toujours pas fini plus de 24H après l'ouverture!! A croire que le projet est encore moins sexy que je ne le trouvais moi-même.

 

[lopali]

J'en suis donc également sur ce projet à présent

C'est quand même cool de pouvoir prendre tout son temps pour souscrire à un projet...

 

[Altoussaint]

Je réfléchie à investir au travers d'un PEA-PME sur certain projet, le faites vous? Si j'en crois la grille de frais données par Anaxago (justesse à voir) >lien [lien réservé abonné]< Bforbank ne chargerai pas trop (je ne vois pas le min 150€ sur leur grille tarifaire?? ici [lien réservé abonné]) donc 0,1%*2 sauf erreur. Avez-vous un teneur de compte à recommander ? Une expérience de problème éventuelle... Merci par avance

Je recommande CIC et Crédit Mutuel qui pratiquent le 100% digital en 3 clics grâce à une interface chez Catalizr, et donc les frais sont faibles : 0,5% du montant de la souscription. A éviter : Boursorama, BforBank, et BourseDirect, et de manière les banques en ligne qui ont du mal avec le PEA/PME qui sont très chères (certaines 300€ au début et 300€ à la fin de la souscription). Certaines plateformes interdisent les souscriptions via des PEA/PME car c'est un peu lourd. Rares sont celles qui l'autorisent. Chez Baltis Capital nous savons que c'est un réel avantage en termes de fiscalité pour les investisseurs donc nous l'autorisons.

 

[Altoussaint]

Bonjour @Altoussaint,

Merci pour ces indications et comme partagé à l'instant sur votre site, merci d'avoir pris du temps pour me répondre concernant la souscription via PEA-PME. Je vais donc pouvoir étrenner mon PEA-PME ouvert en début d'année et me parfaire à ce mode de souscription qui nécessite une petite gymnastique sur les documents à fournir entre la banque, le souscripteur et la plateforme / promoteur.



Effectivement tant que les contrats de réservation ne sont pas signés (fin Mai d'après le site internet), c'est un poil tôt pour parler de 100% de précommercialisation mais cela confirme les marques d'intérêt donc ça reste néanmoins positif.
J'en suis donc également sur ce projet à présent

Merci

 

[Sylvox]

Bonjour, J'ai reçu une proposition de Fundimmo pour les nouveaux inscrits uniquement : La villa Debain. Il s'agit d'une opération de marchand de biens consistant en l’acquisition d’une maison individuelle afin de la revendre après la réalisation de travaux à Saint-Ouen-sur-Seine (93400) dans le département de la Seine-Saint-Denis.

+ Rendement 10%
+ Marge brute 24%
? "Les dirigeants ont un patrimoine immobilier supérieur au montant prêté"
? Pas de prêt bancaire
- Saint Ouen
- Pas de préco (enfin là c'est on ou off)
- DP déposée, non obtenue
- Foncier sous promesse

J'avoue être dans l'expectative... Très risqué puisqu'il faut trouver un seul acheteur pour que ça fonctionne mais si on ne l'a pas, c'est fichu. Je me demande aussi pourquoi il n'y a pas de banque. De même, c'est la première fois que je vois le patrimoine des dirigeants mis en avant comme garantie. Et à Saint Ouen, d'après ville-ideale.fr, ce n'est pas l'endroit qui fait le plus rêver pour investir 550.000€ (prix de revente du bien après travaux).

Qu'en pensez-vous? Merci d'avance pour votre retour !

 

[adnstep]

Bonjour, J'ai reçu une proposition de Fundimmo pour les nouveaux inscrits uniquement : La villa Debain. Il s'agit d'une opération de marchand de biens consistant en l’acquisition d’une maison individuelle afin de la revendre après la réalisation de travaux à Saint-Ouen-sur-Seine (93400) dans le département de la Seine-Saint-Denis.

+ Rendement 10%
+ Marge brute 24%
? "Les dirigeants ont un patrimoine immobilier supérieur au montant prêté"
? Pas de prêt bancaire
- Saint Ouen
- Pas de préco (enfin là c'est on ou off)
- DP déposée, non obtenue
- Foncier sous promesse

J'avoue être dans l'expectative... Très risqué puisqu'il faut trouver un seul acheteur pour que ça fonctionne mais si on ne l'a pas, c'est fichu. Je me demande aussi pourquoi il n'y a pas de banque. De même, c'est la première fois que je vois le patrimoine des dirigeants mis en avant comme garantie. Et à Saint Ouen, d'après ville-ideale.fr, ce n'est pas l'endroit qui fait le plus rêver pour investir 550.000€ (prix de revente du bien après travaux).

Qu'en pensez-vous? Merci d'avance pour votre retour !

Ça dépend. Saint-Ouen, comme Montreuil, fait partie des coins à bobos de deuxième génération, qui quittent Paris pour cause de bébé et cherchent plus grand. Il faut juste bien choisir la rue. Voire même le bon bout de la rue. Donc connaître l'emplacement.