Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Enitsuj]

Enfin un projet qui sent bon.

Jardin sur cour

Merci pour le dossier, c'est pénible de le demander à chaque fois car je trouve qu'on met du temps à le recevoir.

 

[Enitsuj]

Avec mes petites connaissances, mon avis sur "Jardin sur Cour",

Pour avoir habité tout prêt (il y a quelques années), le quartier n'est pas fou, assez proche de Monplaisir, un QPV
et la marge assez faible.
Pas de banque et pas d'engagement de fonds propres
Un ratio d'endettement élevé mais un équilibre entre les dettes et l'actif circulant (donc l'entreprise est solvable)

 

[NicoNoclaste]

Quand chacun voit midi à sa porte...

Je prends toujours avec des pincettes ce genre de papier qui émane d’un organe de presse corporatiste. Vous avez déjà vu un syndicat heureux du sort de ses affiliés? La pleurnicherie est permanente...

Bien sûr que la construction résidentielle a souffert en 2020! Comme tous les cinq ou six ans, à l’occasion des élections municipales: l’année d’avant, les équipes en place n’osent pas accorder de PC pour ne pas être taxées de vendues aux marchands de béton, et l’année d’après, les nouvelles équipes prennent tout leur temps pour se mettre en place, ce qui retarde l’instruction des PC.
De plus, le scrutin a été retardé de trois mois pour nombre de communes, Covid oblige.
Et si on ajoute les retards de chantier dus au premier confinement et la chute de productivité due aux mesures spécifiques prises par les entreprises du bâtiment...

Et j'ai lu à peu près l'inverse de l'article des Echos que cite Nico, très récemment, j'essaye de retrouver où.

C’est très possible, j'ai vu dans des quotidiens d’informations générales que l'économie française allait rebondir très vite et très fort; avec néanmoins une croissance du PIB parallèlement anémique, allez comprendre.
Pour ce qui est de l’économie, comme ma propre analyse rejoint souvent celle des Echos, j’ai tendance à leur accorder un peu plus de crédit qu’aux autres; on est humain, pas vrai…

La vérité est que personne je crois, au delà de données volumétriques incontestable, ne sait lire l'avenir . D'où une nécessaire prudence dans nos choix d'investissement (deuxième donnée incontestable)

100% d’accord avec vous. Mais l’analyse d’un dossier particulier n’a de sens que si l’on considère celui-ci dans son contexte macro-économique, avec les perspectives que l’on juge les plus probables pour le court-moyen terme; l’investissement qui nous est proposé est un pari sur l’avenir, il me semble indispensable de l’appréhender dans toutes ses dimensions, micro et macro.
Après, tout le monde peut commettre des erreurs dans ses anticipations. Vous savez ce qu’on dit: un bon économiste est celui qui saura dire demain pourquoi il s’est trompé hier sur ce qu’il devait se produire aujourd’hui...

Une évolution profonde du marché oui , mais comment et dans quel sens....

Une évolution profonde, je ne crois pas. Une adaptation permanente, oui; dans quel sens, c’est tout l’objet du pari, et c’est donc une prise de risque, on y revient toujours.

Enfin un projet qui sent bon.

Jardin sur cour
Club Funding
Résidentiel à Anger
9.5%
+ Bonne preco, apparemment avec tous un espace extérieur.
+ Des garanties (mais ma limite c'est l'étude des comptes...)
- Pas de fonds propres de l'opérateur

Des avis divergents ?

Je converge.
Le projet d'aujourd'hui a mis bien plus de temps que d'habitude à partir, mais celui-ci devrait déchaîner les foules. A vos marques...

 

[CharlyBgood]

Vous savez ce qu’on dit: un bon économiste est celui qui saura dire demain pourquoi il s’est trompé hier sur ce qu’il devait se produire aujourd’hui...

Attention Nico, on respecte Ô mon Maître, Pierre Desproges, dans son dictionnaire:

« Économiste: Expert, qui vous expliquera demain, pourquoi ce qu’il a prévu hier, n’est pas arrivé, aujourd’hui «

 

[finrod]

Petit programme non-annoncé sur Homunity mais qui ouvrira sa collecte certainement demain et vu qu'on sera jeudi, je dirais à... 17H00 !

Programme Passion:

Le projet Passion consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 5 bâtiments s’établissant du R-1 au R+3. L’opération comporte au total 53 appartements du T1 au T5 et 9 l ...

De tête (j'ai lu le dossier il y a quelques heures maintenant):
La marge est famélique (3%). La commercialisation a déjà commencée depuis un moment mais: Il y a de nombreux commerces dont la majorité attendent toujours de trouver preneurs.... Dans les logements, les petites surfaces (T1, T2,T3) sont quasiment toutes réservées. Par contre, les biens les plus chers restent en grande parti à la recherche d'un acquéreur. Conclusion (pas besoin de creuser plus le dossier pour moi): aucun risque que j'y aille et pourtant, il trouvera facilement preneur. A oui le taux: 9% sur 20 mois mais je vous avouerai que ce n'est pas la première chose que je regarde dans un dossier.

 

[constantine_36]

Petit programme non-annoncé sur Homunity mais qui ouvrira sa collecte certainement demain et vu qu'on sera jeudi, je dirais à... 17H00 !

Programme Passion:

Le projet Passion consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 5 bâtiments s’établissant du R-1 au R+3. L’opération comporte au total 53 appartements du T1 au T5 et 9 l ...

De tête (j'ai lu le dossier il y a quelques heures maintenant):
La marge est famélique (3%). La commercialisation a déjà commencée depuis un moment mais: Il y a de nombreux commerces dont la majorité attendent toujours de trouver preneurs.... Dans les logements, les petites surfaces (T1, T2,T3) sont quasiment toutes réservées. Par contre, les biens les plus chers restent en grande parti à la recherche d'un acquéreur. Conclusion (pas besoin de creuser plus le dossier pour moi): aucun risque que j'y aille et pourtant, il trouvera facilement preneur. A oui le taux: 9% sur 20 mois mais je vous avouerai que ce n'est pas la première chose que je regarde dans un dossier.

J’ai reçu le mail aussi. J’en ai pas parlé ici car vu la maigre marge et la commercialisation pas fameuse (lancée en 2017 et arrêt de 18 mois puis reprise en sept 2020...) pas sur que que quelqu’un nous mette un GO! Je trouve que le taux est faible vu le dossier présenté

 

[NicoNoclaste]

un bon économiste est celui qui saura dire demain pourquoi il s’est trompé hier sur ce qu’il devait se produire aujourd’hui...

Attention Nico, on respecte Ô mon Maître, Pierre Desproges, dans son dictionnaire:
« Économiste: Expert, qui vous expliquera demain, pourquoi ce qu’il a prévu hier, n’est pas arrivé, aujourd’hui «

Pardon pour mes neurones fatigués! Si Alzheimer a détruit la lettre, l'esprit a néanmoins survécu...

La marge est famélique

Et ça, c'est un NoGo!
Je faisais remarquer il y a quelques temps que le risque n'était pas forcément perçu et récompensé de la même façon d'une plate-forme à l'autre; l'illustration en est ici parfaite: le projet CF de demain est à 9,5% et est selon moi moins risqué que celui-ci d'Homunity à 9%.

 

[NicoNoclaste]

Pour avoir habité tout prêt (il y a quelques années), le quartier n'est pas fou, assez proche de Monplaisir, un QPV
et la marge assez faible.
Pas de banque et pas d'engagement de fonds propres
Un ratio d'endettement élevé mais un équilibre entre les dettes et l'actif circulant (donc l'entreprise est solvable)

J'avais remarqué l'emplacement assez peu engageant du projet, à proximité de la voie ferrée et d'une zone industrielle, mais la préco de 91% sur de l'accession libre et l'ITI de 9% sur Angers m'ont convaincu que tout le programme trouverait preneur.
Quant à la marge, je vous trouve un peu injuste: 12%, c'est plutôt assez bon pour de la promotion immobilière; on n'est pas en MdB où les exigences sont autrement plus fortes sur ce plan-là...
Non, les 3 seuls critères que j'ai mal notés sont l'absence de banque prêteuse, le désengagement total des fonds propres du porteur et la complexité du projet (promotion immo), et ils justifient quasiment à eux seuls le taux de rémunération offert.

 

[finrod]

J’ai reçu le mail aussi.

Je n'ai pas reçu de mail pour ce projetmais je regarde régulièrement directement sur le site car pour des petits montants, je les soupçonne de ne pas avertir tout le monde... voir personne. Sans doute pour éviter un plantage de leur plateforme...

 

[Enitsuj]

Quant à la marge, je vous trouve un peu injuste: 12%, c'est plutôt assez bon pour de la promotion immobilière; on n'est pas en MdB où les exigences sont autrement plus fortes sur ce plan-là...

Merci pour le retour. J'en tiendrai compte à l'avenir. J'avais plutôt tendance à penser mini 15% en promotion immobilière et mini 25% en mdb tout en mettant en relation avec la précommande (actée).

 

[pticaillou]

Je faisais remarquer il y a quelques temps que le risque n'était pas forcément perçu et récompensé de la même façon d'une plate-forme à l'autre; l'illustration en est ici parfaite: le projet CF de demain est à 9,5% et est selon moi moins risqué que celui-ci d'Homunity à 9%.

Je partage depuis longtemps ce constat ... le taux en soit ne représente (souvent à mon sens, ou pas bien) pas le risque ... contrairement à ce que les PFs (entre autres) mettent en avant.

 

[Zerocool81]

Bonjour,
Un avis sur le dernier projet Look&Fin ?
Promotion Immo à Couzon-Mont-d'or (69)
8,5% 24 mois
Garanties : Hypothèque 1er rang sur le terrain, cautions solidaires à hauteur du montant prété.

 

[NicoNoclaste]

Merci pour le retour. J'en tiendrai compte à l'avenir. J'avais plutôt tendance à penser mini 15% en promotion immobilière et mini 25% en mdb tout en mettant en relation avec la précommande (actée).

Attention, chacun voit midi à sa porte; mes propres limites sont pour l’instant 7,5% pour la promo immobilière et 15% pour le MdB rien que pour accepter de regarder le dossier.
Mais ce sont des limites retraitées, dans ce sens où je rapporte la marge à des prix de vente que je tente – le cas échéant - de remettre en adéquation par rapport à la réalité du marché.

Je prends l’exemple du dossier CF d’hier soir, un petit programme Pinel situé à Nîmes qui affiche une marge gargantuesque de 32%; elle est le fruit d’un prix de vente tout simplement délirant, mais justifié selon la plate-forme par le côté défiscalisation; en d’autres termes, l’avantage fiscal doit bénéficier à l’acheteur pour des raisons évidentes, mais aussi au promoteur (c’est un phénomène reconnu et accepté par tous et depuis toujours dans le domaine des programmes dédiés à la défiscalisation).
Là où le bât blesse en l’occurrence, c’est que le profit est à sens unique et se transforme en goinfrerie pour le promoteur: si le prix au m² est délirant par rapport aux programmes neufs non défiscalisant des environs, celui tenant compte de l’avantage fiscal au bout de 9 ans l’est aussi, et il faut commencer à calculer celui tenant compte des loyers encaissés pour arriver à des prix cohérents (calcul ni effectué, ni même suggéré par la plate-forme!); en gros, on demande à l’acheteur de payer un gros surcoût aujourd’hui, se faire rembourser par les loyers et les crédits d’impôt la différence par rapport au véritable prix du neuf aujourd’hui, pour in fine récupérer un bien de 9 ans d’âge et payé au prix du neuf! C’est dans ce genre de cas qu’il faut drastiquement retraiter le prix de vente affiché pour tenir compte du fait qu’éventuellement, les gogos ne seront peut-être pas au rendez-vous; et ça fait chuter la marge…

Bon, j’aurais dû écrire ça hier.

 

[Enitsuj]

En même temps du Pinel (comme tous les produits défiscalisés), ça n'est déjà pas mon truc en tant qu'acheteur donc encore moins dans le crowd.

Mais je suis d'accord avec vous sur le faire de faire corréler tous les indicateurs et notamment de regarder les prix du marché et de ne pas se focaliser sur un unique.

 

[Lira]

Enfin un projet qui sent bon.

Jardin sur cour
Club Funding
Résidentiel à Anger
9.5%
+ Bonne preco, apparemment avec tous un espace extérieur.
+ Des garanties (mais ma limite c'est l'étude des comptes...)
- Pas de fonds propres de l'opérateur

Des avis divergents ?

C’est un GO !

 

[NicoNoclaste]

Un avis sur le dernier projet Look&Fin ?
Promotion Immo à Couzon-Mont-d'or (69)
8,5% 24 mois
Garanties : Hypothèque 1er rang sur le terrain, cautions solidaires à hauteur du montant prété.

La marge est de 13,7% seulement, ce qui constitue un NoGo pour moi en MdB. En plus, les intérêts des investisseurs et les frais plate-forme n'ont pas été comptabilisés, ce qui altère encore la marge.

Je note par ailleurs la phrase suivante dans la présentation du budget prévisionnel: «Les frais de gestions et de commercialisation sont à réintégrer à la marge du projet. La marge corrigée de cette opération (en termes TTC) est de... ».
Si je veux, non mais!
Que les choses soient bien claires:

• ou bien ces frais sont réels et n’ont pas à être réintégrés,
• ou bien ils sont virtuels et n’ont pas à être mentionnés.

Ça commence à bien faire, cette notion de «marge immobilière» qui n’a d’autre utilité que d’embrouiller le prospect!
Un petit coup de gueule de temps en temps, ça fait du bien: ça fait monter l’adrénaline et ça libère des endorphines...

 

[Yoco38]

C’est un GO !

bon j'ai pu aller au bout de la souscription j'attends de voir si c'est effectivement passé car deja 113% de souscription

 

[Lira]

bon j'ai pu aller au bout de la souscription j'attends de voir si c'est effectivement passé car deja 113% de souscription

J’ai réussi

 

[foudre78]

Attention, chacun voit midi à sa porte; mes propres limites sont pour l’instant 7,5% pour la promo immobilière et 15% pour le MdB rien que pour accepter de regarder le dossier.
Mais ce sont des limites retraitées, dans ce sens où je rapporte la marge à des prix de vente que je tente – le cas échéant - de remettre en adéquation par rapport à la réalité du marché.

Je prends l’exemple du dossier CF d’hier soir, un petit programme Pinel situé à Nîmes qui affiche une marge gargantuesque de 32%; elle est le fruit d’un prix de vente tout simplement délirant, mais justifié selon la plate-forme par le côté défiscalisation; en d’autres termes, l’avantage fiscal doit bénéficier à l’acheteur pour des raisons évidentes, mais aussi au promoteur (c’est un phénomène reconnu et accepté par tous et depuis toujours dans le domaine des programmes dédiés à la défiscalisation).
Là où le bât blesse en l’occurrence, c’est que le profit est à sens unique et se transforme en goinfrerie pour le promoteur: si le prix au m² est délirant par rapport aux programmes neufs non défiscalisant des environs, celui tenant compte de l’avantage fiscal au bout de 9 ans l’est aussi, et il faut commencer à calculer celui tenant compte des loyers encaissés pour arriver à des prix cohérents (calcul ni effectué, ni même suggéré par la plate-forme!); en gros, on demande à l’acheteur de payer un gros surcoût aujourd’hui, se faire rembourser par les loyers et les crédits d’impôt la différence par rapport au véritable prix du neuf aujourd’hui, pour in fine récupérer un bien de 9 ans d’âge et payé au prix du neuf! C’est dans ce genre de cas qu’il faut drastiquement retraiter le prix de vente affiché pour tenir compte du fait qu’éventuellement, les gogos ne seront peut-être pas au rendez-vous; et ça fait chuter la marge…

Bon, j’aurais dû écrire ça hier.

Sans compter que Nimes est une ville sinistrée en terme d'emploi et pas du tout tendue sur le parc locatif. J'ai vu un reportage récemment ou de nombreux investisseurs ayant fait un Pinel en languedoc roussillon se retrouvent avec un appartement vide éternellement et parfois meme pour la totalité de l'immeuble qui est à l'abandon malgré etre quasi neuf.... Seul Montpellier présente réellement une forte demande locative. De plus, il y a plusieurs locaux commerciaux libres dans la meme rue du programme d'après google street. J'ai vite passé mon chemin pour ce projet.

 

[constantine_36]

Nouveau projet Homunity :

Le Clos de la Convention & Les Jardins Occitans​

En fait il y a deux projets : la préco sur le 1er est très bonne et sécurisée vu que c’est l’accession sociale par contre sur le deuxième projet, on est qu’à 45%. Je trouve que sur ce dernier, il n y a pas beaucoup de détail.

La marge est faible et ils expliquent ca en partie en partie par la commercialisation en accession sociale...???

Bref, je trouve que le deuxième projet refroidit vraiment vu les statistiques.
Dites moi si je me trompe.
Merci!