Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

Je dirais que la compétition est rude en ce moment pour décerner les médailles en matière de projets pourris

Je pense qu'avec le temps on apprends à être plus sélectif également (et encore plus actuellemen avec les effets du covid sur le secteur immobilier) et on ne laisse plus passer certains projets "borderline". Personnellement quand je regarde certains projets sur lesquels j'ai investi il y a deux ans, je n'y mettrai plus un kopek aujourd'hui.

Pour moi, l'effet positif de ce forum est indéniable et il m'a permis d'être plus critique sur les projets proposés. J'avoue ne plus me fier aux notations réalisées par la plateforme pour évaluer un projet. Encore une fois, merci à tous d'apporter votre avis ! Cela permet de tous nous tirer vers le haut et j'invite même les plus débutants à ne pas hésiter à participer c'est le meilleur moyen de progresser et de se forger sa propre grille d'analyse.

 

[foudre78]

Je pense qu'avec le temps on apprends à être plus sélectif également (et encore plus actuellemen avec les effets du covid sur le secteur immobilier) et on ne laisse plus passer certains projets "borderline". Personnellement quand je regarde certains projets sur lesquels j'ai investi il y a deux ans, je n'y mettrai plus un kopek aujourd'hui.

Pour moi, l'effet positif de ce forum est indéniable et il m'a permis d'être plus critique sur les projets proposés. J'avoue ne plus me fier aux notations réalisées par la plateforme pour évaluer un projet. Encore une fois, merci à tous d'apporter votre avis ! Cela permet de tous nous tirer vers le haut et j'invite même les plus débutants à ne pas hésiter à participer c'est le meilleur moyen de progresser et de se forger sa propre grille d'analyse.

Parfaitement d'accord avec vous sur ce point, en relisant mes 1ers projets en crowd, je me fait la réflexion d'avoir été suicidaire et j'attends impatiemment maintenant d'en connaitre l'issue! Bizarrement ou pas, la plupart des projets qui m’inquiètent le plus dans mon portefeuille, sont chez Homunity...

Continuons d'échanger nos avis, c'est très positif!

Au fait, la plateforme de la première brique à disparue.... Il y avait un projet hier pour lequel j'avais anticipé de rapatrier de l'argent dans mon portefeuille virtuel le matin meme et le site était déjà hors service quinze minutes avant le lancement du projet. Le site n'est toujours pas opérationnel depuis ce matin. J'imagine un grand moment de solitude pour eux, mais c'est dommage de ne pas avoir reçu de mail explicatif.

 

[baffer]

Au fait, la plateforme de la première brique à disparue.... Il y avait un projet hier pour lequel j'avais anticipé de rapatrier de l'argent dans mon portefeuille virtuel le matin meme et le site était déjà hors service quinze minutes avant le lancement du projet. Le site n'est toujours pas opérationnel depuis ce matin. J'imagine un grand moment de solitude pour eux, mais c'est dommage de ne pas avoir reçu de mail explicatif.

Pour ma part le site fonctionne actuellement : [lien réservé abonné]

Par contre je vous rejoint concernant le fait que la plateforme ne tient pas la charge lors de collecte. J'ai tenté de participer à leur deux derniers projets et on obtient erreur sur erreur lorsqu'on tente de participer. En ajoutant le fait que les montants à collecter sont très faible (65k€ pour celui d'hier), résultat ... beaucoup de frustrations ! :-(

 

[Zerocool81]

Pour ma part le site fonctionne actuellement : [lien réservé abonné]

Par contre je vous rejoint concernant le fait que la plateforme ne tient pas la charge lors de collecte. J'ai tenté de participer à leur deux derniers projets et on obtient erreur sur erreur lorsqu'on tente de participer. En ajoutant le fait que les montants à collecter sont très faible (65k€ pour celui d'hier), résultat ... beaucoup de frustrations ! :-(

De mon côté même problème lors de la collecte et le site fonctionne mais j'ai l'impression de devoir changer mon mot de passe à chaque connexion depuis le nouveau site... je suis le seul dans ce cas ?

 

[Serge B]

Je pense qu'avec le temps on apprends à être plus sélectif également (et encore plus actuellemen avec les effets du covid sur le secteur immobilier) et on ne laisse plus passer certains projets "borderline". Personnellement quand je regarde certains projets sur lesquels j'ai investi il y a deux ans, je n'y mettrai plus un kopek aujourd'hui.

Et un grand merci à toi Baffer, ton tableau contributif y a bien concouru.

Lorsque je regarde mes gamelles actuelles (retard lourds et pertes) , je n'ai qu'une seule réflexion : Je l'ai bien cherché (à une exception près tout de même)

 

[baffer]

Suivi du défaut de paiement de Fabrice SABBAH et Jonathan GOURION sur leur projet 454 PARADIS chez Wiseed.

Après l'envoi d'une mise en demeure de payer par nos soins et une dernière relance de la part de notre direction, nous restons sans nouvelles de l'opérateur à ce jour.
Nous avons mandaté nos conseils sur le dossier, qui vont envoyer à leur tour une mise en demeure pour défaut de paiement et de reportings. Sans réponse de l'opérateur, nous envisageons une assignation en justice.

Pour le projet 283 Michelet du même opérateur on vient de recevoir un mail similaire de communication :

[283 MICHELET] Information importante - potentielle défaillance de remboursement à échéance

Cher Investisseur,

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis le 21/06/2019 pour le financement de l'opération 283 MICHELET auquel vous avez participé.
L'emprunt arrive à échéance le 30/03/2021, après prorogation.

Toutefois, nous n'avons à ce jour aucune confirmation de remboursement de l'opérateur ni aucun retour malgré nos multiples relances, ainsi que l'envoi d'une mise en demeure pour défaut de reporting.

Pour information, nous avons financé un autre projet pour cet opérateur avec une échéance en janvier 2021, qui à ce jour n'a pas encore été honorée et pour laquelle nous restons sans retour également, malgré l'envoi d'une mise en demeure par nos avocats.

Si nous n'avons aucun retour de l'opérateur d'ici la date d'échéance du 30/03/2021, les garanties seront activées et nous passerons le dossier en recouvrement judiciaire.

 

[Merlin75]

Par contre je vous rejoint concernant le fait que la plateforme ne tient pas la charge lors de collecte. J'ai tenté de participer à leur deux derniers projets et on obtient erreur sur erreur lorsqu'on tente de participer. En ajoutant le fait que les montants à collecter sont très faible (65k€ pour celui d'hier), résultat ... beaucoup de frustrations ! :-(

Bonjour, le site m'a planté hier aussi en cours de collecte (en cours de signature) mais ça c'est finalement bien terminé.
Attention: ce n'était pas évident pour moi de prime abord: nos comptes investisseurs chez eux ont changé de numéro (nouveau Rib), les anciens n'existent plus. Ils prévoient une communication sous peu.

 

[PedroImmo]

C'est beau de voir ça alors que les plate-formes continuent à fièrement annoncer les taux de défaut à 0%.

Ça le fait vraiment peur par rapport aux investissements pas très réfléchis que j'ai fait du début en me basant, en confiance, sur les analyses des plate-formes....

 

[Miles]

Je pense qu'avec le temps on apprends à être plus sélectif également (et encore plus actuellemen avec les effets du covid sur le secteur immobilier) et on ne laisse plus passer certains projets "borderline". Personnellement quand je regarde certains projets sur lesquels j'ai investi il y a deux ans, je n'y mettrai plus un kopek aujourd'hui.

Pour moi, l'effet positif de ce forum est indéniable et il m'a permis d'être plus critique sur les projets proposés. J'avoue ne plus me fier aux notations réalisées par la plateforme pour évaluer un projet. Encore une fois, merci à tous d'apporter votre avis ! Cela permet de tous nous tirer vers le haut et j'invite même les plus débutants à ne pas hésiter à participer c'est le meilleur moyen de progresser et de se forger sa propre grille d'analyse.

Je pense aussi que le premier investissement comporte une certaine impatience de rentrer dans des projets et ouvrir son portefeuille. Une fois qu'on en a quelques uns, c'est plus simple de laisser courir et de sélectionner plus drastiquement, d'autant plus que les capacités d'investissement ne sont pas illimitées donc plus on avance, plus les places qu'on souhaite combler sont chères.

J'ai été un peu surpris de lire autant de critiques sur le programme Passion d'hier à Obernai. En règle générale, je trouve les dossiers un peu incomplets et la marge seule ne devrait pas suffire à donner NoGo. Typiquement dans ce projet, le complexe immobilier embarquait également des hôtels (j'ai appelé le promoteur), et vu le positionnement et la ville, c'est un projet à mon sens porteur. J'ai aussi l'impression que la marge du projet est incomplète, il nous manque des éléments. En tout cas, Topaze promotion m'a semblé dégager des marges allant au delà de la construction/promotion qui nous a été présentée, je soupçonne d'autres services derrière. L'entreprise m'a semblé très solide, je ne la vois pas s'engager dans un projet pourri. De toute façon, j'ai privilégié le projet Angers et à 17h02 lorsque j'ai voulu basculer sur Homunity il était déjà financé. Déception j'avais un coup de coeur pour le complexe, effet kisscool ma souscription Angers a été trop tardive donc annulée. De dépit j'ai mis un billet sur Confidentiel Paris XI, l'entreprise mystère était donc GDG, qui vivra verra. Presque 6,5M€ levés en 4mn

Et bien d'accord avec vous concernant le double projet du jour sur Homunity, d'ailleurs il est toujours ouvert à l'heure actuelle, comme quoi, les investisseurs prêtent un minimum d'attention au delà du taux promis.

J'ai essayé de retrouver le tableau contributif évoqué plus haut, sans succès, où est-ce que je pourrais le trouver please ?

 

[constantine_36]

Bonjour,
Du nouveau pour le projet Raizers en Suisse qui a été financé récemment :


Vous avez investi dans l’opération Storedge par Cologny Genève Real Estate V. La collecte a été réalisée en EUR et en CHF pour un montant total équivalent à CHF 4 000 000.

Je vous fais part d’un changement sur l’opération. M. Vasquez, présenté comme co-actionnaire et administrateur de la société, est sortie de l’actionnariat et n’est plus administrateur. Par conséquent, la caution personnelle de ce dernier n’a plus lieu d’être et l’intégralité de la caution personnelle est reportée sur l’actionnaire unique M. Paris.

Néanmoins M. Vasquez assistera bien au niveau opérationnel M. Paris comme il l’était indiqué initialement mais en tant que prestataire.

Je ne sais pas si c’est une bonne ou mauvaise chose. Perso, je vois une garantie qui saute mais le gars qui avait mauvaise presse est toujours dans le circuit.
Ils ont le droit de maintenir la levée de fond dans ce cas?? Vu qu’il y a un détail qui a changé dans le dossier.

 

[NicoNoclaste]

Il y a aussi un projet chez Wiseed qui vient de passer publique :
Luisant
Je ne sais pas ce que vaut la garantie.

Question de forme déjà ! Quand on joue les cachottiers sur le "partenaire national" et sur la situation réelle de l'Entreprise dont les derniers comptes datent du 31/12/2019, donc avant le Covid, ca part mal...
Plus au fond cette fois :
- Peu de pré-co à part les logements sociaux (et encore on ne sait jamais à quel stade de la décision ça en est et ça peut trainer très longtemps pour des raisons extérieures au projet).
- Une GAPD intra-groupe donnée par une holding qui, avant le COVID, a déjà des fonds propres négatifs, je suis encore plus réticent.
- Une marge minable qui ne laisse aucune place à l'aléa....
- Et de façon plus générale je connais mal la répartition des charges et bénéfices dans une opération de co investissement, donc ne comprenant pas, je m'abstiens

Un NoGo, la marge inférieure à mes exigences.
Sinon, un certain nombre de réponses aux questions posées figurent dans la partie «commentaires» de la page Projet; cette fonctionnalité est d’ailleurs le seul plus que je trouve à Wiseed par rapport à ses concurrents.

• -la GAPD ne vaut pas grand-chose selon moi: y avoir recours serait demander au bras gauche ce que le bras droit n’a pas fait,
• +le porteur est tout de même en bonne santé financière et a fait du profit sur les 3 exercices considérés, ce qui peut laisser augurer sereinement de 2020,
• ~répartition charges/bénéfices à 50/50 avec Demathieu Bard, l’opérateur national,
• +on sait que 40% en nombre de lots ont été pré-commercialisés pour la partie en accession libre, ce que je ne trouve pas mal au bout de 9 mois; évidemment, on ne sait pas si c’est du ferme ou du potentiel,
• + la couverture du projet, si l’on retire les frais financiers et de gestion qui seront déboursés en fin de projet, est à 100%,

Enfin et pour couronner le tout, on ne dispose pas de la grille de commercialisation (en tous cas, je ne l’ai pas trouvée), ce qui nous interdit bien évidemment de juger de l’adéquation des prix des lots avec ceux du marché!

Par curiosité, je l’ai tout de même passé à la moulinette maison, et sans NoGo, on aurait pu espérer un taux 1,5% supérieur. Adieu Berthe, et sans regret aucun!

Y a-t-il une raison pour laquelle les projets en collecte sur Homunity ne sont plus identifiés sur la page Projets en cours de Hellocrowdfunding ?

Il me semble me souvenir que @hellocrowdfunding nous avait signalé que Homunity ne souhaitait plus y voir référencer ses projets. Me trompé-je?

Je pense aussi que le premier investissement comporte une certaine impatience de rentrer dans des projets et ouvrir son portefeuille. Une fois qu'on en a quelques uns, c'est plus simple de laisser courir et de sélectionner plus drastiquement

Bienvenu parmi nous!
C’est l’enthousiasme du débutant, toujours un peu fou-fou…

J'ai été un peu surpris de lire autant de critiques sur le programme Passion d'hier à Obernai. En règle générale, je trouve les dossiers un peu incomplets et la marge seule ne devrait pas suffire à donner NoGo. Typiquement dans ce projet, le complexe immobilier embarquait également des hôtels (j'ai appelé le promoteur), et vu le positionnement et la ville, c'est un projet à mon sens porteur. J'ai aussi l'impression que la marge du projet est incomplète, il nous manque des éléments. En tout cas, Topaze promotion m'a semblé dégager des marges allant au delà de la construction/promotion qui nous a été présentée, je soupçonne d'autres services derrière. L'entreprise m'a semblé très solide, je ne la vois pas s'engager dans un projet pourri.

Les analyses qui sont présentées par les intervenants tiennent compte de leur propre perception du risque, et les avis qui en découlent, de leur propre acceptation d’un couple rendement/risque. En conséquence, un même critère ne sera pas noté de la même façon et/ou ne sera pas pondéré de la même façon d’une personne à l’autre et tout-à-fait personnellement, des exigences minimales (NoGo en dessous) sur certains critères aussi importants que la marge me paraissent de nature à sécuriser la décision d’une sélection. J’ai quelques critères comme ça, qui suffisent à eux seuls à me faire décider l’abandon d’un projet.

Et pour finir et se détendre pour le week-end, un petit article de Boursorama qui montre que les institutionnels et moi n’accordons décidément pas la même confiance au marché de l’immobilier de bureaux [lien réservé abonné].

 

[Miles]

Les analyses qui sont présentées par les intervenants tiennent compte de leur propre perception du risque, et les avis qui en découlent, de leur propre acceptation d’un couple rendement/risque. En conséquence, un même critère ne sera pas noté de la même façon et/ou ne sera pas pondéré de la même façon d’une personne à l’autre et tout-à-fait personnellement, des exigences minimales (NoGo en dessous) sur certains critères aussi importants que la marge me paraissent de nature à sécuriser la décision d’une sélection. J’ai quelques critères comme ça, qui suffisent à eux seuls à me faire décider l’abandon d’un projet.

Tout à fait, j'en ai bien conscience c'était simplement pour apporter une autre perception différente sur ce cas précisément. Je trouve ça très intéressant de croiser les points de vue, j'ai d'ailleurs déjà mis le sujet en favoris

 

[NicoNoclaste]

Je ne sais pas si c’est une bonne ou mauvaise chose. Perso, je vois une garantie qui saute mais le gars qui avait mauvaise presse est toujours dans le circuit.
Ils ont le droit de maintenir la levée de fond dans ce cas?? Vu qu’il y a un détail qui a changé dans le dossier.

Bonnes remarques, et j'en rajoute d'autres, directement posées aux intéressés.
@Raizers , @MCabanel , des questions sur les nouveaux développements du dossier Storedge.

1. Quels sont les raisons invoquées par Cologny pour expliquer cette sortie de M. Vazquez?
2. La levée de fonds n’est bouclée que depuis 10 jours; comment se fait-il que nous n’en soyons mis au courant qu’aujourd’hui, alors qu’un tel événement devait être dans les tuyaux depuis bien plus longtemps?
3. Du fait de la nouvelle implication de M. Vazquez à titre de prestataire, quel sera l’impact financier sur le bilan prévisionnel?
4. M. Paris et M. Vazquez étaient cautions solidaires, ce qui signifie, si je ne m’abuse, que chacun s’engageait à honorer les obligations de la structure défaillante, le cas échéant en totalité et indépendamment l’un de l’autre; me trompé-je? Ce qui, auquel cas, implique que nous nous retrouvons avec une garantie en moins, donc du risque en plus, d’autant qu’on peut logiquement penser qu’un équilibre a été rompu et qu’une fragilité est apparue au sommet de la structure; de ce fait, et comme cette situation aurait pu être anticipée dès avant la levée de fonds, êtes-vous prêt à annuler la souscription des investisseurs qui le souhaiteraient éventuellement?

Merci d’avance pour vos réponses.

 

[Wallys56]

C'est beau de voir ça alors que les plate-formes continuent à fièrement annoncer les taux de défaut à 0%.

Ça le fait vraiment peur par rapport aux investissements pas très réfléchis que j'ai fait du début en me basant, en confiance, sur les analyses des plate-formes....

Malheureusement je pense qu'on est tous passés un peu par là,tout comme les futurs nouveaux investisseurs débutants qui feront aussi dans un premier temps confiance aux PF

 

[Lira]

Bonnes remarques, et j'en rajoute d'autres, directement posées aux intéressés.
@Raizers , @MCabanel , des questions sur les nouveaux développements du dossier Storedge.

1. Quels sont les raisons invoquées par Cologny pour expliquer cette sortie de M. Vazquez?
2. La levée de fonds n’est bouclée que depuis 10 jours; comment se fait-il que nous n’en soyons mis au courant qu’aujourd’hui, alors qu’un tel événement devait être dans les tuyaux depuis bien plus longtemps?
3. Du fait de la nouvelle implication de M. Vazquez à titre de prestataire, quel sera l’impact financier sur le bilan prévisionnel?
4. M. Paris et M. Vazquez étaient cautions solidaires, ce qui signifie, si je ne m’abuse, que chacun s’engageait à honorer les obligations de la structure défaillante, le cas échéant en totalité et indépendamment l’un de l’autre; me trompé-je? Ce qui, auquel cas, implique que nous nous retrouvons avec une garantie en moins, donc du risque en plus, d’autant qu’on peut logiquement penser qu’un équilibre a été rompu et qu’une fragilité est apparue au sommet de la structure; de ce fait, et comme cette situation aurait pu être anticipée dès avant la levée de fonds, êtes-vous prêt à annuler la souscription des investisseurs qui le souhaiteraient éventuellement?

Merci d’avance pour vos réponses.

Demande tout à fait légitime ! Le projet change de fait et donc son risque, son évaluation et la décision des investisseurs n’est plus nécessairement la même. Il peut-être aussi utile de vérifier si les garanties présentées dans le dossier figurent bien dans le document d’information réglementaire, censé inclure toutes les informations de manière claire, exhaustive et non trompeuse selon la réglementation AMF.

 

[Wallys56]

Communication HOMUNITY du 18/03 concernant le Chalet de Mégève.

La décision est favorable à Homunity et l'ordonnance du 20 octobre 2020 rendue par le tribunal de commerce de Lyon et octroyant des délais de paiement de deux ans a été annulée. Nous considérons cela comme une avancée positive, et continuons ainsi le chemin initié.
Adamia a par ailleurs été condamnée à verser 8 000 € à Homunity pour dédommagement des frais juridiques engagés (qui à date s’élèvent à plus de 15 000€ et qui sont intégralement supportés par Homunity et non facturés aux investisseurs).

De manière parallèle, nous avons reçu une nouvelle assignation d'Adamia devant le tribunal de commerce de Paris cette fois-ci, sollicitant à nouveau deux ans de délais de paiement. L'assignation est quasiment identique à celle lancée en octobre 2020, Adamia n'apportant aucun nouvel argument. L'audience est fixée au 8 avril 2021

 

[Lira]

Au moins une bonne nouvelle de la part de Homunity qui, là, fait bien le maximum dans l’intérêt des investisseurs pour déboucler ce dossier. Reste à recevoir l’argent de ce promoteur, ce qui ne semble pas gagné avec tous ces recours abusifs. J’ose espérer que le tribunal de commerce de Paris saura condamner rapidement et fermement de telles pratiques.

 

[InvestisseurInquiet]

Et un grand merci à toi Baffer, ton tableau contributif y a bien concouru.

Lorsque je regarde mes gamelles actuelles (retard lourds et pertes) , je n'ai qu'une seule réflexion : Je l'ai bien cherché (à une exception près tout de même)

Même si je ne connais pas la nature de vos investissements, je ne partage absolument pas votre remarque, qui renvoie en fait au coeur du sujet du crowdfunding : quels sont le rôle et la responsabilité des plateformes ?

Si vous considérez, avec quelques années de recul et davantage d'expérience, que certains de vos placements étaient voués, sinon à l'échec, du moins à de grandes difficultés, c'est que des professionnels, drapés pour la plupart du pompeux statut de conseiller en investissement participatif, ont mal conseillé le béotien que vous étiez alors et ne lui ont pas présenté le projet sous toutes ses facettes.

A titre d'exemple, dans mon cas, j'estime avoir été induit en erreur (à tout le moins...) de manière régulière par certaines plateformes sur la question des garanties, celles-ci étant mises en avant comme "argument de vente" sans qu'il soit souligné que les garanties octroyées par la société soeur ou la société mère, ou par la société de projet, ne valent pas grand chose lorsque ça tourne mal. Et je n'estime pas l'avoir bien cherché !

 

[InvestisseurInquiet]

Communication HOMUNITY du 18/03 concernant le Chalet de Mégève.

La décision est favorable à Homunity et l'ordonnance du 20 octobre 2020 rendue par le tribunal de commerce de Lyon et octroyant des délais de paiement de deux ans a été annulée. Nous considérons cela comme une avancée positive, et continuons ainsi le chemin initié.
Adamia a par ailleurs été condamnée à verser 8 000 € à Homunity pour dédommagement des frais juridiques engagés (qui à date s’élèvent à plus de 15 000€ et qui sont intégralement supportés par Homunity et non facturés aux investisseurs).

De manière parallèle, nous avons reçu une nouvelle assignation d'Adamia devant le tribunal de commerce de Paris cette fois-ci, sollicitant à nouveau deux ans de délais de paiement. L'assignation est quasiment identique à celle lancée en octobre 2020, Adamia n'apportant aucun nouvel argument. L'audience est fixée au 8 avril 2021

C'est mieux de gagner que de perdre, certes, mais ça n'a jamais fait rentrer le moindre kopek d'un mauvais payeur.
Et puis le temps que tous les recours et tous les appels soient jugés, que les décisions soient appliquées etc... il les aura eus, ses deux ans de grâce !!! Ca fait combien de dépassement, déjà ?

 

[Serge B]

Je me donne des coups de pieds aux fesses quand même... j'avais des notions "civiles" des garanties, et j'aurais du me rendre compte très vite que dans le domaine particulier de la promotion immobilière, rien ne valait rien en dehors de l'hypothèque de 1er rang inscrite .

MOP pendant presque 20 ans, j'aurais du voir (par exemple) que des dossiers faisant intervenir l'A.B.F n'ont AUCUNE chance d'aboutir dans les délais prévus, ou que plus un dossier est financé tôt, moins vous avez de chances de récupérer votre argent un jour (n'est ce pas Ile et Seine ?). Deux exemples, parmi des dizaines....

Cependant à peu près tout est inscrit dans les dossiers, fût ce entre les lignes, et c'est cette faculté de lecture là, qui m'a manqué pendant trop longtemps.

Les efforts de décryptage faits ici n'évitent sans doute pas tout, mais au moins les plus gros ennuis...pour l'avenir.