PedroImmo
Membre
Moi aussi, sur mon téléphone arrêté en voiture sur le bas côté de la routeLira a dit:J’ai réussi
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
Nodown
Membre
Nouveau projet ClubFunding: Confidentiel Paris XI [lien réservé abonné] [Update: message posté avant d'avoir vu celui de Makxii]
BobbyO
Membre
Je trouve assez dingue toutes ces suretés !
PedroImmo
Membre
Il y a aussi un projet chez Wiseed qui vient de passer publique :
Luisant
[lien réservé abonné]9% annuel sur 24 mois
Réalisation de 58 logements (dont 25 en social) sur 2 bâtiments à Luisant, en Eure-et-Loir
56% de préco dont une partie en social
Bon apport de l'opérateur mais marge faible 4,54 % et faible couverture du prix de revient.
Pas mal de projets en crowdfunding en cours :
Je ne sais pas ce que vaut la garantie.
Luisant
[lien réservé abonné]9% annuel sur 24 mois
Réalisation de 58 logements (dont 25 en social) sur 2 bâtiments à Luisant, en Eure-et-Loir
56% de préco dont une partie en social
Bon apport de l'opérateur mais marge faible 4,54 % et faible couverture du prix de revient.
Pas mal de projets en crowdfunding en cours :
Je ne sais pas ce que vaut la garantie.
NicoNoclaste
Contributeur régulier
Projet Raizers de demain, qui donne l’occasion d’une séance de travaux pratiques sur le retraitement des prix de vente abordé il y a quelques posts.
Je trouve le prix de la chambre plutôt élevé pour le quartier, et malgré le fait que ce genre de surface se loue à des prix astronomiques dans la capitale, j’en baisse le prix de 10%.
Je trouve le prix de location de 697€/m² envisagé pour le commerce de restauration rapide extrêmement élevé par rapport à la moyenne des 3 arrondissements adjacents (8ème, 9ème et 17ème), et le taux de capitalisation de 5% trop bas. La restauration rapide connaît un taux de survie à 3 ans de 75%, et donc un turn-over très élevé; si j’étais un investisseur en quête d’un placement immobilier locatif, je ne me jetterais pas sur un local occupé par une entreprise d’un secteur fragile qui n’a pas fait la preuve de sa longévité sur quelques exercices.
La plate-forme a l’honnêteté de présenter un scénario défavorable qui se rapproche bien mieux selon moi de la réalité; je trouve même ce scénario très (trop?) prudent (500€/m² et 6% de taux de capitalisation), et j’ai refait les calculs en prenant 551€/m² (moyenne 9ème arrondissement) et les mêmes 6% de capitalisation; j’aboutis ainsi à:
Pour le projet CF, je suis bien plus méfiant (mais c’est ma nature).
Je trouve le prix de la chambre plutôt élevé pour le quartier, et malgré le fait que ce genre de surface se loue à des prix astronomiques dans la capitale, j’en baisse le prix de 10%.
Je trouve le prix de location de 697€/m² envisagé pour le commerce de restauration rapide extrêmement élevé par rapport à la moyenne des 3 arrondissements adjacents (8ème, 9ème et 17ème), et le taux de capitalisation de 5% trop bas. La restauration rapide connaît un taux de survie à 3 ans de 75%, et donc un turn-over très élevé; si j’étais un investisseur en quête d’un placement immobilier locatif, je ne me jetterais pas sur un local occupé par une entreprise d’un secteur fragile qui n’a pas fait la preuve de sa longévité sur quelques exercices.
La plate-forme a l’honnêteté de présenter un scénario défavorable qui se rapproche bien mieux selon moi de la réalité; je trouve même ce scénario très (trop?) prudent (500€/m² et 6% de taux de capitalisation), et j’ai refait les calculs en prenant 551€/m² (moyenne 9ème arrondissement) et les mêmes 6% de capitalisation; j’aboutis ainsi à:
- -une marge de 16,3%, suffisante pour éviter le NoGo,
- +un engagement du porteur de 24% des fonds propres, satisfaisant pour moi,
- ~le porteur étant lui-même moyennement expérimenté dans ce type d’opérations, mais spécialiste de Paris et sa région,
- -pas de banque prêteuse, pas vraiment étonnant au vu des sommes en jeu,
- +les garanties me satisfont, endettement maîtrisé des structures, et revenus remontés du patrimoine locatif sécurisants,
- -pas de préco,
- +pas de difficulté particulière et durée convenable pour moi.
Pour le projet CF, je suis bien plus méfiant (mais c’est ma nature).
- Je n’aime pas ce type de projet confidentiel, ça interdit d’aller fouiller dans les filiales du groupe pour détecter ce qui est fragile et peut faire capoter l’opération (c’est la faillite d’une filiale de Terlat qui a provoqué sa chute par effet-domino…); sinon, les comptes présentés témoignent de la solidité de la holding.
- Des locaux font l’objet de baux commerciaux en cours; des frais d’éviction ont été provisionnés, mais si les locataires ne veulent tout de même pas partir, ils sont intouchables; ça peut traîner en longueur, faire chuter la marge déjà pas épaisse – 13,9% - ou carrément faire échouer l’opération.
- Strictement rien n’est dit sur l’occupation (ou pas) des locaux d’habitation, simplement aucun rendement locatif n’est indiqué, ce que nous laisse jouer aux devinettes.
- «Aucune banque n’a été sollicitée pour l’opération»; c’est étonnant au regard des sommes en jeu, qui entraînent des frais financiers qui auraient pu être divisés par 3 avec l'intervention d'une banque; à moins qu’aucune n’ait donné suite, ce que je juge bien plus probable...
Lira
Membre
Pour ce projet CF il faudrait demander les informations directement au service investisseurs qui, en général, les communique mais c’est fatigant d’autant plus que les fondamentaux sont en effet trop justes, ce qui justifie toutes les garanties et sûretés proposées et un taux de rendement élevé, mais cela reste quand même difficile d’y aller surtout pour une durée de 24 mois pouvant être proroger de 12 mois supplémentaires.
foudre78
Contributeur
La porteuse du projet dépend d'une agence immobilière plutôt réputée pour les recherches et où cession de fonds de commerce à Paris, donc me laisse penser qu'elle doit maîtriser son sujet. Une chambre de bonne reste un produit facile à vendre mais les WC palier= handicapant en définitive. Une hypothèque de 1er rang reste la bienvenue. J'ai réussi à passer aujourd'hui sur CF (avec les moyens du bord en pleine rue, comme quoi) et je pense que je vais aller aussi sur ce projet de Raizers demain, malgré que je me fixe une règle depuis le Covid de ne pas aller sur les commerces...NicoNoclaste a dit:
NicoNoclaste
Contributeur régulier
Ce deuxième projet est celui de Fenouillet qui est resté 2 ou 3 mois en souffrance chez Upstone sans jamais parvenir à décoller. J'avais à l'époque relevé que la région Toulousaine était économiquement ébranlée par la disparition de plusieurs milliers d'emplois dans l'industrie aéronautique, et que les lots en accession libre auraient peut-être du mal à trouver preneur; apparemment, le carnet de réservation n'a pas beaucoup évolué depuis...constantine_36 a dit:
Je ne me rappelle pas quelle marge était présentée à l'époque; il faudrait reprendre la file vers fin décembre ou début janvier; elle ne devait pas être très importante, mais il est bien possible que depuis, les prix de vente affichés pour l'accession libre aient baissé, entraînant encore une contraction de cette marge.constantine_36 a dit:
En tous cas, 2 pages pour présenter ce projet relèvent d'un manque de transparence pour le moins coupable; encore une fois, c'est "circulez, il n'y a rien à voir"!
Eh bien je crois que votre impression est la bonne!constantine_36 a dit:
Lira
Membre
Pas de participation du fonds Tikehau pour cette levée, c’est tout dire ...NicoNoclaste a dit:
finrod
Membre
Et le promoteur Uniti a pas mal de projets en souffrance.
Ca sur la marge très faible et le packaging spécial: 2 projets en un versement ne m'inspire pas confiance. Ca fait un peu comme du temp des 45t où on casait sur la face B une chanson que personne n'achèterait sinon.
Ca sur la marge très faible et le packaging spécial: 2 projets en un versement ne m'inspire pas confiance. Ca fait un peu comme du temp des 45t où on casait sur la face B une chanson que personne n'achèterait sinon.
baffer
Contributeur régulier
NicoNoclaste a dit:
Bonjour @NicoNoclaste,
Je me suis fait la même réflexion en lisant la documentation d'Homunity, il s'agit bien du projet "Fenouillet" financé sur Upstone dont la collecte a effectivement traîné en longueur (de décembre à février) et dont l'objectif de financement n'a pas été atteint : 540k€ collecté sur 900k€ recherché.
Naïvement on pourrait donc penser que le montant recherché pour cette opération correspond au différentiel à savoir 360k€ mais ... non ! Homunity indique : "Sur cette opération, notre intervention est demandée en refinancement à hauteur de 1 500 000 €".
Difficile de comprendre pourquoi un montant aussi élevé est recherché sachant qu'il ne donne aucune information sur le financement de l'opération (un crédit bancaire a-t-il été sollicité ?) et malheureusement la documentation de l'époque sur Upstone est très pauvre aussi et ne donne pas plus de détail.
Par contre il est intéressant de comparer la marge projet affiché entre les deux plateformes :
Sur Homunity :
Sur Upstone :
Il faut noter que 4 mois s'est écoulé entre les 2 collectes donc il est normal que les chiffres se soient affinés mais on constate que le CA annoncé n'est plus le même entre 7.7M€ sur Upstone versus 7.2M€ sur Homunity.
Je pense que la vente en bloc à un bailleur social de 15 maisons sur les 33 à 2,7M€ y joue pour quelques choses car certes cela permet de sécuriser 45% de l'opération (15 maisons sur 33) mais cela fait ressortir un prix de vente de 180k€ par maison. Ce prix est faible et il est même inférieur au prix du marché local dans l'ancien (cf étude de Upstone) :
Je pense donc que votre analyse est la bonne @NicoNoclaste lorsque vous indiquez :
S'ils sont passé par un bailleur pour commercialiser 45% de l'opération c'est sans doute que la commercialisation en accessible n'est pas au rendez-vous escompté et qu'ils préfèrent sécuriser une rentrée d'argent mais en rognant sur la marge. D'ailleurs si le montant recherché sur Homunity est plus élevé dorénavant c'est peut-être qu'ils comptés sur les appels de fond pour financer les travaux au fur et à mesure de la construction mais comme la commercialisation n'est pas au rendez-vous escompté ils doivent mettre plus de leur poche.
Bref, au vue de la situation, le taux de 9% proposé par Homunity parait faible alors que celui d'Upstone à l'époque était de 10% et est déjà plus en phase en terme de rémunération du risque encouru (car on l'avait déjà dit à l'époque l'opérateur Uniti a les reins solides donc le risque majeur de l'opération concerne principalement la commercialisation).
Lira
Membre
Y a-t-il une raison pour laquelle les projets en collecte sur Homunity ne sont plus identifiés sur la page Projets en cours de Hellocrowdfunding ?
baffer
Contributeur régulier
Lira a dit:
Bonjour @Lira,
Vous pensez à quel(s) projet(s) par exemple ? A noter que Homunity sont champions pour passer leur projet en confidentiel sous Hellocrowdfunding ...
Si je prends l'exemple du projet "Henri Cahn" la page projet existe bien ([lien réservé abonné]) mais il apparait en confidentiel si on recherche le projet via la page de la plateforme ([lien réservé abonné]) ou du promoteur ([lien réservé abonné]).
foudre78
Contributeur
Au fait, quelqu'un d'entre vous a participé au webinar récent d'homunity?
A lire vos commentaires et inquiétudes des projets de cette plateforme (que je délaisse à présent, très clairement) je suis curieux de connaitre leurs arguments pour soit disant choisir un projet
A lire vos commentaires et inquiétudes des projets de cette plateforme (que je délaisse à présent, très clairement) je suis curieux de connaitre leurs arguments pour soit disant choisir un projet
Lira
Membre
Quelques éléments lus dans une note sur la conjoncture immobilière à Paris pouvant être utiles à nos réflexions :
À Paris, 38 % de mises en vente en moins et 15 % de stock en plus sur l’année 2020. Dans la capitale, le marché immobilier a été particulièrement impacté par les conséquences de la crise sanitaire, sur l’ensemble des produits, tant de l’ancien que de l’immobilier neuf : crise de l’offre, allongement des délais d’écoulement, transformations des modes de commercialisation.
L’offre neuve demeure donc limitée à Paris et se concentre essentiellement au sein de trois arrondissements : dans le 13e arrondissement, au sein de la ZAC Paris Rive Gauche, dans le 19e, au sein du Quartier d’Amérique, et dans le 15e, au sein du quartier Saint-Lambert. Le reste de l’offre est situé pour l’essentiel au sein de petites opérations de moins de 20 logements. Ces programmes écoulent autour de 2 logements par mois en moyenne. Ils ciblent deux types de clientèles : les investisseurs patrimoniaux en recherche des studio, 2 pièces et 3 pièces compacts et des secundo-accédants qui veulent des 4 pièces avec des surfaces annexes généreuses.
En ce qui concerne le stock, au mois de mars 2021, seuls 599 logements sont disponibles, affichés à un prix moyen de 13 481 €/m2 HP, soit plus de 22 mois de commercialisation au rythme actuel. Faute d’offre neuve suffisante, les prix du marché du neuf parisien ont nettement progressé, passant de 10 500 €/m2 HP en 2016 à 13 481 €/m2 HP en mars 2021, soit une augmentation de 28 %. On note, en parallèle, que le marché de la revente de Paris a connu une hausse équivalente de son prix moyen. On constate que de plus en plus de promoteurs parviennent à vendre leurs opérations de moins de 30 logements sans avoir recours aux bureaux de vente. Les promoteurs utilisent ainsi deux canaux de vente : des commercialisateurs externes (spécialisés dans le neuf) ou la vente en réseau (notamment bancaire).
L'absence de bulle de vente ne favorise pas la promotion de l’opération. En effet, la clientèle de 50 ans et plus, cœur de cible de programme (investisseurs patrimoniaux et secundo-accédants), se trouve écartée de la commercialisation car il existe une réticence de ces prospects vis-à-vis d’Internet. Depuis un an, les mises en vente sont portées par les studios, 2 et 3 pièces (respectivement 27 %, 23 %, et 28 %). Les ventes se concentrent, essentiellement, sur les appartements-studios et appartements deux pièces (respectivement 25 % et 33 %). En revanche, les trois pièces s’écoulent plus difficilement, en raison de prix unitaire de plus en plus élevés. Pour faire baisser les prix des appartements neufs, une nette hausse de l’offre apparait utile. Dans un Paris où le foncier est rare et disputé, dL'absence de bulle de vente ne favorise pas la promotion de l’opération. En effet, la clientèle de 50 ans et plus, cœur de cible de programme (investisseurs patrimoniaux et secundo-accédants), se trouve écartée de la commercialisation car il existe une réticence de ces prospects vis-à-vis d’Internet. Depuis un an, les mises en vente sont portées par les studios, 2 et 3 pièces (respectivement 27 %, 23 %, et 28 %). Les ventes se concentrent, essentiellement, sur les appartements-studios et appartements deux pièces (respectivement 25 % et 33 %). En revanche, les trois pièces s’écoulent plus difficilement, en raison de prix unitaire de plus en plus élevés. Pour faire baisser les prix des appartements neufs, une nette hausse de l’offre apparait utile. Dans un Paris où le foncier est rare et disputé, des possibilités de développement existent : l’essor des programmes de grande hauteur, le recours à la surélévation, ou encore, piste récemment encouragée par les pouvoirs publics, la transformation des locaux professionnels en logements.
À Paris, 38 % de mises en vente en moins et 15 % de stock en plus sur l’année 2020. Dans la capitale, le marché immobilier a été particulièrement impacté par les conséquences de la crise sanitaire, sur l’ensemble des produits, tant de l’ancien que de l’immobilier neuf : crise de l’offre, allongement des délais d’écoulement, transformations des modes de commercialisation.
L’offre neuve demeure donc limitée à Paris et se concentre essentiellement au sein de trois arrondissements : dans le 13e arrondissement, au sein de la ZAC Paris Rive Gauche, dans le 19e, au sein du Quartier d’Amérique, et dans le 15e, au sein du quartier Saint-Lambert. Le reste de l’offre est situé pour l’essentiel au sein de petites opérations de moins de 20 logements. Ces programmes écoulent autour de 2 logements par mois en moyenne. Ils ciblent deux types de clientèles : les investisseurs patrimoniaux en recherche des studio, 2 pièces et 3 pièces compacts et des secundo-accédants qui veulent des 4 pièces avec des surfaces annexes généreuses.
En ce qui concerne le stock, au mois de mars 2021, seuls 599 logements sont disponibles, affichés à un prix moyen de 13 481 €/m2 HP, soit plus de 22 mois de commercialisation au rythme actuel. Faute d’offre neuve suffisante, les prix du marché du neuf parisien ont nettement progressé, passant de 10 500 €/m2 HP en 2016 à 13 481 €/m2 HP en mars 2021, soit une augmentation de 28 %. On note, en parallèle, que le marché de la revente de Paris a connu une hausse équivalente de son prix moyen. On constate que de plus en plus de promoteurs parviennent à vendre leurs opérations de moins de 30 logements sans avoir recours aux bureaux de vente. Les promoteurs utilisent ainsi deux canaux de vente : des commercialisateurs externes (spécialisés dans le neuf) ou la vente en réseau (notamment bancaire).
L'absence de bulle de vente ne favorise pas la promotion de l’opération. En effet, la clientèle de 50 ans et plus, cœur de cible de programme (investisseurs patrimoniaux et secundo-accédants), se trouve écartée de la commercialisation car il existe une réticence de ces prospects vis-à-vis d’Internet. Depuis un an, les mises en vente sont portées par les studios, 2 et 3 pièces (respectivement 27 %, 23 %, et 28 %). Les ventes se concentrent, essentiellement, sur les appartements-studios et appartements deux pièces (respectivement 25 % et 33 %). En revanche, les trois pièces s’écoulent plus difficilement, en raison de prix unitaire de plus en plus élevés. Pour faire baisser les prix des appartements neufs, une nette hausse de l’offre apparait utile. Dans un Paris où le foncier est rare et disputé, dL'absence de bulle de vente ne favorise pas la promotion de l’opération. En effet, la clientèle de 50 ans et plus, cœur de cible de programme (investisseurs patrimoniaux et secundo-accédants), se trouve écartée de la commercialisation car il existe une réticence de ces prospects vis-à-vis d’Internet. Depuis un an, les mises en vente sont portées par les studios, 2 et 3 pièces (respectivement 27 %, 23 %, et 28 %). Les ventes se concentrent, essentiellement, sur les appartements-studios et appartements deux pièces (respectivement 25 % et 33 %). En revanche, les trois pièces s’écoulent plus difficilement, en raison de prix unitaire de plus en plus élevés. Pour faire baisser les prix des appartements neufs, une nette hausse de l’offre apparait utile. Dans un Paris où le foncier est rare et disputé, des possibilités de développement existent : l’essor des programmes de grande hauteur, le recours à la surélévation, ou encore, piste récemment encouragée par les pouvoirs publics, la transformation des locaux professionnels en logements.
baffer
Contributeur régulier
foudre78 a dit:
Pour info, le webinar est disponible en replay à l'adresse suivante :
[lien réservé abonné]
Lira
Membre
Merci @baffer pour cette précision. En effet, beaucoup de projets en confidentiel, le champion des plateformes je crois en ce domaine. En fait je pensais surtout aux derniers projets dont je n’ai pas le souvenir de les avoir vu dans la page Projets en Collecte (je me suis trompé en disant projet en cours dans mon précédent post) sur Hellocrowdfunding. Il y a actuellement 10 projets en collecte et, sauf erreur, je n’y ai pas vu les derniers projets de Homunity. Nous verrons avec le dernier quand il sera disponible et annoncé à la collecte. Je me posais donc la question de savoir pourquoi.baffer a dit:
Dernière modification:
Serge B
Contributeur régulier
[lien réservé abonné]
Pour répondre un peu tardivement à l'intervention de PedroImmo hier
Question de forme déjà ! Quand on joue les cachottiers sur le "partenaire national" et sur la situation réelle de l'Entreprise dont les derniers comptes datent du 31/12/2019, donc avant le Covid, ca part mal...
Plus au fond cette fois :
- Peu de pré-co à part les logements sociaux (et encore on ne sait jamais à quel stade de la décision ça en est et ça peut trainer très longtemps pour des raisons extérieures au projet).
- Une GAPD intra-groupe donnée par une holding qui, avant le COVID, a déjà des fonds propres négatifs, je suis encore plus réticent.
- Une marge minable qui ne laisse aucune place à l'aléa....
- Et de façon plus générale je connais mal la répartition des charges et bénéfices dans une opération de co investissement, donc ne comprenant pas, je m'abstiens
Wiseed est le champion des projets pourris ces temps ci. Première fois que je vois quatre projets qui trainent des semaines !
Pour répondre un peu tardivement à l'intervention de PedroImmo hier
Question de forme déjà ! Quand on joue les cachottiers sur le "partenaire national" et sur la situation réelle de l'Entreprise dont les derniers comptes datent du 31/12/2019, donc avant le Covid, ca part mal...
Plus au fond cette fois :
- Peu de pré-co à part les logements sociaux (et encore on ne sait jamais à quel stade de la décision ça en est et ça peut trainer très longtemps pour des raisons extérieures au projet).
- Une GAPD intra-groupe donnée par une holding qui, avant le COVID, a déjà des fonds propres négatifs, je suis encore plus réticent.
- Une marge minable qui ne laisse aucune place à l'aléa....
- Et de façon plus générale je connais mal la répartition des charges et bénéfices dans une opération de co investissement, donc ne comprenant pas, je m'abstiens
Wiseed est le champion des projets pourris ces temps ci. Première fois que je vois quatre projets qui trainent des semaines !
Lira
Membre
Je dirais que la compétition est rude en ce moment pour décerner les médailles en matière de projets pourris
Dernière modification:
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