Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Papatte]

Voilà comment les 7M euros seront levées par CF.
Papatte, je pense qu' il y a des opportunitées plus sécure que ce projet. Je n'en serais pas. Le marché du bien d'exception non commercialisée ne me parle pas.

Merci beaucoup pour cet avis.

 

[Lira]

Sur ce projet CF, ce qui vaut ce sont les garanties qui semblent solides : hypothèque, caution personnelle du dirigeant, GAPD de la société de tête, nantissement des comptes courants et la valeur du bien qui est confirmée par des expertises. CF semble prendre toute les précautions. Après, le marché d‘exception reste un marché d’exception ... mais l’opérateur investit aussi significativement et le taux de 10% est adapté. Bref, c’est tentant.

 

[baffer]

Bonjour à tous,
J'ai réalisé un premier investissement en crowfunding via un CGP qui propose des pré-réservations avant la collecte. Je ne suis pas très connaisseuse en la matière par rapport à tout ce que je peux lire sur ce forum.
Pour information, vendredi (sur Clubfunding) se déroulera la collecte pour un nouveau projet. Voir le dossier en fichier joint.

Bonjour @Papatte,
Merci pour votre commentaire ! Je n'avais pas connaissance de "pré-réservation" de collecte si des investisseurs passent par un CGP. On est donc pas tous égaux face à la possibilité d'investir sur des projets de crowdfunding.

 

[Zino]

Bonjour @Papatte,
Merci pour votre commentaire ! Je n'avais pas connaissance de "pré-réservation" de collecte si des investisseurs passent par un CGP. On est donc pas tous égaux face à la possibilité d'investir sur des projets de crowdfunding.

Même réaction de mon côté ! Est-ce un CGP indépendant ? En ligne ?

 

[CharlyBgood]

Je n'avais pas connaissance de "pré-réservation" de collecte si des investisseurs passent par un CGP. On est donc pas tous égaux face à la possibilité d'investir sur des projets de crowdfunding.

Je trouve que c'est très malin de leur part ... et de la part des plates-formes de crowd-immo aussi.

=> Reste à ne pas décevoir les chalands, car gare aux retours de manivelles et aux actions en défaut de Conseil.

 

[Papatte]

Bonjour, C'est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant (avec bureaux où il est possible de rencontrer "concrétement" son conseiller). Pour ma part, tout se passe par téléphone puisque je ne réside pas sur Paris. J'ai acheté des parts de SCPI via ce conseiller, qui m'a proposé des investissements sur Clubfunding. C'est effectivement malin de leur part car ils touchent une commission (2%), mais ce n'est pas plus cher pour l'investisseur. Pour l'investisseur par contre, le faire de faire des pré-réservations rend la transaction plus sereine. Ensuite, tout se passe comme d'habitude : j'ai un compte Clubfunding sur lequel apparaissent mes investissements. Par contre, tous les projets ne sont pas proposés via ce CGP. J'ai l'impression qu'il s'agit uniquement de projets avec enveloppe conséquente.

 

[Foufounet]

Bonjour @Papatte,
Merci pour votre commentaire ! Je n'avais pas connaissance de "pré-réservation" de collecte si des investisseurs passent par un CGP. On est donc pas tous égaux face à la possibilité d'investir sur des projets de crowdfunding.

Vous semblez découvrir que derrière CF se trouve le groupe PROFINA, spécialiste en autre de la commercialisation de produits de défisc. Donc réseaux de CGP...CQFD

 

[CharlyBgood]

Vous semblez découvrir que derrière CF se trouve le groupe PROFINA, spécialiste en autre de la commercialisation de produits de défisc. Donc réseaux de CGP...CQFD

Abondance de biens ne nuit pas

 

[Msimmo]

Abondance de biens ne nuit pas

sauf si ça explique pourquoi on se fait refouler d'une opération de CF après avoir renseigner dans les 2 minutes la demande d'investissement.
Entre le fond CF prioritaire et les CGP, quelle part est au final réservé à ces clients privilégiés pour chaque opération ?

Et par ailleurs, je trouve assez peu élégant de signer une demande de prêt IRREVOCABLE du côté des particuliers mais que CF peut annuler plusieurs dizaines de minutes après sous prétexte de sursouscription.

Aujourd'hui l'informatique permet de savoir dés l'étape de validation si la demande est en dehors de l'enveloppe ou pas.

Sauf si ce laps de temps permet de faire rentrer d'autres investisseurs prioritaires... qui sait...

 

[lopali]

Il y des ventes privées sous le manteau chez CF ?

 

[CharlyBgood]

Et par ailleurs, je trouve assez peu élégant de signer une demande de prêt IRREVOCABLE du côté des particuliers mais que CF peut annuler plusieurs dizaines de minutes après sous prétexte de sursouscription.

Aujourd'hui l'informatique permet de savoir dés l'étape de validation si la demande est en dehors de l'enveloppe ou pa

Tu as sans doute raison.
Pour ma part je suis VIP c'est à dire PREMIUM chez Wiseed et n'ai donc pas ce genre de problèmes;
je ne vais pas sur CF.

Mais cela dit, une pré-affectation de la communauté et ou des CGP sur le fond ne me choque pas, à condition que chacun s'y retrouve.

Le côté véritablement "participatif" de la P-F prend alors tout son sens ... ou pas !

 

[Lira]

Pour un montant de collecte de 7 M€ je suppose qu’il y a de la place pour tout le monde

 

[Cforentier]

Bonsoir à tous,

Projet La Celle St Cloud de Clubfunding - Rentabilité nulle, prix des maisons au M2 trop elevé, permis de construire en cours d'obtention...NOGO

 

[Serge B]

Papatte mon idée, qui n'engage que moi, sur votre projet...

Projet bien vendu sur la plaquette (comme souvent sur ClubFunding), mais quelques points d'attention sur un opérateur endetté à 5 fois ses fonds propres, une caution personnelle qui vaut ce qu'elle vaut faute d'éléments sur le patrimoine réel du dirigeant, une hypothèque non inscrite qui peut être primée par n'importe quelle autre qui sera inscrite avant elle, et une opération envisagée sur un bien même pas acquis. Quant aux GAPD, j'ai l'habitude de considérer qu'elles ne valent rien.

Je fais l'impasse sur les risques administratifs et techniques, ils me semblent peu élevés à première vue.

Habitant tout près de ce secteur environ six mois par an, je ne compte plus les propriétés de prestige qui restent en vente deux - trois ans ou plus avec des remises de prix plus que substantielles pourtant. La concurrence est très rude sur ce segment en ce moment.

Le bon côté de la chose : l'opérateur y met beaucoup de fonds propres.

Ou c'est un coup de cœur à l'achat et tout va bien, ou ca peut trainer longtemps.

Ajoutez à cela que le COVID et bien d'autres choses ont éloigné les acquéreurs potentiels de St Tropez (à ce propos, les 364 K€ prévus pour l'été 2021 me semblent bien hardis)

Pour ma part, je craindrais de rester collé 3 ans ou plus....

 

[Cforentier]

Voilà comment les 7M euros seront levées par CF.
Papatte, je pense qu' il y a des opportunitées plus sécure que ce projet. Je n'en serais pas. Le marché du bien d'exception non commercialisée ne me parle pas.

Je partage cet avis - NOGO pour moi - Marché de niche avec des biens non tournants en pagaille..

 

[PedroImmo]

Que des NOGO ces derniers temps... On a besoin de placer notre argent

 

[foudre78]

Bonsoir à tous,

Projet La Celle St Cloud de Clubfunding - Rentabilité nulle, prix des maisons au M2 trop elevé, permis de construire en cours d'obtention...NOGO

Je m'avoue être choqué de présenter un tel projet à nous investisseurs

Un point de moins pour mon estime envers CF.

Je ne sais pas si c'est moi qui devient exigeant, mais je trouve les projets (toutes plateformes confondues) de moins en moins intéressants.

Est-ce la course aux honoraires ou le fait de se dire que pour eux tout est finan¢able ?

 

[Tomas466]

Je ne sais pas si c'est moi qui devient exigeant, mais je trouve les projets (toutes plateformes confondues) de moins en moins intéressants.

Je suis de retour en phase d'investissement dans le crowd immo, et je partage votre impression. Je n'ai d'ailleurs pas investi récemment alors que j'ai des capitaux disponibles depuis quelques semaines.

Je pense qu'on arrive aux limites du système. Quand tout va bien ou presque (ce qui était le cas il y a un an), l'écosystème paraît globalement vertueux, sous réserve d'éviter certains dossiers un peu limites mais qui restent finalement minoritaires. Quand le marché se tend d'un coup, ce qui se produit depuis un an, les plateformes apparaissent sous un angle moins flatteur du fait de la raréfaction des projets et des années de forte croissance qu'elles souhaitent probablement prolonger. La sélection parait moins exigeante, les projets sont plus risqués et/ou moins aboutis, on détaille moins certains éléments, on tord quelques critères, on oublie plus ou moins opportunément de vérifier la totalité de la situation du promoteur ou du marchand de biens, on se lance dans le refinancement entre plateformes... Et les plus hardies continuent même à communiquer sur le fait que tout va toujours très bien pour le moment, en profitant logiquement de l'effet retard des remboursements in fine.

Les plateformes étant rémunérées au volume de projets financés, et non au remboursement intégral de ceux-ci, je pense qu'il faut être très prudent, probablement encore plusieurs mois, voire s'abstenir tant que l'horizon ne s'éclaircit pas suffisamment. Je me laisse encore un peu de temps, mais je vais peut-être diminuer la poche CF et rebasculer l'équivalent sur des SCPI (en les choisissant, là encore) dans la mesure où la plupart ont bien traversé la crise actuelle.

 

[CharlyBgood]

Moi c’est encore + simple:

Comme mon pognon ne revient pas ou moins ou plus tard ...

=> je ne réinvestis pas ou moins ou plus tard.

Cela a qq chose de mécanique et finalement de « moral » envers les P-F de crowd-immo.
À elles de bien le comprendre.

Comme l’a suggéré à demi-mot l’un des intervenants ci-dessus, c’est vrai que le carried-interest devrait instituer que 50% de la commission de la P-F devrait être touchée en fin de projet.

=> ça c’est de l’alignement d’intérêts sans mauvais jeu de mots !

 

[Merlin75]

Projet La Celle St Cloud de Clubfunding:
Et des coupons in fine (même pas annuels), contrairement aux habitudes ClubFunding? Donc TRI moindre, et intérêts perdus si défaut.
C'est le coupon mensuel qui, pour moi, fait beaucoup du charme de CF...