Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Là encore, il manque les états financiers des sociétés projet et caution

Oui, c’est récurrent chez Fundimmo: nous sommes bien certainement considérés comme trop ignorants pour pouvoir tirer toute la substantifique moelle de ces savants documents…

En fait, il faudrait surtout le cash flow de la société SNC, et de la SA caution, sur les 12 prochains mois pour valider les réelles capacités de remboursement des différents engagements.

Hou la la! Mais vous voulez un burn-out collectif chez les analystes des plates-formes!
En deux ans de crowdfunding, je ne viens de voir que pour la première fois un méritoire plan de trésorerie, pour le dernier projet de Raizers, et vous voulez maintenant les tableaux prévisionnels mensuels de flux pour les entreprises porteuses et les garantes?
Moi, je vous le dis: vous êtes en passe de devenir la bête noire de toute l’industrie du financement participatif

Trêve de plaisanteries, vous avez bien entendu raison, et c’est là un besoin qui peut être généralisé à tous les dossiers.

Dans les points fort du projet, ils évoquent "une bonne pré commercialisation du projet (80% du CA)". Cet argument est un peu fumeux alors qu'ils indiquent qu'elle a commencé en Janvier 2019 (il y a donc ... 26 mois) et que si la précédente collecte sur Homunity n'a pas été remboursé c'est bien que la commercialisation n'est pas au rendez-vous (d'ailleurs ils l'évoquent dans les points faibles du nombre importants d'appartements de taille similaire proposés actuellement sur la commune). Autant dire que la commercialisation peut patiner encore de nombreux mois comme ça ...

Eh oui! Il fallait tout de même s’attendre à des difficultés de commercialisation sur une mégapole comme Périgueux: celle-ci fait partie des villes où les dispositifs successifs Robien, Scellier, Duflot (surtout Robien, en fait; après, ils avaient compris... mais pas tous, apparemment) ont attiré les promoteurs comme des mouches et où le marché s’est rapidement retrouvé totalement saturé.

Même s’il ne reste que 11 lots à écouler, je m’abstiens.
Bon WE.

 

[constantine_36]

Bonjour a tous,
Il y a ce projet qui sera en collecte bientôt sur fundimmo :

Les Bruyères​

100% de pré-commecialisation locative.
Caution personnelle des dirigeants
Je sais que NicoNoclaste dirait pas dans les bureaux... Mais là, il y a une forte demande et ça a l'air de tenir la route. Il y a juste un point qui me gêne, pas de banque dans la boucle et pourtant on sait que le prêt bancaire leur couterait moins cher que de passer par nous.
Vous me direz ce que vous en pensez... Peut-être que je me trompe.
Merci

 

[Wallys56]

Bonjour a tous,
Il y a ce projet qui sera en collecte bientôt sur fundimmo :

Les Bruyères​

100% de pré-commecialisation locative.
Caution personnelle des dirigeants
Je sais que NicoNoclaste dirait pas dans les bureaux... Mais là, il y a une forte demande et ça a l'air de tenir la route. Il y a juste un point qui me gêne, pas de banque dans la boucle et pourtant on sait que le prêt bancaire leur couterait moins cher que de passer par nous.
Vous me direz ce que vous en pensez... Peut-être que je me trompe.
Merci

Je suis sur la même analyse que toi

 

[PedroImmo]

Ca me tente pas mal aussi. La caution a l'air solide et il y a une part importante des fonds propres qui sont apportés par le MDB.

Stratégie originale en tout cas.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Il y a juste un point qui me gêne, pas de banque dans la boucle et pourtant on sait que le prêt bancaire leur couterait moins cher que de passer par nous.

L‘explication officielle est exposée en page 2a du doc de présentation:

«Dans leur stratégie opportuniste et afin de se positionner
rapidement sur des actifs avec un fort potentiel, ils réalisent les
acquisitions et travaux en fonds propres (avec le recours à du
financement participatif), sans intervention des Banques à ce
stade de leurs opérations. Une fois les opération bien avancées (en
termes de travaux et/ou de location), ils constituent une sorte de
« portefeuille d’actifs » et se font refinancer en groupé par un
établissement bancaire.»

Dont acte.
De plus, dans le cas présent, compte tenu de l’horizon rapproché de réalisation du bien et du relativement faible montant de l’opération, je ne sais pas si une banque aurait été intéressée…

Mais là, il y a une forte demande

Euh! Côté investisseur? D’où vous vient l’info?

Je sais que NicoNoclaste dirait pas dans les bureaux...

… Et persiste, et signe, et pas avec cette marge prévisionnelle de 12,5% en tous cas.

Le bail est acquis, et le locataire est financièrement solide; pas de problème de ce côté, donc.
Je fais abstraction d’aléas pouvant venir renchérir le coût final de l’opération.
Mais si vous regardez bien, le prix de vente envisagé – 1,845M€ - et les revenus locatifs en rythme de croisière – 83,5k€ - assurent à l’investisseur-acheteur un rendement brut de 4,5%, sans préjuger des frais d’acquisition à sa charge. Sera-ce suffisant pour le convaincre? C’est grosso modo le rendement net d’une SCPI moyenne; et si le deal se faisait au coût de production, occasionnant donc une opération blanche pour le vendeur, la rentabilité brute passerait à peine (!) à 5,17%...
Si vous étiez cet investisseur, vous en contenteriez-vous, et ne seriez-vous pas tenté de faire baisser le prix de vente pour obtenir un rendement plus compétitif, ou d’aller chercher ailleurs une autre opportunité? La question est posée et la réponse me semble loin d’être évidente.

Et en conséquence, je ne prends pas le risque. Je préfère miser sur des opérations qui n’ont selon moi qu’une très faible probabilité de ne pas aller au bout sans anicroche.

il y a une part importante des fonds propres qui sont apportés par le MDB.

Juste! Et j’y vois le signe que Fundimmo se méfie aussi un peu et dresse ses garde-fous...

 

[Laponéon]

Autre opération Fundimmo cette fois Mardi 9/03 : Puyrousseau

Ca vient notamment rembourser une première levée de fonds faite sur Homunity.
Caution solidaire d'ADOMOS qui est solide (côté à l'Euronext Growth).

Je vais probablement me positionner.

 

[constantine_36]

Euh! Côté investisseur? D’où vous vient l’info?

Non plutôt côté locataire!
j’avoue que je n’ai pas été jusqu’à faire l’analyse de la rentabilité de l’acquéreur final! Vous m’ouvrez les yeux.
je creuse plus avant de prendre ma décision.

 

[PedroImmo]

Bravo NicoNoclaste, toujours le petit temps en plus à étudier le dossier pour nous dénicher la faille ! Merci

Ca ne sera donc pas là que je pourrais mettre mes derniers euros dédiés à Fundimmo... Il me reste à investir 2k pour Koregraf, 1k pour Fundimmo, 2k pour Wiseed et 2-3k pour Immocratie.

Petite apparté, enfin seulement maintenant le délai de jouissance ne débute pour le projet Chessy de Anaxago
Date de souscription : 22/01/2021
Date de paiement : 25/01/2021
Date de jouissance : 05/03/2021
2 mois et demi de rendement de perdu, c'est énorme...

 

[Chris78]

2 mois et demi de rendement de perdu, c'est énorme...

C'est un problème récurrent qui varie d'une plateforme à l'autre et d'un projet à l'autre au sein d'une même plateforme. Particulièrement gênant quand le projet est court ou est rapidement remboursé par anticipation.

Pour Chessy, certainement dû au fait que le projet a longtemps trainé avant d'être entièrement souscrit.

 

[Zino]

Petite apparté, enfin seulement maintenant le délai de jouissance ne débute pour le projet Chessy de Anaxago
Date de souscription : 22/01/2021
Date de paiement : 25/01/2021
Date de jouissance : 05/03/2021
2 mois et demi de rendement de perdu, c'est énorme...

Bonjour,
le projet n'est plus en ligne, mais il me semble que dans les commentaires, Anaxago avait expliqué qu'une première tranche avait été versée fin janvier de mémoire. Il serait intéressant de savoir si cela a été effectivement le cas et si les sommes versées ont bien porté intérêt à la date de versement de cette tranche.

 

[Chris78]

Bonjour.
N'ayant pas investi dans ce projet, je n'y ai pas accès. Il est vrai que sur d'autres projets où cela trainait, il y a eu des déblocages en plusieurs tranches permettant de démarrer le rendement pour les premiers investisseurs.

 

[Foufounet]

Je pense que le promoteur veut soigner sa réputation auprès des crowdfunders d'Homunity et donc préfère passer par une autre plateforme pour éviter de mettre la puce à l'oreille aux investisseurs. Stratégie malsaine, peut être diront certains. Pour ma part, je trouve qu'il y a transparence. Le promoteur aurait très bien pu lancer une collecte pour un projet hypothétique pour rembourser le précédent. Ainsi, le promoteur reste hors des radars de hellocrowdfunding.

C'est clair que c'est pas très rassurant mais si les promoteurs peuvent d'une certaine manière faire "rouler leur dette" lors des situations exceptionnelles comme le font les états au quotidien, ca permet d'éviter des problèmes bien plus graves pour nous investisseurs.

Homunity refuse la prorogation... (hypothèse, mais déjà vu), de fait accord entre les plateformes, tout le monde est content. Les investisseurs d'Homunity sont remboursés, et le taux de défaut reste à 0. C'est la semaine des refinancements KOREGRAF/IMMOCRATIE. Pourquoi pas, mais...

 

[constantine_36]

Bonsoir,

Projet qui sera en collecte demain :
Il y a point qui peut être handicapant et mettre en périle toute l'opération : le prix de ventre en fin d'opération! Presque 10 000€. Ca me parait exagérer!
Des connaisseurs?? ou d'autres avis? Même à moins 10% je trouve que ça reste cher!!

 

[stef du 59]

Bonsoir,
Pas de commercialisation, donc NOGO pour ma part.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir,

Projet qui sera en collecte demain :
Il y a point qui peut être handicapant et mettre en périle toute l'opération : le prix de ventre en fin d'opération! Presque 10 000€. Ca me parait exagérer!
Des connaisseurs?? ou d'autres avis? Même à moins 10% je trouve que ça reste cher!!

Je suppose qu'il s'agit du prochain projet d'Homunity à Beaulieu sur mer?

Ce qui conditionne en l'occurrence le prix du m2, c'est le taux de rentabilité de l'investissement, et toute la question est de savoir si ce taux de rentabilité présenté à l'acheteur final est réaliste.

1. Mon premier souci a donc été de vérifier les projections de taux d'occupation mentionnées dans le ppt de présentation. Un petit tour sur [lien réservé abonné] m'a rassuré: la demande de location de résidences de tourisme dans ce secteur est forte, que ce soit en haute ou basse saison (saison 2019, pour ne pas être pollués par la crise Covid).
2. Ma deuxième préoccupation a été de vérifier, dans la mesure de mes moyens, les tarifs des nuitées présentés. Et là, en revanche, un autre petit tour, sur AirBnB et Abritel cette fois, m'a convaincu que les prix projetés des nuitées étaient très largement surévalués; vraiment très. Chacun pourra vérifier, je n'ai pas mis les liens qui doivent prendre une dizaine de lignes.

Il y a quelques années, quand un commercial essayait de vous fourguer un investissement locatif, il vous présentait des chiffres qui vous laissaient croire que vous alliez pouvoir payer le crédit 110% pris pour l'achat de votre bien presque uniquement avec les loyers encaissés; bien entendu, la plupart du temps, vous en étiez de votre poche; ici, c'est la même technique qui est utilisée, le client pense qu'il fait un investissement locatif de tourisme qui lui rapportera du 10,37%; je pense pour ma part qu'il sera a priori bien inférieur.

Bien essayé, mais je ne marche pas, surtout avec une marge réduite de 12,3%!

 

[constantine_36]

Merci NicoNoclaste pour votre réponse et votre analyse détaillée.
Je passe mon tour alors même si je crois qu’ils trouveront bien des pigeons mais je préfère ne pas parier la dessus

 

[Papatte]

Bonjour à tous,
J'ai réalisé un premier investissement en crowfunding via un CGP qui propose des pré-réservations avant la collecte. Je ne suis pas très connaisseuse en la matière par rapport à tout ce que je peux lire sur ce forum.
Pour information, vendredi (sur Clubfunding) se déroulera la collecte pour un nouveau projet. Voir le dossier en fichier joint.

 

[Makxii]

Bonjour,
Je souhaiterai bien avoir vos avis sur les Startups et PME d'Anaxago, je ne sais pas si le sujet a déjà été abordé.



Merci d'avance !

 

[Stilt]

Bonjour à tous,
J'ai réalisé un premier investissement en crowfunding via un CGP qui propose des pré-réservations avant la collecte. Je ne suis pas très connaisseuse en la matière par rapport à tout ce que je peux lire sur ce forum.
Pour information, vendredi (sur Clubfunding) se déroulera la collecte pour un nouveau projet. Voir le dossier en fichier joint.

Voilà comment les 7M euros seront levées par CF.
Papatte, je pense qu' il y a des opportunitées plus sécure que ce projet. Je n'en serais pas. Le marché du bien d'exception non commercialisée ne me parle pas.

 

[Zino]

Bonjour,
Je souhaiterai bien avoir vos avis sur les Startups et PME d'Anaxago, je ne sais pas si le sujet a déjà été abordé.

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Merci d'avance !

Bonjour,

ce fil semble dédié à l'immo, vous avez un fil dédié au financement participatif non coté ici