Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[stef du 59]

C est du rachat de crédit en fait!

 

[Lira]

1,5 M€ c’est beaucoup pour ce projet non ? On avait 172 K€ sur Immocratie pour Beaucaire ! Et 300 K€ pour Graveson ...

 

[Lira]

En plus, on lit sur le site Koregraf une pré-commercialisation à hauteur de 88% !

 

[stef du 59]

Que pensez vous du projet DOMAINE D'ANNEL de clubfunding proposé demain ?

 

[Wallys56]

Demain sur CF projet Domaine d'Annel 100% preco - 11% - 2600k recherchés........... un permis de construire non déposé donc non purgé mais qui a reçu un avis favorable de la mairie, il est là le loup...... d'autres avis ? Merci à vous.

 

[Wallys56]

Les investisseurs d'immocratie vont récupérer leur mise puisque @KOREGRAF annonce la levée pour Beaucaire ce Vendredi. 1500000€/10%. Du coup l'opération ''La maison rose-Graveson''/Immocratie va aussi être sauvée...Opération de restructuration de dettes. Prochaine étape, fusion entre KOREGRAF et Immocratie ;-)

J'étais sur les deux projets Courdon

 

[Chris78]

au moins, les explications de Koregraf sont claires.

 

[Jpense20]

En définitive qui sauve-t'on?

 

[Lira]

Demain sur CF projet Domaine d'Annel 100% preco - 11% - 2600k recherchés........... un permis de construire non déposé donc non purgé mais qui a reçu un avis favorable de la mairie, il est là le loup...... d'autres avis ? Merci à vous.

Ce risque est compensé par des garanties portées au maximum : hypothèque de 1er rang inscrite, caution personnelle et solidaire du dirigeant et mécanisme de fiducie-sûreté de la SAS financée propriétaire de l’ensemble immobilier objet de l’opération. Ceinture et bretelles !
Reste la question de la qualité intrinsèque du bien et sa valeur de revente ainsi que la réelle surface financière du dirigeant qui apporte sa caution. Beau projet quand même mais en risque total sur le bien lui-même.
Par contre, je m’interroge sur le track-record présenté avec des marges de 5%, 3% et 1% curieuses pour un marchand de biens. Bref, je suis mitigé mais le portage d’une telle opération laisse quand même rêveur avec la perspective d‘une marge entre 42% et 55% du CA. J’aurais aimé un engagement plus fort du porteur de projet (seulement à 12%) mais, bon, c’est lui qui a le projet dans la poche.
Intéressé de lire vos avis .

 

[Wallys56]

En définitive qui sauve-t'on?

Les investisseurs d'Immocratie pardi !

 

[pticaillou]

Les investisseurs d'Immocratie pardi !

Carrément... D'ailleurs ca me fait réfléchir ou méditer sur les pouvoirs de négociation des PF: la ou Wiseed par exemple) galère en procédure judicaire sur plusieurs remboursements, Immocratie le fait par le simple biais d'un nouvel emprunt ailleurs... Bien joué.

 

[InvestisseurInquiet]

[lien réservé abonné]

 

[Chris78]

Carrément... D'ailleurs ca me fait réfléchir ou méditer sur les pouvoirs de négociation des PF: la ou Wiseed par exemple) galère en procédure judicaire sur plusieurs remboursements, Immocratie le fait par le simple biais d'un nouvel emprunt ailleurs... Bien joué.

je suppose qu'Immocratie fait le maximum pour ses investisseurs ... c'est l'emprunteur qui revoit son projet compte tenu des éléments indiqués par Koregraf.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je voudrais placer une partie de mon patrimoine dans des projet similaires : à raison de 1000 à 2000 euros par projet et à terme 12-24 mois avoir un investissemnt de 20 000 euros

Considérons comme acquis que c’est là l’une des conclusions d’une mûre réflexion sur vos objectifs patrimoniaux.

dans à peu près 15 projets pour minimiser le risque.

La diversification est en effet une condition nécessaire pour limiter le risque, mais nullement suffisante comme vous avez pu le constater à la lecture - que nous espérons passionnante – de cette file.

Je me suis inscrit sur deux plateformes pour l'instant pour ne pas trop m'éparpille et mieux suivre les projets (fundimmo et homunity). EST-CE QUE J'AI BIEN FAIT? Dois-je être présent partout?

Le suivi des projets dans lesquels vous aurez investi ne sera pas plus facile ou difficile sur deux ou quinze plates-formes, sous réserve d’avoir de votre côté un minimum d’organisation pour savoir sur laquelle retrouver tel ou tel dossier.
Ne pas être présent sur plus de plates-formes, c’est potentiellement s’interdire l’accès à de bons projets, dont aucune n’a le monopole. Vous avez pu lire dans les pages qui précèdent des posts qui font état de côtés parfois exaspérants chez certaines plates-formes, mais aucune n’est absolument exempte de tout défaut, et je trouve d’ailleurs personnellement formateur de se frotter aux dossiers imparfaits; ça rassure sur ses propres capacités et ça démythifie (si nécessaire!) l'univers des brillants start-upers qui se trouvent derrière l’interface. N’hésitez donc pas dans un premier temps à vous y inscrire au moins en tant que simple membre, pour avoir accès aux projets et pouvoir les jauger; il vous sera toujours possible par la suite de passer au statut d’investisseur si vous vous estimez pouvoir y trouver chaussure à votre pied.

Je voudrais aussi avoir votre avis sur le projet homunity :

Mi-Park​

La particularité de ce projet, c’est qu’il concerne uniquement de l’immobilier tertiaire.

Conjoncturellement, ça constitue pour moi un critère NoGo: je considère peu sûr ce genre de dossier, notamment quand il concerne des commerces et des bureaux: quand la crise sanitaire prendra fin, les aides d’État disparaîtront et nombre d’entreprises avec elles; d’autres tenteront de tirer parti du télétravail nouvellement découvert pour réduire leurs frais de structure et restaurer leurs marges; en d’autres termes, on risque fort de se retrouver avec un marché déséquilibré où l’offre de locaux sera supérieure à la demande, ce qui a d’ailleurs déjà commencé à être observé par les professionnels du secteur; la seule exception semble concerner les entrepôts, portés par la déferlante du e-commerce boosté par les épisodes de confinements.

Dans le cas MiPark, on observe exactement ce phénomène; 64% de commercialisation en 3 mois peuvent paraître mirifiques et faire dire que par extrapolation, on peut avoir rempli le carnet de commande dans 2 mois. Mais si on considère la typologie de ce qui a été vendu: tous les locaux d’activité... et seulement 2 bureaux sur les 11.

Par opposition, je suis bien plus attiré par le projet de Raizers de demain, qui constitue opportunément cette réponse aux besoins logistiques de la nouvelle économie que j’évoquais.

• La localisation est excellente, aux portes de Lausanne et à 2 pas de l’autoroute,
• la couverture du projet est totalement assurée,
• un gestionnaire de fortune cofinance et une banque est dans les starting-blocks pour le refinancement du projet,
• la marge opérationnelle est intéressante, même dans le scénario dégradé,
• la pré-commercialisation de la partie en vente est à 100%, et j’ai confiance dans l’intérêt suscité par la partie proposée à la location,
• les garanties sont exhaustives et semblent sérieuses, même si rien n’est dit sur le patrimoine des cautions,
• le projet paraît simple à mener,
• la durée de 24 mois ne me rebute pas dans ce cas précis,
• et le taux de 10% est correctement calibré.

Et je vais m’y glisser.

 

[Foufounet]

au moins, les explications de Koregraf sont claires.

Possible d'avoir les explications n'ayant pas de compte sur cette plateforme? Merci d'avance.

 

[A2r1]

Bonjour, Je découvre avec plaisir votre discussion. Avez-vous un avis sur le projet Vert Castel 2 en audit chez Homunity ? d'avance merci

 

[constantine_36]

Conjoncturellement, ça constitue pour moi un critère NoGo: je considère peu sûr ce genre de dossier, notamment quand il concerne des commerces et des bureaux: quand la crise sanitaire prendra fin, les aides d’État disparaîtront et nombre d’entreprises avec elles; d’autres tenteront de tirer parti du télétravail nouvellement découvert pour réduire leurs frais de structure et restaurer leurs marges; en d’autres termes, on risque fort de se retrouver avec un marché déséquilibré où l’offre de locaux sera supérieure à la demande, ce qui a d’ailleurs déjà commencé à être observé par les professionnels du secteur; la seule exception semble concerner les entrepôts, portés par la déferlante du e-commerce boosté par les épisodes de confinements.

Merci pour cette analyse. Effectivement, j'avais la même conclusion. Merci de m'avoir conforté dans mon raisonnement. De toute façon, je me suis abstenu bien que le projet est parti rapidement.

Quand au fait d'être présent sur plusieurs plateformes. Je crois que vous avez raison et je le ferai.

Par opposition, je suis bien plus attiré par le projet de Raizers de demain, qui constitue opportunément cette réponse aux besoins logistiques de la nouvelle économie que j’évoquais.

Effectivement, je suis sur la même longueur d'onde que vous. Je réfléchis d'ailleurs investir dans une SCPI spécialisée (reste qu'à trouvé le bon montage, crédit ou pas une seule ou plusieurs SCPI).

Merci Beaucoup pour ta contribution et ton aide!!

 

[baffer]

Possible d'avoir les explications n'ayant pas de compte sur cette plateforme? Merci d'avance.

Bonsoir @Foufounet,

Le lien du dossier de Koregraf est disponible à l'adresse suivante : [lien réservé abonné]

Normalement vous pouvez y avoir accès même sans être membre.

 

[foudre78]

Les investisseurs d'immocratie vont récupérer leur mise puisque @KOREGRAF annonce la levée pour Beaucaire ce Vendredi. 1500000€/10%. Du coup l'opération ''La maison rose-Graveson''/Immocratie va aussi être sauvée...Opération de restructuration de dettes. Prochaine étape, fusion entre KOREGRAF et Immocratie ;-)

Pour la maison rose graveson = la mairie rachète le lot restant. L'opération semblait donc déjà sauvée. Acte authentique prévu fin avril, d'apres une communication récente D'immocratie. Pour le reste avec les 36mois proposés systématiquement à titre de report par koregraf, l'opérateur courdon va pouvoir en attendant vivre des jours paisibles. À 2000 mini de ticket d'entrée pour ce genre d'opérations, ça me pose question

 

[Wallys56]

Voici pour celles et ceux qui sont pas de compte Koregraf ==== Bonne lecture

PRÉSENTATION DU PROJET​

Ce programme d’aménagement et de construction « Résidence de l’Oliveraie » est porté par Courdon Promotion, représenté par M. Jérémy Courdon. C’est la première opération financée par Koregraf au profit de cet opérateur. Ce projet consiste à financer une opération de 31 lots à Beaucaire dans le Gard. Cela afin de réaliser les travaux de construction de 20 logements destinés à un bailleur social et de revendre 11 terrains à bâtir aménagés.

Cette levée de fonds intervient dans le cadre du financement d’une opération en cours, ayant déjà fait l’objet d’une levée de fonds sur une plateforme de financement participatif. La programmation de cette opération a évolué depuis ce premier financement.

Historiquement, en septembre 2018, le promoteur a procédé à l’acquisition du foncier de 7 642 m² environ pour y créer la « Résidence de l’Oliveraie » comprenant 31 parcelles. Cette opération a été financée par la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse d’une part (CEPAC – crédit bancaire et garantie d’achèvement des travaux de voiries et réseaux divers, VRD), et par une plateforme de crowdfunding immobilier d’autre part (emprunt obligataire de 172 000 €). Pour mémoire, toutes les autorisations d’urbanisme relatives à ce projet sont obtenues et purgées de tous recours.


Le projet initial consistait à aménager et à revendre les 31 lots à bâtir. En 2018, 22 terrains faisaient l’objet d’une réservation. Un changement de municipalité et un remaniement des services de l’urbanisme ont engendré un décalage de l’obtention du certificat de conformité pour le lotissement. Malgré ce contretemps, le certificat de conformité a été obtenu 17 mois après l’acquisition du terrain, causant la perte de la quasi-totalité des terrains réservés. Cette situation a contraint le promoteur à repenser la programmation de son projet.


À ce jour, les travaux sont achevés et validés par le certificat de conformité obtenu en date du 20/02/2020. Le financement de cette opération a donc pour objectifs :

• D’une part, la construction de 20 maisons qui sont vendues à 100 % à un bailleur social, la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE. Un contrat de réservation sans condition suspensive de financement (avec une vente à terme), a été signé entre les deux parties en date du 11 février 2021
  
  
• D’autre part, la revente des 11 terrains à bâtir achevés et viabilisés. Concernant la commercialisation, 1 lot est déjà acté et 4 lots sont réservés. Ce qui porte la commercialisation globale du projet à 88 % du chiffre d’affaires de l’opération. De plus, 3 lots supplémentaires feront l’objet de promesses de vente dans les mois à venir, mais ils ne sont pas pris en compte par mesure de prudence dans le calcul global de la commercialisation
  
  

Sur le plan financier, la CEPAC a prolongé son crédit bancaire d’une année supplémentaire afin que le remboursement du crédit soit réalisé en septembre 2021 (cette date peut elle-même être prolongée de 6 à 12 mois si besoin). Koregraf a tenu compte de l’impact financier du premier emprunt obligataire. Ainsi, le bilan prévisionnel de cette levée de fonds prend en considération l’ensemble des frais relatifs à ce premier emprunt obligataire (capital + intérêts).

Par mesure de prudence, l’horizon de remboursement est estimé à 18 mois. Cela afin de laisser le temps au promoteur de commercialiser les derniers terrains à bâtir et de réaliser les travaux de construction des 20 logements, qui débuteront en avril 2021, pour une livraison prévue au deuxième trimestre 2022 (20 maisons individuelles en R+1 avec garage, de 80 à 90 m² chacune environ).