Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Laponéon]

Le projet Villa des sources (Saint Ouen 93) a ouvert tout à l'heure sur Fundimmo. 50% des 8M ont déjà trouvé preneur.
Fait notoire, une interview du DG pour parler de cette opération :

 

[NicoNoclaste]

Quel est votre avis sur le dernier projet d Immocratie "les terrasses de Lucia"

Pour le projet des Terrasses de Lucia:

• +une belle localisation, pas loin de la mer (pas trop près non plus) et des commerces, pas loin de La Rochelle,
• +une durée courte (et même un peu tendue pour de la promotion?),
• -pas de banque dans la boucle,
• -une cible de GAPD que j’estime assez fragile, d’autant plus que c’est la même que pour le précédent projet du porteur,
• +mais bien compensée par une hypothèque de premier rang,
• +un engagement correct du porteur à 14,3% des fonds propres,
• +la couverture du coût de revient assurée à 100%,
• +une excellente pré-commercialisation – obtenue en 5 mois - de 72% du programme, soit la totalité commercialisée puisque le dernier lot n’a pas encore été mis en vente,
• +une marge opérationnelle de 10%, correcte pour de la promotion immobilière,
• +un promoteur assez expérimenté et spécialiste de cette région,
• +un PC purgé,
• +et le taux de 10% qui correspond bien au risque.

Je vais tenter de m’y glisser si j'arrive à être disponible à l'ouverture.

Immocratie ne sort pas des dossiers tous les jours, mais ils sont en général simples et bien ficelés et présentés.

et celui de MONEGO "La Combe de Lancey"?

Je ne suis pas sur Monego.

 

[stef du 59]

Pour le projet des Terrasses de Lucia:

• +une belle localisation, pas loin de la mer (pas trop près non plus) et des commerces, pas loin de La Rochelle,
• +une durée courte (et même un peu tendue pour de la promotion?),
• -pas de banque dans la boucle,
• -une cible de GAPD que j’estime assez fragile, d’autant plus que c’est la même que pour le précédent projet du porteur,
• +mais bien compensée par une hypothèque de premier rang,
• +un engagement correct du porteur à 14,3% des fonds propres,
• +la couverture du coût de revient assurée à 100%,
• +une excellente pré-commercialisation – obtenue en 5 mois - de 72% du programme, soit la totalité commercialisée puisque le dernier lot n’a pas encore été mis en vente,
• +une marge opérationnelle de 10%, correcte pour de la promotion immobilière,
• +un promoteur assez expérimenté et spécialiste de cette région,
• +un PC purgé,
• +et le taux de 10% qui correspond bien au risque.

Je vais tenter de m’y glisser si j'arrive à être disponible à l'ouverture.

Immocratie ne sort pas des dossiers tous les jours, mais ils sont en général simples et bien ficelés et présentés.


Je ne suis pas sur Monego.

Merci pour ce retour!

 

[Luciole49]

Merci à vous tous. J'ai investi sur Villa des Sources premier projet que je fais sur Fundimmo. Super projet. Je me suis connectée à 17 heures 20 et déjà 39% de souscrit. çà se comprend.

 

[PedroImmo]

De même, je me suis positionné sur la Villa des Sources, mais c'est mon 4ème projets (et dernier) en cours chez eux. Le début a été rapide mais il est probable que la seconde moitier mette beaucoup plus de temps à être collectée...

Finalement je ne me suis pas positionné sur VAL DE MARNE PROMOTION, j'ai respecté ma règle de l'implication du promoteur dans les fonds propres grâce à vous.

Demain je tente Terrasses de Lucia comme premier projet chez Immocratie !

Sinon, par curiosité, quel est votre encours en crowdfunding immo et combien cela représente-t-il environ comme pourcentage de votre capital ?

 

[stef du 59]

De même, je me suis positionné sur la Villa des Sources, mais c'est mon 4ème projets (et dernier) en cours chez eux. Le début a été rapide mais il est probable que la seconde moitier mette beaucoup plus de temps à être collectée...

Finalement je ne me suis pas positionné sur VAL DE MARNE PROMOTION, j'ai respecté ma règle de l'implication du promoteur dans les fonds propres grâce à vous.

Demain je tente Terrasses de Lucia comme premier projet chez Immocratie !

Sinon, par curiosité, quel est votre encours en crowdfunding immo et combien cela représente-t-il environ comme pourcentage de votre capital ?

Bonsoir, la "règle" est de ne pas dépasser 15% de l'ensemble de votre épargne. Après, tout dépend de votre aversion pour le risque.

 

[uraxyd]

Je viens également de souscrire au projet Le projet Villa des sources qui me semble !

 

[Chris78]

Bonsoir, la "règle" est de ne pas dépasser 15% de l'ensemble de votre épargne. Après, tout dépend de votre aversion pour le risque.

Bonjour.
15 % de l'épargne ou du patrimoine ? Donc incluez-vous la résidence principale ?
Et quelles sont les préconisations pour les 85 % restants ?

 

[PedroImmo]

J'avais vu passer une recommandation plus globale sur la part du non côté dans son portefeuille mais personnellement je l'explose à cause des 150k d'actions de mon entreprise...

 

[tenzen911]

Bonjour,
Et pour compéter, la notion de 15%, idéalement, sur combien de projet vis à vis du risque de défaut et quel ticket moyen par projet ?
Merci.

 

[Wallys56]

Bonjour,
Et pour compéter, la notion de 15%, idéalement, sur combien de projet vis à vis du risque de défaut et quel ticket moyen par projet ?
Merci.

Il faut diluer le risque au maximum. Perso je mets 1k par projet et des rares fois 2k. Je suis sur 70 projets pour 100k. Peu importe le montant global que tu vas engager sur les projets, ici aussi comme dans tout placement il faut diversifier.

 

[stef du 59]

Bonjour,
Et pour compéter, la notion de 15%, idéalement, sur combien de projet vis à vis du risque de défaut et quel ticket moyen par projet ?
Merci.

C est très personnel comme choix. Cela dépend de votre patrimoine. Perso, je me base sur ma capacité d épargne . Je ne prend pas en compte l habitation principale.
C est un peu comme investir en bourse : 85% en titres sécurisés (obligations) et 15% en risqué ( actions).
Pour les 15% en crowdfunding, pour diluer le risque, je multiplie au maximun les projets avec un investissement minimum par projet. Plusieurs projets, sur plusieurs plateformes avec des taux différents de 8 a 12%. Tout ceci pour respecter la règle de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Je vous conseille de aller voir un gestionnaire en patrimoine pour faire une étude personnalisée sur vos 85% restant.

 

[Tomas466]

Pas plus de 10% de mon patrimoine financier me concernant (hors RP). Diversification la plus forte possible : le montant minimal à chaque fois (1 ou 2 k€), sur plusieurs plateformes, et pas plus d'un projet par promoteur ou marchand de biens à la fois.

 

[tenzen911]

Il faut diluer le risque au maximum. Perso je mets 1k par projet et des rares fois 2k. Je suis sur 70 projets pour 100k. Peu importe le montant global que tu vas engager sur les projets, ici aussi comme dans tout placement il faut diversifier.

Merci pour cette réponse très clair,... et pour compléter, uniquement en Crowdfunding immo ou diversifier également prêts entreprises, PME,... ?

 

[Laponéon]

Pour ma part, j'évite les prêts aux entreprises et tout ce que je comprends moins. Je suis exposé à 30% de mon épargne en crowdfunding immo.
J'estime qu'en diversifiant bien , le risque est réduit. Un peu comme pour les indices en bourse, si une boite ne performe pas, sa concurrente ira mieux.
Mes stratégies à moyen terme :
- attendre la fin de mes opérations de crowdfunding immo
- je m'alloue une enveloppe à rendement zéro en prévision d'une rechute des marchés boursiers
- je souhaite profiter de la remontée des cours
- lorsque les cours seront remontés à des niveaux acceptables et que la situation économique se sera stabilisée, je reviendrai vers ce type d'investissements

Je continue quand même d'observer les opérations de crowdfunding immo afin de voir ce qui se propose et l'évolution de l'offre.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Impression mitigée sur le prochain projet Raizers.

Biot est un village tout-à-fait sympathique, mais le bien se situe sur une route touristique assez fréquentée et à proximité immédiate d’une zone artisanale. Pour ma part, je n’irais pas y habiter; d’un autre côté, le prix des appartements vendus loués est fondé sur un taux de rendement locatif qui me paraît correct, et ceux des lots du bâtiment A (inoccupés, 4194 et 4395€/m²) semblent décotés par rapport aux prix du secteur. A ce sujet, @Raizers , vous avez dû confondre, dans votre graphique «prix marché immobilier villas» - indicateur du prix de l’opération, le prix de vente moyen de l’ensemble du programme (4883€/m2) avec celui de la villa (4194€/m²). Question subsidiaire: que vont devenir le jardin et la piscine, copropriété ou lots privatifs?

En ce qui concerne le porteur de projet, il a certes une expérience conséquente en promotion immobilière, mais pas du tout en MdB (bon, j’ai quand même tendance à penser que c’est bien moins compliqué...); de plus, les 2 derniers exercices 2018 et 2019 de Tivoli Associés ne sont pas reluisants; dans le secteur de la promotion immobilière où les cycles de production sont longs, il est normal d’avoir un exercice déficitaire, mais 2 consécutifs… Que s’est-il passé?

Oui, je sais, je cherche la petite bête...

Sinon,

• -la pré-commercialisation est inexistante, ce qui n’est pas anormal à ce stade et en MdB,
• -la durée prévue de 24 mois est longue, et pourrait bien traduire une certaine incertitude sur la capacité à écouler les lots,
• +une banque suit,
• +la mise de fonds propres du porteur de 18% ne m’alarme pas, moi,
• ~la marge à 18,8% est moyenne pour du MdB,
• ~la caution personnelle du sponsor paraît fiable, mais c’est l’unique garantie proposée,
• +le taux de 10% me semble adapté.

En conclusion, pas de critère NoGo, mais rien non plus de véritablement enthousiasmant. Je passe mon tour ce coup-ci.

 

[InvestisseurInquiet]

J'avais pris mes petites habitudes d'avoir mes rapports Homunity en février (et en mai et en août et en novembre)... Bah pas là. Pas de nouvelles de mes projets les plus à risque :-s
Evidemment, les rapports ne servent à rien. Si le projet est en train de péricliter, le savoir n'y changera rien. Mais ça prouve au moins que les projets sont suivis et qu'il y a des contacts entre la plateforme et l'emprunteur.
Bah, je suis prêt à attendre encore un peu si ça permet d'avoir des rapports plus charpentés !!!

 

[PedroImmo]

Un petit projet vient d'être mis en ligne soudainement sur Koregraf :
[lien réservé abonné]
Montant : 150 000 €
Rendement : 9%
Remboursement prévu : T2 2023
Investissement minimum : 2 000 €
Pré-commercialisation : 19% (lancement janvier)

La préco est faible mais récente. Plusieurs autres projets en cours mais en fin de vie. Petit montant mais garantie dont je ne suis pas sûr de la solidité.

 

[CharlyBgood]

Biot est un village tout-à-fait sympathique, mais le bien se situe sur une route touristique assez fréquentée et à proximité immédiate d’une zone artisanale.

Si c'est le Biot auquel je pense et en dépt 06 => ça jouxte Sophia-Antipolis
Tu m'étonnes qu'il y a une sacrée zone artisanale à côté
mais c'est tout à fait agréable et recherché en effet.

 

[Lira]

Un petit projet vient d'être mis en ligne soudainement sur Koregraf :
[lien réservé abonné]
Montant : 150 000 €
Rendement : 9%
Remboursement prévu : T2 2023
Investissement minimum : 2 000 €
Pré-commercialisation : 19% (lancement janvier)

La préco est faible mais récente. Plusieurs autres projets en cours mais en fin de vie. Petit montant mais garantie dont je ne suis pas sûr de la solidité.

27 mois, trop long pour moi et pré-comment trop faible. Pour info, deux projets en cours sur la plateforme My Capital Immo pour un total de 425 K€, cela m’étonnera toujours de constater l’absence de ce genre d’informations dans le dossier de présentation ...