Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Msimmo]

Une famille fortunée, propriétaire d’un appartement voisin, a demandé à voir les appartements une fois qu’ils seront terminés.

Dans le genre élément rassurant : 1 visite future prévue.... on part de loin.

 

[Zino]

Bonsoir,

La nature des derniers projets CF (l'âge du porteur de projet) ont ravivé des interrogations que je soumets à la communauté

Bonjour,

Je suis aussi intéressé par les réponses. Chez Wiseed, projet ZAC Saint Amand, promoteur LGM, le porteur de projet est décédé en août 2020 (74 ans). Aux dernières nouvelles (2020T2), le projet (financé en janvier 2020) était en retard et le chantier devait ouvrir en septembre 2020. Puis le décès est survenu. Les sociétés ont été placées en liquidation judiciaires. La plateforme indique consulter ses avocats pour décider des suites à donner. Les héritiers en ligne directe auraient refusé la succession.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonsoir,

La nature des derniers projets CF (l'âge du porteur de projet) ont ravivé des interrogations que je soumets à la communauté, et dont vous voudrez bien excuser le caractère quelque peu trivial:
En cas de décès du porteur de projet, qu'advient il:
- d'une hypothèque sur un de ses biens? Je suppose qu'elle se transmets avec la succession?
- d'une caution personnelle? Est elle aussi "transmise " aux héritiers? J'en doute...
Quand , d'un point de vue statistique, la disparition de la personne clef a une probabilité du même ordre de grandeur que les autres risques d'échec du projet, il serait dommage que les garanties disparaissent justement lors de sa survenue...

L'hypothèque est une sûreté réelle. Elle est attachée au bien.
La caution est une sûreté personnelle, dont le sort en cas de décès de la caution est régi par l'article 2294 du Code civil : "Les engagements des cautions passent à leurs héritiers si l'engagement était tel que la caution y fût obligée."
Autrement dit, l'héritier hérite de l'engagement de caution s'agissant des dettes nées avant le décès, mais pas pour celles qui naîtraient après le décès.
Et bien évidemment, si l'héritage est refusé, il n'y a plus de caution.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

je faisais confiance et imaginais que n'était réintégrée que la marge nette générée par les frais de gestion interne au groupe, dans ce cas ce serait pertinent? Mais ca représenterait une sacrée marge sur ces opérations

Ces frais de gestion et quelquefois frais de commercialisation quand celle-ci est réalisée en interne, sont censés rémunérer les équipes du promoteur chargées de tâches administratives, opérationnelles et commerciales sur le projet, comme si ce travail était facturé par une entreprise sous-traitante; ces frais comportent donc eux-mêmes une partie coût (salaires, charges sociales, défrayements…) et une partie marge; il serait intellectuellement bien plus honnête et objectivement plus rigoureux de ne mentionner au bilan opérationnel que cette seule partie coût (ce qui améliorerait d’ailleurs un peu la marge nette) ou comme vous le suggérez, de ne réintégrer que la partie marge, mais on ne profiterait pas de l’impact psychologique d’un taux de «cash flow immobilier», bien plus alléchant, sur un prospect peu averti appelé à prêter au projet… Ce serait en tout cas la préconisation d’un contrôleur de gestion un peu intègre.

je faisais confiance... je suis naïf des fois... J'aurais encore appris aujourd'hui

Ne vous méprenez pas: j’ai bien peur qu’ils ne comptent précisément là-dessus, mais oui, vous apprenez, et viendra peut-être un temps où ils devront se résoudre à faire en sorte de mériter votre confiance.
Bah! On peut toujours rêver, non?

D'autant qu'il s'agit du même promoteur? (FIM Promotion)

Alors ça, ça m’avait complètement échappé…

FIM Développement, la société holding caution sur les derniers comptes déposés du 31/12/18 affiche un très inquiétant compte de régularisation passif de 3,358 M€ pour seulement 0,154 M€ de capitaux propres (source Société.com).

Sur manageo.com, ça apparaît dans les dettes fournisseurs.
Mais ce genre de chose ne m’alarme pas vraiment, il suffit de recevoir quelques factures payables à 60 jours dans le mois qui précède la clôture de l’exercice, et l’addition se retrouve dans cette ligne. On observe ce phénomène, plus ou moins marqué, dans certains bilans des années précédentes. Par ailleurs, dettes et actif circulant s’équilibrent à peu près année après année; ce n’est pas le Pérou et il ne faut pas que le recours à la caution soit trop lourd… Je ne comprends d’ailleurs pas pourquoi Homunity n’a pas demandé la caution de FIM Promotion, qui a un bilan et des résultats bien plus solides! Et n'étant pas juriste, je ne sais pas si FIM Développement a le droit, le cas échéant, de faire appel à FIM Promotion pour l'aider à assumer ses responsabilités... Un spécialiste du droit des sociétés à l'écoute?

Dans la même veine, ce qui est crispant et je ne sais pas si c’est une habitude chez Homunity, c’est qu’ils ne donnent aucune information financière et on est obligé de perdre son temps à chercher à droite et à gauche pour avoir les renseignements.

je serais d'avis de rendre contractuel l'augmentation de taux automatique après 6 mois de retard...

Bien d'accord sur le principe, que j'ai déjà vu inscrit dans certains rares contrats (pas la mémoire desquels ), mais c'est une négociation entre la plate-forme qui veut fidéliser ses porteurs de projets, et les promoteurs qui ont le choix de la plate-forme.
Il faudra à mon avis une grosse vague de retards non contractuels et consécutivement un désintérêt des investisseurs pour que ça puisse devenir systématique.
D'un autre côté, il faut avant tout que la conjoncture se normalise pour ne pas retirer encore de l'oxygène à ceux qui ont déjà la tête sous l'eau...

 

[Merlin75]

L'hypothèque est une sûreté réelle. Elle est attachée au bien.
La caution est une sûreté personnelle, dont le sort en cas de décès de la caution est régi par l'article 2294 du Code civil : "Les engagements des cautions passent à leurs héritiers si l'engagement était tel que la caution y fût obligée."
Autrement dit, l'héritier hérite de l'engagement de caution s'agissant des dettes nées avant le décès, mais pas pour celles qui naîtraient après le décès.
Et bien évidemment, si l'héritage est refusé, il n'y a plus de caution.

Merci pour votre réponse, je me permets d'approfondir mes questions:
- quid d'une hypothèque non inscrite? Peut on encore l'inscrire après le décès, (mais avant la succession, je suppose? )
- Pour la caution, qu'est-ce qui crée la dette au sens du code civil? L'acte de cautionnement (antérieur au décès, donc), ou bien la défaillance de la société cautionnée / l'appel de la garantie (qui seraient consécutifs, et donc postérieurs, au décès dans l'hypothèse qui nous intéresse).

Et pour finir, je suppose que caution et GAPD relèvent toutes deux de l'article 2294 du Code civil?

 

[Wallys56]

@baffer , je ne sais pas ce qui est arrivé au tableau, il n'y a plus qu'en visu que les Fundimmo.

 

[NicoNoclaste]

je ne sais pas ce qui est arrivé au tableau, il n'y a plus qu'en visu que les Fundimmo.

Quelqu'un a fait la sélection des seuls projets Fundimmo et a quitté le document en oubliant de le remettre en situation normale.
C'est bon, maintenant.
Mais je renouvelle quand même la recommandation de faire une sauvegarde de ce précieux outil de travail après chaque modification que l'on vient y effectuer. On ne sait jamais...
Bon WE!

 

[InvestisseurInquiet]

Histoire de bien commencer mars : Projet Villepinte (Uniti) chez Homunity : application du report contractuel de 12 mois

 

[Lira]

Histoire de bien commencer mars : Projet Villepinte (Uniti) chez Homunity : application du report contractuel de 12 mois

Je ne savais pas qu‘il y avait la possibilité d’un report contractuel d‘un durée de 12 mois (je pensais que c’était la règle générale des 6 mois).

 

[CharlyBgood]

Je ne savais pas qu‘il y avait la possibilité d’un report contractuel d‘un durée de 12 mois (je pensais que c’était la règle générale des 6 mois).

#MeToo

 

[Zino]

Je ne savais pas qu‘il y avait la possibilité d’un report contractuel d‘un durée de 12 mois (je pensais que c’était la règle générale des 6 mois).

Bonjour,

il me semble que puisque c'est contractuel (=dans le contrat), chaque plate-forme peut bien écrire ce qu'elle veut et personnaliser en fonction du projet, dans la limite de ce que dirait une règle d'ordre public inscrite dans la loi.

 

[CharlyBgood]

Bonjour,

il me semble que puisque c'est contractuel (=dans le contrat), chaque plate-forme peut bien écrire ce qu'elle veut et personnaliser en fonction du projet, dans la limite de ce que dirait une règle d'ordre public inscrite dans la loi.

Oui, certes.
Et crois moi je suis pour la liberté contractuelle.

Non, ce qui m’étonne c’est que cela semble être une clause par défaut. (Chez Wiseed c’est 6 mois je crois).

Or si tu signes disons un deal de crowd-immo sur 6 mois nominal et qu’il peut-être reconduit de 12 mois, soit 3 fois plus tout de même, cela rompt l'équilibre initial du deal, non ?

 

[PedroImmo]

Bonjour à tous et merci pour vos analyses !

Nouveau projet mis en ligne demain mardi 17h chez ClubFunding :

VAL DE MARNE PROMOTION
Agencity promotion
900k
8%
100% commercialisé (social)
Aucun apport de fonds propres de la part du promoteur

[lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

Oui, certes.
Et crois moi je suis pour la liberté contractuelle.

Non, ce qui m’étonne c’est que cela semble être une clause par défaut. (Chez Wiseed c’est 6 mois je crois).

Or si tu signes disons un deal de crowd-immo sur 6 mois nominal et qu’il peut-être reconduit de 12 mois, soit 3 fois plus tout de même, cela rompt l'équilibre initial du deal, non ?

J'ai repris ma dizaine et quelques de souscriptions chez Homunity. C'est le seul qui prévoyait un délai contractuel de 12 mois, tous les autres sont à 6 mois. A se demander s'ils ne savaient pas dès le départ que ça allait déraper !!!

 

[Brigittedeb]

Bonjour,
Je cherche des avis sur projet Martigues proposé sur la plateforme CITESIA.
Le projet me semble très intéressant, je serai intéressée d'avoir votre analyse ou vos retours.
Merci !

Bonjour,
Je trouve leurs dossiers assez intéressants, les projets ne sont pas uniquement résidentiel, ça change.
J'ai investi dans 4 projets dont le projet Les Boréales qui a déjà été remboursé, donc pour le moment assez contente de la plateforme.

Sur le dossier de Martigues, on finance une filiale d'un fonds d'investissement qui souhaite acheter une galerie commerciale à Martigues.
J'étais un peu frileuse sur ce projet en raison de la composante commerciale (galerie commerciale actuellement fermée cause covid) mais l'expérience de l'opérateur, le fait que le fonds d'investissement soit régulé par l'AMF, la bonne localisation du centre poussé par la locomotive Auchan et taux d'occupation de 100% de la galerie...m'ont finalement convaincue de mettre un petit ticket.
Et autre point l'OPPCI dont la Net Asset Value est d'environ 20M€ se porte caution.
Maturité 36 mois avec coupon annuel.
On verra !

 

[PedroImmo]

J'hésite pour VAL DE MARNE PROMOTION, je m'étais fixé une règle sur la participation du promoteur en terme de fonds propres... mais cela peut être contre-balancé par la "sécurité" liée au côté social du projet et donc la pré-co qui en découle.

Qu'en pensez-vous ?

 

[NicoNoclaste]

J'hésite pour VAL DE MARNE PROMOTION, je m'étais fixé une règle sur la participation du promoteur en terme de fonds propres... mais cela peut être contre-balancé par la "sécurité" liée au côté social du projet et donc la pré-co qui en découle.

Pas vraiment le temps de détailler.

Aucun feu rouge d’emblée allumé: les garanties paraissent solides, la localisation est bonne si l’on ne craint pas le bruit des trains, la préco est à 100%...

Mais la marge faible et l’engagement nul du porteur entraînent nécessairement un risque qui devrait être mieux rémunéré, 9,5% selon moi. Mais pour être parfaitement honnête, je n’ai pas tenu compte dans l’analyse des 2 locaux commerciaux en dation, ce qui peut faire baisser un peu le taux attendu.

J’ajoute le côté encore et toujours crispant des erreurs de calcul dans la marge du bilan promotionnel...

 

[Lira]

Tout à fait d‘accord avec @NicoNoclaste. J’ajoute juste que la société a un autre projet en cours Wisteria Lane pour 500 K€ avec CF également et je préférerais une sortie positive de cette opération avant de participer à une collecte supplémentaire de 900 K€. De toute façons, le taux de 0% d’engagement du promoteur en fonds propres est pour moi rédhibitoire et justifie un NO-GO surtout avec une rémunération de 8%. Il faudrait en outre identifier la contrevaleur de la dation et qui en bénéficie (le vendeur du foncier ou le promoteur).

 

[stef du 59]

Bonjour,
Quel est votre avis sur le dernier projet d Immocratie "les terrasses de Lucia", et celui de MONEGO "La Combe de Lancey"? Merci.

 

[Lira]

Histoire de bien commencer mars : Projet Villepinte (Uniti) chez Homunity : application du report contractuel de 12 mois

Par contre le projet Cap Azur par Unity chez Homunity a bien été remboursé en conformité avec la durée initiale présentée de 24 mois, ce qu’il faut saluer aussi et semble rassurant pour les autres opérations.