Makxii a dit:
Que pensez-vous du projet immobilier qui sort demain à 16h sur Homunity : Le Domaine de Corly (Phase acquisition) ?
Dans la forme, je n’aime pas la présentation un peu brouillonne, surtout dans sa partie Financement; on trouve côte à côte la couverture financière de la partie acquisition foncière (pas tout-à-fait à 100% d’ailleurs), et le point mort de l’ensemble du projet (par ailleurs calculé en nombre de T2, ce qui n'est pas précisé, et non pas sur la marge nette, mais sur le cash flow immobilier, ce qui est pour moi un non-sens)..
Je n’aime pas beaucoup, à cet égard, cette manie qu’ont les plates-formes de mentionner un «cash flow immobilier» qui réintègre les frais de gestion de l’opérateur à la marge nette, pour faire paraître la mariée plus belle: ces frais sont une charge du projet et rémunèrent le travail d’une structure interne; imagine-t-on qu’un promoteur va faire travailler ses équipes gratuitement, rembourser toutes ses dettes s’il le peut, et payer ses employés s’il lui reste quelque chose?
Sur le fond maintenant.
La pré-commercialisation – faible,
17% en valeur – concerne uniquement la partie logements sociaux du projet, et reflète pour l’instant une
attractivité nulle pour le marché en accession libre, au bout de deux mois de mise en vente. Je note de plus que l’un des programmes neufs concurrents, dont les prix sont très proches de ceux pratiqués ici et qui doit être livré au T1 2022, a encore 36% de ses lots en stock; ça ne part donc pas avec la facilité des petits pains, même dans le Genevoix, une région, il faut le reconnaître, très cotée...
Le bilan prévisionnel prévoit une marge de 4,6% sur CA HT, sachant qu’une deuxième levée de fonds aura lieu pour assurer la phase Travaux, la levée actuelle ne finançant que l’acquisition du foncier; en d’autres termes, les frais financiers inhérents à la prochaine levée de fonds n’ont pas été comptabilisés et viendront alourdir la facture finale de 152k€ (intérêts de 800k€ à 9,5% sur 2 ans). La rentabilité prévisionnelle du projet plongera alors à 3,8%, et je ne compte pas les frais supplémentaires dus à la plate-forme.
S’engager sur un projet dont on prévoit maintenant qu’il pourrait marger, si tout se passe bien, à 3,8% dans deux ans et demi: très peu pour moi! C’est un NoGo ferme et définitif, à l'instar de @foudre78 .
