Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ron]

@ron il est indiqué en 1a que « L’opération est portée par la société dédiée SCCV LES SOURCES,
intégralement détenue par des sociétés du Groupe BRICQUEVILLE » mais il serait en effet rassurant d’avoir un petit organigramme et les k-bis de chaque société.

Oui. Je sais bien. Mais l'emprunteur est la SAS BRICQUEVILLE et non le Groupe...
Fundimmo, comme les autres plateformes, nous doit clarté et précision.

 

[Lira]

Je suppose que leur groupe se résume à ce qui est présenté dans le rapport :




Avec la SCCV filiale à 100% entre la SAS Bricqueville et les deux entités de tête et/ou leurs actionnaires. En tout cas, tout à fait d’accord avec la demande d’inclure un organigramme clair et précis, y compris pour les 22,2% restant sur la SAS Compagnie d’Oc.

 

[InvestisseurInquiet]

Un peu sidéré de constater sur HelloCF que sur 99 projets en retard, il y en a 13 qui auraient dû être remboursés en 2017 ou 2018... Peut-on encore parler de "retard" ?
Et étonné de voir également qu'une seule plateforme regroupe un tiers des retards. Vivement que les autres recollent !

 

[Lira]

D’où ma suggestion à @hellocrowdfunding d’un indicateur sur les remboursements réalisés par promoteur et plateforme (on aurait des surprises) :
Taux de remboursement sain = Nbre de projets remboursés avec état SAIN / Nbre de projets remboursés

 

[Lira]

Un peu sidéré de constater sur HelloCF que sur 99 projets en retard, il y en a 13 qui auraient dû être remboursés en 2017 ou 2018... Peut-on encore parler de "retard" ?
Et étonné de voir également qu'une seule plateforme regroupe un tiers des retards. Vivement que les autres recollent !

En tout cas, bravo à Hellocrowdfunding, que ferait-on sans ce site ?
@InvestisseurInquiet, je m’interroge également sur le rôle réel des membres du fameux comité de sélection externe et indépendant mis en avant par la plupart des grandes plateformes pour valider les projets avant la mise en ligne pour les investisseurs particuliers. Ce sont en général des professionnels de l’immobilier et de la finance avec un CV long comme le bras qui apportent toute leur caution personnelle et professionnelle au sérieux de la plateforme. Mais qu’en est-il vraiment ? J’ai du mal à croire que ces gens consacrent vraiment du temps à étudier des centaines de dossier en plus de leurs propres activités et obligations professionnelle pour minimiser les risques des projets présentés à la communauté des investisseurs en crowdfunding. Qu’en pensez-vous, avez-vous des retours d’expérience ?

 

[foudre78]

En tout cas, bravo à Hellocrowdfunding, que ferait-on sans ce site ?
@InvestisseurInquiet, je m’interroge également sur le rôle réel des membres du fameux comité de sélection externe et indépendant mis en avant par la plupart des grandes plateformes pour valider les projets avant la mise en ligne pour les investisseurs particuliers. Ce sont en général des professionnels de l’immobilier et de la finance avec un CV long comme le bras qui apportent toute leur caution personnelle et professionnelle au sérieux de la plateforme. Mais qu’en est-il vraiment ? J’ai du mal à croire que ces gens consacrent vraiment du temps à étudier des centaines de dossier en plus de leurs propres activités et obligations professionnelle pour minimiser les risques des projets présentés à la communauté des investisseurs en crowdfunding. Qu’en pensez-vous, avez-vous des retours d’expérience ?

Moi je trouve que c'est devenu la course au financement entre les plateformes : si je ne finance pas ce projet par doute, mon confrère le fera et y gagnera des honoraires, pendant que moi non.... Cela commence à devenir malsain du fait d'un nombre de + en + conséquent de plateformes existantes. Je ne sais pas si ce n'est que mon ressenti, où mon analyse qui augmente grâce à vos avis et retours, mais je trouve la plupart des projets présentés ces 2 derniers mois plutôt inquiétants pour la plupart.

 

[Lira]

Moi je trouve que c'est devenu la course au financement entre les plateformes : si je ne finance pas ce projet par doute, mon confrère le fera et y gagnera des honoraires, pendant que moi non.... Cela commence à devenir malsain du fait d'un nombre de + en + conséquent de plateformes existantes. Je ne sais pas si ce n'est que mon ressenti, où mon analyse qui augmente grâce à vos avis et retours, mais je trouve la plupart des projets présentés ces 2 derniers mois plutôt inquiétants pour la plupart.

Bien d’accord avec @foudre78 et il faudrait trouver des bonnes pratiques qui alignent les intérêts comme on dit. Ce serait le role de l‘association professionnelle des plateforme, FPF, mais cela n‘en prend pas trop le chemin pour l’instant et au final le promoteur sérieux et fiable n‘est pas beaucoup plus avantagé que celui qui ne l’est pas puisqu‘il sera toujours (en tout cas jusqu’à présent) accepté par une plateforme qui lui permettra d’obtenir son financement.

 

[Cforentier]

Moi je trouve que c'est devenu la course au financement entre les plateformes : si je ne finance pas ce projet par doute, mon confrère le fera et y gagnera des honoraires, pendant que moi non.... Cela commence à devenir malsain du fait d'un nombre de + en + conséquent de plateformes existantes. Je ne sais pas si ce n'est que mon ressenti, où mon analyse qui augmente grâce à vos avis et retours, mais je trouve la plupart des projets présentés ces 2 derniers mois plutôt inquiétants pour la plupart.

Tout à fait. Sur 2020, un programme sur 2 proposé ne fournissait pas toutes les informations permettant une vraie analyse et un jugement de valeur. Les plateformes ne s’en soucient pas car elles ont vite compris que la majorité des investisseurs se contentaient d’investir pour diversifier. Par contre ces plateformes n’aiment pas que nous discutions trop en détail avant l’ouverture d’un projet pour partager nos analyses. C’est d’ailleurs pour cela que nous ne connaissons pas le nombre d’investisseurs pour chaque projet Clubfunding par exemple ni la mise de chacun et que les infos arrivent au dernier moment. Je ne crois pas à une amélioration de leur part sauf si en nous regroupant nous représentons une part significative des montants investis

 

[Lira]

Tout à fait. Sur 2020, un programme sur 2 proposé ne fournissait pas toutes les informations permettant une vraie analyse et un jugement de valeur. Les plateformes ne s’en soucient pas car elles ont vite compris que la majorité des investisseurs se contentaient d’investir pour diversifier. Par contre ces plateformes n’aiment pas que nous discutions trop en détail avant l’ouverture d’un projet pour partager nos analyses. C’est d’ailleurs pour cela que nous ne connaissons pas le nombre d’investisseurs pour chaque projet Clubfunding par exemple ni la mise de chacun et que les infos arrivent au dernier moment. Je ne crois pas à une amélioration de leur part sauf si en nous regroupant nous représentons une part significative des montants investis

C’est Tout à fait vrai. Cependant, pour Clubfunding, sur les 125 projets remboursés jusqu’à présent seuls 5 sont identifiés en retard non contractuel, soit 4% des projets remboursés en retard de plus de 6 mois, sûrement une des meilleures performances des plateformes (mais cela ne préjuge pas des performances à venir bien sûr) avec 52 projets remboursés en retard contractuel et le solde soit 68 projets remboursés avec un état sain donc un taux de remboursement sain de 54,4%, ce qui est un bon indicateur de gestion, à défaut de trouver autre chose de mieux pour le moment.

 

[Lira]

A titre de comparaison, pour prendre les trois 1ères plateformes par le montant collecté, le taux de REMBOURSEMENT SAIN (soit le nombre de projets remboursés avec le statut sain / nombre total de projets remboursés) est le suivant :
Clubfunding = 54% (68 projets remboursés sain / 125 remboursements)
Homunity = 22% (18 projets remboursés sain / 82 remboursements)
Wiseed = 39% (94 projets remboursés sain / 241 remboursements)

Et le taux de REMBOURSEMENT « MALSAIN » (soit le nombre de projets remboursés avec un statut en retard non contractuel / nombre total de remboursements), au moins c’est quand même remboursé mais le risque augmente :
Clubfunding = 4% (5 projets remboursés en retard non contractuel / 125 remboursements)
Homunity = 33% (27 projets remboursés en retard non contractuel / 82 remboursements)
Wiseed = 17% (42 projets remboursés en retard non contractuel / 241 remboursements)

Photographie au 20/02/2020 sur la base des données du site Hellocrowdfunding

 

[InvestisseurInquiet]

Tout à fait. Sur 2020, un programme sur 2 proposé ne fournissait pas toutes les informations permettant une vraie analyse et un jugement de valeur. Les plateformes ne s’en soucient pas car elles ont vite compris que la majorité des investisseurs se contentaient d’investir pour diversifier. Par contre ces plateformes n’aiment pas que nous discutions trop en détail avant l’ouverture d’un projet pour partager nos analyses. C’est d’ailleurs pour cela que nous ne connaissons pas le nombre d’investisseurs pour chaque projet Clubfunding par exemple ni la mise de chacun et que les infos arrivent au dernier moment. Je ne crois pas à une amélioration de leur part sauf si en nous regroupant nous représentons une part significative des montants investis

Qui paye décide. Et l'investisseur ne paye rien ;-)

 

[Lira]

Qui paye décide. Et l'investisseur ne paye rien ;-)

Plus la tendance de réduction spectaculaire de la proportion en fonds propres apportés par le promoteur qui n’apporte plus que 20% des besoins en fonds propres d’un projet, voire moins (c’est parfois 0%) alors qu’au début du crowdfunding c’était 50% ou plus ce qui alignait plus les intérêts avec les investisseurs obligataires.

 

[Msimmo]

Plus la tendance de réduction spectaculaire de la proportion en fonds propres apportés par le promoteur qui n’apporte plus que 20% des besoins en fonds propres d’un projet, voire moins (c’est parfois 0%) alors qu’au début du crowdfunding c’était 50% ou plus ce qui alignait plus les intérêts avec les investisseurs obligataires.

Et la tendance de certaine(s) plateforme(s) à na pas indiquer clairement AVANT l'ouverture les fourchettes max de souscription - ce qui fait qu'une opération par exemple de CF annoncée avec 20% de fonds propre se retrouve sursouscrite et finalement avec 0 % de fonds propre

 

[Zerocool81]

Pour revenir à Vallée des Sources de Bricqueville, je pense qu'il faut pointer le fait que la présentation Fundimmo n'indique ni l'actionnariat de la SCCV ni la part de la marge remontant à Bricqueville.
On remarquera l'imprécision, ou la duplicité, de la mention page 4b de la présentation Fundimmo qui précise "la marge de l'opération revenant à la communauté d'intérêts Bricqueville ( sic ???) sera bien remontée à la société Bricqueville.
On peut donc tout craindre quand on nous indique que "le remboursement de 8 M€ sera assuré par des mouvements de trésorerie intra-groupe (sic)".
Pour ma part, tant que tous ces points ne sont pas clarifiés, je reste NO GO.

Si ça peut aider, sur la base de ses derniers statuts déposés, la SCCV LES SOURCES (750 413 619 RCS PARIS) est détenue à :
- 9% par la SAS BRIQUEVILLE ;
- 23% par la SARL MODIGLIANI INVESTISSEMENT (479 591 901 RCS PARIS)
- 22,5% par la SARL PATRIMONIAL II (484 834 585 RCS PARIS)
- 45,5% par SAS COMPAGNIE d'OC (530 449 016 RCS PARIS)

Ce qui explique les mouvements de trésorerie intra-groupe puisque MODIGLIANI INVESTISSEMENT et COMPAGNIE D'OC sont à la fois associées de SCCV LES SOURCES et BRIQUEVILLE et que MODIGLIANI INVESTISSEMENT est associée unique de PATRIMONIAL II.

 

[Zerocool81]

Je suppose que leur groupe se résume à ce qui est présenté dans le rapport :

Afficher la pièce jointe 9020


Avec la SCCV filiale à 100% entre la SAS Bricqueville et les deux entités de tête et/ou leurs actionnaires. En tout cas, tout à fait d’accord avec la demande d’inclure un organigramme clair et précis, y compris pour les 22,2% restant sur la SAS Compagnie d’Oc.

Pour ce qui est des 22,2% ils sont détenus par :

- SAS FIPART (879 772 317 RCS PARIS) dont le DG est Monsieur GAFFINEL ;
- SC COMPAGNIE FINANCIERE DE NORMANDIE (838 038 792 RCS PARIS) dont la gérante est Madame GAFFINEL.

En définitive, la présentation n'est pas trompeuse, même si très simplifiée, on est bien sur un groupe détenu par Messieurs de SEZE et GAFFINEL sans autres intervenants externes.

 

[Cforentier]

Bonsoir, des avis ou analyses sur le dernier projet Clubfunding qui ouvre demain ´Le hameau gaulois’.
Promoteur de 80 ans....

 

[Lira]

Bonsoir, des avis ou analyses sur le dernier projet Clubfunding qui ouvre demain ´Le hameau gaulois’.
Promoteur de 80 ans....

80 ans pour son premier financement en crowdfunding, il a la santé manifestement !
800 appartements et 1000 parcelles aménagées à son actif depuis 32 ans. « Petit » promoteur local, sûrement très bien implanté dans le Grand Ouest et il est accompagné par son beau-fils nous dit-on (on ne connais pas son âge ).
Sur le projet, c’est rassurant d’avoir un accompagnement bancaire avec GFA et 95% sous promesse de vente (même si tous les financements bancaires des acquéreurs ne seront peut-être pas tous confirmés).
Marge de 26%, c’est l’avantage des opérations de lotissement.
Surtout, caution solidaire du dirigeant et hypothèque de 1er rang (non inscrite je suppose car il n’est pas indiqué qu’elle est inscrite) d’un local commercial, loué à un restaurant, valorisé à 1 M€.
Bilan ok mais une trésorerie tendue, d’où l’appel au financement actuel.
Je suis GO, considérant une période de 18 mois.

 

[NicoNoclaste]

Rien à retrancher.
Juste à ajouter qu'on aurait aimé que soit précisé le reliquat de fonds propres laissés dans l'opération par le porteur, plutôt qu'un vague pot commun"fonds propres opérateur/VEFA".
A part ça et la localisation vraiment pas sexy, le rendement est juste et c'est aussi un Go pour moi.

 

[Yoco38]

Sur le Hameau Gaulois que vous inspire le patrimoine du promoteur ?. Il est juste mentionné 15 M€ de dettes ... je trouve ca étrange .....

 

[dca]

Sur le Hameau Gaulois que vous inspire le patrimoine du promoteur ?. Il est juste mentionné 15 M€ de dettes ... je trouve ca étrange .....

15M€ NET de dettes