Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

participer à la sélection des biens en rejoignant une plateforme

Tiens! Je viens de recevoir la lettre dominicale de la DG d’Anaxago et ils embauchent [lien réservé abonné] justement en ce moment.
2 postes intéressants pour vous?
En tout cas, ça renseigne sur le profil de leurs analystes, qui me paraissent par ailleurs être d’un autre calibre que ceux de Clubfunding...

 

[baffer]

Bonsoir,
Nouveau projet demain sur clubfunding d'un marchand de bien qui revient fréquemment sur cette plateforme (Charles Maarek). Le projet ne m'emballe guère (pour des marchands de biens je suis toujours retissant quand il n'y a pas de banque dans la boucle). En plus, même s'il a procédé à 2 remboursements en décembre 2020, il y a tout de même 4 projets en retard sur Raizers ce qui n'est pas négligeable. S'il a des difficultés à commercialiser des projets, la trésorerie va en pâtir et celle ci à l'air bien faible d'après les comptes (d'ailleurs la solidité financière de l'entreprise et les liquidités ne sont notés que 7,5/10 et 7/10 par clubfunding dans leur dossier).

Bref, on verra si la "longueur" de collecte n'était qu'un épiphénomène vendredi dernier ou si cela se reproduit demain.

 

[Cforentier]

Bonsoir,

Je partage votre analyse. Trop de projets en cours avec ce promoteur qui a cependant le mérite de verser une part importante en fonds propres. Pas d’emprunt bancaire et un projet quasiment revendu dans l’état sans vrai valeur ajoutée.
Pas d’intérêt selon moi avec même pour le promoteur une rentabilité théorique moyenne et des risques importants pour nous investisseurs. Je passe mon tour.

 

[hellocrowdfunding]

Je pense que c'est la règle de présentation de HelloCF pour toutes les plateformes : la page des retards indique les retards non contractuels uniquement.

J'ajouterai qu'elle indique probablement les retards non contractuels et non encore remboursés. J'espère que les projets liquidés ne disparaissent pas non plus du comptage ?

HelloCF qui parcours ce forum pourra confirmé le sens exact de la page : [lien réservé abonné]

J'ajouterai qu'un petit texte explicatif sur la page ne serait pas inutile.

Les projets en retard recensés sur Hellocrowdfunding sont les retards non contractuels, donc les retards de plus de 6 mois. Il y'a bien 103 projets en retard de plus de 6 mois. [lien réservé abonné]
De plus, information non visible facilement sur Hellocrowdfunding, il y'a environ 100 projets en retard contractuel (retards de moins de 6 mois encadrés par les clauses des contrats obligataires). Nous devons faire une évolution pour rendre cette information plus visible.

 

[Wallys56]

Après bientôt 1 an de retard sur la date initiale de remboursement, 63% de mon investissement dans le projet "La Méridienne" de chez Koregraf m'ont été remboursés cette semaine .

 

[NicoNoclaste]

Concernant le prochain projet Clubfunding et la SAS C1 de M. Maarek: pendant l’exercice 2019, une progression de plus d’1/3 du total bilan explicable à 90% par une augmentation significative de l’endettement côté passif, et de l’autre côté une répartition environ moitié-moitié entre actif circulant (donc l'activité normale) et immobilisations financières: je me demande bien ce que peut cacher ce dernier poste pour un MdB...

Pour ça et pour la marge trop faible pour moi, je passe donc également (je n'ai même pas lu le reste!).

 

[foudre78]

Voici pour un projet immocratie, il me semble en confinancement avec Fundimmo. Avec le recul que j'ai assimilé depuis y avoir investi, franchement je n'y serais pas allé du tout (1000euros, ça va encore). Comme quoi: meme lorsqu'un dossier semble très sécurisé avec un engagement ferme de l'acheteur en achat comptant, cela ne vaux rien, mais rien du tout! En conclusion: je passe définitivement mon chemin lorsqu'il s'agit d'un seul et meme bien, qui plus est sur un montant colossal. Les biens types prestige et compagnie: c'est souvent de l'achat par caprice avec le retournement de veste potentiellement courant. Je sens bien que ce dossier va traîner de long en large. En tout cas, immocratie s'est montré plus transparent et réactif que fundimmo pour le suivi de ce projet. Bonne semaine à tous! Chers Investisseurs, Quelques nouvelles du projet d'achat revente de Mirmande que vous financez en partie. Pour rappel, il s’agit de l'acquisition d'une propriété de 70.424 m² composée d’un bastide du XVIIIe, de son mobilier, de dépendances, d’une piscine et d’un parc arboré et de sa revente. La propriété est sous promesse unilatérale d'achat avec réitération de la vente en février 2021. En attendant, Julien Chanal, président de DocForImmo, négocie une vente plus intéressante avec un potentiel acheteur suisse.

Désistement de l'acquéreur Pour rappel, M Chanal disposait de quelques mois pour éventuellement obtenir une meilleure offre d’achat que celle signée avec un basketteur américain début 2020. Des discussions avaient été entamées avec un potentiel acheteur suisse mais elles n’ont débouché sur aucun accord. A la date du 15 novembre 2020, M Chanal n’avait donc pas obtenu de meilleure offre et a donc envoyé, comme prévu dans le contrat d’émission obligataire, un courrier de convocation à son acheteur résidant aux États Unis pour une réitération de la vente avant le 15 février 2021. M Chanal nous a informé que cet acheteur renonçait à l’acquisition de la Bastide pour des raisons professionnelles et personnelles.

Les actions mises en place par l'opérateur Suite à ce désistement, M Chanal a mis en place le plan d’actions suivant : Il a mandaté une avocate spécialisée en levée de fonds ; cette dernière a sollicité plusieurs banques pour obtenir un refinancement bancaire et permettre ainsi à M Chanal de substituer un prêt bancaire à l’emprunt obligataire. Le dossier présenté aux banques repose sur l’exploitation future de la Bastide pour l’organisation de mariages et de séminaires. 3 banques étudient actuellement le dossier de manière approfondie. En parallèle, il a réactivé son réseau pour remettre en vente la Bastide et trouver un nouvel acquéreur au plus vite Nous avons demandé à M Chanal et à son avocate, que nous avons rencontrée, de nous tenir régulièrement informés de l’évolution de leurs démarches. La date d’échéance de l’emprunt obligataire est le 19 juin 2021. M Chanal dispose donc de 5 mois pour parachever l’un des 2 scénarii précités.

 

[Zino]

M Chanal nous a informé que cet acheteur renonçait à l’acquisition de la Bastide pour des raisons professionnelles et personnelles.

Une promesse unilatérale de vente aurait du impliquer des sécurités non ? Comme un séquestre ? À la réflexion, ils n'en font pas état, peut-être que le MdB a empoché le dit séquestre.

 

[foudre78]

Une promesse unilatérale de vente aurait du impliquer des sécurités non ? Comme un séquestre ? À la réflexion, ils n'en font pas état, peut-être que le MdB a empoché le dit séquestre.

Ce n'est pas précisé, mais encore une fois pour une personne qui a beaucoup d'argent (ce qui est je pense le cas de ce joueur du NBA) le fait de perdre un séquestre peut n'avoir qu"une faible incidence sur les finances de ce dernier.

 

[baffer]

Bonjour,
Effectivement je me rappelle de ce projet, il avait été évoqué sur ce forum : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-362845

A noter qu'il était noté une pré commercialisation de 92%, mais peut-on réellement considéré qu'une promesse unilatérale d'achat comme de la précommercialisation lorsqu'on voit que finalement l'acheteur peut se désister sans que le marchand de bien y récupère quoi que ce soit (je verrais plus ça comme une "option" posé par un acheteur comme dans la promotion immobilière classique et dans ce cas cela ne rentre pas dans les pourcentages de préco).

 

[Merlin75]

Avec le recul que j'ai assimilé depuis y avoir investi, franchement je n'y serais pas allé du tout

Bonjour, idem, d'autant que j'y suis sur les deux plateformes...

En tout cas, immocratie s'est montré plus transparent et réactif que fundimmo pour le suivi de ce projet.

...ce qui me permet de dire que Fundimmo actualisé sa page projet vendredi avec les infos nécessaires. C'est plus succinct qu'Immocratie, il n'y a pas eu d'envoi d'email, mais l'info est là.

 

[Chris78]

Actualité en date du 5 février sur Fundimmo :

La propriété était est sous promesse unilatérale d’achat avec réitération de la vente en février 2021. L’opérateur nous a informé que cet acheteur renonçait à l’acquisition de la Bastide pour des raisons professionnelles et personnelles.

Suite à ce désistement, M. Chanal a mis en place le plan d’actions suivant :

• Chercher à refinancer l’actif en crédit long terme afin de rembourser le prêt en financement participatif ;
• Trouver un nouvel acquéreur.

 

[Chris78]

Vu sur le site PROPRIOO :

Dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente, le promettant est alors obligé d'acheter le logement, comme il s'y est engagé.

Le notaire doit alors vérifier la réalisation des clauses suspensives, qui ont été assorties à la promesse d'achat. Elles peuvent concerner l'obtention d'un prêt, l'absence de servitudes ou de préemption. Si elles ne se réalisent pas, la promesse de vente est annulée. Dans le cas contraire, rien ne s'oppose à la vente.

Dans le cas cas où le promettant refuse finalement d'acquérir le bien, le bénéficiaire (vendeur) peut se tourner vers les tribunaux pour faire valoir ses droits. Deux types de résolutions sont possibles : le paiement de dommages et intérêts, ou l'exécution forcée de la vente.

Le vendeur a peut-être reçu des dommages et intérêts ...

 

[InvestisseurInquiet]

Vu sur le site PROPRIOO :

Dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente, le promettant est alors obligé d'acheter le logement, comme il s'y est engagé.

Le notaire doit alors vérifier la réalisation des clauses suspensives, qui ont été assorties à la promesse d'achat. Elles peuvent concerner l'obtention d'un prêt, l'absence de servitudes ou de préemption. Si elles ne se réalisent pas, la promesse de vente est annulée. Dans le cas contraire, rien ne s'oppose à la vente.

Dans le cas cas où le promettant refuse finalement d'acquérir le bien, le bénéficiaire (vendeur) peut se tourner vers les tribunaux pour faire valoir ses droits. Deux types de résolutions sont possibles : le paiement de dommages et intérêts, ou l'exécution forcée de la vente.

Le vendeur a peut-être reçu des dommages et intérêts ...

C'est sûr : tribunal en France (délai : x années) et exécution de la décision aux Etats-Unis (délai : x² années)... Bonne solution : on oublie, on passe à autre chose !

 

[InvestisseurInquiet]

Les projets en retard recensés sur Hellocrowdfunding sont les retards non contractuels, donc les retards de plus de 6 mois. Il y'a bien 103 projets en retard de plus de 6 mois. [lien réservé abonné]
De plus, information non visible facilement sur Hellocrowdfunding, il y'a environ 100 projets en retard contractuel (retards de moins de 6 mois encadrés par les clauses des contrats obligataires). Nous devons faire une évolution pour rendre cette information plus visible.

Donc 103 projets avec un vrai problème et 100 projets avec un possible problème.
A comparer au nombre de projets remboursés + en retard non contractuels + en retard contractuels, soit 898 + 103 + 100 = 1101
Bref, avant plein effet du covid, on a :
- 103 / 1101 = 9,4 % des projets échus en retard non contractuel ;
- 9 % des projets échus en retard contractuel.
Je vous laisse appliquer le pourcentage que vous voulez au titre de la conversion "projet en retard devient projet non remboursé (ou non remboursé complètement)"
Et c'est tout de suite beaucoup moins sexy que la communication des professionnels du crowdfunding.

 

[InvestisseurInquiet]

Concernant le prochain projet Clubfunding et la SAS C1 de M. Maarek: pendant l’exercice 2019, une progression de plus d’1/3 du total bilan explicable à 90% par une augmentation significative de l’endettement côté passif, et de l’autre côté une répartition environ moitié-moitié entre actif circulant (donc l'activité normale) et immobilisations financières: je me demande bien ce que peut cacher ce dernier poste pour un MdB...

Pour ça et pour la marge trop faible pour moi, je passe donc également (je n'ai même pas lu le reste!).

Titres de filiale ? Placement à moyen terme de la trésorerie ?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Placement à moyen terme de la trésorerie ?

Il aurait emprunté pour placer ensuite, aux taux que l’on connaît actuellement? Je n’y crois pas un seul instant, sauf à penser qu’il ait accepté de prendre des risques; et ce serait quand même un peu fort...

Titres de filiale ?

J’y ai pensé, mais encore une fois, il a emprunté pour ça; aurait-il dans ce cas racheté les parts d’un tiers? Pourrait-ce être celle-ci [lien réservé abonné] qui est dans l’orbite de ce M. Maarek et correspondrait à peu près aux montants en jeu? J’aimerais alors bien savoir ce qu’est son activité et ce qu’elle devient: ça participe quand même à la solidité - ou la fragilité - de la "maison-mère"...

 

[baffer]

Bref, on verra si la "longueur" de collecte n'était qu'un épiphénomène vendredi dernier ou si cela se reproduit demain.

Bon, le projet de vendredi pour lequel la collecte n'est pas terminée est bien un épiphénomène car la collecte du projet d'aujourd'hui est bien terminée en quelques minutes malgré qu'il ne remporte pas notre enthousiasme respectif :

 

[Cforentier]

On le sait. La majorité ne comprend pas grand chose et fait confiance à la plateforme. Mais entre nous on peut chercher un consensus sur les projets qui nous paraissent vraiment sérieux..
Attendons de voir le prochain

 

[Lira]

Les projets en retard recensés sur Hellocrowdfunding sont les retards non contractuels, donc les retards de plus de 6 mois. Il y'a bien 103 projets en retard de plus de 6 mois. [lien réservé abonné]
De plus, information non visible facilement sur Hellocrowdfunding, il y'a environ 100 projets en retard contractuel (retards de moins de 6 mois encadrés par les clauses des contrats obligataires). Nous devons faire une évolution pour rendre cette information plus visible.

Merci @hellocrowdfunding pour ces précisions utiles et bravo pour tout le travail de présentation. Une interrogation de ma part : les statuts et données des projets sont-elles mises à jour directement par chaque plateforme ou est-ce le site Hellocrowdfunding qui récupère les informations et les publient ? Y a-t-il un mécanisme de contrôle ?
Question subsidiaire : est-il possible de faire remonter l’information de promoteurs à risque et de l’identifier sur le site ? Je pense par exemple à Adamia qui compte maintenant 4 retards non contractuels sur Homunity (donc supérieurs à 6 mois) avec la volonté de demander un délai supplémentaire de 2 ans, ce qui met en risque tôt ou tard tous les autres projets de cet opérateur en cours de réalisation sur les autres plateformes.