Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[foudre78]

Perso j'ai mis le ticket mini pour CF Dijon. La marge reste bonne et l'expertise générale du porteur de projet aussi (des sacrés marges sur de précédentes opérations). A vous lire, j'aurais peu etre du me montrer un peu plus attentif, mais je ne regrette pas pour autant de m’être mouillé pour se projet. Du moins tant qu'il n'y aura pas de plantage!

J'ai reçu un Raizers à l'instant, hors de question pour moi étant donné que les salles de sports se portent extrêmement mal comme les restaurants... Idem par rapport à une condition suspensive de financement.

Curieux de présenter cela, comme pour rénover un parc hôtelier, alors que l'on sait très bien que ce secteur va mettre du temps à reprendre, quand bien même la pandémie se calmerait (si d'ailleurs elle s’arrête un jour)

 

[ron]

Tout à fait d'accord pour le nouveau projet Raizers d'autant plus que les conditions de financement de l'acheteur potentiel sont parfaitement irréalistes et que je vois mal comment nous aurions une hypothèque 1er rang sur un immeuble dont une part significative des travaux est financée par Caixa dont les garanties prises ne sont pas précisées.

 

[baffer]

Bon bah le projet d'Uniti sur Homunity est parti très rapidement finalement car en me connectant 45mn après l'ouverture c'était déjà clos ! J'ai été trop confiant en voyant hier soir qu'il y avait 3 projets ouverts au même montant recherché (environ 2M€) et qui mettent du temps à se boucler.
Comme quoi, les gens ne regardent pas que le taux ! Tant pis, ce n'est que parti remise, c'est n'est pas le nombre de projets qui manque !

 

[pticaillou]

C'est qu'une hypothèse mais de mémoire, Homunity a aussi un fond commun de CF Immo. ([lien réservé abonné])
Ce fond peut etre un levier pour boucler les financements.

 

[NicoNoclaste]

Hello @NicoNoclaste,
Pour ma part, j'ai retiré les fonds le jour-même du versement (22/12) et j'ai reçu les fonds le lendemain.

Salut @baffer et merci pour le retour.
Toujours rien chez moi. J'appellerai Homunity lundi.

 

[NicoNoclaste]

Mes réflexions sur le prochain projet de Koregraph sur Marseille:

• Le premier point, bloquant pour moi, la marge opérationnelle: elle est annoncée à 14% par Koregraph pour que la mariée soit plus belle... que s'ils avaient inclus la rémunération des obligataires dans le bilan de l'opération; c'est récurrent chez eux et il vaut mieux le savoir: ils ne le font jamais et il faut toujours retraiter leurs bilans pour calculer la vraie marge. En l'occurrence, celle-ci tombe à 5,9%.
• La contribution du porteur aux fonds propres est de 2,8%, bien faible pour donner confiance, d'autant plus qu'on ne dispose d'aucune donnée financière sur la SAS, ce qui représente mon deuxième point bloquant; dans le DIRSE, Koregraph indique que "la Société émettrice ne dispose d’autre endettement que l’emprunt obligataire de l’opération"; c'est savoureux quand on sait que le porteur a déjà 2 dossiers en cours chez eux... Je ne suis pas juriste, comment puis-je être sûr que les montages juridiques garantissent une parfaite étanchéité entre les différentes activités?
• Aucune banque dans la boucle.
• Ceci mis à part, rien à redire: le porteur a de l'expérience, le dossier est simple, la localisation et le prix me paraissent corrects, durée courte, garantie réelle, préco à 100%.

 

[baffer]

Mes réflexions sur le prochain projet de Koregraph sur Marseille:

• Le premier point, bloquant pour moi, la marge opérationnelle: elle est annoncée à 14% par Koregraph pour que la mariée soit plus belle... que s'ils avaient inclus la rémunération des obligataires dans le bilan de l'opération; c'est récurrent chez eux et il vaut mieux le savoir: ils ne le font jamais et il faut toujours retraiter leurs bilans pour calculer la vraie marge. En l'occurrence, celle-ci tombe à 5,9%.
• La contribution du porteur aux fonds propres est de 2,8%, bien faible pour donner confiance, d'autant plus qu'on ne dispose d'aucune donnée financière sur la SAS, ce qui représente mon deuxième point bloquant; dans le DIRSE, Koregraph indique que "la Société émettrice ne dispose d’autre endettement que l’emprunt obligataire de l’opération"; c'est savoureux quand on sait que le porteur a déjà 2 dossiers en cours chez eux... Je ne suis pas juriste, comment puis-je être sûr que les montages juridiques garantissent une parfaite étanchéité entre les différentes activités?
• Aucune banque dans la boucle.
• Ceci mis à part, rien à redire: le porteur a de l'expérience, le dossier est simple, la localisation et le prix me paraissent corrects, durée courte, garantie réelle, préco à 100%.

Merci @NicoNoclaste pour l'analyse. A force de voir les analyses des différents intervenants on commence à prendre des reflexes et j'avais noté également les 3% de fonds propres apportés seulement et l'absence de banque. Pour un marchand de bien c'est rédhibitoire pour moi.
Tant pis, ce n'est pas sur celui-là que je pourrais étrenner mon PEA-PME fraîchement ouvert. Mon retour d'expérience à ce sujet attendra donc un peu.

 

[ron]

En réponse à NicoNoclaste sur le projet Koregraf Marseille, la situation me paraît encore bien pire.
10% sur 750K€ prêtés sur 12 mois = 75 K€. Honoraires Koregraf 5% sur 750 K€= 37,5 K€. Total: 112,5 K€ pour une marge avant frais financiers de 128 K€. Donc marge après frais financiers = 15,5 K€ soit 1,7 % du CA de 900 K€.
L'emprunteur est peut-être techniquement brillant mais, financièrement, je le crains limité.
Quant à Koregraf, je ne comprends pas comment ils osent proposer un tel dossier.

 

[foudre78]

En réponse à NicoNoclaste sur le projet Koregraf Marseille, la situation me paraît encore bien pire.
10% sur 750K€ prêtés sur 12 mois = 75 K€. Honoraires Koregraf 5% sur 750 K€= 37,5 K€. Total: 112,5 K€ pour une marge avant frais financiers de 128 K€. Donc marge après frais financiers = 15,5 K€ soit 1,7 % du CA de 900 K€.
L'emprunteur est peut-être techniquement brillant mais, financièrement, je le crains limité.
Quant à Koregraf, je ne comprends pas comment ils osent proposer un tel dossier.

Il suffit d'un retard sur la durée de remboursement et la minuscule marge s'envole. Sans visibilité sur la fiabilité du financement pour l'acquéreur de l'actif en bloc c'est bien trop flou pour moi.

 

[crowdfundeal]

Il suffit d'un retard sur la durée de remboursement et la minuscule marge s'envole. Sans visibilité sur la fiabilité du financement pour l'acquéreur de l'actif en bloc c'est bien trop flou pour moi.

Idem - je pense également qu'il y a plus a perdre qu'a gagner sur ce dossier. C'est un peu le cas de tous les dossiers de moins de 12 mois, l'argent est immobilisé longtemps avant et après l'opération pour ne produire que très peu d'intérêts et beaucoup d'ennuis potentiel.

 

[Zino]

Bonjour, sur ClubFunding, un emprunteur n’a pas remboursé d’intérêt ce mois-ci et la fiche projet n’indique rien « Suivi à venir » qui semble être le message par défaut. C’est déjà arrivé à l’un d’entre vous ? Il faut peut-être juste s’attendre à remboursement dans les prochains jours ?

 

[poam5356]

Bonjour,
Oui, il est assez fréquent d'avoir un versement des intérêts d'un projet qui est fait avec quelques jours de décalage par rapport aux versements habituels qui sont virés le 7 du mois.

 

[Laponéon]

Petite question, j'ai mes projets chez Fundimmo. Depuis peu, ils détaillent dans leur descriptif d'opérations l'histoire du PEA "PME ETI".
J'imagine du coup qu'il s'agit ce dont vous parlez régulièrement depuis peu.

J'ai un PEA chez binck, s'agit il de la même chose ?

J'adopte une stratégie de diversification où j'investis régulièrement de l'argent en crowdfunding pour ma retraite dans 40 ans. Est ce que le PEA PME ETI est bien le meilleur choix dans cette situation ? Je suis en TMI 30%.

 

[NicoNoclaste]

sur le projet Koregraf Marseille, la situation me paraît encore bien pire.
10% sur 750K€ prêtés sur 12 mois = 75 K€. Honoraires Koregraf 5% sur 750 K€= 37,5 K€. Total: 112,5 K€ pour une marge avant frais financiers de 128 K€. Donc marge après frais financiers = 15,5 K€ soit 1,7 % du CA de 900 K€.

Excellente remarque!
Koregraph, dans les bilans prévisionnels de ses projets, ne prend jamais en compte ni les intérêts dus aux obligataires, ni ses propres émoluments.
C'est un oubli de ma part dans mon analyse, merci @ron d'avoir rectifié.

Idem - je pense également qu'il y a plus a perdre qu'a gagner sur ce dossier. C'est un peu le cas de tous les dossiers de moins de 12 mois, l'argent est immobilisé longtemps avant et après l'opération pour ne produire que très peu d'intérêts et beaucoup d'ennuis potentiel.

Je crois avoir vu quelques posts passer il y a quelques mois à ce sujet; effectivement, plus les durées de projet sont courtes, plus les périodes passées entre les projets ont un impact significatif (et négatif!) sur la rentabilité des fonds; et plus les projets sont nombreux sur une période donnée, plus on a de chance d'en voir un capoter (la loi des grands nombres?).
Mais je considère, d'une part, que les projets longs font courir un gros risque lié à l'incertitude des perspectives à moyen/long terme, non maîtrisables, et d'autre part, que se montrer très sélectif sur les projets courts proposés permet dans une large mesure (à défaut d'une mesure certaine) d'en limiter les risques.

 

[Msimmo]

et plus les projets sont nombreux sur une période donnée, plus on a de chance d'en voir un capoter (la loi des grands nombres?).
Mais je considère, d'une part, que les projets longs font courir un gros risque lié à l'incertitude des perspectives à moyen/long terme, non maîtrisables, et d'autre part, que se montrer très sélectif sur les projets courts proposés permet dans une large mesure (à défaut d'une mesure certaine) d'en limiter les risques.

C'est effectivement un sujet débattu sur lequel il n'y a pas eu de consensus sur le forum.

Je suis de l'avis plutôt contraire, car d'une part mathématiquement, + de projets courts = + de risque au final d'avoir un projet au moins en perte comme indiqué, ensuite, un planning plus long permet d'amortir plus facilement les impondérables qu'un planning court.

La situation est extrême (covid inside) mais à ce jour j'ai 3 projets en retard : 2 de 6 mois et 1 de 12 mois.

De plus, l'équilibre financier d'un projet court de 6 mois retardé de 6 mois est beaucoup plus impacté que celui d'un projet plus long.

Je pense aussi qu'il y a un biais psychologique : c'est plus facile de dire je met mon argent et dans 6 mois je le récupère, que partir pour une aventure longue de 24 mois à 36 mois , qui plus est souvent avec un remboursement infine. Le tunnel est long à attendre et donc perçu comme plus risqué.

 

[NicoNoclaste]

Je suis de l'avis plutôt contraire, car d'une part mathématiquement, + de projets courts = + de risque au final d'avoir un projet au moins en perte comme indiqué

Ceci est vrai dans le cas où tous les projets possèdent le même risque, ou si l’on choisit ses projets au hasard ; je m'impose une démarche bien différente : sélectionner les meilleurs projets sur des critères rationnels pour en limiter précisément le risque.

ensuite, un planning plus long permet d'amortir plus facilement les impondérables qu'un planning court.

Le planning d’un projet n’est pas long parce que le porteur l’a voulu : c’est parce que c’est un projet complexe, et c’est cette complexité qui multiplie les possibilités d’impondérable ; typiquement, il s’agit des projets de promotion immobilière.
Si les plannings de certains projets sont courts, c’est parce que ceux-ci sont perçus comme simples, ce qui ne doit pas manquer d’être validé par l’analyse des investisseurs que nous sommes; un impondérable reste bien entendu possible, et l'éventualité d'un retard est contractuellement prévue pour cette raison.

De plus, l'équilibre financier d'un projet court de 6 mois retardé de 6 mois est beaucoup plus impacté que celui d'un projet plus long.

Proportionnellement, l’impact sur les frais financiers est indéniable, et c’est bien pour ça qu’un certain niveau de marge opérationnelle est un critère Go-NoGo dans mon processus de sélection.

Je pense aussi qu'il y a un biais psychologique : c'est plus facile de dire je met mon argent et dans 6 mois je le récupère, que partir pour une aventure longue de 24 mois à 36 mois , qui plus est souvent avec un remboursement infine. Le tunnel est long à attendre et donc perçu comme plus risqué.

C'est sans doute vrai pour beaucoup d'investisseurs.
J’essaye pour ma part d’être le plus rationnel possible. La conjoncture actuelle ne m’incite pas à l’optimisme qui pouvait être le mien avant la crise sanitaire ; celle-ci va immanquablement entraîner un appauvrissement général, donc une baisse de la demande et des prix immobiliers ; que seront ces derniers dans 2 ou 3 ans ? Sans boule de cristal pour répondre à cette question, je préfère ne pas investir à cet horizon, sur des projets dont la commercialisation pourra traîner en longueur et qui se retrouveront dans le rouge in fine, possiblement après un retard conséquent.

C'est effectivement un sujet débattu sur lequel il n'y a pas eu de consensus sur le forum.

Ça permet, et permettra encore à chacun d'exposer son argumentaire et apporter sa

 

[Manu215]

Je rejoins plutôt l'avis de @Msimmo .
Et j'apprécie aussi les interventions très pragmatiques de @NicoNoclaste !

Pour le coup (et je parle pour moi), je considère que le crowdfunding n'est vraiment pas comme un compte à terme...
L'argent est totalement bloqué, pour une période incertaine, avec des projets qui comportent des risques importants. Le rendement hors norme par rapport aux autres placements en témoigne.
Donc je me dis qu'il faut sécuriser au maximum dans la mesure du possible et le maximum ici est très loin des 100%.

Autrement dit, un projet long n'est pas forcément rédhibitoire pour moi, mais le rendement doit le justifier.
Je ne sais pas comment on calcule ces rendements, mais entre un projet de 6 mois à 10% et un projet de 36 mois à 10%, je me dis que celui de 6 mois est bien plus risqué. Peut-être ai-je tort?

Ensuite, et c'est totalement psychologique, je ne m'attends pas à ce que tous les projets auxquels j'ai souscrit (10) se passent sans problèmes de retard ou autres. J'accepte le risque.

Quant à l'immobilier, le % de préco aide pas mal, et c'est le point où je rejoins @NicoNoclaste , je ne suis pas certain d'un avenir rose dans l'achat d'immobilier après rénovation ou en VEFA.
Ou alors il va falloir changer les critères, car beaucoup de gens commencent à s'en aller des grandes villes, considérées comme un marché immobilier très tendu aujourd'hui, pour acheter en banlieue voire à la campagne.
Crise sanitaire et télé-travail auront-ils eu raison de cette énorme bulle immobilière des grandes métropoles françaises...??
Je pose la question....

 

[Wallys56]

Bonsour a tous.
Pour information...
Ce jour remboursement projet sur Fundimmo Le Clos Pasteur en tant et en heure. Promoteur Argo

 

[poam5356]

Ce jour remboursement projet sur Fundimmo Le Clos Pasteur en tant et en heure. Promoteur Argo

Bonsoir,
Oui, reçu le virement ce soir.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Pour le coup (et je parle pour moi), je considère que le crowdfunding n'est vraiment pas comme un compte à terme...
L'argent est totalement bloqué, pour une période incertaine, avec des projets qui comportent des risques importants. Le rendement hors norme par rapport aux autres placements en témoigne.

Monsieur de La Palice n’eût pas dit mieux, mais je crains bien que beaucoup d’investisseurs entrés après l’affaire Terlat n’aient pas conscience de ce risque, ou inconsciemment le nient, confortés en cela par le taux quasi-nul de défaut jusqu’à présent ; si mes craintes se confirment sur l’avenir de moyen terme, ceux-là vont, hélas, rapidement déchanter...

Je ne sais pas comment on calcule ces rendements

Tel que je l’imagine, le processus de sélection/notation des projets ne doit pas être très différent d’une plate-forme à l’autre.

1. Une première phase doit être l’étude de la viabilité du projet et la solvabilité de son porteur et des garants, qui se conclut par un premier écrémage.
2. Les dossiers restant passent au grill... de la grille où sont notés de 0 à ? un certain nombre de critères affectés (ou non) d’un coefficient de pondération ; c’est le total des notes pondérées qui doit déterminer le taux de rémunération théorique du projet.
3. La troisième phase doit être la négociation entre la plate-forme (qui d’une part veut rester crédible auprès des crowdfunders et leur proposer un taux attractif et représentatif du niveau de risque et d’autre part ne veut pas risquer de voir un client potentiellement porteur d’autres affaires rémunératrices filer à la concurrence) et le sponsor (qui d’une part veut payer le moins possible, et d’autre part peut être pressé par le temps).

Je ne suis pas dans le secret des dieux de la finance participative, mais je ne crois pas me tromper de beaucoup…

Ou alors il va falloir changer les critères, car beaucoup de gens commencent à s'en aller des grandes villes, considérées comme un marché immobilier très tendu aujourd'hui, pour acheter en banlieue voire à la campagne.
Crise sanitaire et télé-travail auront-ils eu raison de cette énorme bulle immobilière des grandes métropoles françaises...??
Je pose la question....

Il est indiscutable – les chiffres le montrent - qu’il y a une tendance haussière de la demande de logements en milieu rural, mais je doute de son ampleur et de sa pérennité.
Les attraits de la campagne sont valorisés à cause des confinements successifs et autres restrictions : le grand air, la liberté…
Mais en temps redevenu normal, le futur néorural renoncera-t-il aussi facilement à la proximité des lieux de culture, des centres de loisirs nocturnes, des restaurants, des transports en commun, continuera-t-il à envisager pour ses enfants des écoles de seconde zone ? Le choix de la « qualité de la vie » a des conséquences...
Et les entreprises continueront-elles à privilégier le télétravail ? On commence à relever des troubles psychiques chez des gens qui veulent maintenant retourner travailler dans les murs de leur entreprise…
En conclusion, supprimez la cause, et vous supprimez l’effet : je ne crois pas que l’immobilier dans les grandes métropoles ait à craindre quoi que ce soit d’un hypothétique exode vers nos campagnes ; en revanche, la crise économique qui suivra aura peut-être bien un effet déflationniste…
De façon générale, si les critères de sélection structurels doivent rester immuables, des critères conjoncturels doivent apparaître, être modifiés ou disparaître pour adapter le processus de sélection des dossiers au contexte économique.