Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[lopali]

Parce que pour celui de demain (si intéressé), ça a quand même de bonnes chances d'être le même scénario!

Oui, encore perdu... A croire que je ne suis pas sur le bon fuseau horaire...

 

[NicoNoclaste]

Cas particulier n'est pas généralité, mais cela fait des années que des personnes viennent s'installer dans le village de mes parents, qu'ils coupent tous les arbres parce que cela fait des feuilles et qu'ils veulent du soleil l'hiver.... pour partir deux ans après parce qu'ils s'ennuient ou que c'est trop loin de tout...

Ah ces citadins et leur soleil ! Faut-il leur apprendre que la plupart des arbres perdent leurs feuilles pour l’hiver !
Blague à part, je suis témoin des mêmes expériences ; à partir de combien de cas particuliers peut-on construire une généralité ?…

A part ça, un dernier update sur mes démêlées avec le back-office d'Homunity.
Finalement, il m'aura fallu 4 jours ouvrés pour faire enregistrer un RIB, et une semaine supplémentaire pour pouvoir rapatrier les fonds sur mon compte.

Bon, on se concentre sur le prochain projet de Raizers.

• Une opération de promotion immobilière en Corse : déjà l’alarme retentit !
• Un promoteur continental : donc pas corse… ça continue !
• Et pas vraiment expérimenté en tant qu’entrepreneur : il ne choisit pas la facilité !
• Pas de banque dans la boucle : je pense savoir pourquoi…
• De toutes les garanties mentionnées, seule l’hypothèque me semble valable ; la GAPD porte sur une coquille quasi-vide, et la caution personnelle du patron s’appuie sur un patrimoine… qui ne nous est même pas communiqué !
• La préco se monte à 55 %; mais si la promesse d’achat a été signée en 08/2019 et le PC obtenu en 09/2019, on peut se dire que la commercialisation a dû commencer dans les mêmes eaux ; le Covid et les confinements sont passés par là, mais quand même… 55 % en plus de 15 mois, je n’aime pas beaucoup ça!
• Pour le reste, pas grand-chose à dire : les prix semblent corrects, la marge de 27% est exceptionnelle pour ce genre de projet (mais on est en Corse et les coûts peuvent évoluer rapidement, et ce ne sera jamais à la baisse !…), l’engagement du porteur à hauteur de 18,4 % des fonds propres est satisfaisant.

Vous aurez compris dès le départ que pour moi, Corse = NoGo ; là-bas, je trouve que le risque « Pays » est bien réel; j'ai d'ailleurs dû en parler il y a quelques pages dans cette file...

Mais je digresse déjà. (Et 10 graisses c'est énorme ! aurait pu dire le regretté Pierre Desproges )

Salut à toi, Charly, et merci pour ton appréciation !
Et puis, il faut de la mesure en toute chose, car tout de même [lien réservé abonné]...

 

[lopali]

Merci pour l'info. Moi j'ai souscris à 17h/17h01 et j'ai eu finalement un mail d'annulation.

Place au projet suivant à présent.

Et sur Fundimmo, une collecte de seulement 290k€ qui est toujours ouverte depuis plus de 24H00...

 

[foudre78]

Vous aurez compris dès le départ que pour moi, Corse = NoGo ; là-bas, je trouve que le risque « Pays » est bien réel; j'ai d'ailleurs dû en parler il y a quelques pages dans cette file

Idem et je n'ai même pas consulté le dossier lorsque j'ai vu dans le mail : "Corse à 24 mois". Trop de subtilités qui me semblent flou et non maitrisable sur cette île, surtout si l'opérateur est un "éstranger". Ne connaissant pas cette île à titre perso ni le moindre contact sur place dans mon réseau, je ne me mouillerai pas

Du coup aucun investissement concrétisé pour moi cette semaine

 

[CharlyBgood]

sur Fundimmo, une collecte de seulement 290k€ qui est toujours ouverte depuis plus de 24H00...

Tout fout l’camp mon brave Monsieur !

Du coup aucun investissement concrétisé pour moi cette semaine

Moi j’ai pu me glisser à temps dans une opé. privee de WISEED à Lacanau hier.

Mais bon, j’en ai 2 autres encore décalée, notamment Skyway de NG Promotion à Montpellier.
Et là ça poque bien fort le défaut.

En + j’ai une autre opé. de refinancement corporate avec NG ...

Ça continue à décaler à tout crin: gare aux opés à marges trop faibles => défauts á venir et renégos assurées.

FINIES LES OPÉS FACILES [lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Ça continue à décaler à tout crin: gare aux opés à marges trop faibles => défauts á venir et renégos assurées.

J'en ai un dont la marge prévisionnelle a dégringolé de 27% à 9% (le spot anaxago) et rien ne dit que çà ne va pas encore baisser.

 

[foudre78]

Tout fout l’camp mon brave Monsieur !



Moi j’ai pu me glisser à temps dans une opé. privee de WISEED à Lacanau hier.

Mais bon, j’en ai 2 autres encore décalée, notamment Skyway de NG Promotion à Montpellier.
Et là ça poque bien fort le défaut.

En + j’ai une autre opé. de refinancement corporate avec NG ...

Ça continue à décaler à tout crin: gare aux opés à marges trop faibles => défauts á venir et renégos assurées.

FINIES LES OPÉS FACILES [lien réservé abonné]

Ng promotion, c'est avec quelle plateforme les projets ? En 2012, je travaillais encore pour un observatoire des logements neufs et je me chargeais notamment de recueillir les ventes de ce promoteur chaque trimestre pour le Languedoc-Roussillon et ce n'était pas folichon, souvent des lots qui traînaient éternellement mais ce n'est pas assez représentatif pour s'y fier d'autant plus que depuis beaucoup de chose ont pu évoluer.... Tout ça pour dire que comparativement aux autres promoteurs ayant des OP sur la région, NG était plutôt en dessous pour la rapidité à laquelle vendre à 100% un programme

 

[CharlyBgood]

Ng promotion, c'est avec quelle plateforme les projets ?

Wiseed

Tout ça pour dire que comparativement aux autres promoteurs ayant des OP sur la région, NG était plutôt en dessous pour la rapidité à laquelle vendre à 100% un programme

Oui, bon ça dépend des opés. et des sous-traitants et réseaux de revendeurs mobilisés (CGP, force de vente interne et autres intermédiaires).

Auparavant j’ai fait 3 projets avec eux qui se sont bien passés.
Mais cela dit je ne suis pas sur place pour voir le boulot.

De ce point de vue, ton témoignage est intéressant.

 

[foudre78]

Wiseed


Oui, bon ça dépend des opés. et des sous-traitants et réseaux de revendeurs mobilisés (CGP, force de vente interne et autres intermédiaires).

Auparavant j’ai fait 3 projets avec eux qui se sont bien passés.
Mais cela dit je ne suis pas sur place pour voir le boulot.

De ce point de vue, ton témoignage est intéressant.

À l'époque justement et sauf erreur de ma part, la commercialisation était faîte exclusivement en interne, ce qui peut expiquer des délais plus longs. Néanmoins ils avaient régulièrement 2-3 lots qui restaient en stock sur des opérations pourtant déjà livrées. Parfois même jusqu'à un an après livraison et ça c'est pas bon lorsque l'on sait grâce à nos plateformes qui nous réunissent ici que cela représente la marge

 

[CharlyBgood]

Néanmoins ils avaient régulièrement 2-3 lots qui restaient en stock sur des opérations pourtant déjà livrées.

Pour avoir moi-meme vendu de la défiscalisation immo, je puis certifier que cela arrive parfois: réservé ne vaut pas acté. Et des financements sautent parfois ou des gens renoncent au dernier moment.

Enfin il y a les derniers “lots pourris”: RDC, orientés au Nord, vis-à-vis qui restent compliqués à écouler. Cela arrive dans bcp d’opés.

Parfois même jusqu'à un an après livraison et ça c'est pas bon lorsque l'on sait grâce à nos plateformes qui nous réunissent ici que cela représente la marge

Oui, bon là effectivement ...

 

[NicoNoclaste]

J'en ai un dont la marge prévisionnelle a dégringolé de 27% à 9% (le spot anaxago) et rien ne dit que çà ne va pas encore baisser.

Oui, je suis dessus également, et la situation n’est pas encourageante. A 10 mois de la fin du projet, il reste encore 45 % à commercialiser, alors que la marge a déjà fondu des 2/3. Et les lots restants sont les restaurants et le complexe sports/multi-activités…

Autant dire qu’il va falloir brûler une cargaison de cierges et se mettre à faire sa prière tous les soirs...

 

[baffer]

Bonjour,
Comme évoqué il y a quelques jours, un webinar a eu lieu pour présenter le "baromètre du crowdfundingimmobilier en 2020". Je mets le lien du replay pour ceux qui n'ont pas pu le regarder : [lien réservé abonné]

Je mets ci-dessous quelques notes que j'ai pu prendre en regardant ce replay puis je copie/colle un screenshot des slides qui ont été diffusés. Bonne lecture

Edit ; Ils évoquent 1 nouveau défaut avéré tout début 2021 (cf vers la 26ème minute de la vidéo) sans citer le nom. En avez-vous entendu parlé ?

Mes notes :
A fin 2019, 500 promoteurs avait fait appel au crowdfunding
A fin 2020, 785 promoteurs avait fait appel au crowdfunding (soit +57%)
785 promoteurs ont fait appel au crowdfunding depuis 2016

Représentation croissante des opérations de MdB : passe de 23% à fin 2019 contre 39% à fin 2020

Sur 310 projets remboursés en 2020, 50 l'ont été par anticipation (env 15%)

102 projets à fin 2020 en retard de -6 mois
126 projets à fin 2020 en retard de +6 mois
Soit 228 sur 1830 en cours (soit 13% des projets qui sont en retard)

Aucun nouveau défaut de remboursement avéré en 2020
1 défaut avéré tout début 2021 (le nom n'a pas été évoqué)

Slides :

 

[foudre78]

Pour avoir moi-meme vendu de la défiscalisation immo, je puis certifier que cela arrive parfois: réservé ne vaut pas acté. Et des financements sautent parfois ou des gens renoncent au dernier moment.

Enfin il y a les derniers “lots pourris”: RDC, orientés au Nord, vis-à-vis qui restent compliqués à écouler. Cela arrive dans bcp d’opés.


Oui, bon là effectivement ...

J'ai regardé les avis google par curiosité de ce promoteur, c'est pas très engageant en tant que client bien qu'il ne faille pas que s'y fier

 

[CharlyBgood]

J'ai regardé les avis google par curiosité de ce promoteur, c'est pas très engageant en tant que client bien qu'il ne faille pas que s'y fier

Et pourtant cela fait longtemps qu'il tourne autour de la Place de la Comédie.
Si tu veux le fond de ma pensée, ce n'est pas la profession qui m'inspire le plus de bienveillance, par essence.

Et pourtant c'est ce qui nous attire tous ici dans cette file ...

 

[crowdfundeal]

Ah c'est beau les stats ! il ne faut pas oublier également l'évolution de la courbe des reports et des défaut potentiel a venir

 

[baffer]

Ah c'est beau les stats ! il ne faut pas oublier également l'évolution de la courbe des reports et des défaut potentiel a venir

Effectivement, d'ailleurs ils l'indiquent dans le bilan 2020 : l'impact de la crise sanitaire ne sera totalement mesuré qu'entre 2021 et 2022. Pourquoi ? Car la durée moyenne d'un projet est de 21 mois donc même si un projet va mal actuellement il n'est, la plupart du temps, pas encore étiqueté "en retard" car n'ayant pas atteint sa date de fin réelle.

D'ailleurs on peut noter que le taux de retard et le taux de défaut à baisser en 2020 par rapport à 2019 ce qui peut paraître surprenant car le nombre de nombre de projets en défaut ou en retard à lui augmenter.
Ils l'expliquent (vers la minute 27 dans la vidéo) par le fait que les remboursements en 2020 ont concernés des collectes de 2017, 2018 et donc comme les montants collectés en 2019 et 2020 ont été significativement plus important, le poids des projets en retard ou en défaut est très faible par rapport au poids de l'encours des projets (à fin 2020 le poids de l'encours est de 880M€).

 

[CharlyBgood]

Ils l'expliquent (vers la minute 27 dans la vidéo) par le fait que les remboursements en 2020 ont concernés des collectes de 2017, 2018 et donc comme les montants collectés en 2019 et 2020 ont été significativement plus important, le poids des projets en retard ou en défaut est très faible par rapport au poids de l'encours des projets (à fin 2020 le poids de l'encours est de 880M€)

Hé oui c'est le miroir déformant des indicateurs:

tu veux faire baisser ton taux de défaut => tu augmentes ton nombre de projets (volume) et/ou tes montants collectés (valeur). En 2020 je pense qu'on a dû avoir les 2.

Et aussi la montée en volume effectivement des marchands de tapis - pardon - de biens.

Mais en réalité c'est reculer pour mieux sauter et mettre la poussière sous le bien - pardon - le tapis.

 

[Laponéon]

Tout comme l'indicateur des remboursements ne signifie rien.
On s'en fiche que les montants des remboursements aient augmenté, c'est juste logique si 21 mois précédemment, il y avait une hausse des souscriptions.

 

[NicoNoclaste]

Si tu veux le fond de ma pensée, ce n'est pas la profession qui m'inspire le plus de bienveillance, par essence.

Et pourtant c'est ce qui nous attire tous ici dans cette file ...

Je suppose que personne ici n’a aucune illusion sur les vertus morales des requins ; quant à nous, petits poissons, nous tentons de survivre en happant de temps en temps un morceau que les grands prédateurs veulent bien nous laisser…

Comme évoqué il y a quelques jours, un webinar a eu lieu pour présenter le "baromètre du crowdfundingimmobilier en 2020".

Concernant le webinar de Fundimmo, Capital en a publié hier un résumé sur son site.

[lien réservé abonné]

J’y ai relevé un paragraphe particulièrement intéressant sur un projet de formule à capital garanti.

Intéressant, mais à mon sens inquiétant.

De 100000 investisseurs en crowd immo à l’heure actuelle, le patron de Fundimmo estime que le marché potentiel pourrait se monter à 2 ou 3 millions.
Ça pourrait avoir des conséquences désastreuses :

• d’abord en terme de qualité des projets présentés : les plates-formes, voyant la demande exploser, auront tendance à adapter l'offre en étant beaucoup moins regardantes sur la sélection des dossiers et à être de plus en plus tentées par le cash-dragging;
• ensuite en terme de culture et d'impact sur le tissu économique de demain : le Français a déjà une aversion naturelle au risque financier (Livret A, fonds Euros...); ce genre d’offre renforcera encore cet état d’esprit qui est selon moi un des principaux obstacles au développement du capital-risque en France, et donc à l'implantation dans l'hexagone de jeunes pousses françaises qui n'ont aujourd'hui d'autre choix que d'aller aux Etats-Unis pour y trouver des fonds.

Il faudra voir ce qui sera réellement garanti, dans quelle mesure et à quelles conditions, mais les néo-investisseurs devront de toutes façons faire très attention à ce qui sera écrit en tout petit.

Il y a fort à parier que les grands gagnants dans cette affaire ne seront pas les investisseurs, mais d’autres grands prédateurs : les assureurs...

 

[CharlyBgood]

ce genre d’offre renforcera encore cet état d’esprit qui est selon moi un des principaux obstacles au développement du capital-risque en France, et donc à l'implantation dans l'hexagone de jeunes pousses françaises qui n'ont aujourd'hui d'autre choix que d'aller aux Etats-Unis pour y trouver des fonds.

Tout à fait d’accord
Cf ma file sur le crowd-equity: ICI

d’abord en terme de qualité des projets présentés : les plates-formes, voyant la demande exploser, auront tendance à adapter l'offre en étant beaucoup moins regardantes sur la sélection des dossiers et à être de plus en plus tentées par le cash-dragging;

Ça a même déjà commencé à te lire parfois toi et les autres tauliers de la file.
Perso je ne crois pas trop à cette masse d’investisseurs, même si j’ai vu dernièrement sur Wiseed, un projet qui mêlait 4 opérations sur 30 mois à 9% je crois .
Le moindre retard / défaut les fera s’envoler comme une nuée de grives.

Mais des nouveaux produits sortes de FiPs /FCPIs de crowd-immo ça on le verra oui, je pense.

nb: mieux “fundraising” que “cash-dragging” même si ce dernier terme est effectivement très imagé.