Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Petite question : Clubfunding ne devait pas proposer un moyen d'investir dans une espèce de fond avec mise initiale de 10000 € ?
Ou bien je confond avec un autre ?

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[White Rabbit]

De mémoire c'était 20000 euros. Ca s'appelle CFAM je crois. Personnellement, je n'irai pas, je ne vois pas l'intérêt.

Je ne me souvenais plus en quoi consistait leur fond et en voyant le lien de @NicoNoclaste j'en viens à la même conclusion

Je cherchais en fait un truc qui permette d'investir dans le crowdfunding immobilier sans avoir à s'embêter à appuyer sur F5 à la seconde près, quitte à perdre un peu en frais
Si Clubfunding avait fait ça, j'aurais été grandement intéressé mais non

Celui d'Anaxago a l'air de correspondre à ce que je cherche mais c'est Anaxago...

 

[eugene33]

partage d'infos sur Wiseed et 1 projet qui ne se rembourse pas !
Le promoteur Geod'Im qui a pourtant vendu tous les lots de son opération continu de balader la plateforme et ses créanciers. Geod'Im fait partie du groupe GEODE à La Réunion. Si vous voyez 1 projet initié par une des entités de ce groupe, méfiez-vous...

 

[foudre78]

Projet proposé par Homunity pour le fameux Unity: 1% de marge dans le dossier, est-ce une blague?

Certes le reste est en honoraires de gestion, mais tout de meme!
C'est le cas de figure ou l'on emprunte à Pierre pour rembourser Paul. J'y trouve sur cette plateforme les dossiers de moins en moins pertinents ….

 

[crowdfundeal]

Je passe mon tour sur ce projet un peu réchauffé. 1% de marge, retard sur la dette corporate , et 2Millions qui risque de servir la trésorerie général du groupe.
En plus j'ai 3 dossiers en cours qui arrivent à échéance en mars/avril et qui risquent d'être reportés également.
Pas trop d'avis sur sa situation financière, aucunes données sur Homunity c'est bien regrettable.
Dommage j'ai toujours eu un faible pour ce promoteur , mais déjà plus de 50 dossiers en report tout plateformes confondues....

 

[baffer]

Je passe mon tour sur ce projet un peu réchauffé. 1% de marge, retard sur la dette corporate , et 2Millions qui risque de servir la trésorerie général du groupe.
En plus j'ai 3 dossiers en cours qui arrivent à échéance en mars/avril et qui risquent d'être reportés également.
Pas trop d'avis sur sa situation financière, aucunes données sur Homunity c'est bien regrettable.
Dommage j'ai toujours eu un faible pour ce promoteur , mais déjà plus de 50 dossiers en report tout plateformes confondues....

Bonjour @crowdfundeal,
D'où tenez vous l'information de "plus de 50 dossiers en report tout plateformes confondue" ? Car si je regarde sur Hellocrowdfunding ([lien réservé abonné]), on ne constate pas ces informations, on ne voit même pas 50 projets initiés mais je reste preneur de votre source d'informations

 

[crowdfundeal]

D'où tenez vous l'information de "plus de 50 dossiers en report tout plateformes confondue"

- 50 dossiers soit en report, soit en litige, sur plus de 400 dossiers investis depuis le 12/02/2016 (100% immobiliers)
- je n'ai pratiquement pas investi sur 2020 ( environ 12 dossiers )
- A ce jour je suis à environ 68% de remboursement, 50 dossiers en report contractuelle ou non.
- Je provisionne environ 10-15 dossiers en perte net dont Corsea ( mais rien de sur car aujourd'hui je n'ai aucun dossier en liquidation )

 

[NicoNoclaste]

Mise à jour : le RIB a été rattaché à mon compte six jours après ma demande. C'est long... mais ça ne met pas en péril le rendement Ne reste plus qu'à recevoir les fonds sur mon compte en banque...

Moi aussi, ça y est; il aura fallu 4 jours ouvrés au back-office d'Homunity pour enregistrer le mien.
J'ai procédé à un transfert hier soir, et je n'avais toujours pas reçu les fonds aujourd'hui; avec les autres PF, ça prend une demie-journée. Quid de votre côté?

 

[Wallys56]

Bonsoir à tous.
Nouveau projet CF. Votre avis me serait appréciable.

 

[baffer]

Moi aussi, ça y est; il aura fallu 4 jours ouvrés au back-office d'Homunity pour enregistrer le mien.
J'ai procédé à un transfert hier soir, et je n'avais toujours pas reçu les fonds aujourd'hui; avec les autres PF, ça prend une demie-journée. Quid de votre côté?

Hello @NicoNoclaste,
Pour ma part, j'ai retiré les fonds le jour-même du versement (22/12) et j'ai reçu les fonds le lendemain.

Cordialement,

 

[Merlin75]

Bonsoir à tous.
Nouveau projet CF. Votre avis me serait appréciable.

Bonsoir Wallys,
si c'est Dijon, difficile de se prononcer alors que le dossier complet n'est accessible que sur demande .... ce qui signifie qu'on devrait l'avoir demain dans la matinée pour une opération à 15h.
Ou bien ce n'est pas le cas pour tout le monde?

 

[BobbyO]

J'ai reçu le dossier. Personnellement je ne souscrirai pas.
ça ressemble à un refinancement sous pression des investisseurs précédents qui veulent récupérer leur argent.

 

[baffer]

Bonsoir Wallys,
si c'est Dijon, difficile de se prononcer alors que le dossier complet n'est accessible que sur demande .... ce qui signifie qu'on devrait l'avoir demain dans la matinée pour une opération à 15h.
Ou bien ce n'est pas le cas pour tout le monde?

Bonjour @Merlin75,
Le document est téléchargeable dans le mail envoyé par Clubfunding. Pour info, le lien est le suivant : [lien réservé abonné]

 

[baffer]

Projet proposé par Homunity pour le fameux Unity: 1% de marge dans le dossier, est-ce une blague?

Certes le reste est en honoraires de gestion, mais tout de meme!
C'est le cas de figure ou l'on emprunte à Pierre pour rembourser Paul. J'y trouve sur cette plateforme les dossiers de moins en moins pertinents ….

Bonjour @foudre78,
Dans le dossier Homunity explique que la marge si faible du projet est lié à son historique, je cite :

Pour information, l’opérateur est propriétaire du foncier depuis février 2018. L’opération avait été initiée en 2016 sur la base d’un PC pour une opération 100 % en social.
Ce PC avait été accordé et purgé mais la direction départementale des territoires a bloqué l’opération post purge afin d’imposer une opération mixte avec de l’accession privée (part logements sociaux inférieure à 50 % du programme.

L’opérateur a donc déposé un permis de constuire modificatif en 2017 afin de répondre aux injonctions de l’État pour un programme de 84 lots avec 39 lots destinés à l’accession sociale. Ce PCM a été purgé de tous recours. Enfin, afin de mieux répondre à la demande du marché, l’opérateur a déposé un second PCM en 2018 afin de redécouper les 45 lots en accession libre en 39 T2 et 17 T3. Ce PCM a été purgé de tous recours en décembre 2018 et le chantier a donc commencé début 2019.

Le projet initial avait été financé en partie via une dette obligataire émise par une autre plateforme de financement participatif en mars 2016. Cette dette a été intégralement remboursée en novembre 2020

J'ai vérifié sur hellocrowdfunding, le projet a bien été financé sur Anaxago ([lien réservé abonné]) donc je pense qu'une partie de la marge projet est partie dans les intérêts versés.

Après, pour le coup, le projet proposé est déjà bien avancé (les travaux ont débuté depuis mars 2019 et la livraison est prévu pour dans 16 mois) et la commercialisation est à 100% sur la partie sociale et accession privé dont une grosse partie est déjà acté. De ce fait, une grosse partie des risques (administratif et commercial) a déjà été écarté.
Le principal risque est donc sur la solidité du promoteur. Si on regarde les comptes du 1er semestre 2020 publiés fin Octobre ([lien réservé abonné]), l'EBITDA et le taux de marge est respectable :



Par contre contre l'endettement augmente et la trésorerie diminue :

Au 30 juin 2020, l’endettement financier net du Groupe s’établit à 44,5 M€ (vs. 40,8 M€ au 31 décembre 2019), composé d’une trésorerie disponible de 8,4 M€ (vs. 15,5 M€ au 31 décembre 2019, compte tenu notamment de l’acquisition de 2 fonciers sur fonds propres en juin 2020) pour une dette financière brute de 52,9 M€ (vs. 56,2 M€ au 31 décembre 2019).

Enfin on apprends notamment qu'Uniti a obtenu un PGE d'un montant de 2,5M€.



Reste maintenant à voir si Uniti honorera ses engagements dans le remboursement des échéances qu'il a sur les différents projets en cours de réalisation car pour le moment cela ne semble pas être le cas sur plusieurs projets financés. S'ils veulent conserver la confiance des investisseurs, il faudrait mieux qu'ils s'améliorent sur ce point !

 

[poam5356]

Bonsoir,

Bonsoir à tous.
Nouveau projet CF. Votre avis me serait appréciable.

Bonsoir,

Une phrase laisse une très mauvaise impression :
"Sortie des investisseurs initiaux suite au décalage de l'opération causée par des délais administratifs plus importants (contexte élections municipales + pandémie)."

J'aurais assez tendance à comprendre que les braves crowdfundeurs vont être bien bons pour apporter des fonds, là où d'autres ont préféré sécuriser les leurs en les retirant.
Une facilité qui n'est jamais proposée à la foule investisseuse que nous sommes!!
De plus :
Seulement 49% du projet placé alors qu'il s'agit d'un gros projet pour une petite ville de province.
L'ITI y est normal (3%) ne traduisant pas une pression acheteuse sur la région.
La pandémie est toujours là... Et rien ne dit que nous en aurons fini avec elle cette année.
Les ratios financiers du MDB ne sont pas formidables.
Bref : Aucun enchantement pour ce projet. Il y a mieux!

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir à tous.
Nouveau projet CF. Votre avis me serait appréciable.

Je l'ai lu en diagonale.
C'est un refi pour pallier la défection d'autres investisseurs; déjà un signe pas bon pour moi.
En plus, les lots sont occupés (vendus occupés? Le ppt de Clubfunding est ambigü sur ce point, mais il nous ont habitué à un manque de rigueur certain dans la rédaction de leurs papiers) et au vu de la date d'acquisition (11/2018), le taux de préco me semble bien faiblard; les élections municipales, le PC et le Covid ont bon dos.
Je reste à l'écart.

Je n'adhère pas non plus au projet immo des entreprêteurs: pas d'engagement des porteurs, pas de banque, une marge correcte sans plus, un dossier administratif pas encore traité, bref, beaucoup de points d'interrogation pas compensés par le taux de rémunération; dans l'état, ça aurait valu entre 11,5 et 12%.

 

[Wallys56]

Bonsoir,

Bonsoir,

Une phrase laisse une très mauvaise impression :
"Sortie des investisseurs initiaux suite au décalage de l'opération causée par des délais administratifs plus importants (contexte élections municipales + pandémie)."

J'aurais assez tendance à comprendre que les braves crowdfundeurs vont être bien bons pour apporter des fonds, là où d'autres ont préféré sécuriser les leurs en les retirant.
Une facilité qui n'est jamais proposée à la foule investisseuse que nous sommes!!
De plus :
Seulement 49% du projet placé alors qu'il s'agit d'un gros projet pour une petite ville de province.
L'ITI y est normal (3%) ne traduisant pas une pression acheteuse sur la région.
La pandémie est toujours là... Et rien ne dit que nous en aurons fini avec elle cette année.
Les ratios financiers du MDB ne sont pas formidables.
Bref : Aucun enchantement pour ce projet. Il y a mieux!

Merci pour ton analyse poam5356

 

[Wallys56]

Je l'ai lu en diagonale.
C'est un refi pour pallier la défection d'autres investisseurs; déjà un signe pas bon pour moi.
En plus, les lots sont occupés (vendus occupés? Le ppt de Clubfunding est ambigü sur ce point, mais il nous ont habitué à un manque de rigueur certain dans la rédaction de leurs papiers) et au vu de la date d'acquisition (11/2018), le taux de préco me semble bien faiblard; les élections municipales, le PC et le Covid ont bon dos.
Je reste à l'écart.

Je n'adhère pas non plus au projet immo des entreprêteurs: pas d'engagement des porteurs, pas de banque, une marge correcte sans plus, un dossier administratif pas encore traité, bref, beaucoup de points d'interrogation pas compensés par le taux de rémunération; dans l'état, ça aurait valu entre 11,5 et 12%.

Merci pour ton analyse NicoNoclaste

 

[Merlin75]

Merci @baffer pour le lien, @NicoNoclaste et @Poam pour les analyses.
Je rajoute un sujet d'inquiétude: c'est la SNCF (une filiale) qui a vendu les immeubles dans lesquels elle loge ses employés, qui sont toujours présents, avec des bails toujours courants... (on nous aurait précisé si une date de départ était prévue) Je n'arrive pas à imaginer que ce soient des bails "classiques" pour lesquels on puisse donner congé au locataire pour vente, ou réajuster les loyers à volonté: imaginez le tollé à la SNCF...
Donc il reste à revendre à la découpe des appartements occupés, "pour investisseurs" , avec des loyers bas (6 et 6.8 €/m² si je divise les revenus locatifs par la surface habitable - c'est conservatif je vous l'accorde), et , c'est moi qui le suppose, des contraintes sur les bails.
Bref, même conclusion que tout le monde.

 

[dca]

Merci @baffer pour le lien, @NicoNoclaste et @Poam pour les analyses.
Je rajoute un sujet d'inquiétude: c'est la SNCF (une filiale) qui a vendu les immeubles dans lesquels elle loge ses employés, qui sont toujours présents, avec des bails toujours courants... (on nous aurait précisé si une date de départ était prévue) Je n'arrive pas à imaginer que ce soient des bails "classiques" pour lesquels on puisse donner congé au locataire pour vente, ou réajuster les loyers à volonté: imaginez le tollé à la SNCF...
Donc il reste à revendre à la découpe des appartements occupés, "pour investisseurs" , avec des loyers bas (6 et 6.8 €/m² si je divise les revenus locatifs par la surface habitable - c'est conservatif je vous l'accorde), et , c'est moi qui le suppose, des contraintes sur les bails.
Bref, même conclusion que tout le monde.

Merci aussi, si j'avais encore des doutes, ils ont disparu