Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[gros panda]

[Méditérranée CAP 7 - Pulsim] [Clubfunding]
Le 16 juillet suivant l'accord, on devait recevoir, d'après leurs propres dires, le remboursement partiel dans quelques jours.
Un mois plus tard toujours rien. Le remboursement partiel a été raboté passant de 63% à 37%.
le projet va sur ses 2 ans de retard.
J'ai donc écrit à Clubfunding. premier mail, il y a 2 semaines, pas de réponse. 2e mail aujourd'hui, je pense que c'est un copié collé puisque reçu peu de temps après :

En cette période estivale, de nombreux opérateurs et interlocuteurs sont actuellement en congés, ce qui limite nos possibilités d’obtenir des informations actualisées sur l’avancement des projets.
Soyez assuré que nous restons attentifs au suivi de vos investissements et que nous reviendrons vers vous dès la rentrée, courant septembre, avec une mise à jour complète dès que nous aurons récupéré les éléments nécessaires auprès des porteurs de projets.

Pour résumer, ils s'en foutent,, je ne crois pas qu'un virement puisse mettre 1.5 mois avant d'arriver.
Franchement, ils se foutent de notre gueule, on ne dit pas qu'on aura un remboursement dans quelques jours pour rien avoir au final.

 

[Voltrush]

Ai-je le droit d'y voir juste une activation de la fiducie repoussée de 6 mois ?

C'est totalement ça, encore une faveur accordée ! Et dans 6 mois, pas vraiment sûr que la sévérité soit de mise...
Le plus souvent ils se font totalement balader (dixit Le Carrousel, La Mousse, La Source,...)

 

[Charles356]

Ai-je le droit d'y voir juste une activation de la fiducie repoussée de 6 mois ?

- Sous réserve du paiement de presque 100k€ d'intérêts
- Pas de future prorogation
- On est prévenus à l'avance (échéance initiale en octobre)

Contrairement à beaucoup ici, je ne suis pas favorable au refus systématique des prorogations et à l'activation immédiate des garanties. En effet, les ventes forcées c'est très joli sur le papier mais en pratique c'est généralement avec une grosse décote qui ne permet pas de couvrir le remboursement du capital (et à fortiori des intérêts). Dans ce projet, il s'agit d'un plateau à usage commercial, pas vraiment le type de bien qui se vend particulièrement bien en ce moment.

Par contre je suis opposé aux prorogations à répétitions ou trop longues, surtout quand le projet ne mène nulle part. Ça semble être un peu le cas ici mais c'est un actif pas hyper simple à vendre et une prorogation unique de 6 mois avec un paiement partiel de 14 mois d'intérêts me semble acceptable.

 

[adnstep]

"Comme évoqué récemment, l’opérateur Mandarine étudie un repositionnement du projet avec la création d’un pack d’investissement clé-en-main (type AirBnB / Love Room) à destination d’investisseurs exploitant en courte durée."

En bon français : un baisodrome.

"investisseurs exploitant en courte durée" : je vous laisse deviner.

 

[Luciole49]

A propos de LPB que devient le fameux projet La Louve où le fils de France Immo était absolument pas comme son père qui m'a toujours pas remboursées chez Raizers.

 

[ostibapa]

A propos de LPB que devient le fameux projet La Louve où le fils de France Immo était absolument pas comme son père qui m'a toujours pas remboursées chez Raizers.

[LPB] [La Louve], c'est encore [France Immo] donc le père et la mère .
Communication du 14/05/25 :

Nous avons le plaisir de vous partager une avancée concrète sur le projet : les premières signatures de promesses de vente et de contrat de réservation sont prévues d’ici la fin de semaine !

Ces étapes sont essentielles dans le processus de commercialisation et traduisent l’intérêt porté au programme.

Voici les informations transmises par le porteur de projet :

Signatures attendues cette semaine
Trois biens feront l’objet de signatures dans les jours à venir :
• Deux promesses de vente pour les appartements situés dans la villa existante
• Un contrat de réservation pour la villa n°3 du programme.

Ces engagements représentent un montant cumulé d’environ 957 000,00 €, illustrant une dynamique commerciale encourageante. Ils marquent une première phase structurante vers les actes définitifs et la bonne exécution du projet.

Et ensuite ?
Ces signatures devraient être suivies prochainement par d’autres avancées, notamment la finalisation des ventes. Le porteur de projet poursuit également les démarches administratives en parallèle, dont la purge de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), indispensable à la signature des actes authentiques.

Nous vous tiendrons informés des prochaines étapes dès que de nouveaux éléments nous seront communiqués

A défaut de communication plus récente, on ne saura pas si les signatures ont bien eu lieu...
Pas un centime remboursé pour le moment. L'échéance contractuelle est au 28/04/26

Pour le fils, il faut aller voir du côté de LPB [La Baie] par exemple.

Parents et fils en ont aussi chez feu Koregraf. Si j'en crois le discord, il y'a eu des remboursements partiels mais ça se fait tirer l'oreille pour le solde.

 

[Bv75]

[Méditérranée CAP 7 - Pulsim] [Clubfunding]
Le 16 juillet suivant l'accord, on devait recevoir, d'après leurs propres dires, le remboursement partiel dans quelques jours.
Un mois plus tard toujours rien. Le remboursement partiel a été raboté passant de 63% à 37%.
le projet va sur ses 2 ans de retard.
J'ai donc écrit à Clubfunding. premier mail, il y a 2 semaines, pas de réponse. 2e mail aujourd'hui, je pense que c'est un copié collé puisque reçu peu de temps après :

En cette période estivale, de nombreux opérateurs et interlocuteurs sont actuellement en congés, ce qui limite nos possibilités d’obtenir des informations actualisées sur l’avancement des projets.
Soyez assuré que nous restons attentifs au suivi de vos investissements et que nous reviendrons vers vous dès la rentrée, courant septembre, avec une mise à jour complète dès que nous aurons récupéré les éléments nécessaires auprès des porteurs de projets.

Pour résumer, ils s'en foutent,, je ne crois pas qu'un virement puisse mettre 1.5 mois avant d'arriver.
Franchement, ils se foutent de notre gueule, on ne dit pas qu'on aura un remboursement dans quelques jours pour rien avoir au final.

Cela vous étonne ? C’est la même chose à chaque fois avec cette plateforme. De toute façon ils vont encore pondre un avenant qui sera voté à la large majorité « pour » par les obligataires…

 

[Voltrush]

Cela vous étonne ? C’est la même chose à chaque fois avec cette plateforme. De toute façon ils vont encore pondre un avenant qui sera voté à la large majorité « pour » par les obligataires…

"Les porteurs de projets sont actuellement en Sicile dans une villa de 500m2 avec 2 Spa et 3 piscines avec votre argent, nous attendons qu'ils et nos équipes reviennent de vacances"

 

[ostibapa]

[LPB] [La Louve], c'est encore [France Immo] donc le père et la mère .
Communication du 14/05/25 :


A défaut de communication plus récente, on ne saura pas si les signatures ont bien eu lieu...
Pas un centime remboursé pour le moment. L'échéance contractuelle est au 28/04/26

Pour le fils, il faut aller voir du côté de LPB [La Baie] par exemple.

Parents et fils en ont aussi chez feu Koregraf. Si j'en crois le discord, il y'a eu des remboursements partiels mais ça se fait tirer l'oreille pour le solde.

Il suffit de parler du loup de [LPB] [La Louve] pour en voir la queue

L'actualisation vient de tomber :

Nous avons reçu de nouvelles informations de la part du porteur de projet, marquant des avancées concrètes et quelques ajustements dans la commercialisation.

Signatures et montants confirmés
Un compromis de vente a été signé pour une partie de la villa existante, dans son état actuel, pour un montant de 168 000,00 € payé comptant. La promesse de vente de la seconde partie de cette villa, estimée à 290 000,00 €, devrait être signée début septembre, au retour des congés des notaires.

Ajustements sur la villa n°3
Pour la villa n°3, l’acheteuse, déjà bénéficiaire d’un accord de prêt à hauteur de 665 000,00 €, a formulé une demande de modification sur le projet. Afin de répondre à ses attentes, un modificatif au permis de construire a été déposé par le porteur de projet. La signature de ce lot interviendrait une fois l’autorisation obtenue.

Prochaines étapes
Les deux autres villas restent en phase de négociation, en attente de retours des acquéreurs potentiels. Nous suivons de près ces évolutions et ne manquerons pas de vous tenir informés dès réception de nouvelles confirmations

 

[Voltrush]

Ce n'est pas une blague, je viens de recevoir ça :

 

[Wizz]

Prise de parole, OK, mais pas de questions ? Ca pourrait être marrant

 

[Voltrush]

Prise de parole, OK, mais pas de questions ? Ca pourrait être marrant

Si quelqu'un du forum est de Lyon ça serait pertinent de s'y rendre pour poser des questions sur nos projets et sur le fonctionnement de la plateforme qui est extrêmement favorable aux promoteurs.

 

[Nickfurry77]

[LPB] L'Olympique (74)

Nous revenons vers vous avec un nouveau bulletin d’information concernant le projet L’Olympique (74), comprenant à la fois un point sur le remboursement partiel du capital et l’avancement des travaux.

Remboursement du capital

Le premier remboursement de 50 % du capital a été décalé pour deux raisons principales, selon le porteur de projet :

• Le vendeur du terrain, après avoir perçu l’intérêt stratégique et financier de l’opération, aurait tenté de remettre en cause la vente. Cette situation a engendré environ un mois de retard dans la réitération de l’acte foncier.
• Après finalisation de la vente, l’obtention de l’assurance dommage-ouvrage (DO) a nécessité plus de deux mois et demi supplémentaires.
  

Ces deux facteurs, combinés aux délais nécessaires à la coordination des rendez-vous notariaux, ont conduit à des réitérations d’actes courant juin.

À ce jour, une demande de remboursement anticipé à hauteur de 500 000 € a été déposée et est en cours d’instruction.

Avancement des travaux

• Les menuiseries ont été réceptionnées.
• La maçonnerie de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ainsi que le terrassement sont désormais achevés.

Pour la VIR : le charpentier interviendrait fin août, en parallèle de la pose des menuiseries et du démarrage du placo.

Pour la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) : le maçon prévoit de débuter les fondations fin août, avec une pose de la structure bois programmée fin septembre. L’objectif fixé serait d’atteindre le stade hors d’eau/hors d’air au plus tard courant octobre.

 

[Voltrush]

[LPB] [Le Carrousel]
Voici le résumé actualisé des informations sur ce projet:

Spoiler: Accéder aux informations sur le projet

• 18 octobre 2023 : Investissement confirmé de 200,00 € dans le projet.
• 19 septembre 2024 : Terrains de Communay et Chaponnay sous promesse de vente. Signature Communay reportée à décembre. Chaponnay sous promesse à 350 000 €, documents mairie supplémentaires demandés. Prix du second terrain Chaponnay ajusté à la baisse.
• 7 janvier 2025 : Vente Communay prévue fin janvier, second terrain Communay en mai/juin. Permis de construire Chaponnay obtenu, vente programmée mi-janvier. Autre terrain Chaponnay en mai/juin. Remboursement de 60 000 € prévu fin janvier.
• 6 février 2025 : Vente Communay reportée au plus tard en avril (oubli DIA notaires).
• 27 mars 2025 : La mairie de Chaponnay pourrait exercer son droit de préemption sur les deux terrains. Vente de 700 000 € prévue en juillet 2025. Prolongation de l'emprunt de 6 mois à partir du 26/04 demandée, avec pénalités de +5% l'an.
• 1er avril 2025 : Confirmation Les investisseurs ont voté pour une prolongation de la durée de l’emprunt de 6 mois à partir du 26/04 avec des pénalités de retard (+5 % l'an).
• 18 juillet 2025 : Le premier terrain, dont la revente devait être finalisée en janvier, est désormais sous compromis pour un montant de 175 000 €. La date de signature reste à confirmer, mais le permis de construire est accepté et déposé. Ce terrain générera un reversement de 120 000 € pour LPB. Concernant le terrain initialement prévu à la vente entre le 15 et le 31 janvier, la signature a été décalée en raison de la préemption exercée puis abandonnée par le service de la mairie (EPORA),
• 7 août 2025 : La signature pour le premier terrain n'a pas eu lieu, communication à venir.

To be continued (à suivre)...

Il y a exactement 7 jours le support m'indiquait une "communication à venir".

Comme d'habitude, je vais devoir les relancer sous peu.
ils vont envoyer un mail à l'opérateur qui va trouver une nouvelle excuse pour ne pas rembourser avant 2026/27 et LPB nous demandera de voter pour de nouvelles prorogations sans même chercher à clôturer le dossier un jour.

Vivement que les plateformes commencent à serrer la vis en appliquant réellement les sûretés.

 

[Dallas78]

Il y a exactement 7 jours le support m'indiquait une "communication à venir".

Comme d'habitude, je vais devoir les relancer sous peu.
ils vont envoyer un mail à l'opérateur qui va trouver une nouvelle excuse pour ne pas rembourser avant 2026/27 et LPB nous demandera de voter pour de nouvelles prorogations sans même chercher à clôturer le dossier un jour.

Vivement que les plateformes commencent à serrer la vis en appliquant réellement les sûretés.

Simplement je me demande à quel moment , les plateformes vont comprendre que c est genre de traitement des retards qui nous font fuire. Ce qui implique une baisse de leur revenu, et si elle n 'alpaguent pas de nx investisseurs; un scénario à la Koregraff peut se dessiner.

En clair, pourquoi d'anciens investisseurs voyant cette façon de gérer les retards iraient remettre de l'argent sur de nx projets...Sans cynisme il est parfois plus profitable (vu les pertes à envisager...) de garder sobrement cet argent sur un compte courant ou un livret A et de laisser ces plateformes decliner de leur belle mort....

 

[Voltrush]

Simplement je me demande à quel moment , les plateformes vont comprendre que c est genre de traitement des retards qui nous font fuire. Ce qui implique une baisse de leur revenu, et si elle n 'alpaguent pas de nx investisseurs; un scénario à la Koregraff peut se dessiner.

En clair, pourquoi d'anciens investisseurs voyant cette façon de gérer les retards iraient remettre de l'argent sur de nx projets...Sans cynisme il est parfois plus profitable (vu les pertes à envisager...) de garder sobrement cet argent sur un compte courant ou un livret A et de laisser ces plateformes decliner de leur belle mort....

C'est pour cela que les plateformes (LPB dans mon exemple) investissent beaucoup d'argent pour attirer des milliers de nouveaux *.... Investisseurs chaque mois.

Tant qu'il y aura des gens assez naïfs pour croire à leurs "projets avec garanties, promoteur très fiable, lots déjà sous-compromis..."

La ressource est inépuisable.

-> "Le Récap de Juin : 10 267 nouveaux investisseurs"


Pour les anciens investisseurs, plus besoin de les contenter vu que la plateforme a déjà pris l'argent au moment du financement.
De plus, plus je relis des communications et plus je trouve ça très imprécis.

Exemple pour [La Source] Aprés plusieurs reports : ......L’organisme bancaire ......... a finalement promis à notre porteur la production d’une offre définitive fin août........."

Fin août : Aucune date précise ? Fin août 2025 ou 2026 ?
Promis : Il y a un papier officiel ? Ou c'est juste une promesse en l'air comme bien souvent ?

Sur d'autres projets, on nous parle de "discussions en cours" "potentiel refinancement, échanges avec la banque" "Pourraient se clôturer d'ici octobre ou décembre ou février".

On ne nous présente jamais les documents attestant des avancées de chaque dossier.

J'aimerais bien comprendre pourquoi 3/4 des projets étaient censés durer 6 mois et sont dans mon portefeuille depuis 2022,2023.

Surtout pour de l'A/Rénovation/V et A/Division/V situés dans des lieux très convoités ou ayant des particularités intéressantes.

 

[InvestisseurInquiet]

[Divers projets][Max Abbou]
Il semblerait que la porte d'entrée en verre des locaux de Max Abbou and co ait eu un petit accident pendant mes vacances, il y a désormais des planches en contreplaqué à la place.
Un créancier mécontent ?

 

[fab]

Ca bouge un peu du côté de DMVIP :

[CF] [DMVIP] Chemin d'Elancourt
Nous vous informons que l'entreprise a procédé à un remboursement partiel correspondant au règlement de 50 % du capital restant dû, conformément au plan de sauvegarde mis en place.

Montant remboursé : 280 000,00 €, soit 50 % du montant levé.
Montant par obligation : 500,00 €
Solde restant : 280 000,00 €

Le reste dans 10 ans

 

[adnstep]

[Divers projets][Max Abbou]
Il semblerait que la porte d'entrée en verre des locaux de Max Abbou and co ait eu un petit accident pendant mes vacances, il y a désormais des planches en contreplaqué à la place.
Un créancier mécontent ?

Non, c'est Max qui l'a revendue pour rembourser les créanciers.

 

[Voltrush]

[Le Sommet] [LPB]

Visiblement, ils se sont trompés dans la rédaction de l'entête du mail, je n'ai pas investi sur le projet "Le Lazare (69)".


Contenu de l'actualité du projet :

Spoiler: Actualité du projet Le Sommet

En mars, les investisseurs avaient accepté de prolonger de 9 mois le projet immobilier Le Sommet (La Clusaz, 74), avec pénalités et remboursement mensuel de 10 000 €.
Malgré des visites, aucune offre n’a été reçue. Un premier paiement d’intérêts a été fait en avril, mais l’opératrice, Alexandra, ne peut plus assurer les versements mensuels en raison d’un divorce.

Alexandra va être aidée par des agents immobiliers du réseau LPB pour élargir la prospection.

Nouvelle proposition :

• Remplacer l’engagement de paiements mensuels par :
  1. Mise en place d’une hypothèque de 2ᵉ rang derrière la Caisse d’Épargne.
  2. Clause de baisse de prix au plus tard le 31/10/2025 (incitée avant) pour favoriser la vente.
• Maintien des pénalités (+5 % l’an, proratisées sur le retard).