Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Voltrush]

[Le César] [LPB]

Bonjour


Oui, et c'est systématique sur toutes les demandes de prorogation auxquelles LPB veut nous faire souscrire.
J'ai exactement le même problème sur [Le César]; arrivé au terme initial du projet (28 mois), on ne sait pas quels ont été les flux entrants/sortants, et en particulier quels lots ont été commercialisés et à quels prix, lesquels restent à vendre et à quels prix, si les coûts ont été maîtrisés comme prévu, où en est le remboursement du prêt bancaire, etc.
Bref, il nous est rigoureusement impossible d'évaluer par nous-même la capacité de l'opérateur à sortir un résultat positif à l'issue de la prorogation proposée, ce qui est bien le moins que l'on puisse se demander avant que de consentir à la leur éventuellement accorder.

Le font-ils exprès? Dans la mesure où la majeure partie des investisseurs n'ont qu'une culture financière limitée et/ou n'ont pas le temps de se pencher sur des questions techniques, je dirais que oui, et je rajouterais qu'ils jouent sur du velours: sans la moindre réponse aux quelques questions de simple bon sens ci-dessus, j'ai bien entendu refusé la prorogation, qui sera cependant adoptée à une très large majorité, comme toujours!
Alors, pourquoi perdraient-ils leur temps à argumenter objectivement, alors que le silence leur apporte le même résultat, et peut leur éviter d'avoir à justifier... l'injustifiable?

N'hésitez pas à ajouter des avis google/trustpilot sur LPB (et les autres plateformes).

Il faut que l'on se fasse entendre pour que la situation change et que les investisseurs soient pris au sérieux.

Ce n'est absolument pas normal de se retrouver avec pleins de projets dans le flou total alors que nous sommes obligataires.

 

[Romanof16]

N'hésitez pas à ajouter des avis google/trustpilot sur LPB (et les autres plateformes).

Il faut que l'on se fasse entendre pour que la situation change et que les investisseurs soient pris au sérieux.

Ce n'est absolument pas normal de se retrouver avec pleins de projets dans le flou total alors que nous sommes obligataires.

Exactement , la seule chose qui les enquiquine ce sont de mauvais avis

 

[gros panda]

Exactement , la seule chose qui les enquiquine ce sont de mauvais avis

Oui, les avis sont très importants pour ces escrocs.

Petites astuces :
pour Google, si vous avez un avis, il vaut mieux le supprimer et en refaire un sinon le nouvel avis ne sera pas en haut de page. Pour Truspilot ce n'est pas le cas.
Autre astuce, certaines plateformes ont tendance à supprimer votre avis s'il est négatif, il est donc important de revenir de temps en temps pour signaler à google et Truspilot que cet avis est conforme aux règles.
De même, ne pas hésitez à répondre dès que la plateforme répond à l'avis et bien montrer les contradictions de la réponse.
Ce que je fais aussi, je regarde les réponses aux avis négatifs des autres investisseurs, ça me permet de bien appuyer sur les incompétences des plateformes.

Oui les avis sont très importants, d'ailleurs les plateformes répondent en général aux avis, et assez rapidement, ce qu'elle ne font pas forcément quand on demande des infos d'un projet par mail.

Maintenant sur Truspilot, ils font une synthèse des avis via IA, voilà ce que ça donne pour Wiseed :

La plupart des auteurs d'avis étaient mécontents de leur expérience globale. Les consommateurs ont exprimé des préoccupations concernant les paiements, citant des problèmes tels que des frais imprévus et des comptes bloqués. De plus, les personnes ayant partagé leur avis ont exprimé leur insatisfaction quant aux garanties offertes. En ce qui concerne les contacts, les personnes se sont plaintes du manque de réactivité et de la difficulté à obtenir des réponses rapides.Les personnes ayant partagé leur avis ont également souligné plusieurs points négatifs, notamment des projets en défaut et des suivis médiocres. De plus, les consommateurs ont exprimé des inquiétudes quant au manque de transparence de l'entreprise, en particulier en ce qui concerne les remboursements et les informations sur l'état d'avancement des projets.

C'est ce qui apparait en haut des avis des arnaqueurs Wiseed. Ca fait un peu tâche, mais c'est tellement vrai.
Si tout le monde fait des avis qui seront forcément majoritairement négatifs, ça vrai être très dur pour ces magouilleurs.

 

[Voltrush]

Oui, les avis sont très importants pour ces escrocs.

Petites astuces :
pour Google, si vous avez un avis, il vaut mieux le supprimer et en refaire un sinon le nouvel avis ne sera pas en haut de page. Pour Truspilot ce n'est pas le cas.
Autre astuce, certaines plateformes ont tendance à supprimer votre avis s'il est négatif, il est donc important de revenir de temps en temps pour signaler à google et Truspilot que cet avis est conforme aux règles.
De même, ne pas hésitez à répondre dès que la plateforme répond à l'avis et bien montrer les contradictions de la réponse.
Ce que je fais aussi, je regarde les réponses aux avis négatifs des autres investisseurs, ça me permet de bien appuyer sur les incompétences des plateformes.

Oui les avis sont très importants, d'ailleurs les plateformes répondent en général aux avis, et assez rapidement, ce qu'elle ne font pas forcément quand on demande des infos d'un projet par mail.

Maintenant sur Truspilot, ils font une synthèse des avis via IA, voilà ce que ça donne pour Wiseed :

La plupart des auteurs d'avis étaient mécontents de leur expérience globale. Les consommateurs ont exprimé des préoccupations concernant les paiements, citant des problèmes tels que des frais imprévus et des comptes bloqués. De plus, les personnes ayant partagé leur avis ont exprimé leur insatisfaction quant aux garanties offertes. En ce qui concerne les contacts, les personnes se sont plaintes du manque de réactivité et de la difficulté à obtenir des réponses rapides.Les personnes ayant partagé leur avis ont également souligné plusieurs points négatifs, notamment des projets en défaut et des suivis médiocres. De plus, les consommateurs ont exprimé des inquiétudes quant au manque de transparence de l'entreprise, en particulier en ce qui concerne les remboursements et les informations sur l'état d'avancement des projets.

C'est ce qui apparait en haut des avis des arnaqueurs Wiseed. Ca fait un peu tâche, mais c'est tellement vrai.
Si tout le monde fait des avis qui seront forcément majoritairement négatifs, ça vrai être très dur pour ces magouilleurs.

Totalement d'accord, notamment sur le délai de réponse !

La dernière fois La Première Brique a mis une semaine à répondre sur le support interne au site.

Par contre j'avais eu une réponse dans la journée sur mon avis google maps.

Cela démontre encore une fois un certain mépris vis à vis des investisseurs et une concentration sur l'E-réputation.

À noter que la réponse est toujours la même "Un retard n'est pas un défaut et vous aurez des % supplémentaires" -_-

Alors que je leur parle de projets en RJ, LJ ou ayant 10 à 30 mois de retard sur le délai maximum sans AUCUNE information vérifiable sur une quelconque avancée depuis une éternité.

Mes avis négatifs disparaissent généralement assez vite et je les réitères dès que je le constate avec les dernières informations sur mes projets épaves.

 

[Luciole49]

Totalement d'accord, notamment sur le délai de réponse !

La dernière fois La Première Brique a mis une semaine à répondre sur le support interne au site.

Par contre j'avais eu une réponse dans la journée sur mon avis google maps.

Cela démontre encore une fois un certain mépris vis à vis des investisseurs et une concentration sur l'E-réputation.

À noter que la réponse est toujours la même "Un retard n'est pas un défaut et vous aurez des % supplémentaires" -_-

Alors que je leur parle de projets en RJ, LJ ou ayant 10 à 30 mois de retard sur le délai maximum sans AUCUNE information vérifiable sur une quelconque avancée depuis une éternité.

Mes avis négatifs disparaissent généralement assez vite et je les réitères dès que je le constate avec les dernières informations sur mes projets épaves.

[LPB] [Le barberousse] une garantie a été prise sur un immeuble qui s'est retrouvé quelques semaines après en état de péril et c'était déjà visible en lisant la presse. Puis le dirigeant est décédé. Mais tout va toujours très bien et LPB n'en démord pas de récupérer nos sous. J'ai plus de la moitié de mon portif LPB en créances douteuses, une seule ligne pas en retard, la dernière en mars 2024.

 

[Voltrush]

[LPB] [Le barberousse] une garantie a été prise sur un immeuble qui s'est retrouvé quelques semaines après en état de péril et c'était déjà visible en lisant la presse. Puis le dirigeant est décédé. Mais tout va toujours très bien et LPB n'en démord pas de récupérer nos sous. J'ai plus de la moitié de mon portif LPB en créances douteuses, une seule ligne pas en retard, la dernière en mars 2024.

Ils ne font vraiment PAS de vérification et se basent que sur les mails des porteurs de projets (à part pour quelques projets autour de Lyon).

Ce n'est pas sérieux !

C'est le même niveau que Wiseed qui n'était même pas au courant que le type de Mont Saint Aignan a vécu 1 an et fait des fiestas avec les gens du FC Rouen dans la villa du projet au lieu de chercher à la vendre.

 

[adnstep]

Ils ne font vraiment PAS de vérification et se basent que sur les mails des porteurs de projets (à part pour quelques projets autour de Lyon).

Ce n'est pas sérieux !

C'est le même niveau que Wiseed qui n'était même pas au courant que le type de Mont Saint Aignan a vécu 1 an et fait des fiestas avec les gens du FC Rouen dans la villa du projet au lieu de chercher à la vendre.

On parle du gars qui va passer au tribunal fin septembre dans le cadre d’une enquête pour escroquerie et abus de biens sociaux ?

 

[Voltrush]

On parle du gars qui va passer au tribunal fin septembre dans le cadre d’une enquête pour escroquerie et abus de biens sociaux ?

Oui !
Il gérait le club et recevait les gens dans la villa et mentait à Wiseed qui ne regardait même pas le contenu du projet.

C'est noté noir sur blanc "domicile personnel" et également mentionné sur des articles parlant du FC Rouen

Pendant la période où il nous disait que bizarrement.... il n'arrivait pas à vendre

 

[Voltrush]

Affiché aujourd'hui Sur La Première Brique :

"Une latence est observée pour la signature de votre contrat d'investissement, la résolution est en cours.
Merci pour votre patience"

Il faudrait qu'ils indiquent également la "latence" pour agir face aux MDB ! On attend toujours des réponses concrètes sur nos nombreux projets.
Avec des preuves d'avancées réelles ou de mise en route des garanties.

 

[capman75]

Magie de Clubfunding qui est en vacances et ne répond pas aux mails en août, mais cela n'empêche pas de déjà nous préparer à un mois de septembre magique. Exemple : Le projet Ecopark

Quand vous lisez "Le projet est entièrement livré et loué, générant un rendement de 7 %. Un refinancement combinant prêt bancaire et émission obligataire est prévu pour septembre 2025" vous être rassurés non ?

Et bien cela n'empêche pas cet opérateur de ne plus payer ses coupons depuis deux mois, alors pensez vous que le remboursement du projet Ecopark prévu en septembre 2025 aura lieu ?

J'ai ma petite idée sur la réponse.

 

[Voltrush]

[LPB] 'Découvrez La Julia : un projet d'exception !'

Voici le texte présent avant même la présentation du projet.

Comme Charlie, tentez votre chance pour décrocher un ticket d’or À la fin de la collecte, un tirage au sort officiel par huissier de justice désignera 5 gagnants qui se verront rembourser leur investissement sur ce projet* !

*Dans la limite de 5000 € par souscription

Que fait l'AMF ?

 

[Charles356]

[LPB] 'Découvrez La Julia : un projet d'exception !'

Voici le texte présent avant même la présentation du projet.



Que fait l'AMF ?

Plutôt que de faire des jeux de ce type, il serait pas mal que LPB affiche le réel apport personnel du porteur de projet et s'assure qu'il est utilisé dès le début de l'opération.

Parce que dans la réalité, on est très loin des 1,5m€ affichés en fanfare dans le mail de communication : "Le porteur de projet démontre son implication en injectant plus de 1,5 million d’euros en fonds propres, soit 23 % du montant total de l’opération."

Au début de l'opération, le coût du foncier, frais de notaire inclus est de 3 811 000€. D'après le contrat d'investissement, le décaissement initial s'élève à 3 700 000€. Soit un apport de trésorerie à ce stade de 111 000€.
=> Si l'opérateur dispose réellement d'un apport personnel de 1,5m€ pourquoi ne sont ils pas utilisés à ce moment là?

Si on prend le prix de revient global de l'opération tel qu'il est détaillé, on arrive à 6 514 000€ dont

- 240 000€ de frais d'agence (à priori une estimation pour la vente puisque ce n'est pas mentionné à l'acquisition et que ça représente pile 3% du prix de vente) payés lors de la cession
- 942 500€ de frais financier dont 300 000€ de frais de dossier LPB pris lors du décaissement et 642 500€ d'intérêts versés in fine donc lors de la cession

Le besoin de trésorerie pour l'opération tombe donc à 6 514 000€ - 240 000€ - 642 500€ = 5 631 500€ soit un apport de trésorerie du porteur de projet de 631 500€. On est loin des 1,5m€ !

Sachant en plus que les travaux seront réalisés par la société de travaux de l'opérateur (ce qui n'est pas un mauvais point en soi mais le besoin de trésorerie pour l'opération peut en réalité être encore plus faible s'il est calculé au niveau du groupe).

Ce n'est pas forcément un mauvais projet mais c'est hyper pénible de devoir disséquer les documents pour connaître l'investissement financier réel du porteur de projet.

 

[Bv75]

Magie de Clubfunding qui est en vacances et ne répond pas aux mails en août, mais cela n'empêche pas de déjà nous préparer à un mois de septembre magique. Exemple : Le projet Ecopark

Quand vous lisez "Le projet est entièrement livré et loué, générant un rendement de 7 %. Un refinancement combinant prêt bancaire et émission obligataire est prévu pour septembre 2025" vous être rassurés non ?

Et bien cela n'empêche pas cet opérateur de ne plus payer ses coupons depuis deux mois, alors pensez vous que le remboursement du projet Ecopark prévu en septembre 2025 aura lieu ?

J'ai ma petite idée sur la réponse.

Oui, ils ont levé de l'argent sur Enerfip. On va pouvoir passer la patate chaude ouf ! Une casserole en moins

 

[Romanof16]

[LPB] 'Découvrez La Julia : un projet d'exception !'

Voici le texte présent avant même la présentation du projet.



Que fait l'AMF ?

A mon avis, ils ont des fan de Charlie et la chocolaterie

 

[Voltrush]

A mon avis, ils ont des fan de Charlie et la chocolaterie

Au bureau de l'AMF :

"Eh Sylvie tu as eu le ticket d'OR toi ou pas ? Oh nooon dommage !"
"Marc, tu as parrainé 50 personnes sur LPB, BRAVO au nom de toute l'équipe !!!"
"Encore 10 projets en défaut mais pas grave, c'est la vie !"

 

[Romanof16]

Plutôt que de faire des jeux de ce type, il serait pas mal que LPB affiche le réel apport personnel du porteur de projet et s'assure qu'il est utilisé dès le début de l'opération.

Parce que dans la réalité, on est très loin des 1,5m€ affichés en fanfare dans le mail de communication : "Le porteur de projet démontre son implication en injectant plus de 1,5 million d’euros en fonds propres, soit 23 % du montant total de l’opération."

Au début de l'opération, le coût du foncier, frais de notaire inclus est de 3 811 000€. D'après le contrat d'investissement, le décaissement initial s'élève à 3 700 000€. Soit un apport de trésorerie à ce stade de 111 000€.
=> Si l'opérateur dispose réellement d'un apport personnel de 1,5m€ pourquoi ne sont ils pas utilisés à ce moment là?

Si on prend le prix de revient global de l'opération tel qu'il est détaillé, on arrive à 6 514 000€ dont

- 240 000€ de frais d'agence (à priori une estimation pour la vente puisque ce n'est pas mentionné à l'acquisition et que ça représente pile 3% du prix de vente) payés lors de la cession
- 942 500€ de frais financier dont 300 000€ de frais de dossier LPB pris lors du décaissement et 642 500€ d'intérêts versés in fine donc lors de la cession

Le besoin de trésorerie pour l'opération tombe donc à 6 514 000€ - 240 000€ - 642 500€ = 5 631 500€ soit un apport de trésorerie du porteur de projet de 631 500€. On est loin des 1,5m€ !

Sachant en plus que les travaux seront réalisés par la société de travaux de l'opérateur (ce qui n'est pas un mauvais point en soi mais le besoin de trésorerie pour l'opération peut en réalité être encore plus faible s'il est calculé au niveau du groupe).

Ce n'est pas forcément un mauvais projet mais c'est hyper pénible de devoir disséquer les documents pour connaître l'investissement financier réel du porteur de projet.

Exellente analyse en effet

Je me permettrais de rajouter que l’on comprend comment LPB se goinfre !!! (300k ) pour n’avoir en plus aucune responsabilité contractuelle sur le remboursement.
Y’a vraiment quelque chose qui ne va pas sur le Crowdfunding.
J’en suis au stade de ne plus verser d’argent dans ce système où l’investisseur est le perdant.
Tu peux même en donner 10 de ticket d’or avec la belle commission

 

[Voltrush]

Exellente analyse en effet

Je me permettrais de rajouter que l’on comprend comment LPB se goinfre !!! (300k ) pour n’avoir en plus aucune responsabilité contractuelle sur le remboursement.
Y’a vraiment quelque chose qui ne va pas sur le Crowdfunding.
J’en suis au stade de ne plus verser d’argent dans ce système où l’investisseur est le perdant.
Tu peux même en donner 10 de ticket d’or avec la belle commission

Pourquoi ne pas utiliser une partie des sommes pour nous rembourser ? On est absolument pas responsable des faux documents, mensonges et arnaques de promoteurs véreux (vu que nous n'avons accès à aucun justificatif).

En tant qu'intermédiaire financier et émetteur d'obligation, ils sont à l'origine du désastre et doivent le réparer eux même.

 

[Nickfurry77]

Du coup qui investit sur "Le Julia" de LPB ?

Perso je passe mon tour. Projet avec Fiducie mais très moyen.

 

[KEYSER08]

"Comme évoqué récemment, l’opérateur Mandarine étudie un repositionnement du projet avec la création d’un pack d’investissement clé-en-main (type AirBnB / Love Room) à destination d’investisseurs exploitant en courte durée."

En bon français : un baisodrome.

"investisseurs exploitant en courte durée" : je vous laisse deviner.

Bonjour, vous parlez de quel projet ? Concernant l'opérateur, on parle bien de MANDARINE (situé à Francheville dans le 69?).

 

[ostibapa]

Bonjour, vous parlez de quel projet ? Concernant l'opérateur, on parle bien de MANDARINE (situé à Francheville dans le 69?).

Oui c'est bien cette société pour le projet [La Rousse] sur [LPB]