Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Dallas78]

Leur gestion devient ridicule.

Exemple sur [Le Sommet] ou en début d'année, on a voté pour leur prorogation de retard car la porteuse de projet paierait 10 000€/mois jusqu'au remboursement. (On se disait qu'il y aurait enfin un peu de pression pour qu'il se passe quelque chose !)

Résultat nous n'avons jamais vu 1€ de cette personne.

Le projet a déjà 12 mois de retard sur la durée maximum prévue de 24 mois au moment de la signature.

Je me demande comment elle arrive à ne pas réussir à vendre ou louer un Chalet à La Clusaz en 3 ans !

Sur les projets avec pénalité sur LPB je vois pas comment ça peut fonctionner pour les projets deja en difficulté.

En clair, le projet ne se fait pas (les travaux sont pas faits ou le bien ne se vend pas) et on rajoute 5% sur la tete du marchant de bien / promoteur. Je ne dis pas que la pénalité est injustifiée, je pense seulement que si le projet commence à prendre l'eau autant invoquer directement les garanties et vendre à la casse pour sortir les marrons du feu...Quand le temps joue contre nous, mieux vaut sauver ce qui peut l'etre plutot que d'attendre la fin de la seconde mi temps ou une eventuelle / inutile prolongation

 

[KBel]

Ça devient infernal pas 5 minutes sans une publicité.

Ils y vont vraiment à fond...

Comme pour n'importe quel produit, plus y'a de la pub, moins le produit est intéressant
La com de LPB me fait penser à celle de Bricks à leurs débuts. Tony Parker arrive bientôt....

 

[Voltrush]

Sur les projets avec pénalité sur LPB je vois pas comment ça peut fonctionner pour les projets deja en difficulté.

En clair, le projet ne se fait pas (les travaux sont pas faits ou le bien ne se vend pas) et on rajoute 5% sur la tete du marchant de bien / promoteur. Je ne dis pas que la pénalité est injustifiée, je pense seulement que si le projet commence à prendre l'eau autant invoquer directement les garanties et vendre à la casse pour sortir les marrons du feu...Quand le temps joue contre nous, mieux vaut sauver ce qui peut l'etre plutot que d'attendre la fin de la seconde mi temps ou une eventuelle / inutile prolongation

Je suis d'accord sur votre analyse.
Malheureusement pour rester "copain-copain" avec les promoteurs les plateformes leur permettent une liberté accrue et LPB réagit quand il est trop tard.

 

[Voltrush]

Comme pour n'importe quel produit, plus y'a de la pub, moins le produit est intéressant
La com de LPB me fait penser à celle de Bricks à leurs débuts. Tony Parker arrive bientôt....

Pour avoir vécu également les débuts de Bricks, c'est vraiment similaire oui.
Le patron était autant virulent et vantard que la direction de LPB à l'heure actuelle.
La communication était ultra-positive jusqu'à devenir étouffante.

 

[djio101]

Pour avoir vécu également les débuts de Bricks, c'est vraiment similaire oui.
Le patron était autant virulent et vantard que la direction de LPB à l'heure actuelle.
La communication était ultra-positive jusqu'à devenir étouffante.

Je me souviens d'une époque lointaine (et je mettrai de côté celle où les commentaires ici étaient dithyrambiques sur LPB alors que la PF venait de se lancer...) où les communicants de ces plateformes venaient "échanger" un peu ici avec les investisseurs (quelques uns usaient et abusaient déjà des smileys)... C'était l'époque où tout allait bien (officiellement) et où les résultats (attendus) étaient très positifs... Et puis le navire est devenu radeau et a fini par prendre l'eau. Et ces communicants ont fait comme les rats... De là à y voir un parallèle...

 

[Romanof16]

Sur les projets avec pénalité sur LPB je vois pas comment ça peut fonctionner pour les projets deja en difficulté.

En clair, le projet ne se fait pas (les travaux sont pas faits ou le bien ne se vend pas) et on rajoute 5% sur la tete du marchant de bien / promoteur. Je ne dis pas que la pénalité est injustifiée, je pense seulement que si le projet commence à prendre l'eau autant invoquer directement les garanties et vendre à la casse pour sortir les marrons du feu...Quand le temps joue contre nous, mieux vaut sauver ce qui peut l'etre plutot que d'attendre la fin de la seconde mi temps ou une eventuelle / inutile prolongation

Clairement, ils essayent de gagner du temps

Procédure = frais de justice

Je l'ai compris trop tard mais les intérêts ne sont pas alignés pour le remboursement.

Ce modèle de rémunération uniquement à la collecte devrait être interdit par l'AMF

 

[Voltrush]

Clairement, ils essayent de gagner du temps

Procédure = frais de justice

Je l'ai compris trop tard mais les intérêts ne sont pas alignés pour le remboursement.

Ce modèle de rémunération uniquement à la collecte devrait être interdit par l'AMF

C'est sûr que si on les payait à la réussite d'un projet ça irait bien mieux.

 

[top_kek]

Exemple sur [Le Sommet] ou en début d'année, on a voté pour leur prorogation de retard car la porteuse de projet paierait 10 000€/mois jusqu'au remboursement. (On se disait qu'il y aurait enfin un peu de pression pour qu'il se passe quelque chose !)

Résultat nous n'avons jamais vu 1€ de cette personne.

J'avais complètement oublié cette promesse alors que je suis aussi investi sur ce projet. C'est devenu très calme les communications de LPB.

 

[Voltrush]

J'avais complètement oublié cette promesse alors que je suis aussi investi sur ce projet. C'est devenu très calme les communications de LPB.

J'ai redécouvert ça en faisant le point avec le support, j'ai rouvert tous les mails d'actualités de projets...

Et ce n'est pas le seul projet avec des promesses similaires n'étant jamais respectées.

Comme si nos votes d'obligataires n'avaient aucun poids !

 

[Romanof16]

CF ne répond même plus à mes mails désormais et LPB m’envoie des smiley….

Les promesses ne sont pas tenues et ils ne maîtrisent rien. Chaque plateforme réagit différemment avec cette catastrophe. CF ne fait que du produit structuré et très peu de crowdfunding désormais. LPB s’acharne avec une communication ultra agressive et enjolive la réalité.

On est tous dans le même état d’esprit finalement :
On a arrêté d’investir car nous avons compris l’arnaque et nous espérons un retour de notre capital investi d’avant 2023.

 

[dragon-666]

Personnellement ce qui me sidère le plus c'est le nombre de promoteurs véreux qui ont pris des prêts avec l'intention claire de s'organiser pour ne pas les rembourser et s'en mettre encore plus plein les poches. La crise immobilière, les problèmes de commercialisation on peut encore les comprendre et mon constat c'est que dans la plupart des cas ces situations de commercialisation ont conduit à des retards (parfois importants), mais que les pertes globales en capital sont principalement liées à des escrocs combinés à l'incompétences des plateformes.

De mon côté, cela fait des années que je ne fais plus de crowdfunding (depuis le début de la crise immobilière), mais j'avais investi dans 39 projets différents, pour la plupart avec des maturités entre 12 et 36 mois. Sur ces 39 projets, 33 ont finis par être remboursés intégralement, avec ou sans retard (le dernier il y a quelques mois sur un chantier avec un gros incendie), 6 n'ont pas été remboursés et sur les 6 seuls 2 projets ne l'ont pas été pour des problèmes de crise immobilière/commercialisation. Sur ces 2 projets d'ailleurs, j'espère toujours retrouver mes petits une fois la commercialisation terminée.

Sur 3 des 6 projets non remboursés, l'argent était là, la commercialisation a été faite rapidement à 100%, mais les promoteurs ont organisé l'insolvabilité de leur société, bien aidés par l'incompétence des plateformes. Un cas emblématique sur un projet Koregraf, alors que tout était déjà vendu et construit à 100%, le promoteur a sollicité une prolongation de 12 mois prêt, acceptée de manière incompréhensible par la plateforme, prolongation qui leur a permis de faire tomber la garantie de leur société mère qui expirait... 1 mois avant la fin de la date de prolongation. Pendant ces 12 mois, ils ont fait sortir l'argent, puis liquidation judiciaire de la société fille. On est vraiment dans de l'escroquerie pure et simple et je n'arrive pas à comprendre que la justice protège de telles personnes dont la seule place devrait être en prison.

Sur les deux autres, un sur homunity et un sur fundimmo, cas relativement similaires. Projets vendus sans soucis à 100% et promoteurs qui organisent l'insolvabilité de leur société pour ne pas rembourser les prêts. Encore plus vicieux sur le projet fundimmo, pour faire accepter la prolongation le promoteur a remboursé 10% du capital pour "montrer sa bonne foi" en promettant de rembourser 10% supplémentaires chaque mois. Evidemment, dès la prolongation arrachée, on n'a jamais revu quoi que ce soit.

Enfin le dernier est aussi un cas d'arnaque du promoteur, mais là je ne comprends pas trop à quoi ils jouent. Encore un projet homunity, le promoteur décide finalement de ne pas vendre l'immeuble mais de le louer à un gros loueur. Du coup, l'actif est toujours là, ils touchent les loyers depuis des années, mais ne remboursent pas le prêt (même pas avec le montant des loyers touchés). Et ils ont enchaîné les recours judiciaires pour gagner du temps. La plateforme vient enfin d'obtenir de la justice la liquidation de la société. Mais là, vu que l'actif est toujours disponible, j'imagine qu'il sera vendu dans la procédure et je ne vois pas du coup ce que le promoteur va y gagner au final.

Sur ces 6 projets je perds pour l'instant 10K en capital + les intérêts, j'espère encore retrouver mes petits sur les deux avec les problèmes de commercialisation et sur celui le dernier projet "bizarre", sur les 3 autres dont l'insolvabilité a été organisée, je crains que je n'ai que mes yeux pour pleurer.

 

[Voltrush]

Encore plus vicieux sur le projet fundimmo, pour faire accepter la prolongation le promoteur a remboursé 10% du capital pour "montrer sa bonne foi" en promettant de rembourser 10% supplémentaires chaque mois. Evidemment, dès la prolongation arrachée, on n'a jamais revu quoi que ce soit.

C'est la méthode à la mode chez LPB ! Promettre des remboursements mensuels fixes jusqu'au remboursement complet ou d'autres inepties pour nous faire accepter les prorogations de projets.

Et comme vous, on ne revoit jamais quoi que ce soit.

 

[Raug]

Personnellement ce qui me sidère le plus c'est le nombre de promoteurs véreux qui ont pris des prêts avec l'intention claire de s'organiser pour ne pas les rembourser et s'en mettre encore plus plein les poches. La crise immobilière, les problèmes de commercialisation on peut encore les comprendre et mon constat c'est que dans la plupart des cas ces situations de commercialisation ont conduit à des retards (parfois importants), mais que les pertes globales en capital sont principalement liées à des escrocs combinés à l'incompétences des plateformes.

De mon côté, cela fait des années que je ne fais plus de crowdfunding (depuis le début de la crise immobilière), mais j'avais investi dans 39 projets différents, pour la plupart avec des maturités entre 12 et 36 mois. Sur ces 39 projets, 33 ont finis par être remboursés intégralement, avec ou sans retard (le dernier il y a quelques mois sur un chantier avec un gros incendie), 6 n'ont pas été remboursés et sur les 6 seuls 2 projets ne l'ont pas été pour des problèmes de crise immobilière/commercialisation. Sur ces 2 projets d'ailleurs, j'espère toujours retrouver mes petits une fois la commercialisation terminée.

Sur 3 des 6 projets non remboursés, l'argent était là, la commercialisation a été faite rapidement à 100%, mais les promoteurs ont organisé l'insolvabilité de leur société, bien aidés par l'incompétence des plateformes. Un cas emblématique sur un projet Koregraf, alors que tout était déjà vendu et construit à 100%, le promoteur a sollicité une prolongation de 12 mois prêt, acceptée de manière incompréhensible par la plateforme, prolongation qui leur a permis de faire tomber la garantie de leur société mère qui expirait... 1 mois avant la fin de la date de prolongation. Pendant ces 12 mois, ils ont fait sortir l'argent, puis liquidation judiciaire de la société fille. On est vraiment dans de l'escroquerie pure et simple et je n'arrive pas à comprendre que la justice protège de telles personnes dont la seule place devrait être en prison.

Sur les deux autres, un sur homunity et un sur fundimmo, cas relativement similaires. Projets vendus sans soucis à 100% et promoteurs qui organisent l'insolvabilité de leur société pour ne pas rembourser les prêts. Encore plus vicieux sur le projet fundimmo, pour faire accepter la prolongation le promoteur a remboursé 10% du capital pour "montrer sa bonne foi" en promettant de rembourser 10% supplémentaires chaque mois. Evidemment, dès la prolongation arrachée, on n'a jamais revu quoi que ce soit.

Enfin le dernier est aussi un cas d'arnaque du promoteur, mais là je ne comprends pas trop à quoi ils jouent. Encore un projet homunity, le promoteur décide finalement de ne pas vendre l'immeuble mais de le louer à un gros loueur. Du coup, l'actif est toujours là, ils touchent les loyers depuis des années, mais ne remboursent pas le prêt (même pas avec le montant des loyers touchés). Et ils ont enchaîné les recours judiciaires pour gagner du temps. La plateforme vient enfin d'obtenir de la justice la liquidation de la société. Mais là, vu que l'actif est toujours disponible, j'imagine qu'il sera vendu dans la procédure et je ne vois pas du coup ce que le promoteur va y gagner au final.

Sur ces 6 projets je perds pour l'instant 10K en capital + les intérêts, j'espère encore retrouver mes petits sur les deux avec les problèmes de commercialisation et sur celui le dernier projet "bizarre", sur les 3 autres dont l'insolvabilité a été organisée, je crains que je n'ai que mes yeux pour pleurer.

Pour faire court, les lois ne protègent que ceux qui savent en utiliser les failles…
Certaines nuits, je rêve de plumes et de goudron.

 

[Crowdy]

Les professionnels de l'immobilier ne sont hélas généralement pas reconnus pour leur probité.

 

[Voltrush]

[LPB] [Le Carrousel]
Voici le résumé actualisé des informations sur ce projet:

Spoiler: Accéder aux informations sur le projet

• 18 octobre 2023 : Investissement confirmé de 200,00 € dans le projet.
• 19 septembre 2024 : Terrains de Communay et Chaponnay sous promesse de vente. Signature Communay reportée à décembre. Chaponnay sous promesse à 350 000 €, documents mairie supplémentaires demandés. Prix du second terrain Chaponnay ajusté à la baisse.
• 7 janvier 2025 : Vente Communay prévue fin janvier, second terrain Communay en mai/juin. Permis de construire Chaponnay obtenu, vente programmée mi-janvier. Autre terrain Chaponnay en mai/juin. Remboursement de 60 000 € prévu fin janvier.
• 6 février 2025 : Vente Communay reportée au plus tard en avril (oubli DIA notaires).
• 27 mars 2025 : La mairie de Chaponnay pourrait exercer son droit de préemption sur les deux terrains. Vente de 700 000 € prévue en juillet 2025. Prolongation de l'emprunt de 6 mois à partir du 26/04 demandée, avec pénalités de +5% l'an.
• 1er avril 2025 : Confirmation Les investisseurs ont voté pour une prolongation de la durée de l’emprunt de 6 mois à partir du 26/04 avec des pénalités de retard (+5 % l'an).
• 18 juillet 2025 : Le premier terrain, dont la revente devait être finalisée en janvier, est désormais sous compromis pour un montant de 175 000 €. La date de signature reste à confirmer, mais le permis de construire est accepté et déposé. Ce terrain générera un reversement de 120 000 € pour LPB. Concernant le terrain initialement prévu à la vente entre le 15 et le 31 janvier, la signature a été décalée en raison de la préemption exercée puis abandonnée par le service de la mairie (EPORA),
• 7 août 2025 : La signature pour le premier terrain n'a pas eu lieu, communication à venir.

To be continued (à suivre)...

 

[Jpense20]

[LPB] [Le Carrousel]
Voici le résumé actualisé des informations sur ce projet:

Spoiler: Accéder aux informations sur le projet

• 18 octobre 2023 : Investissement confirmé de 200,00 € dans le projet.
• 19 septembre 2024 : Terrains de Communay et Chaponnay sous promesse de vente. Signature Communay reportée à décembre. Chaponnay sous promesse à 350 000 €, documents mairie supplémentaires demandés. Prix du second terrain Chaponnay ajusté à la baisse.
• 7 janvier 2025 : Vente Communay prévue fin janvier, second terrain Communay en mai/juin. Permis de construire Chaponnay obtenu, vente programmée mi-janvier. Autre terrain Chaponnay en mai/juin. Remboursement de 60 000 € prévu fin janvier.
• 6 février 2025 : Vente Communay reportée au plus tard en avril (oubli DIA notaires).
• 27 mars 2025 : La mairie de Chaponnay pourrait exercer son droit de préemption sur les deux terrains. Vente de 700 000 € prévue en juillet 2025. Prolongation de l'emprunt de 6 mois à partir du 26/04 demandée, avec pénalités de +5% l'an.
• 1er avril 2025 : Confirmation Les investisseurs ont voté pour une prolongation de la durée de l’emprunt de 6 mois à partir du 26/04 avec des pénalités de retard (+5 % l'an).
• 18 juillet 2025 : Le premier terrain, dont la revente devait être finalisée en janvier, est désormais sous compromis pour un montant de 175 000 €. La date de signature reste à confirmer, mais le permis de construire est accepté et déposé. Ce terrain générera un reversement de 120 000 € pour LPB. Concernant le terrain initialement prévu à la vente entre le 15 et le 31 janvier, la signature a été décalée en raison de la préemption exercée puis abandonnée par le service de la mairie (EPORA),
• 7 août 2025 : La signature pour le premier terrain n'a pas eu lieu, communication à venir.

To be continued (à suivre)...

Ben rien à dire c'est la vie d'un carrousel: Un carrousel est une attraction de type manège consistant en une plateforme tournante avec des sièges pour des passagers. Ces « sièges » prennent traditionnellement la forme de chevaux en bois (ou autres matériaux) et/ou d'autres animaux, dans notre cas c'est des ânes. Un système mécanique donne souvent l'illusion du galop à ces chevaux. Si si...

 

[Nickfurry77]

[CF] Remboursement partiel : TERRAINS DE MOSELLE
Nous vous remercions pour votre participation au financement de ce projet.

Nous vous informons que l’entreprise a procédé à deux remboursements partiels :

• Premier virement : 99 900,00 €, soit 6,20 % du montant levé
• Montant par obligation : 62,04 €
  
  
• Second virement : 68 000,00 €, soit 4,22 % du montant levé
• Montant par obligation : 42,23 €
• Solde restant : 1 250 900,00 €

 

[Dallas78]

[CF] FAUBOURG SAINT-HONORÉ 2
12/08/2025
Nous avons été informés que, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire, le juge a récemment ordonné la vente de l’actif sous-jacent. Le produit de cette vente ne permet toutefois de désintéresser que le créancier de premier rang. Cela signifie qu’à ce stade, aucun produit ne peut être affecté au remboursement des créanciers obligataires. Nous poursuivons l’ensemble des mesures judiciaires engagées à l’encontre des cautions personnelles. Nous vous tiendrons informés de toute avancée significative dans ce cadre et restons pleinement mobilisés pour défendre vos intérêts.

 

[Charles356]

[LPB] La Rousse

Satisfait de la clarté de la communication de ce jour. Je ne sais pas si le changement de ton et de stratégie est spécifique à ce projet ou plus général mais c'est agréable d'avoir des perspectives claires plutôt que de se faire balader au fil des promesses des porteurs de projet.

 

[ostibapa]

[LPB] La Rousse

Satisfait de la clarté de la communication de ce jour. Je ne sais pas si le changement de ton et de stratégie est spécifique à ce projet ou plus général mais c'est agréable d'avoir des perspectives claires plutôt que de se faire balader au fil des promesses des porteurs de projet.

Ai-je le droit d'y voir juste une activation de la fiducie repoussée de 6 mois ?

Nous vous revenons aujourd’hui au sujet du projet La Rousse (69), situé à Lyon, et financé via notre plateforme.

Rappel du contexte



Comme évoqué récemment, l’opérateur Mandarine étudie un repositionnement du projet avec la création d’un pack d’investissement clé-en-main (type AirBnB / Love Room) à destination d’investisseurs exploitant en courte durée.



Le chiffre d’affaires est estimé entre 2,8 M€ et 3,5 M€, répartis sur plusieurs appartements meublés saisonniers.

Situation à date



En juillet, Mandarine a sollicité un nouveau financement d’environ 2M€, destiné à racheter l’actif par une autre entité de son groupe et à financer les travaux d’aménagement.



Nous avons :

• organisé une visite sur site,
• étudié la documentation fournie,
• et réuni nos équipes pour une analyse approfondie.

Cependant, nous avons refusé cet accompagnement pour les raisons suivantes :

• Manque de proactivité et de suivi rigoureux de la part du porteur ;
• Faible niveau de priorisation de ce projet dans le portefeuille de Mandarine, malgré un emprunt en cours auprès de nos investisseurs ;
• Prévisionnels ambitieux et lourds travaux, incompatibles avec le niveau de reporting et de réactivité constaté.

Une dernière opportunité : prorogation de 6 mois



Nous avons donc décidé, à titre exceptionnel, de proposer une prolongation de 6 mois afin de permettre à l’opérateur :

• soit de concrétiser une sortie par refinancement tiers,
• soit de finaliser la vente en l’état.

Cette prorogation est conditionnée à votre vote et assortie des éléments suivants :

• 
  Règlement des intérêts courus à date : 94 791,19 €
• 
  Paiement d’une facture de prolongation de 5 000 € HT, à régler immédiatement
• 
  Nouvelle échéance : 11 avril 2026 (contre 11 octobre 2025 actuellement)

Et après ? Mise en œuvre de la fiducie à l’échéance



Nous tenons à être clairs : aucune autre prorogation ne sera accordée. Si, à l’issue de ces 6 mois, le projet n’a pas été soldé, nous activerons la fiducie mise en place dès l’origine du financement.



Cette garantie, robuste et prévue contractuellement, nous permettra de reprendre le contrôle du projet et d’organiser la vente.



Voici le processus détaillé, validé par notre avocat :

• Notification formelle de défaut à l’opérateur ;
• Prise de contrôle juridique et opérationnelle de la société projet via transfert des titres en fiducie ;
• Nomination d’un mandataire ad hoc pour piloter la sortie : cession, gestion ou vente forcée de l’actif ;
• Reversement des fonds aux investisseurs à mesure de la récupération des créances.

Nous continuons d'agir dans l’intérêt exclusif de nos investisseurs, en maintenant un équilibre entre opportunité commerciale et sécurité du capital.

Demande de vote


Nous vous proposons de voter pour une prorogation de 6 mois de l’emprunt aux conditions évoquées via le bouton ci-dessous.

Les votes seront clôturés le 17 août à minuit.


Merci de votre confiance,

L’équipe La Première Brique