Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

Le bénéficiaire a 32 ans, ses sociétés sont toutes effectivement récentes. Je doute qu’il ait un gros track record sur lequel se baser malheureusement. J’avoue ne jamais être trop attiré par ces opérateurs qui se font et se défont comme neige au soleil.

Sinon les 2 dirigeants sont déjà expérimentés, 40 et 41 ans respectivement

 

[ostibapa]

[Immocratie/Fundimmo][DOCFORIMMO][Mirmande]

Il y a une consultation en cours qui est ... un peu surprenante;

Historique: Il s'agit d'une OP de marchand de bien d'une Villa Luxe dans la Drome; le marchand a acheté le bien avec notre tune et n'a soit disant jamais réussi à vendre le bien et pendant ce temps ne s'est pas privé de faire du blé en faisant de la location événementielle ... C'est, a minima, pas très claire s'il a réellement cherché à le vendre en fait ... je le dis comme ça pour rester poli et gentil

Actualité: la société est désormais en RJ et le marchand a soumis un plan de remboursement sur 10 ans (le remboursement était du en juin 2021, soit 3,5 an que ca traine déjà ...) qui ne tient pas la route au vu des entrées d'argent et donc le tribunal a émis un avis défavorable mais .... demande qd même l'avis des créantiers d'ou la consultation.
Aussi, le marchand a contesté la créance (!!) entre temps ...

Je vois pas trop pourquoi je/on donnerais un avis favorable a part pour faire durer le truc et laisser le pov' marchand continuer à faire tourner sa boutique de loc' avec notre thune ... J'ai raté truc ? Ca parait gros alors je demande ici, d'autres lecteurs doivent être sur ce dossier ?

j'en suis

Pas de piège sur la consultation : elle est explicitement demandée par le mandataire judiciaire.
Extrait des documents communiqués par Immocratie :


Le vote logique est de refuser la proposition.

 

[Shangri-La]

D’un côté c’est en effet un point de vigilance auquel je suis attentif.
En contrepartie, la plateforme prend en garantie:
- une hypothèque en 1er rang
- un nantissement de contrat d’assurance vie à hauteur de 500000€
(-et une caution solidaire)
Le remboursement s'effectuera à la signature des actes authentiques de vente chez la notaire par le biais d'un ordre notarial irrévocable.

Oui ça reste sécurisé même si c’est le stricte minimum je trouve. Et j’avoue ne pas maîtriser la capacité d actionnement des garanties au Portugal pour l’instant je reste en France je maîtrise mieux ahah

 

[adnstep]

De l'inutilité des garanties :
"Le jugement rendu à l’encontre du garant lui a été signifié et le délai pour faire appel est désormais expiré.

Nous avons demandé à un huissier de procéder à des saisies aux fins d’exécution de ce jugement mais celles-ci se sont avérées infructueuses."

Fin de la blague.

 

[Ninus]

Oui ça reste sécurisé même si c’est le stricte minimum je trouve. Et j’avoue ne pas maîtriser la capacité d actionnement des garanties au Portugal 😅 pour l’instant je reste en France je maîtrise mieux ahah

Pour la partie hypothèque ok rien d’exceptionnel mais j’aime bien le nantissement de contrat d’assurance vie, qui est une particularité de Bienpreter d’ailleurs (jamais vu sur d’autres plateformes).
Surtout à hauteur de 500.000€ lorsque le prêt est de 185000€…
Bon, l’ordre notarié irrévocable et la caution, ça vaut quedal

 

[Shangri-La]

Pour la partie hypothèque ok rien d’exceptionnel mais j’aime bien le nantissement de contrat d’assurance vie, qui est une particularité de Bienpreter d’ailleurs (jamais vu sur d’autres plateformes).
Surtout à hauteur de 500.000€ lorsque le prêt est de 185000€…
Bon, l’ordre notarié irrévocable et la caution, ça vaut quedal

Effectivement surtout s'il y a au moins 200k en fonds euro, qui ne risque a priori pas de disparaitre !

 

[Wizz]

[LPB][Le Davidson]

Le site habitue à mieux sur les garanties. Hypo 1er rang déporté sur un bien qui représente 35% de la somme emprunté.
Projet sans garantie, d'ou le taux de 12% + bonus

 

[Ninus]

[LPB][Le Davidson]

Le site habitue à mieux sur les garanties. Hypo 1er rang déporté sur un bien qui représente 35% de la somme emprunté.
Projet sans garantie, d'ou le taux de 12% + bonus

Même à 20% j’irai pas..
Vu le contexte et tous les plantages de projets, et LPB y a sa part, hallucinant que ça trouve encore preneur..

 

[Adrien de LPB]

Bonjour @Wizz ,
Bonjour @Ninus ,

Je me permets de vous apporter des précisions sur les garanties mises en place pour le projet Le Davidson, qui vise à accompagner la construction d'entrepôts sur un terrain déjà acquis par le porteur de projet.

Vous semblez avoir oublié la fiducie dans l'analyse du dossier, constituant la garantie essentielle du projet !

Les garanties du projet:

1) Fiducie-sûreté sur les titres de la société d’opération

• Les titres de la société propriétaire du terrain et réalisant les travaux sont placés en fiducie, sous le contrôle d’un fiduciaire : un cabinet d’avocats agréé.
• En cas de défaillance, cela nous permet d’intervenir directement sur les décisions stratégiques, comme la cession des actifs ou le remplacement du dirigeant, garantissant ainsi une maîtrise accrue des risques et dans un délai très court, car hors du champ judiciaire.

2) Hypothèque déportée de premier rang sur un actif net de dette

• Cette hypothèque, venant compléter la fiducie, renforce la sécurité en inscrivant une sûreté directement sur un bien immobilier libre de tout autre engagement financier.

3) Caution personnelle du porteur de projet

• Cette garantie engage directement le patrimoine personnel du porteur, assurant un alignement fort de ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Par ailleurs, je vous rappelle que les fonds seront décaissés au fil de l'eau sur présentation de factures.

Pourquoi la fiducie-sûreté est pertinente ?

Une fiducie-sûreté sur titres est un contrat par lequel une partie, appelée le fiduciaire, détient des titres en garantie au nom et pour le compte d'une autre partie, appelée le bénéficiaire ou le créancier sécurisé (en l'occurrence les investisseurs du projet).
En cas de difficultés, cette fiducie nous offre :

• Un accès direct aux actifs détenus par la société d'opération
• La possibilité d’agir en donnant instruction au fiduciaire de prendre, en tant qu’associé, des décisions visant à mettre en œuvre la cession ou l’attribution de l’actif, ou encore de remplacer le mandataire social.

La fiducie-sûreté sur titres, combinée à l’hypothèque déportée de premier rang et à la caution personnelle, forme un cadre solide pour protéger les intérêts des investisseurs. Si nous n'avions eu que l'hypothèque déportée et la caution personnelle, le dossier n'aurait pas été validé en interne.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

 

[adnstep]

Bonjour @Wizz ,
Bonjour @Ninus ,

Je me permets de vous apporter des précisions sur les garanties mises en place pour le projet Le Davidson, qui vise à accompagner la construction d'entrepôts sur un terrain déjà acquis par le porteur de projet.

Vous semblez avoir oublié la fiducie dans l'analyse du dossier, constituant la garantie essentielle du projet !

Les garanties du projet:

1) Fiducie-sûreté sur les titres de la société d’opération

• Les titres de la société propriétaire du terrain et réalisant les travaux sont placés en fiducie, sous le contrôle d’un fiduciaire : un cabinet d’avocats agréé.
• En cas de défaillance, cela nous permet d’intervenir directement sur les décisions stratégiques, comme la cession des actifs ou le remplacement du dirigeant, garantissant ainsi une maîtrise accrue des risques et dans un délai très court, car hors du champ judiciaire.

2) Hypothèque déportée de premier rang sur un actif net de dette

• Cette hypothèque, venant compléter la fiducie, renforce la sécurité en inscrivant une sûreté directement sur un bien immobilier libre de tout autre engagement financier.

3) Caution personnelle du porteur de projet

• Cette garantie engage directement le patrimoine personnel du porteur, assurant un alignement fort de ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Par ailleurs, je vous rappelle que les fonds seront décaissés au fil de l'eau sur présentation de factures.

Pourquoi la fiducie-sûreté est pertinente ?

Une fiducie-sûreté sur titres est un contrat par lequel une partie, appelée le fiduciaire, détient des titres en garantie au nom et pour le compte d'une autre partie, appelée le bénéficiaire ou le créancier sécurisé (en l'occurrence les investisseurs du projet).
En cas de difficultés, cette fiducie nous offre :

• Un accès direct aux actifs détenus par la société d'opération
• La possibilité d’agir en donnant instruction au fiduciaire de prendre, en tant qu’associé, des décisions visant à mettre en œuvre la cession ou l’attribution de l’actif, ou encore de remplacer le mandataire social.

La fiducie-sûreté sur titres, combinée à l’hypothèque déportée de premier rang et à la caution personnelle, forme un cadre solide pour protéger les intérêts des investisseurs. Si nous n'avions eu que l'hypothèque déportée et la caution personnelle, le dossier n'aurait pas été validé en interne.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

Bonjour,
Merci de votre réponse.
Avez-vous déjà activé ou tenté d'activer une fiducie-sûreté telle que celle mise en place sur ce projet, et avez-vous récupéré capital et intérêt des prêteurs ?

 

[Luciole49]

NG promotion alias NG support liquidation judiciaire vendredi dernier .....

 

[Adrien de LPB]

Bonjour @adnstep

Merci pour votre message.

La Première Brique s'appuie de plus en plus sur cette garantie, reconnue pour sa fiabilité aussi bien par les investisseurs que par les porteurs de projet. Ce n'est pas pour rien qu'elle est souvent appelée la "reine des sûretés".

Les biens ou actifs transférés dans une fiducie sortent du patrimoine de l'entreprise débitrice pour entrer dans le patrimoine séparé du fiduciaire.

Ces actifs ne sont donc pas saisis dans le cadre d'une procédure collective (liquidation judiciaire ou redressement judiciaire), car ils n'appartiennent plus à l'entreprise en difficulté.

Ex : Si un immeuble ou des créances sont transférés dans une fiducie, ils restent accessibles pour rembourser les créanciers selon les termes du contrat, même en cas de défaillance de l'entreprise.

À ce jour, nous n'avons pas encore eu à "réaliser" une fiducie (c'est-à-dire engager la procédure en cas de défaut de l'emprunteur), nos projets intégrant ce mécanisme de garantie étant en cours de réalisation. Nous avons introduit ce dispositif récemment dans notre approche.

En 2023, la fiducie a permis de sécuriser près d’un quart des opérations de crowdfunding immobilier en France, contre seulement 5 % en 2021.

Pour sa mise en place et sa gestion, La Première Brique collabore aujourd'hui avec des partenaires de premier plan, experts dans ce domaine.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

Adrien

 

[Raug]

NG promotion alias NG support liquidation judiciaire vendredi dernier .....

[Raizers] [NG Promotion] [The Marcel]

Pas de publication de Raizers pour le moment.
ChatGPT, n'a pas encore trouvé la bonne formule pour l'annoncer comme un avantage ?

 

[ostibapa]

Bonjour @adnstep

Merci pour votre message.

La Première Brique s'appuie de plus en plus sur cette garantie, reconnue pour sa fiabilité aussi bien par les investisseurs que par les porteurs de projet. Ce n'est pas pour rien qu'elle est souvent appelée la "reine des sûretés".

Les biens ou actifs transférés dans une fiducie sortent du patrimoine de l'entreprise débitrice pour entrer dans le patrimoine séparé du fiduciaire.

Ces actifs ne sont donc pas saisis dans le cadre d'une procédure collective (liquidation judiciaire ou redressement judiciaire), car ils n'appartiennent plus à l'entreprise en difficulté.

Ex : Si un immeuble ou des créances sont transférés dans une fiducie, ils restent accessibles pour rembourser les créanciers selon les termes du contrat, même en cas de défaillance de l'entreprise.

À ce jour, nous n'avons pas encore eu à "réaliser" une fiducie (c'est-à-dire engager la procédure en cas de défaut de l'emprunteur), nos projets intégrant ce mécanisme de garantie étant en cours de réalisation. Nous avons introduit ce dispositif récemment dans notre approche.

En 2023, la fiducie a permis de sécuriser près d’un quart des opérations de crowdfunding immobilier en France, contre seulement 5 % en 2021.

Pour sa mise en place et sa gestion, La Première Brique collabore aujourd'hui avec des partenaires de premier plan, experts dans ce domaine.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

Adrien

Encore faut-il que la Fiducie soit sur un bien ou des actifs qui possèdent bien la valeur attendue.
Exemple :

Merci à Immocratie et ses fiducies sûretés, je suis sur le projet les caves du sud et la société n'a pas acheté le bien donc la fiducie est vide. Quand au boulou du même opérateur, que j'ai fait chez raizers mais cofinancé avec immocratie les fonds levés sont sans commune mesure avec le prix d'achat et la mairie veut préempter.

C'est bien évidemment tout aussi vrai pour une hypothèque...

 

[ostibapa]

[Raizers] [NG Promotion] [The Marcel]

Pas de publication de Raizers pour le moment.
ChatGPT, n'a pas encore trouvé la bonne formule pour l'annoncer comme un avantage ?

C'est fait par contre cet après-midi pour [Clubfunding] [NG Promotion] [La Maison] :

04/12/2024
Dans le prolongement de nos précédentes communications, le Tribunal de Commerce a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire, par jugement en date du 29 novembre 2024, en l'absence de perspectives de redressement de la société SAS NG PROMOTION. Notre avocat poursuit l'ensemble des mesures judiciaires à l'encontre de la caution.

 

[pticaillou]

Bonjour @adnstep

Merci pour votre message.

La Première Brique s'appuie de plus en plus sur cette garantie, reconnue pour sa fiabilité aussi bien par les investisseurs que par les porteurs de projet. Ce n'est pas pour rien qu'elle est souvent appelée la "reine des sûretés".

Les biens ou actifs transférés dans une fiducie sortent du patrimoine de l'entreprise débitrice pour entrer dans le patrimoine séparé du fiduciaire.

Merci pour les explications.

Est-ce qu'une même fiducie peut garantir plusieurs créances ?
Pour les hypothèques, il y a un rang lors des inscriptions, donc c'est plus clair et transparent.

Dis autrement, lorsqu'on dit qu'une fiducie a tel ou tel patrimoine en valeur et que donc elle couvre plus ou moins largement la créance en garantie, est-on sur qu'elle ne couvre pas d'autres créances ?

 

[Shangri-La]

Bonjour @Wizz ,
Bonjour @Ninus ,

Je me permets de vous apporter des précisions sur les garanties mises en place pour le projet Le Davidson, qui vise à accompagner la construction d'entrepôts sur un terrain déjà acquis par le porteur de projet.

Vous semblez avoir oublié la fiducie dans l'analyse du dossier, constituant la garantie essentielle du projet !

Les garanties du projet:

1) Fiducie-sûreté sur les titres de la société d’opération

• Les titres de la société propriétaire du terrain et réalisant les travaux sont placés en fiducie, sous le contrôle d’un fiduciaire : un cabinet d’avocats agréé.
• En cas de défaillance, cela nous permet d’intervenir directement sur les décisions stratégiques, comme la cession des actifs ou le remplacement du dirigeant, garantissant ainsi une maîtrise accrue des risques et dans un délai très court, car hors du champ judiciaire.

2) Hypothèque déportée de premier rang sur un actif net de dette

• Cette hypothèque, venant compléter la fiducie, renforce la sécurité en inscrivant une sûreté directement sur un bien immobilier libre de tout autre engagement financier.

3) Caution personnelle du porteur de projet

• Cette garantie engage directement le patrimoine personnel du porteur, assurant un alignement fort de ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Par ailleurs, je vous rappelle que les fonds seront décaissés au fil de l'eau sur présentation de factures.

Pourquoi la fiducie-sûreté est pertinente ?

Une fiducie-sûreté sur titres est un contrat par lequel une partie, appelée le fiduciaire, détient des titres en garantie au nom et pour le compte d'une autre partie, appelée le bénéficiaire ou le créancier sécurisé (en l'occurrence les investisseurs du projet).
En cas de difficultés, cette fiducie nous offre :

• Un accès direct aux actifs détenus par la société d'opération
• La possibilité d’agir en donnant instruction au fiduciaire de prendre, en tant qu’associé, des décisions visant à mettre en œuvre la cession ou l’attribution de l’actif, ou encore de remplacer le mandataire social.

La fiducie-sûreté sur titres, combinée à l’hypothèque déportée de premier rang et à la caution personnelle, forme un cadre solide pour protéger les intérêts des investisseurs. Si nous n'avions eu que l'hypothèque déportée et la caution personnelle, le dossier n'aurait pas été validé en interne.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

Ma vraie question est plutôt qui est le fiduciaire ? A t il la capacité d agir en qualité de dirigeant de transition ? A t il le réseau pour vendre le cas échéant les actifs ?

Si non qui ? Et à quel coût et qui supporte ce coût ?

Car c’est bien beau de devenir propriétaire de la société mais il convient soit de mener le projet à bien en lieu et place de l’opérateur soit de pouvoir liquider les actifs. Et ça ce n’est pas à la portée du premier venu et dans l’urgence à un coût exhorbitant qui devra être réglé.

Merci de vos lumières

 

[Ninus]

@Thomaslpb: puisque vous n’avez pas définitivement quitté ce forum, je renouvelle ma question:
Quelle est la position de LPB sur cette opération La Chablure, avec 2 ventes réalisées vers l’opérateur personne physique?

@Adrien de LPB, puisque Thomas ne nous a pas répondu..
Auriez-vous l’amabilité de répondre à cette question concernant le dossier « la chablure » ?
Opération qui n’interpelle pas vos connaissances en droit des sûretés mais plutôt en droit des affaires..

 

[Ninus]

Bonjour @Wizz ,
Bonjour @Ninus ,

Je me permets de vous apporter des précisions sur les garanties mises en place pour le projet Le Davidson, qui vise à accompagner la construction d'entrepôts sur un terrain déjà acquis par le porteur de projet.

Vous semblez avoir oublié la fiducie dans l'analyse du dossier, constituant la garantie essentielle du projet !

Les garanties du projet:

1) Fiducie-sûreté sur les titres de la société d’opération

• Les titres de la société propriétaire du terrain et réalisant les travaux sont placés en fiducie, sous le contrôle d’un fiduciaire : un cabinet d’avocats agréé.
• En cas de défaillance, cela nous permet d’intervenir directement sur les décisions stratégiques, comme la cession des actifs ou le remplacement du dirigeant, garantissant ainsi une maîtrise accrue des risques et dans un délai très court, car hors du champ judiciaire.

2) Hypothèque déportée de premier rang sur un actif net de dette

• Cette hypothèque, venant compléter la fiducie, renforce la sécurité en inscrivant une sûreté directement sur un bien immobilier libre de tout autre engagement financier.

3) Caution personnelle du porteur de projet

• Cette garantie engage directement le patrimoine personnel du porteur, assurant un alignement fort de ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Par ailleurs, je vous rappelle que les fonds seront décaissés au fil de l'eau sur présentation de factures.

Pourquoi la fiducie-sûreté est pertinente ?

Une fiducie-sûreté sur titres est un contrat par lequel une partie, appelée le fiduciaire, détient des titres en garantie au nom et pour le compte d'une autre partie, appelée le bénéficiaire ou le créancier sécurisé (en l'occurrence les investisseurs du projet).
En cas de difficultés, cette fiducie nous offre :

• Un accès direct aux actifs détenus par la société d'opération
• La possibilité d’agir en donnant instruction au fiduciaire de prendre, en tant qu’associé, des décisions visant à mettre en œuvre la cession ou l’attribution de l’actif, ou encore de remplacer le mandataire social.

La fiducie-sûreté sur titres, combinée à l’hypothèque déportée de premier rang et à la caution personnelle, forme un cadre solide pour protéger les intérêts des investisseurs. Si nous n'avions eu que l'hypothèque déportée et la caution personnelle, le dossier n'aurait pas été validé en interne.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou besoin de précisions.

Donc revenons aux chiffres, puisque notre collègue avait oublié la fiducie; j’en ai profité pour lire la présentation en détail…
Montant emprunté 1040000€
Hypothèque sur immeuble estimé 360000€:
- 1ere remarque pour l’estimation de l’hypothèque:
C’est bien cher pour Montbrison, le prix moyen au m2 étant de 2000€ avec 87m2 de surface non entièrement rénovée apparement (aucun détail donné); même en prenant la fourchette haute de 2900€ le m2 on arrive à une valorisation de 252000€…ben oui Montbrison c’est pas Neuilly

- 2ème remarque sur la couverture globale:
Fiducie sur titres de la société portant le foncier, cad le terrain acheté 334000€
Donc au commencement du projet, avant travaux, on aura en garantie, hypothèque et fiducie confondus 252000+334000 soit 586000€ cad 56% du montant emprunté…
Ok, ce ratio est censé évoluer à la hausse mais la réalité c’est bien une couverture de 56% au départ.

- 3ème remarque sur la commercialisation: annoncé pour 46% du CA et 50% des lots
La 1ere promesse est soumise à condition suspensive de financement, donc bon..
La 2ème promesse concerne une vente interne (à R2D2, sic): avec précision sans condition suspensive…
Désolé mais cela demande quelques précisions:
=> à quel prix? Car si le prix est minoré on repart sur des problématiques de marge finale sur l’opération et de droit des affaires (cf la chablure…)
=> Quel est le but pour l’opérateur? Ben oui il faudrait en dire plus, car si il ne marge pas sur ce lot racheté, c’est pour en faire quoi? le garder en patrimoine? Avec quel financement?
Enfin quel valeur accordée à cette promesse? Peu importe les conditions suspensives, si cette promesse est résiliée sine die, il se passera quoi ? Une indemnité de résiliation sera demandée par JIMINY à R2D2 ? Cad à lui-même?

Conclusion: je periste et signe, couverture faible
Et j’ajoute: commercialisation très incertaine.
Donc après lecture de la plaquette je suis encore plus négatif sur le projet.

 

[Ninus]

*Enfin quelle valeur accorder à cette promesse?
Désolé pour les fautes d’orthographe, ça fait mal aux yeux