Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

Aïe je n'avais pas lu les CGU, après 2,4 % TTC prélevés sur les flux où il y a un recouvrement, pas les autres non ?

Après relecture des CGU, on est manifestement dans la configuration de l'article 15 (gestion extinctive) et non du 14 (frais en cas de procédure).

Ca va être l'occasion de tester la gestion extinctive...

Non ce n'est pas la mission des Mangopay et autre Lemonway.

Mais celle d'acteurs comme Capsens (qui est la solution technique utilisé par beaucoup de nos PF)
[lien réservé abonné]

Prestation que les investisseurs paieront : la grille de prix est par exemple indiquée dans les contrats Monego.

Ceci étant, ne pas se faire d'illusion : ça sera sans doute encore moins pro-actif que nos chères PF dans le recouvrement...

 

[NicoNoclaste]

[LPB][Le dolmen]

Aucune mise en place des suretés (les hypothèques sont elles vraiment présentes ?), arrangement avec les emprunteurs pour éviter les défauts au détriments des préteurs...lamentable. Cette fois, on touche le fond...ou pas...le pire est à venir.
Comment passer un prêt à 12% à 6% brut (vive le livret A), sans pénaliser l'emprunteur indélicat, avant d'annoncer probablement une banqueroute pour se retrouver à 0% dans deux ans (mais ca laisse 24 mois aux nouveaux emprunteurs pour se faire b......). Il faut laisser le temps au pauvre emprunteur de se rendre insolvable.

A quoi servent les garanties "reines" si on ne les utilise pas ?

Avant que de faire jouer les garanties - pour autant qu'elles puissent valoir quelque chose, le rôle de la PF, dans sa mission de protection des intérêts des investisseurs, est de mettre en place des garde-fous pour éviter une utilisation abusive des fonds prêtés.
En la circonstance:

1. aucun des travaux prévus n'a été entrepris par l'opérateur, et les 350k€ prévus à cet effet au bilan prévisionnel ont été détournés pour sauver ce qui pouvait l'être sur ses autres projets en souffrance,
2. et ceci sans la moindre réaction coercitive de LPB.

Jusque là, je considère qu'il s'agit d'un laisser-aller insupportable. Les juristes de la file peuvent-ils me préciser si ces genres d'agissements ne sont pas répréhensibles?
Continuons: manquent donc 350k€ pour mener à bien le projet, la PF se proposant alors opportunément - par le biais d'une société "cousine", pour jouer les chevaliers blancs et injecter 350k€ de trésorerie; j'aurais apprécié, d'ailleurs, que soient précisées les conditions financières de cette participation - et si ça ne constitue pas un conflit d'intérêts (qu'en pensent les juristes, encore une fois?) - ainsi que le nouveau bilan prévisionnel: passer de plus d'1M€ de marge prévisionnelle, soient 54% du CA de départ, à l'arrêt impératif du décompte des intérêts dus après 24 mois, ça doit pouvoir se justifier avec des chiffres, crédibles de préférence.
Si toutes ces questions ne sont pas trop gênantes, @Thomas de LPB pourrait-il nous éclairer?

 

[Ninus]

Après relecture des CGU, on est manifestement dans la configuration de l'article 15 (gestion extinctive) et non du 14 (frais en cas de procédure).

Ca va être l'occasion de tester la gestion extinctive...

Je me demande si la gestion extinctive ne concerne pas plutôt le cas où la plateforme disparaît totalement (par LJ par exemple), ce qui ne serait pas le cas ici..

 

[Ninus]

[LPB][Le dolmen]

"
Nous vous avons sollicité il y a quelques jours afin de voter concernant une prorogation de la durée de l’emprunt pour une durée maximale de 24 mois à partir du 15/12 ainsi qu'un gel des intérêts.

Les scrutins ont parlé et nous vous remercions pour votre participation.

La réponse “oui” totalise 71 % des engagements des investisseurs.

Conformément au vote, nous allons mettre à jour l'échéancier en conséquence.

Nous vous tiendrons naturellement au courant de l'avancée de ce projet dans lequel nous piloterons l'avancée des travaux puis participeront à la commercialisation.

L'équipe La Première Brique
"

LPB réinvente le prêt à taux zero !
Porte ouverte à tous les promoteurs : Sur LPB, SURTOUT ne payez pas, après l'annulation des pénalités, c'est black friday, on vous fera directement cadeau des intérêts pendant deux ans si vous faites trainer suffisamment longtemps en pleurant sur votre pauvre condition d'investisseur immobilier.

Le site est passé en moins d'un an de mon préféré à un des pires. 60 % de prêts en prorogation, ceux qui ne le sont pas sont toujours en cours.
Aucune mise en place des suretés (les hypothèques sont elles vraiment présentes ?), arrangement avec les emprunteurs pour éviter les défauts au détriments des préteurs...lamentable. Cette fois, on touche le fond...ou pas...le pire est à venir.
Comment passer un prêt à 12% à 6% brut (vive le livret A), sans pénaliser l'emprunteur indélicat, avant d'annoncer probablement une banqueroute pour se retrouver à 0% dans deux ans (mais ca laisse 24 mois aux nouveaux emprunteurs pour se faire b......). Il faut laisser le temps au pauvre emprunteur de se rendre insolvable.

A quoi servent les garanties "reines" si on ne les utilise pas ?

Le prêt à taux zéro, avec un risque de perte de 100% du capital
Fuyez !
Moi j’ai déjà coupé LPB depuis 3 mois, le compte à peine ouvert

 

[ostibapa]

Je me demande si la gestion extinctive ne concerne pas plutôt le cas où la plateforme disparaît totalement (par LJ par exemple), ce qui ne serait pas le cas ici..

Si ce n'est pas de la gestion extinctive, alors les frais de 2% HT ne peuvent pas s'appliquer : puisque l'email nous renvoyait aux CGU [lien réservé abonné], celles-ci indiquent clairement que ces 2% sont à destination de Capsens et en aucun cas de WSB/Wiseprofits (article 15 relatif à la gestion extinctive) :

En cas de mise en jeu de cette disposition, la société Capsens prélève sur les flux versés aux investisseurs une commission de 2% HT des sommes versées (capital et intérêts), rémunérant sa prestation, en ce compris la mise à disposition des Investisseurs d'une application web de suivi de leurs encours et remboursements.

Les seuls autres cas de frais prévus dans les CGU sont à l'article 14 et sont exclusivement en cas de retard ou défaut. Ils ne peuvent donc s'appliquer à l'ensemble des dossiers comme annoncé dans l'emailing reçu hier...

Encore une fois, on prend les investisseurs pour des ânes (formulation polie) !

 

[Delouves]

Si ce n'est pas de la gestion extinctive, alors les frais de 2% HT ne peuvent pas s'appliquer : puisque l'email nous renvoyait aux CGU [lien réservé abonné], celles-ci indiquent clairement que ces 2% sont à destination de Capsens et en aucun cas de WSB/Wiseprofits (article 15 relatif à la gestion extinctive) :

La dernière phrase de l'article 15 des CGU relatif à la gestion extinctive de la plateforme ouvre la porte: WSB se met en sommeil mais, en se substituant à Capsens pour le recouvrement, s'octroie une rente. en taxant tous les flux.. Et avec cette rente, quelles exigences de moyens et de resultats....? Aucune

Par ailleurs, en sa qualité de représentant de la masse des obligataires WeShareBonds se réserve le droit d'opérer elle-même cette Gestion Extinctive et d'assurer ainsi le recouvrement des sommes dues aux Investisseurs, sous réserve de l'accord du régulateur.

 

[gros panda]

Pour Poincarré, ils avaient réussi à faire des saisies de 97000e en date du 30/09/2024, bon 97000 sur 1000000 ça fait à peine 10%.
Nous n'avons pas eu l'argent, je suppose que la justice va s'opposer à ça. Pour une fois que les saisies fonctionnent....

[Poincarré][LPB]

Je m'auto-cite, mais il y a bien l'arrêt des saisies sur ce projet.
Ce projet comme beaucoup sent vraiment mauvais...

 

[pticaillou]

[LPB][PROMEGE HOLDING][Le Poincaré²]

=> RJ
+1 donc; un peu les boules, un de mes plus gros tickets - projet club - merci Le Club

Restons optimistes, c'est pas mort à ce stade ... :-/

​

 

[Voltrush]

[LPB] [Légalité] Redressement judiciaire également.
Un projet qui a végéter depuis le départ comme beaucoup chez LPB

 

[ostibapa]

La dernière phrase de l'article 15 des CGU relatif à la gestion extinctive de la plateforme ouvre la porte: WSB se met en sommeil mais, en se substituant à Capsens pour le recouvrement, s'octroie une rente. en taxant tous les flux.. Et avec cette rente, quelles exigences de moyens et de resultats....? Aucune

Par ailleurs, en sa qualité de représentant de la masse des obligataires WeShareBonds se réserve le droit d'opérer elle-même cette Gestion Extinctive et d'assurer ainsi le recouvrement des sommes dues aux Investisseurs, sous réserve de l'accord du régulateur.

Et bien reste donc à WSB de nous communiquer l'accord du régulateur = AMF...

 

[senek]

[LPB] [Légalité] Redressement judiciaire également.
Un projet qui a végéter depuis le départ comme beaucoup chez LPB

Pas de sûreté. Promoteur en RJ... on ne reverra jamais nos billes.

 

[Luciole49]

Pas de sûreté. Promoteur en RJ... on ne reverra jamais nos billes.

Tant qu'il y a de la vie il y a de l'espoir. Même après la liquidation des fois il reste des miettes pour les créanciers chiro.

 

[gros panda]

Est ce qu'on arrive à un changement de modèle?
Vu sur truspilot, un avis négatif mais cette fois-ci d'un promoteur pour changer.

SARL CALAREAU : 2 projets sur Raizers et 1 sur LPB.

L'avis suivant concerne Raizers, pas d'avis sur LPB :

Marchands et promoteurs : passez votre chemin !
Rien qui va : 6 mois en moyenne pour débloquer des fonds (1 mois annoncé), pas de mainlevée partielle malgré un remboursement anticipé et un taux de couverture monstrueux, des frais à 20% l'an...
Et en plus il faudrait dire merci
Nul, je renouvèlerai jamais cette mauvaise expérience

Si les emprunteurs se plaignent aussi.... Calareau n'a peut être pas encore compris le système qui résout tous les problèmes : le redressement judiciaire, ce qui permet d'avoir un prêt à taux 0% sur 10 ans, payé par les investisseurs.

 

[Ninus]

La grille de performance de Finple est un modèle du genre.
[lien réservé abonné]
Tout y est, ce qui est loin d’être le cas sur les plateformes que je connaissais…
Un modèle de transparence, qui montre pas mal de choses:
- la plateforme n’a rien à cacher
- et pour cause, les résultats sont bons, voire très bons
Ça respire le sérieux!

 

[Shangri-La]

La grille de performance de Finple est un modèle du genre.
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Tout y est, ce qui est loin d’être le cas sur les plateformes que je connaissais…
Un modèle de transparence, qui montre pas mal de choses:
- la plateforme n’a rien à cacher
- et pour cause, les résultats sont bons, voire très bons
Ça respire le sérieux!

le crowd n’est pas intégralement mort et ça c’est rassurant !

 

[Charles356]

La grille de performance de Finple est un modèle du genre.
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Tout y est, ce qui est loin d’être le cas sur les plateformes que je connaissais…
Un modèle de transparence, qui montre pas mal de choses:
- la plateforme n’a rien à cacher
- et pour cause, les résultats sont bons, voire très bons
Ça respire le sérieux!

J'ai du mal à comprendre comment ils arrivent à un TRI net de risque de 3,55% pour 2019 alors que sur 9055k€ financé, 5060k€ de capital a été remboursé ainsi que 2363k€ d'intérêts et le solde de 3995k€ de capital restant dû concerne des projets en procédure collective ou judiciaire.

Les résultats ne me semblent pas si bons que ça (en particulier les projets financés en 2021 c'est un peu cata comme pour tout le secteur).

 

[Ninus]

J'ai du mal à comprendre comment ils arrivent à un TRI net de risque de 3,55% pour 2019 alors que sur 9055k€ financé, 5060k€ de capital a été remboursé ainsi que 2363k€ d'intérêts et le solde de 3995k€ de capital restant dû concerne des projets en procédure collective ou judiciaire.

Les résultats ne me semblent pas si bons que ça (en particulier les projets financés en 2021 c'est un peu cata comme pour tout le secteur).

Aucun projet n’est passé en perte définitive, donc il est évident que le taux chutera si des pertes seront constatées.
Mais il me semble avoir entendu de la part de shangrila qu’une assurance pour perte est souscrite pour certains (tous?) projets.
En attendant, la plupart des plateformes ne publient pas leurs résultats de façon aussi détaillée, et pour cause, ils ressortiraient des taux nets de risque négatifs sur certaines années…
Si vous cherchez une imposture, regardez par exemple le tableau indicateur de performance de Clubfunding: la ligne « coût du risque » n’est tout simplement pas calculée . Elle apparaît à 0 pour toutes les années !!!
SCANDALEUX de faire apparaître des données fausses..
[lien réservé abonné]
L’AMF auditeur t elle périodiquement ces données ?

 

[Ninus]

D’ailleurs cette ligne « coût du risque », ô combien importante puisque au final c’est bien le taux net de risque qui détermine le rendement final, n’est pas calculée de la même façon par Finple et Clubfunding !
Alors que Finple intègre dans le risque les projets en procédure judiciaire, ce qui paraît cohérent, Clubfunding semble prendre en compte dans le risque uniquement les projets passés en perte définitive…
Donc ils attendent la fin de liquidation… actuellement tout va bien, vous pouvez dormir tranquille, il n’y a pas de risques chez Clubfunding !

 

[Luciole49]

Est ce qu'on arrive à un changement de modèle?
Vu sur truspilot, un avis négatif mais cette fois-ci d'un promoteur pour changer.

SARL CALAREAU : 2 projets sur Raizers et 1 sur LPB.

L'avis suivant concerne Raizers, pas d'avis sur LPB :

Marchands et promoteurs : passez votre chemin !
Rien qui va : 6 mois en moyenne pour débloquer des fonds (1 mois annoncé), pas de mainlevée partielle malgré un remboursement anticipé et un taux de couverture monstrueux, des frais à 20% l'an...
Et en plus il faudrait dire merci
Nul, je renouvèlerai jamais cette mauvaise expérience

Si les emprunteurs se plaignent aussi.... Calareau n'a peut être pas encore compris le système qui résout tous les problèmes : le redressement judiciaire, ce qui permet d'avoir un prêt à taux 0% sur 10 ans, payé par les investisseurs.

les prêts à plus d'un an pas de suspension des intérêts

 

[gros panda]

les prêts à plus d'un an pas de suspension des intérêts

Les intérêts sont dus jusqu'à l'ouverture de la procédure collective après il n'y a plus d'intérêts.
Par exemple pour un des seuls projets qui a été jugé : Sopriminvest par Wiseed :
prêt en 04/2021, validation plan de sauvegarde en 07/204 donc 3 ans d'intérêts ce qui tombe bien car c'était un prêt sur 3 ans à l'origine. Le plan de sauvegarde dure 9 ans. Donc pendant 9 ans, il n'y aura pas d'intérêt.

Il y en a encore pour croire qu'ils auront des intérêts sur 9 ans (voir capture des questions/réponses sur ce projet). Je me demande d'ailleurs certains n'ont pas voté pour le plan de sauvegarde en pensant qu'ils auront des intérêts pendant 9 ans, vu que les explications de Wiseed du plan de sauvegarde étaient, comme d'habitude, incompréhensibles.

{Image enlevé par MoneyVox car contenant le nom d'un salarié de WiSEE}