Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

Ecully Perollier / Clubfunding

04/12/2024
La promesse de vente mentionnée précédemment n’a finalement pas été réitérée et est aujourd’hui caduque.

Par conséquent, l’opérateur nous sollicite dans le cadre d’une extension de la durée du financement. Cette demande est en cours d’étude par nos équipes et nous vous tiendrons informés prochainement.

Pour rappel, groupe Qokka-Marx invest cumule un endettement préoccupant et des retards de projet à gogo, et continue d’être financé par LPB « le yuzu » / novembre 2024/ 1400000€.
Pour rappel, ce dernier financement sur la holding…

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Ninus a dit:
J’allais vous en parler !
Une petite ligne de trésorerie supplémentaire de 1.400.000€ pour financer quoi ?
Ben les reports de délais de remboursement des multiples opérations qui n’ont pas l’air de tourner bien rond…
C’est complètement inconscient de continuer à financer des boites pareilles, LPB comme les autres !!!
Hallucinant
 

@MathildeWiSEED​


Je n'arrive pas à comprendre la politique mise en place par Wiseed, vous le savez, je ne trouve pas votre suivi à la hauteur, mais je trouve même qu'il se dégrade...
Vous vantez l'augmentation de capacité de vos équipes afin de répondre aux différentes problématique, mais rien ne change.

En ce moment, sur les forums des projets, certains message restent sans diffusion 15-20 jours plus tard, aucun des engagement de retour n'est tenu, il faut en permanence que les investisseurs redemandent.
Toute les propositions proposées par les investisseurs sont balayées d'un revers de main.
La rédaction des PV d'AG prend plus de 15 jours, un protocole on dépasse les 1 mois (parfois bien plus...).
Et aucun contentieux n'est jamais lancé.

A croire que vous n'attendez que la mise en redressement judiciaire...
 
Les Sablons/ clubfunding

Mail reçu ce soir.

"Je tenais à vous informer de l’avancée de la procédure collective sur le projet Les Sablons. Durant les derniers mois, dans le cadre de la procédure collective, l’administrateur judiciaire a construit un plan de redressement qu’il nous propose aujourd’hui. Nous le soumettrons aux investisseurs par consultation vendredi mais je souhaitais vous le présenter en amont car la communication sera formelle et n’inclura le détail des sommes que vous trouverez dans mon mail.

Pour rappel, nous avons réalisé une émission obligataire de 5 600 000€ sur ce projet des Sablons, la société Valsirius a été mise en sauvegarde suite aux conditions de marché qui se sont dégradées et d’un dépôt de garanti à verser dans le cadre d’une autre opération, en tant que représentant de la Masse des Obligataires, nous avons déclaré une créance totale de 5.819.072 €. Pour rappel également sur ce projet 398 832€ d’intérêts ont déjà été versés.

Le plan qui vous sera présenté comprend le règlement à hauteur de 35 % des créances chirographaires. Cela correspond donc à un montant de 35 % de la somme de 5.819.072 € (et non seul le capital à 5,6M€).

Vous trouverez ci-dessous le détail des sommes :

  • 35% de 5.600.000 € à titre principal, soit 1.960.000 € ;
  • 35% de 13.664 € au titre des intérêts courus au 15 mai 2023 soit 4.782,40 € ;
  • 35% de 205.408 € au titre des intérêts échus entre le 15 mai 2023 et le 1er septembre 2023 ; soit 71.892,80 € ;
  • Outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux Titulaires d’Obligations des sommes dues par Valsirius avec une prévision d’amortissements semestriellement de 12,5% soit 25% annuel = 485 100€
  • Coupons déjà perçus : 398 832€

Total = 2 920 606€ soit 52% du capital emprunté

Par ailleurs, sur ce dossier nous disposition d’une fiducie que nous pourrions activer sur des actifs de bureaux (hors immeuble des Sablons) pour une valeur estimée de 1M€.

Soit, un total de 3 920 606€, soit 70% du capital emprunté

La valorisation des bureaux sous fiducie étant une estimation, et dans une approche prudentielle, je vous invite à considérer un remboursement de l’ordre de 60% du capital investi sur le projet.

J’ai évidemment conscience que ce moment n’est pas celui que nous espérions mais les projets de Monsieur Abbou font aujourd’hui partis des dossiers les plus compliqués chez ClubFunding. Nous avions réalisé ces financements dans des conditions de marché bien différentes de celles actuelles. Dans le cas des Sablons, même la SOCFIM en 1er rang se voit demander un effort de 40% sur son capital.

Vous recevrez vendredi la consultation visant à accepter ce plan proposé par l’administrateur judiciaire. Je tiens à vous préciser qu’en cas de rejet du plan par les créanciers, la procédure pourrait être convertie en liquidation judiciaire, avec une probabilité élevée que les créances chirographaires, dont obligataires, ne soient pas réglées.

Je me tiens à votre disposition pour toute question,

Cordialement,
Maxence FAYEL
Responsable des Relations Investisseurs"
 
Raizer: The Marcel
NG promotion
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NG Promotion contraint de fermer boutique​

 

Jugements


Date :29-11-2024
Jugement :Jugement prononçant la liquidation judiciaire désignant liquidateur SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier , et mettant fin à la mission de l'administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC.
Liquidateur :SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier , et mettant fin à la mission de l'administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC
Date :11-10-2024
Jugement :Jugement prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire , date de cessation des paiements le 25 Avril 2023 , désignant administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC 22, rue des Chasseurs - 34070 Montpellier avec les pouvoirs : d'assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion, mandataire judiciaire SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier . Les créances sont à adresser, dans les deux mois de la présente publication, auprès du Mandataire Judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce.
Administrateur :SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC 22, rue des Chasseurs - 34070 Montpellier
Mandataire :SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier


C'est mon premier projet dans ce cas, cela signifie qu'on perd tout ? Il n'y aura aucun remboursement ?
 
Effectivement lorsque la liquidation judiciaire est prononcée cela signifie que l'argent investi est perdu.
Vis à vis de l'administration fiscale, vous pouvez demander le certificat d'irrécouvrabilité.
 
cmdurand a dit:

Jugements


Date :29-11-2024
Jugement :Jugement prononçant la liquidation judiciaire désignant liquidateur SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier , et mettant fin à la mission de l'administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC.
Liquidateur :SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier , et mettant fin à la mission de l'administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC
Date :11-10-2024
Jugement :Jugement prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire , date de cessation des paiements le 25 Avril 2023 , désignant administrateur SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC 22, rue des Chasseurs - 34070 Montpellier avec les pouvoirs : d'assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion, mandataire judiciaire SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier . Les créances sont à adresser, dans les deux mois de la présente publication, auprès du Mandataire Judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce.
Administrateur :SELARL FHBX représentée par Me Jean-François BLANC 22, rue des Chasseurs - 34070 Montpellier
Mandataire :SARL EPILOGUE représentée par Maître Guillaume LARCENA 1, rue du Pont de Lattes - 34070 Montpellier


C'est mon premier projet dans ce cas, cela signifie qu'on perd tout ? Il n'y aura aucun remboursement ?
Hélas!
Oui il est bien rare, pour ne pas dire jamais, qu’une liquidation permette d’honorer les créanciers chirographaires, cad ceux qui ne bénéficient pas de garantie spécifique, alors que les créanciers prioritaires (salaires, créances fiscales, sociales..) sont payées en priorité grâce à la liquidation de l’actif..
 
TNPJ a dit:
Effectivement lorsque la liquidation judiciaire est prononcée cela signifie que l'argent investi est perdu.
Vis à vis de l'administration fiscale, vous pouvez demander le certificat d'irrécouvrabilité.
Cela servira à quoi ?
 
fiduf a dit:
Les Sablons/ clubfunding

Mail reçu ce soir.

"Je tenais à vous informer de l’avancée de la procédure collective sur le projet Les Sablons. Durant les derniers mois, dans le cadre de la procédure collective, l’administrateur judiciaire a construit un plan de redressement qu’il nous propose aujourd’hui. Nous le soumettrons aux investisseurs par consultation vendredi mais je souhaitais vous le présenter en amont car la communication sera formelle et n’inclura le détail des sommes que vous trouverez dans mon mail.

Pour rappel, nous avons réalisé une émission obligataire de 5 600 000€ sur ce projet des Sablons, la société Valsirius a été mise en sauvegarde suite aux conditions de marché qui se sont dégradées et d’un dépôt de garanti à verser dans le cadre d’une autre opération, en tant que représentant de la Masse des Obligataires, nous avons déclaré une créance totale de 5.819.072 €. Pour rappel également sur ce projet 398 832€ d’intérêts ont déjà été versés.

Le plan qui vous sera présenté comprend le règlement à hauteur de 35 % des créances chirographaires. Cela correspond donc à un montant de 35 % de la somme de 5.819.072 € (et non seul le capital à 5,6M€).

Vous trouverez ci-dessous le détail des sommes :


  • 35% de 5.600.000 € à titre principal, soit 1.960.000 € ;
  • 35% de 13.664 € au titre des intérêts courus au 15 mai 2023 soit 4.782,40 € ;
  • 35% de 205.408 € au titre des intérêts échus entre le 15 mai 2023 et le 1er septembre 2023 ; soit 71.892,80 € ;
  • Outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux Titulaires d’Obligations des sommes dues par Valsirius avec une prévision d’amortissements semestriellement de 12,5% soit 25% annuel = 485 100€
  • Coupons déjà perçus : 398 832€


Total = 2 920 606€ soit 52% du capital emprunté

Par ailleurs, sur ce dossier nous disposition d’une fiducie que nous pourrions activer sur des actifs de bureaux (hors immeuble des Sablons) pour une valeur estimée de 1M€.

Soit, un total de 3 920 606€, soit 70% du capital emprunté

La valorisation des bureaux sous fiducie étant une estimation, et dans une approche prudentielle, je vous invite à considérer un remboursement de l’ordre de 60% du capital investi sur le projet.

J’ai évidemment conscience que ce moment n’est pas celui que nous espérions mais les projets de Monsieur Abbou font aujourd’hui partis des dossiers les plus compliqués chez ClubFunding. Nous avions réalisé ces financements dans des conditions de marché bien différentes de celles actuelles. Dans le cas des Sablons, même la SOCFIM en 1er rang se voit demander un effort de 40% sur son capital.

Vous recevrez vendredi la consultation visant à accepter ce plan proposé par l’administrateur judiciaire. Je tiens à vous préciser qu’en cas de rejet du plan par les créanciers, la procédure pourrait être convertie en liquidation judiciaire, avec une probabilité élevée que les créances chirographaires, dont obligataires, ne soient pas réglées.

Je me tiens à votre disposition pour toute question,


Cordialement,
Maxence FAYEL
Responsable des Relations Investisseurs"
Bonjour, je suis également investisseur sur ce projet.

Outre le fait qu'ils intègrent les intérêts déjà perçu dans leur calcul pour afficher le capital remboursé pour afficher un meilleur taux, je ne comprends pas la dernière ligne : "Outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux Titulaires d’Obligations des sommes dues par Valsirius avec une prévision d’amortissements semestriellement de 12,5% soit 25% annuel = 485 100€"

A quoi correspond ce montant selon vous ? Je n'arrive pas trop à comprendre si cela fait partie du remboursement de la créance à la signature de la proposition ou si c'est un amortissement ultérieur ?

Qui plus est, si on signe l'accord, je ne vois pas comment on conserve la fiducie sur la société possédant l'actif de bureau..
 
Rapprochez-vous du liquidateur, la SARL Épilogue, pour avoir confirmation du caractère irrécouvrable de votre créance; et en effet il doit vous fournir un certificat d’irrecouvrabilité qui vous permet de passer en perte déductible fiscalement si vous êtes en société (si vous avez acquis les obligations à titre personnel, personne physique, vous n’êtes pas concerné)
 
LaBringue a dit:
Bonjour, je suis également investisseur sur ce projet.

Outre le fait qu'ils intègrent les intérêts déjà perçu dans leur calcul pour afficher le capital remboursé pour afficher un meilleur taux, je ne comprends pas la dernière ligne : "Outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux Titulaires d’Obligations des sommes dues par Valsirius avec une prévision d’amortissements semestriellement de 12,5% soit 25% annuel = 485 100€"

A quoi correspond ce montant selon vous ? Je n'arrive pas trop à comprendre si cela fait partie du remboursement de la créance à la signature de la proposition ou si c'est un amortissement ultérieur ?

Qui plus est, si on signe l'accord, je ne vois pas comment on conserve la fiducie sur la société possédant l'actif de bureau..
Visiblement il s’agit des intérêts de retard, mais comme je ne suis pas concerné je ne peux pas le vérifier; vous devez les retrouver dans les conditions contractuelles.
Concernant la fiducie, les actifs objets de la fiducie de l’actif sont-ils la propriété de la société concernée par la procédure collective? Ou d’une autre société du groupe ?
Je suis interpellé par cette phrase:
« ..mais je souhaitais vous le présenter en amont car la communication sera formelle et n’inclura le détail des sommes que vous trouverez dans mon mail. »
Ok mais l’accord devra bien préciser la quotité de 35% remboursée, et ce sur quoi elle porte, cad le capital, les intérêts échus, les intérêts courus et les intérêts de retard…sinon il risque d’y avoir une malheureuse mésentente…
Je veux dire, la présentation que fait Clubfunding doit bien correspondre au plan que prévoit l’administrateur judiciaire…des fois qu’il soit un peu embelli..
 
Ninus a dit:
Rapprochez-vous du liquidateur, la SARL Épilogue, pour avoir confirmation du caractère irrécouvrable de votre créance; et en effet il doit vous fournir un certificat d’irrecouvrabilité qui vous permet de passer en perte déductible fiscalement si vous êtes en société (si vous avez acquis les obligations à titre personnel, personne physique, vous n’êtes pas concerné)
Est-ce que ce n'est pas à la plateforme de demander et relayer ce document aux prêteurs ?
Ou c'est chacun à la mer avec ou sans bouée ?
Comment obtenir ce certificat ? Recommandé ? E-mail ?
 
Raug a dit:
Est-ce que ce n'est pas à la plateforme de demander et relayer ce document aux prêteurs ?
Ou c'est chacun à la mer avec ou sans bouée ?
Comment obtenir ce certificat ? Recommandé ? E-mail ?
Oui c'est bien à la plateforme (en tant que représentant de la masse) de le faire.

Reste à voir si, là aussi, elles seront bien pro-active...
Cela leur impose de formaliser la perte : c'est pas bon pour leurs stats de performance !

Au moins un cas où cela a été fait :
Leloup a dit:
[WISEED] [IMMO INVEST] [LOTISSEMENT MIREILLE] (investissement de juin 2019 = 5 ans)

CERTIFICAT D'IRRECOUVRABILITE :
"En ma qualité de liquidateur, j’ai le regret de vous informer que l'actif à réaliser (ou déjà réalisé) ne permettra pas (ou n'a pas permis) le règlement de votre créance dans la mesure où vous êtes dans la catégorie des créanciers impayés. En conséquence, dans la mesure où vous ne bénéficiez d’aucune répartition, partielle ou totale, le présent certificat vous permet, selon votre statut fiscal, à comptabiliser la créance impayée en perte sur créances irrécouvrables au titre du présent exercice (...)"
Le Mandataire judiciaire.

Il reste encore une procédure à l'encontre des cautions (insolvables) Pierre et Isaure BOISSY, mais on a bien compris le message (n)
 
[Wiseed] [Noovel'R] [Grand Est]
Remboursé en intégralité et avec intérêts !
J'en ai les larmes aux yeux.

Ca reste une exception. A côté de ça, je ne compte plus les prorogations, RJ et liquidations.
 
ostibapa a dit:
Oui c'est bien à la plateforme (en tant que représentant de la masse) de le faire.

Reste à voir si, là aussi, elles seront bien pro-active...
Cela leur impose de formaliser la perte : c'est pas bon pour leurs stats de performance !

Au moins un cas où cela a été fait :
Du coup ça devient même une obligation pour la plateforme de faire cette démarche, que ça lui plaise ou non, si l’obligataire n’a pas le pouvoir de faire la démarche seul ?
Pour les stats, lorsque la liquidation est clôturée, je ne vois pas comment la plateforme pourrait ne pas formaliser les pertes…à mon sens le certificat d’irrecouvrabilité se restreint à une justification fiscale
 
Bonjour à tous,

Je constate de plus en plus que Wiseed n'affiche pas les messages sur leur plateforme, et n'y répond plus (publié mais sans réponse...).
J'ai malheureusement beaucoup de dossiers en souffrance chez eux (et non suivi, ce n'est que mon avis...), aussi peut être n'est-ce que sur ceux-ci.

Sur vos projets, vous répondent ils?

Et pour la rédaction des documents, trouvez-vous qu'ils avancent ?
Sur le projet BLUE • ECOQUARTIER SALIA • BLUE FINANCE, la demande de prorogation serait validé depuis le 15/10, ils en sont à 2 mois et le document n'est toujours pas rédigé!!!

J'ai l'impression qu'il n'y a plus personne chez eux...
 
Squirrel91 a dit:
[Wiseed] [Noovel'R] [Grand Est]
Remboursé en intégralité et avec intérêts !
J'en ai les larmes aux yeux.

Ca reste une exception. A côté de ça, je ne compte plus les prorogations, RJ et liquidations.
J'avais un espoir en voyant ton message car j'en ai 2 de ce même promoteur "sainte foy" et "golden stone", mais toujours rien pour ces 2 projets qui ont plus d'un an de retard.
Cette chère Mathilde ne répond plus, qui sait, elle est peut être en train d'organiser sa propre liquidation judiciaire.
 
gros panda a dit:
J'avais un espoir en voyant ton message car j'en ai 2 de ce même promoteur "sainte foy" et "golden stone", mais toujours rien pour ces 2 projets qui ont plus d'un an de retard.
Cette chère Mathilde ne répond plus, qui sait, elle est peut être en train d'organiser sa propre liquidation judiciaire.
Saint Foy est remboursé. Sauf les intérêts je crois.
Golden Stone toujours pas.
 
"CONSULTATION ClubFunding - Les Sablons

Dans le cadre de la procédure collective concernant la société Valsirius, nous soumettons à votre vote le projet de plan de redressement présenté par l’Administrateur Judiciaire.

Pour rappel, dans le cadre de la procédure collective de la société Valsirius, en tant que représentant de la masse des obligataires, nous avons déclaré une créance totale de 5.819.072 €, dont le détail figure ci-après :

5.600.000 € à titre principal ;
13.664 € d’intérêts courus au 15 mai 2023 ;
205.408 € d’intérêts échus jusqu’au 1er septembre 2023 ;
outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux titulaires d’obligations des sommes dues par Valsirius.
Cette créance a été admise au passif par ordonnance du 1er juillet 2024. Le Tribunal nous a également désignés comme contrôleurs de la procédure collective.

Le plan proposé inclut les modalités suivantes :

Règlement à hauteur de 35 % des créances chirographaires, incluant la créance de la Masse des Obligataires. Cela correspond à un montant de 35 % de la somme de 5.819.072 €, i.e. 2.036.675,20 €, à parfaire, correspondant à :
35% de 5.600.000 € à titre principal, soit 1.960.000 € ;
35% de 13.664 € au titre des intérêts courus au 15 mai 2023 soit 4.782,40 € ;
35% de 205.408 € au titre des intérêts échus entre le 15 mai 2023 et le 1er septembre 2023 ; soit 71.892,80 € ;
outre les intérêts et intérêts de retard à échoir jusqu’au complet paiement aux titulaires d’obligations des sommes dues par Valsirius.
Échelonnement des paiements sur quatre ans (2025-2028), avec des versements semestriels (juin et décembre) représentant 25 % minimum par an.
Abandon du solde de la créance.
En cas de rejet du plan par les créanciers, la procédure pourrait être convertie en liquidation judiciaire, avec une probabilité élevée que les créances chirographaires, y compris celles des obligataires, ne soient pas réglées.

Par ailleurs, nous continuons de défendre vos intérêts, notamment par la valorisation des actifs fiduciaires et l’éventuelle reprise des actions contre les cautions personnelles, si autorisée par le tribunal.

Pour plus de détails, nous vous invitons à vous référer à la consultation écrite et au projet de plan annexés en pièce jointe."

Je comprends pourquoi le mail que nous avons reçu hier était très (trop) ambiguë, c'est une honte en terme de communication de leur part. Aucune mention dans le mail de l'échéancier du plan jusqu'à 2028, un wording bizzare pour expliquer qu'on nous verserait des intérêts de retard, avec un calcul qui n'est même pas explicité sur l'accord. D'ailleurs l'accord ne mentionne même pas d'échéancier clair : un simple "25% minimum de la créance réglée en 2 fois par an sur Juin et Décembre à partir de 2025 jusqu'à 2028".
On nous demande de signer l'avenant sans même savoir si on pourra activer les fiducies qui étaient en sureté sur le projet... bref du n'importe quoi. Ecœuré car après le mail d'hier j'avais un peu d'espoir de retrouver à minima 35% de mon capital dès la signature du protocole.
 
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