Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

[Clubfunding] [Groupe SGM]

Bonsoir


Je n'ai jamais vu, quelles que soient les PF et sur la totalité des présentations des (très) nombreux projets que j'ai pu décortiquer depuis quelque six années, évoquer les engagements hors bilan des porteurs. Pas une seule fois!
Ou bien leurs analystes ne savent pas ce dont il s'agit, ou bien ils ont décidé que ça n'avait aucune importance, ou bien encore, ils ont décidé qu'il était important que surtout nous les ignorions, au choix. De toutes façons, ne sommes-nous pas des billes?


Une partie de la réponse figure dans la liasse 2022: "...La société a aussi souscrit une ligne de crédit de 25,5M€ assortie d'un nantissement sur les titres de la société FMDP et FM Participations. Au 31 décembre 2022, le déblocage en lien à cette ligne de crédit est de 7,5M€ pour la ligne de crédit Lombart et de 10,3M€ pour la ligne de crédit cash disponible. Les intérêts sont calculés à un taux Euribor 3 mois..." (sic).
Le nouveau CAC n'a pas jugé bon une mise à jour pour l'exercice 2023.

Lorsque une plateforme précise que l’hypothèque prise est en second rang (derrière la banque par exemple), cela revient à dire qu’il y a un engagement hors bilan; donc de façon indirecte on peut avoir cette info.

Sur le cas de SGM, merci pour ces précisions, je n’avais pas accès aux liasses mais simplement au rapport de gestion. Il est nécessaire d’avoir un abonnement sur pappers pour cela, c’est bien ça ?
Alors dans la liasse 2022 on indique a que le nantissement porte sur les titres de société alors que dans les comptes 2023 ce même nantissement de 25 M€ porte sur les titres et actifs, donc il y aurait eu une évolution..

Ps: ce n’est pas le CAC qui effectue les liasses, c’est celui qui établi les comptes, la société en interne ou un expert-comptable missionné; tout au plus il peut exiger une correction si significative..

 

[NicoNoclaste]

Lorsque une plateforme précise que l’hypothèque prise est en second rang (derrière la banque par exemple), cela revient à dire qu’il y a un engagement hors bilan; donc de façon indirecte on peut avoir cette info.

Certes, mais cela ne concerne que le projet en question; la liasse est censée mentionner la totalité des engagements pris par l'entreprise et ses dirigeants à la fin de l'exercice, et en donner ainsi une image fidèle, qui peut aller au delà de ses dettes propres quand ces engagements ont été donnés au profit d'une entreprise tierce, et c'est justement là que c'est intéressant d'avoir systématiquement l'information.

je n’avais pas accès aux liasses mais simplement au rapport de gestion. Il est nécessaire d’avoir un abonnement sur pappers pour cela, c’est bien ça ?

Non. En fait, les "comptes annuels" sont souvent la liasse fiscale et c'est en libre service si l'entreprise n'a pas fait valoir son droit à la confidentialité. Dans les faits, on s'aperçoit d'ailleurs que ce qui est publié peut ne pas être complet; je m'en contente, trop heureux d'y avoir encore accès...

Ps: ce n’est pas le CAC qui effectue les liasses, c’est celui qui établi les comptes, la société en interne ou un expert-comptable missionné; tout au plus il peut exiger une correction si significative..

OK. Je croyais que l'expert-comptable et le CAC pouvaient être la même personne.

 

[Ninus]

Certes, mais cela ne concerne que le projet en question; la liasse est censée mentionner la totalité des engagements pris par l'entreprise et ses dirigeants à la fin de l'exercice, et en donner ainsi une image fidèle, qui peut aller au delà de ses dettes propres quand ces engagements ont été donnés au profit d'une entreprise tierce, et c'est justement là que c'est intéressant d'avoir systématiquement l'information.


Non. En fait, les "comptes annuels" sont souvent la liasse fiscale et c'est en libre service si l'entreprise n'a pas fait valoir son droit à la confidentialité. Dans les faits, on s'aperçoit d'ailleurs que ce qui est publié peut ne pas être complet; je m'en contente, trop heureux d'y avoir encore accès...


OK. Je croyais que l'expert-comptable et le CAC pouvaient être la même personne.

Pour la plupart, les projets sont portés par une société créée ad hoc, donc nous avons les infos.
Dans le cas particulier de la SGM, c’est au niveau de la maison mère que le problème se pose pour ce nantissement valable sur les filles. Et là en effet je pense que ça dépasse les compétences des plateformes…ou en effet elles préfèrent entretenir le doute..
Je sais pertinemment que les comptes annuels déposés sont publiés; ma question était plus de savoir par quels moyens vous les obtenez, et si oui avec un éventuel paiement d’abonnement.

 

[NicoNoclaste]

Je sais pertinemment que les comptes annuels déposés sont publiés; ma question était plus de savoir par quels moyens vous les obtenez, et si oui avec un éventuel paiement d’abonnement.

Quand les comptes déposés sont publiés, ce qui n'est pas toujours le cas, on y a accès gratuitement sur pappers, rubypayeur, ou d'autres sites spécialisés. Je ne dispose d'aucun abonnement particulier.

 

[Raug]

Insee
La météo de l'immobilier :

En octobre 2024, les perspectives de mises en chantier restent dégradées mais s’améliorent [lien réservé abonné]
Enquête trimestrielle dans la promotion immobilière - octobre 2024 [lien réservé abonné]

En octobre 2024, le climat des affaires dans l’industrie du bâtiment est stable [lien réservé abonné]
Enquête mensuelle de conjoncture dans l'industrie du bâtiment - octobre 2024 [lien réservé abonné]

 

[Voltrush]

Nouveau projet le 8 Novembre sur LPB.

Aucune mention des difficultés de l'opérateur, ils présentent ça de façon super positive comme d'habitude.

J'ai un projet WeShareBonds du même opérateur qui vient de se prendre 12 mois de prorogation....

 

[Shangri-La]

Nouveau dossier qui vient de sortir sur finple en premier rang: grosse précom / grosse sécurisation qu'en pensez vous ? [lien réservé abonné]

 

[ostibapa]

Nouveau projet le 8 Novembre sur LPB.

Aucune mention des difficultés de l'opérateur, ils présentent ça de façon super positive comme d'habitude.

J'ai un projet WeShareBonds du même opérateur qui vient de se prendre 12 mois de prorogation....

C'est certain que le gros encours en financement participatif aurait mérité d’être détaillé et commenté
[lien réservé abonné]

Une vague allusion à un financement participatif sur le 1er bien. C'est l'opération Les Roches sur Koregraf [lien réservé abonné]

 

[Ninus]

C'est certain que le gros encours en financement participatif aurait mérité d’être détaillé et commenté
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Une vague allusion à un financement participatif sur le 1er bien. C'est l'opération Les Roches sur Koregraf [lien réservé abonné]

J’allais vous en parler !
Une petite ligne de trésorerie supplémentaire de 1.400.000€ pour financer quoi ?
Ben les reports de délais de remboursement des multiples opérations qui n’ont pas l’air de tourner bien rond…
C’est complètement inconscient de continuer à financer des boites pareilles, LPB comme les autres !!!
Hallucinant

 

[Ninus]

De façon générale les financements de ligne de trésorerie par les plateformes de crowdfunding devraient être interdits par la réglementation, cela ne devrait être possible seulement par les établissements bancaires.
Les investisseurs n’ont absolument pas de vue d’ensemble sur les périmètres des groupes qui demandent ces financements.
On en parlait il y a peu, c’est déjà compliqué pour l’investisseur de comprendre dans quoi il met les pieds lorsque il participe à un financement de filiales comme SGM..
Mais quand on finance une ligne de trésorerie sur une maison mère, l’investisseur est complètement aveugle des problématiques de cash flow prévisionnel et autres données à prendre en compte pour prendre une telle décision..

 

[Rivol0gY]

Au moins, ils précisent bien qu'il s'agit d'une ligne de trésorerie...

 

[Shangri-La]

Le CF n’étant pas que immobilier je vois mal comment interdire du financement de BFR sur des financements PME par exemple.

Mais clairement sur de l immobilier c’est à fuir (pour ma part) en tant qu investissement.

 

[Ninus]

Le CF n’étant pas que immobilier je vois mal comment interdire du financement de BFR sur des financements PME par exemple.

Mais clairement sur de l immobilier c’est à fuir (pour ma part) en tant qu investissement.

Pour les activités autres qu’immobilière, il est possible de lier le financement de créances à des sûretés qui y sont attachées, soit par délégation de paiement ou par nantissement notarial; c’est déjà ce que pratiquent certaines plateformes.

 

[Shangri-La]

C’est possible en immobilier aussi tant qu’on flèche les flux.

 

[Ninus]

C’est possible en immobilier aussi tant qu’on flèche les flux.

Ben oui donc il est bien possible d’appliquer cela à toutes les activités, immobilières ou non

 

[Shangri-La]

Tout à fait ^^ ce n'est pas moi qui voulais "interdire le financement de trésorerie" ^^

 

[Ninus]

Tout à fait ^^ ce n'est pas moi qui voulais "interdire le financement de trésorerie" ^^

Juste pour finir la dessus, mon idée était d’interdire des lignes de trésorerie non dédiées à des projets spécifiques et non garanties par des sûretés attachées à l’objet du financement (que ce soit immobilier ou non)

 

[Shangri-La]

Compliqué je pense mais je vois l’idée

 

[Shangri-La]

A y repenser: techniquement la réglementation européenne sur le crowdfunding vise expressément le financement d'un "projet". Financer de la tréso sans fléchage n'étant pas un projet (mais en réalité une avance de trésorerie) l'on pourrait peut être considéré que les plateformes proposant ce type de financement excède leur agrément...

Je vais en parler à mon avocat tiens, j'le vois cet après midi

 

[Wizz]

Quelqu'un a une explication au montant moyen du financement des projets chez Stomea.
Quand je vois un dossier de 270 k€ financé par...12 personnes, ca me laisse sans voix.