Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

Bon courage

A titre personnel le moment de vérité sera le 1er semestre 2025, avec quasi 2/3 de mes portefeuilles à échéance.
Pour l’instant ça tient globalement au niveau des intérêts, on va bien voir la suite…
Tant que les fonds ne sont pas sur le compte…

 

[Ninus]

Anaxago
Sur les 3 projets sur lesquels je suis engagé chez eux, j’ai réussi à en trouver 2 qui se portent bien à date, soit le projet Forest et rue Laroche, et je ne suis pas peu fier de cette performance
Pour le 3ème par contre, Miromesnil, je ne suis pas du tout optimiste!

 

[Bv75]

Clubfunding est engagé quand même sur 2,5 M€ avec Elema capital/ ECOPARK via le FCPR Insight 2 !!!
Quand même exceptionnel, l’équipe de gestion consacre parmi leurs plus grosse lignes de financement sur les projets foireux ! Ça s’appelle avoir le nez creux…
Après DMVIP pour 3 M€, si cette ligne de 2,5 M€ venait à être provisionnée aux arrêtés 31/12 ça commencerait à faire vilain..

N'oublions pas que le projet était initialement porté par CF Invest et Elema Capital. CF Invest s'est retiré du projet d'un seul coup en faisant voter une main levée sur les garanties apportées. En plus d'être très étrange, cette sortie est loin d'être très éthique vis à vis de leurs investisseurs. Mais bon ça on sait depuis belle lurette qu'ils s'en foutent.

 

[InvestisseurInquiet]

N'oublions pas que le projet était initialement porté par CF Invest et Elema Capital. CF Invest s'est retiré du projet d'un seul coup en faisant voter une main levée sur les garanties apportées. En plus d'être très étrange, cette sortie est loin d'être très éthique vis à vis de leurs investisseurs. Mais bon ça on sait depuis belle lurette qu'ils s'en foutent.

Ca m'égaye ma Toussaint de savoir que le patron de ClubFunding n'y a pas laissé de plumes !

 

[InvestisseurInquiet]

Merci du retour
Du coup on se retrouve vent de face pour Elema capital/ Ecopark 😳; leur activité nécessite des capitaux énormes et sans financement le chapiteau de cartes peut très vite s’effondrer..
J’ai un rdv téléphonique global avec Clubfunding la semaine prochaine, dont cette question fait partie.
En espérant ne pas perdre mon temps, la liste est longue.

Vos rendez-vous téléphoniques sont à quel niveau ?

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
Dernier remboursement reçu ce jour avec presque six mois de retard sur l'échéance prorogée. Si je ne me suis pas trompé, il y a eu 17 remboursements partiels sur ce projet...
Et chose incroyable, ClubFunding n'avait même pas prévenu !
Il ne manque plus que trois mois de coupons pour clore cet investissement.
C'est un véritable événement : c'est mon premier et certainement dernier projet remboursé en 2024. Pas faute d'avoir des projets échus pourtant...

 

[Chris78]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
Dernier remboursement reçu ce jour avec presque six mois de retard sur l'échéance prorogée. Si je ne me suis pas trompé, il y a eu 17 remboursements partiels sur ce projet...
Et chose incroyable, ClubFunding n'avait même pas prévenu !
Il ne manque plus que trois mois de coupons pour clore cet investissement.
C'est un véritable événement : c'est mon premier et certainement dernier projet remboursé en 2024. Pas faute d'avoir des projets échus pourtant...

Egalement sur ce projet, j'ai reçu 18 remboursements partiels mais le dernier date du 5/08, rien aujourd'hui (!), l'encours restant est d'environ 11%.
Rien d'annoncé dans le suivi ... Dernier coupon le 7/08 ...

 

[Ninus]

Vos rendez-vous téléphoniques sont à quel niveau ?

Responsable des relations investisseurs privés

 

[Ninus]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
Dernier remboursement reçu ce jour avec presque six mois de retard sur l'échéance prorogée. Si je ne me suis pas trompé, il y a eu 17 remboursements partiels sur ce projet...
Et chose incroyable, ClubFunding n'avait même pas prévenu !
Il ne manque plus que trois mois de coupons pour clore cet investissement.
C'est un véritable événement : c'est mon premier et certainement dernier projet remboursé en 2024. Pas faute d'avoir des projets échus pourtant...

Ce n’est pas la quantité des remboursements partiels qui m’étonne (comme déjà évoqué cela relève d’une bonne gestion de trésorerie de l’opérateur), mais en effet que Clubfunding ne le mentionne pas.
Je n’ai pas vérifié, mais cette faculté de remboursement anticipé est peut-être présente sous forme de clause au contrat de façon systématique.
J’ai un dossier de ce type, La Réserve, et normalement au prochain remboursement il sera soldé aussi.

 

[Delouves]

[Clubfunding]

Les newsletters Clubfunding du samedi, c'est bon pour le moral!
- Titre de la newsletter de la semaine dernière: "Vitalité"
- Titre de la newsletter de ce samedi: "En grande forme"

Bref, Clubfunding distille au-travers de ses newsletters des messages subliminaux euphorisants à destination de l'inconscient de nous autres, investisseurs déprimés.... Merci à eux de prendre soin de notre moral

Mais en terme de communication, on est proche des articles type Voici ou Closer, un titre accrocheur et trompeur qui incite à cliquer, et ensuite du temps perdu à parcourir un article creux. On ne nous prendrait pas pour des imbéciles?!...

 

[Shangri-La]

Je pense surtout qu’ils font des références à leur nouveau fonds qui si ma mémoire est bonne a vocation à investir dans le secteur du bien être et du sport. Ou un pur hasard

 

[Ninus]

[Clubfunding]

Les newsletters Clubfunding du samedi, c'est bon pour le moral!
- Titre de la newsletter de la semaine dernière: "Vitalité"
- Titre de la newsletter de ce samedi: "En grande forme"

Bref, Clubfunding distille au-travers de ses newsletters des messages subliminaux euphorisants à destination de l'inconscient de nous autres, investisseurs déprimés.... Merci à eux de prendre soin de notre moral

Mais en terme de communication, on est proche des articles type Voici ou Closer, un titre accrocheur et trompeur qui incite à cliquer, et ensuite du temps perdu à parcourir un article creux. On ne nous prendrait pas pour des imbéciles?!...

=>désabonnement
Je reste abonné à celle de la responsable marketing d’Anaxago, qui ne parle pas business la maline, il ne vaut mieux pas, mais qui peut donner des bonnes adresses de restau

 

[InvestisseurInquiet]

Ce n’est pas la quantité des remboursements partiels qui m’étonne (comme déjà évoqué cela relève d’une bonne gestion de trésorerie de l’opérateur), mais en effet que Clubfunding ne le mentionne pas.
Je n’ai pas vérifié, mais cette faculté de remboursement anticipé est peut-être présente sous forme de clause au contrat de façon systématique.
J’ai un dossier de ce type, La Réserve, et normalement au prochain remboursement il sera soldé aussi.

Le remboursement anticipé, total ou partiel, est a priori dans le contrat type de ClubFunding. Je n'ai pas vérifié précisément sur ce projet (j'ai suffisamment à faire avec les projets non remboursés), mais je ne vois pas pourquoi ce serait différent.
Non, ce qui m'étonne, c'est que pour une fois qu'il y avait une bonne nouvelle (youpi, un projet a été remboursé... c'est l'exception qui confirme la règle !), bah ils n'ont pas communiqué.
Bref, sur ce, bon week-end

 

[Ninus]

Clubfunding/ dossiers SGM
Ci joint les financements obligataires de tous les centres commerciaux via Clubfunding
[lien réservé abonné]
Je suis positionné sur un des rares encore sain, St Jacques, et pour cause: l’échéance n’est pas atteinte…
Avez-vous des informations via d’autres dossiers sur leurs recherches de refinancement ?
J’ai bien peur que ça fasse flop ce groupe..

 

[gros panda]

=>désabonnement
Je reste abonné à celle de la responsable marketing d’Anaxago, qui ne parle pas business la maline, il ne vaut mieux pas, mais qui peut donner des bonnes adresses de restau

En parlant d'Anaxago : dès qu'ils ont remboursé le denier projet que j'avais chez eux, je leur ai demandé de fermer mon compte. C'est ce qu'ils ont fait.
Mais il y a quelques semaines, ils m'ont appelé pour bien sûr me proposer leurs daubes. Je leur ai dis que si je me suis desinscrit de chez eux, c'est que je n'étais pas satisfait de leur plateforme... je pense qu'à défaut d'être bon sur les projets, ils devraient améliorer leur prospection.
En tout cas, ça se confirme. Ces plateformes si arrogantes à l époque, sont vraiment aux abois. Elles peinent à boucler leurs levées de fond. Elles sont en train de se prendre un sacré retour de bâton, et ce n'est que justice .

 

[Ninus]

Clubfunding/ dossiers SGM
Ci joint les financements obligataires de tous les centres commerciaux via Clubfunding
[lien réservé abonné]
Je suis positionné sur un des rares encore sain, St Jacques, et pour cause: l’échéance n’est pas atteinte…
Avez-vous des informations via d’autres dossiers sur leurs recherches de refinancement ?
J’ai bien peur que ça fasse flop ce groupe..

Il y a un truc qui me chagrine dans les comptes 31/12/2023…
En engagement financier, c’est le nantissement sur titres et actifs en garantie de la convention crédit Lombard…pour 25,5 M€…
Engagement qui n’était pas indiqué dans la présentation Clubfunding…

 

[Chris78]

Le remboursement anticipé, total ou partiel, est a priori dans le contrat type de ClubFunding. Je n'ai pas vérifié précisément sur ce projet (j'ai suffisamment à faire avec les projets non remboursés), mais je ne vois pas pourquoi ce serait différent.
Non, ce qui m'étonne, c'est que pour une fois qu'il y avait une bonne nouvelle (youpi, un projet a été remboursé... c'est l'exception qui confirme la règle !), bah ils n'ont pas communiqué.
Bref, sur ce, bon week-end

[ClubFunding][Wattrelos Storage]
Peut-être parce que comme je l'ai signalé hier à 16h10, je n'ai pas reçu cet "ultime" amortissement", encours restant d'environ 11% du capital initial, aucun mouvement depuis début août !
Bon week-end également.

Leur suivi :

• COUPONS10/10/2024
  Pour votre information, le prélèvement des coupons du mois d’octobre est revenu en impayé.
  
  Nous avons échangé avec l’opérateur, qui s’est engagé à régulariser la situation dans les plus brefs délais.
  
  En l’absence de régularisation d’ici la fin du mois, nous transfèrerons ce dossier à notre service contentieux des affaires et mettrons l’opérateur en demeure d’honorer le paiement de ses coupons.
• SUIVI02/10/2024
  En l’absence de remboursement du capital à échéance du contrat d’émission, avons mis en demeure l’opérateur ainsi que la caution de régulariser la situation dans les meilleurs délais et ce, par l’intermédiaire de notre département contentieux. En l’absence de régularisation de la situation et/ou signature d’un protocole dans un délai raisonnable, nous n’aurons d’autre choix que de notifier l’exigibilité anticipée du capital.
• SUIVI13/09/2024
  Pour votre information, le prélèvement des coupons du mois de septembre est revenu en impayé. Nous avons échangé avec l’opérateur, qui s’est engagé à régulariser la situation dans les plus brefs délais. En l’absence de régularisation de la situation et/ou signature d’un protocole dans un délai raisonnable, nous transfèrerons ce dossier à notre département contentieux et mettrons l’opérateur en demeure d’honorer le paiement de ses coupons.
• SUIVI12/09/2024
  La réitération de la promesse de vente portant sur un des actifs du patrimoine de l’opérateur devrait intervenir d’ici la fin du mois de septembre et permettre la régularisation des coupons impayés ainsi que le remboursement intégral du capital.
• REMBOURSEMENTS05/08/2024
  L'entreprise a procédé à un dix-huitième remboursement partiel d’un montant de 35 000,00 €, soit 2,19 % du montant levé et 21,88 € par obligation, le 29/07/2024. La demande de virement bancaire a été initiée le 30/07/2024 et sera effective dans 3 jours ouvrés sur votre compte bancaire. Le solde restant s’élève donc à 179 000,00 €.

 

[Bv75]

Il y a un truc qui me chagrine dans les comptes 31/12/2023…
En engagement financier, c’est le nantissement sur titres et actifs en garantie de la convention crédit Lombard…pour 25,5 M€…
Engagement qui n’était pas indiqué dans la présentation Clubfunding…

Ah encore une nouveauté… décidément on en apprend tous les jours… merci à ce forum d’exister. Je viens de regarder les comptes 2023 de groupe SGM et les résultats déficitaires des filiales m’ont bien fait peur… Bon courage aux investisseurs…

 

[Ninus]

Ah encore une nouveauté… décidément on en apprend tous les jours… merci à ce forum d’exister. Je viens de regarder les comptes 2023 de groupe SGM et les résultats déficitaires des filiales m’ont bien fait peur… Bon courage aux investisseurs…

Oui j’ai vu ça aussi, mais il faudrait plutôt prendre en considération le cash qui a été consommé.
Il est évident que le challenge économique du groupe est énorme et le BP hyper ambitieux.
J’avais tendance à être focus sur St Jacques, où il y a une hypothèque de 1er rang en garantie qui couvre largement la valeur d’actif; par ailleurs l’objectif de porter le taux d’occupation de 70 à 90% est en bonne voie avec plus de 80% atteint sur ce centre commercial.
Mais il y a cet engagement donné de 25,5 M€ au niveau de la maison mère, sans vraiment connaître ce que cela recouvre précisément..

 

[NicoNoclaste]

[Clubfunding] [Groupe SGM]

Bonsoir

Il y a un truc qui me chagrine dans les comptes 31/12/2023…
En engagement financier, c’est le nantissement sur titres et actifs en garantie de la convention crédit Lombard…pour 25,5 M€…
Engagement qui n’était pas indiqué dans la présentation Clubfunding…

Je n'ai jamais vu, quelles que soient les PF et sur la totalité des présentations des (très) nombreux projets que j'ai pu décortiquer depuis quelque six années, évoquer les engagements hors bilan des porteurs. Pas une seule fois!
Ou bien leurs analystes ne savent pas ce dont il s'agit, ou bien ils ont décidé que ça n'avait aucune importance, ou bien encore, ils ont décidé qu'il était important que surtout nous les ignorions, au choix. De toutes façons, ne sommes-nous pas des billes?

Mais il y a cet engagement donné de 25,5 M€ au niveau de la maison mère, sans vraiment connaître ce que cela recouvre précisément..

Une partie de la réponse figure dans la liasse 2022: "...La société a aussi souscrit une ligne de crédit de 25,5M€ assortie d'un nantissement sur les titres de la société FMDP et FM Participations. Au 31 décembre 2022, le déblocage en lien à cette ligne de crédit est de 7,5M€ pour la ligne de crédit Lombart et de 10,3M€ pour la ligne de crédit cash disponible. Les intérêts sont calculés à un taux Euribor 3 mois..." (sic).
Le nouveau CAC n'a pas jugé bon une mise à jour pour l'exercice 2023.