Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Welcome back Aristide
Au cas où tu remonterais dans ce topic, tu verras que je t'avais demandé un pti coup de main pour un calcul d'optimisation il y a qq temps mais en fait, tu étais déjà parti. Et bien tu peux oublier ma question, je fais autrement finalement. pas la peine que tu te casses la tête pour rien.

Bonjour,

OK, mais à ta disposition si besoin.
Cordialement,

 

[loki]

Bonjour,

Je me dépatouille actuellement entre différentes banques pour établir des simulation pour notre future acquisition immobilière.

D'une part, nous ne sommes pas arrêtés sur du neuf ou de l'ancien; je demande donc systématiquement une simulation pour chaque type d'achat.
Nous en sommes à notre quatrième établissement; j'essaye d'appliquer les
5 principes d'Aristide, mais ça n'est pas facile. Pour les prêts emboîtés par exemple, certains conseillers nous affirment: chez nous, c'est pas possible, on ne fait plus ça depuis 6 mois. Et comme le logiciel sur lequel la simulation va être effectuée est tout nouveau, et que ça prend du temps, et bien on nous propose de nous envoyer les simulations par courrier ultérieurement (véridique !). C'est la banque de ma compagne et je pense que nous n'allons pas faire affaire avec eux...

Ceci dit, je me rend compte que les conseillers, globalement, ont du mal à utiliser les outils informatiques mis à leur disposition: par deux fois, mes interlocuteurs ont appelé le support parce qu'ils étaient bloqués (message d'erreur, etc). Si le montant du PTZ n'est pas bon, on nous répond que c'est le logiciel qui le calcule comme ça, ça ne peut être faux. En creusant, on se rend compte que le conseiller a mal renseigné les revenus fiscaux de référence. Et ça change tout, autant pour le montant du PTZ que les modalités de remboursement.

Et quand je demande s'il est possible d'avoir la même chose avec des prêts emboités, je me retrouve avec un taux d'endettement trop élevé (de 38 à 36% sur 13 ans), et des échéances non constantes. Le conseiller, qui fait son possible semble-t-il me dit qu'il ne peut pas faire d'échéances lissés par que son système ne le lui permet pas... Pourtant, j'ai vu passer ici une simulation lissée il y a peu, issue de la même banque. Là, j'avoue que j'ai jeté l'éponge.

C'est donc presque une bataille à chaque fois. Et c'est épuisant. Quand on ne se bat pas sur les chiffres, on se bat sur les mots: par exemple, le nouveau PTZ est confondu avec le PTZ majoré (par subvention d'une collectivité territoriale si éligible au PAS). Je ne pensais pas avoir tant à faire, à vérifier tous les chiffres à la loupe, à traquer la moindre erreur. En même temps, j'apprend... Et surtout grâce à cBanque, sans lequel il serait difficile d'opposer des arguments.

Cedit dit, je me pose les questions suivantes:
- Dans mon cas, comment argumenter pour demander une simulation d'un montage avec prêt emboité + échéances lissés ? Tous les établissements pratiquent-ils ce genre de montage ? (apparemment, je dirai non, mais la question serait plutôt le peuvent/veulent-ils tous ?)
- En même temps, est-ce l'intérêt de la banque de pratiquer ce genre de prêt (moins de charges pour m'emprunteur (en théorie) = moins de rentrées pour la banque) ?

Pour info, voici les "meilleures" propositions reçues.
Merci de vos lumières.

Revenus: 3995/mois
Rev fiscal 2008: 39800
Assurance: 100% sur nos deux têtes
Nous ne souhaitons pas nous endetter sur plus de 15 ans.

Ancien
Montant acquisition: 272000
Frais agence: 8000
Frais notaire: 19500
Garantie: 2050
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000 (LA, Epargne, +2 PEL 44000 et 59000, ouverts en 01/2000
-taux 4.227) + 29500 pour financer frais notaire+agence+garantie
PTZ: 17200 sur 72 mois
Prêt: 132800 sur 180 mois

Hiérarchie des taux:
moins de 84 mois: inconnu
de 84 à 120 mois: 3.7%
de 120 à 180: 3.89%
+de 180: inconnu


***** Proposition 1 (non lissé) ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF: 180 mois, 1044,72 (ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 42700
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 58799.76


**** Proposition 2 ('lissé plus cher') ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF phase 1: 72 mois, 913.52
Pret TF phase 2: 108 mois, 1161.44
(ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 45859.36
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 61959.12


***** proposition 3: NEUF *****
J'aurai peut-être dû gonfler le budget, étant donné l'incidence du PTZ
Montant acquisition: 272000
Garantie: 2138
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000
PTZ 47700 sur 108 mois
Prêt TF 102300 sur 180 (taux 3.89%)

Mensualités:
466.71 pour le PTZ (ass incl .315% = 25.04)
804.78 pour le prêt TF (ass incl .315% = 53.71


Intérêts: 32892.6
Assurances: 12372.12
Coût total: 48753

Bonjour Aristide,

Je remonte ma question pour ne pas mourir ignorant

cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour Aristide,

Je remonte ma question pour ne pas mourir ignorant

cordialement,

Cedit dit, je me pose les questions suivantes:

- Dans mon cas, comment argumenter pour demander une simulation d'un montage avec prêt emboité + échéances lissés ?

Faire le tour des banques - Mettre en concurrence

Tous les établissements pratiquent-ils ce genre de montage ? (apparemment, je dirai non, mais la question serait plutôt le peuvent/veulent-ils tous ?)

Non, toutes les banques ne pratiquent pas le lissage, qu'il soit simple ou avec prêts emboîtés.
=> Les uns parce qu'ils ne disposent pas des outils adéquats
=> Les autres parce que, bien qu'ayant les outils, ils ne savent pas s'en servir
=> Les autres parce que le temps d'instruction est plus long
=> Les autres parce qu'ils se disent que tous les euros que vous économisez c'est leur banque qui les perd. Ceci n'est pas du tout évident et, de toute façon, même si c'était vrai, c'est un mauvais raisonnement car tout commerçant préfère moins gagner et cependant gagner quelque chose plutôt que ne rien gagner du tout si vous partez à la concurrence

- En même temps, est-ce l'intérêt de la banque de pratiquer ce genre de prêt (moins de charges pour m'emprunteur (en théorie) = moins de rentrées pour la banque) ?

=> Voir dernière ligne ci-dessous. C'est un peu compliqué à expliquer car il y a plusieurs éléments à considérer
+ Marge sur prêts
+ Commissions sur assurances
+ Produits financiers sur tous les produits et services que vous "achetez" à longueur d'année a votre banque.

 

[loki]

Bonjour Aristide,

Je suis actuellement à la signature du compromis de vente, la SG m'a proposé la simulation suivante:

Montant de l'acquisition: 126500 (appartement ancien)
Montant total des frais: 10696.59
Apport disponible : 48696.59
Revenu net: 1401

Besoin de financement: 88500


*Pret 0%:
montant: 14400
durée: 264
taux: 0
TEG: 0.54

*Casanova taux fixe (1):
montant 33611.62
durée: 204
taux: 4.06
TEG: 4.79

*Prêt sur PEL:
montant: 17812
durée: 180
taux: 4.20
TEG: 4.75

*Casanova taux fixe (2):
montant: 22676.36
durée: 300
taux: 4.26
TEG: 4.65

1/ Peux t'on améliorer la simulation?
2/ Il manque le prêt 1% (9600€) à condition de l'obtenir
2/ est il avantagé d'utiliser une délégation d'assurance pour un prêt gigogne ?

Cordialement,

Oups trompé de sujet, c'était cela ma question

 

[Aristide]

Oups trompé de sujet, c'était cela ma question

OK,
Mais il manque des infos
=> Taux des primes assurances
=> Caractéristiques du PTZ (différé ???)
=> Hiérarchie des taux
=> Droits acquis PEL
=> Mensualité cible primes assurances comprises
Donnez moi ces infos et un peu de temps pour étudier votre projet; je verrai ce qui est faisable.
Cdt

 

[loki]

OK,
Mais il manque des infos
=> Taux des primes assurances
=> Caractéristiques du PTZ (différé ???)
=> Hiérarchie des taux
=> Droits acquis PEL
=> Mensualité cible primes assurances comprises
Donnez moi ces infos et un peu de temps pour étudier votre projet; je verrai ce qui est faisable.
Cdt

=> Taux des primes assurances
Pour le prêt à 33611.62 (300): 0.09%
Pour le prêt à 17812 (180):0.09%
Pour le prêt à 22676.36 (204):0.13%

=> Caractéristiques du PTZ (différé ???)
Le PTZ est en différé

=> Droits acquis PEL
Pour mes droits acquis, je n'ai pas cette information.

=> Hiérarchie des taux
01-12 mois
13-59 mois
60-120 mois
121-144 mois
145-180 mois 3,86%
181-204 mois 3,96%
205-240 mois 4,06%
241-264 mois 4,16%
265-300 mois 4.26%
301-360 mois

=> Mensualité cible primes assurances comprises
de 420 à 450

Merci de votre réponse.

Cordialement,

 

[Aristide]

=> Taux des primes assurances
Pour le prêt à 33611.62 (300): 0.09%
Pour le prêt à 17812 (180):0.09%
Pour le prêt à 22676.36 (204):0.13%

1) - N'auriez vous pas fait une inversion sur les durées entre le prêt de 33.661€ et celui de 22.676€ (voir post antérieur) ?
2) - Mon logiciel ne permet pas des taux différenciés entre les primes d'assurance.
Je recalculerais donc un taux de prêts assurances comprises.
Les détails "intérêts payés" et "Primes assurances payées" ne seront donc pas exactes mais les comparaisons resteront valables

=> Caractéristiques du PTZ (différé ???)
Le PTZ est en différé

Oui mais encore
+ Durée du différé
+ Pourcentage de ce différé

=> Droits acquis PEL
Pour mes droits acquis, je n'ai pas cette information.

J'essaierai de les recalculer
NB) - Avec mon optimisation ce ne sera pas forcément 17.812€ sur 180 mois ???

=> Hiérarchie des taux
01-12 mois
13-59 mois
60-120 mois
121-144 mois
145-180 mois 3,86%
181-204 mois 3,96%
205-240 mois 4,06%
241-264 mois 4,16%
265-300 mois 4.26%
301-360 mois

=> Mensualité cible primes assurances comprises
de 420 à 450

OK

 

[loki]

1) - N'auriez vous pas fait une inversion sur les durées entre le prêt de 33.661€ et celui de 22.676€ (voir post antérieur) ?
2) - Mon logiciel ne permet pas des taux différenciés entre les primes d'assurance.
Je recalculerais donc un taux de prêts assurances comprises.
Les détails "intérêts payés" et "Primes assurances payées" ne seront donc pas exactes mais les comparaisons resteront valables


Oui mais encore
+ Durée du différé
+ Pourcentage de ce différé


J'essaierai de les recalculer
NB) - Avec mon optimisation ce ne sera pas forcément 17.812€ sur 180 mois ???

=> Hiérarchie des taux
01-12 mois
13-59 mois
60-120 mois
121-144 mois
145-180 mois 3,86%
181-204 mois 3,96%
205-240 mois 4,06%
241-264 mois 4,16%
265-300 mois 4.26%
301-360 mois


OK

1/ oui il y a bien une inversion des durée:
22813 sur 300 mois
et 33674 sur 204 mois

2/ Pour le PTZ, il a été calculé de la façon suivante:
Différé amortissement: durée 216; échéance 4.68
Palier 2: durée 48; échéance 304,68

 

[Aristide]

/ Peux t'on améliorer la simulation?
2/ Il manque le prêt 1% (9600€) à condition de l'obtenir
2/ est il avantagé d'utiliser une délégation d'assurance pour un prêt gigogne

Bonsoir,
J'ai commencé à regarder votre projet.

Quelque chose ne colle dans le prêt PEL
*Prêt sur PEL:
montant: 17812
durée: 180
taux: 4.20
TEG: 4.75
ADI 0,09%

Est-ce que le taux de 4,20% indiqué est le taux de calcul de l'échéance (= taux proportionnel) ou bien le taux actuariel d'affichage habituel des prêts EL
Je ne retrouve d'aucune façon ce taux de 4,20% pour un PEL

Si vous ne copmprenez pas ce jargon technique, pourriez vous alors m'indiquer la mensualité hors assurance (je me débrouillerai ensuite)
Merci

Cordialement,

 

[loki]

Bonjour,

Je vous met en piéce jointe la simulation effectué par ma banquiere, cela sera plus parlant pour vous.

Cordialement,

 

[drohyd]

Bonjour Aristide,

Tout d’abord merci pour ce Topic qui est une vraie mine d’or pour le béotien que je suis. Les différentes options sont bien présentées et expliquées. Reste que ce n’est pas toujours facile de comprendre toutes les subtilités lorsqu’on est pas de la partie. J’espère que vous pourrez m’aiguillez sur la base des éléments que je vais vous fournir.

Alors voilà, nous allons acheter un T2 dans un but locatif pour se constituer un petit pécule. Nous avons arrêté notre choix sur un Scellier social avec un objectif à 15 ans voire plus suivant les circonstances. Nous avons entrepris des démarches auprès de plusieurs banques, bataillés comme tout le monde sur les taux, les frais, l’assurance, le cautionnement…..

Pour ne pas nous stresser la vie, nous avons décidé de partir sur :

- un prêt taux fixe de 25 ans,
- un apport 0,
- pas d’IRA,
- une caution Crédit Logement,
- un différé total pendant la période de construction (qui devrait être d’un an à compter de la date de signature).

Après avoir fait jouer la concurrence, on est arrivé à un plancher sur les taux (4,05% sur 25 ans mais avec des assurances assez élevées au Crédit agricole). Là, le LCL nous a transmis une ultime proposition avec 1 ou 2 prêts au choix (cf. PJ) mais en nous vendant tous les bienfaits de la seconde option. C’est celle-ci qui me turlupine (c’est en cherchant des infos et des calculatrices que je suis tombé sur le forum et sur le topic).

Sur le papier ça à l’air très alléchant mais je ne peux pas m’empêcher de chercher où est l’embrouille. Si on prend une revente à horizon 15 ans, on amorti plus de capital et on paie moins d’intérêts qu’avec la proposition à prêt unique. Même chose à horizon 25 ans. Ca semble donc bien intéressant et correspondre à vos recommandations sur l’optimisation mais j’aimerais en être sûr. Le prêt sur 25 ans court pendant 15 ans sans amortissement du capital. C’est peut-être tout à fait normal mais quand on y connait rien ça inquiète un peu….

En clair :
- cette proposition vous semble t’elle opportune vis-à-vis de notre objectif (scellier)
- et si oui, vous semble t’elle optimum si on considère notre souhait d’avoir une mensualité max de 897 € (on veut bien moins ;-).
-quid de l’impact du différé total sur le remboursement de ces prêts ? est-ce toujours aussi intéressant par rapport à un prêt standard ? faudrait-il mieux débloquer en premier le fixe 15 ans puis le prêt 25 ans avec palier ou l’inverse ?

Bref vous aurez compris que je suis un peu perdu. Et je n’ai pas trouvé de petit logiciel de simulation pour tester tout ça (et je ne suis pas sûr d’y arriver de toute façon ;-).

Espérant que vous pourrez m’éclairer. Quoiqu’il en soit longue vie à ce Topic.

Merci

Drohyd

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur le projet de financement proprement dit il est évident que le montage avec 2 prêts gigognes du LCL présente un coût du crédit moindre.

Mais peut-être que ce montage n'est pas optimisé au maximum ?
Pour le vérifier il faudrait connaître la hiérarchie des taux que LCL serait prêt à vous proposer (différents taux par tranches de durées)
En effet rien ne dit que la combinaison "Montants/durées/taux" proposée soit la meilleure.

Cordialement

 

[drohyd]

Merci Aristide,

quelle rapidité

Pour les taux du LCL je n'ai que ceux-ci :

-4.15 25 ans
-4.05 20 ans
-3.95 15 ans

pour le reste (notamment 10 ans), je ne sais pas. Il y a aussi le fait que je ne veux pas trop tirer sur la corde....

Petit up sur les questions précédentes /

-concernant le différé total sur le remboursement de ces prêts. savez-vous avec quoi je pourrais tenter de les simuler ?

- Ou si vous avez l'info, est-ce intéressant par rapport à un prêt standard (je pense notamment au différé sur le prêt lissé dans la mesure où on commence à amortir le capital que dans 15 ans°? faudrait-il mieux débloquer en premier le fixe 15 ans puis le prêt 25 ans avec palier ou l’inverse ?

merci de votre aide

DROHYD

 

[anticipateur]

Vous pouvez vérifier qu'avec la seconde offre ( 2 prêts) vous amortissez le même montant qu'avec l'offre à 1 prêt. En effet aucun amortissement sur les 180 premières mensualités du prêt long mais même échéance. Donc Plus d'amortissement sur le prêt courts ( il faut comparer les tableau d'amortissement).
De plus vous avez compris que vous ganiez sur la cotisation d'assurance. elle diminue fortement à partir de la 181 eme mensualité. La aussi calculer l'économie.
L'optimisation d'aristide permet d'optenir l'offre théorique la moins chère. Intuitivement je pensais que c'étais là le plus important. Mais dans le cas d'une VEFA, demandez au banquier quand le 1er pret passe en amortissement ( souvent une fois entière débloqué donc avant la fin des travaux)
Certaines offres précisent la période de différé (x mois) mais rajoutent que si le pret est entièrement débloqué il passe en amortisement.
Dernier point (ou manière différente d'aborder l'offre) : votre banque considère t'elle cette offre comme 1 offre avec 2 prêts ou 1 prêt avec 2 palliers. Le diable se cache dans ce détail.
Mais la seconde offre reste évidement plus avantageuse ( avec la réserve ci-dessus : pourrez vous supporter de payer une échéance quasi complète une fois le nominal du premier prêt - 15 ans- entièrement débloqué)

 

[drohyd]

Bonjour Anticipateur,

merci de votre retour.

Concernant le différé total, dans le cadre d'une VEFA, l'intérêt est limité mais ça permet de "gratter" un peu sur le déficit foncier. Le principal avantage pour nous, c'est d'avoir une paix royale pendant toute la période de construction et de renforcer son capital propre en cas de coup dur (quitte à le placer et "gratter" encore un peu).

Donc on part bien sur un différé total (acté par la banque). on ne sort pas un centime (sauf le montant de l'assurance) tant que l'on a pas les clefs. Les déblocages de fonds se feront successivement au cours de la phase de construction. les intérêts sont recapitalisés et ajoutés au montant du prêt.

D'où ma question, faut-il débloquer le prêt 15 ans d'abord à la signature et le 25 ans lissé en suivant ou l'inverse.

Concernant votre question Anticipateur, il s'agit bien, à priori, de 2 prêts (cf proposition que j'ai envoyé aujourd'hui en PJ). Quelle différence cela fait ? (je ne vois pas ou se cache le diable

Merci,

drohyd

 

[Aristide]

Vous pouvez vérifier qu'avec la seconde offre ( 2 prêts) vous amortissez le même montant qu'avec l'offre à 1 prêt. En effet aucun amortissement sur les 180 premières mensualités du prêt long mais même échéance. Donc Plus d'amortissement sur le prêt courts ( il faut comparer les tableau d'amortissement).

Ce n'est pas tout à fait exact car il y a deux prêts avec deux durées différentes et deux taux différents.

La somme des amortissements sur chacun de ces deux prêts ne génère pas exactement le même capital restant dû, à une échéance donnée, que s'il n'y avait eu qu'un seul crédit avec son taux et sa durée propres.

Sur le prêt court, le taux est plus faible et donc l'amortissement est plus rapide
=> gain sur les intérêts du fait taux plus faible mais aussi d'un capital qui diminue plus rapidement.

Avec Excel vous pouvez faire des tableaux comparatifs.

De plus vous avez compris que vous ganiez sur la cotisation d'assurance. elle diminue fortement à partir de la 181 eme mensualité. La aussi calculer l'économie.

Oui et l'économie est importante

Dernier point (ou manière différente d'aborder l'offre) : votre banque considère t'elle cette offre comme 1 offre avec 2 prêts ou 1 prêt avec 2 palliers. Le diable se cache dans ce détail.
Mais la seconde offre reste évidement plus avantageuse ( avec la réserve ci-dessus : pourrez vous supporter de payer une échéance quasi complète une fois le nominal du premier prêt - 15 ans- entièrement débloqué)

Il me semble que c'est le contraire = 2 prêts qui donnent le coût du crédit le moins élevé

=> Si un seul prêt avec deux paliers de taux = même prime assurance payée sur toutes la durée
=> Si deux prêts avec deux durées différentes
+ 1er prêt = même taux que palier N°1 ci-dessus
+ 2è prêt = même taux que palier N° 2 cidessus

=> La prime d'assurance cessera à la fin du prêt N° 1 = gain significatif
=> L'amortissemnt plus rapide (taux court moins élevé) fait gagner un peu sur les intérêts payés
Cordialement,

 

[anticipateur]

Théoriquement la banque ne doit pas vous laisser le choix ce sera le 15 ans en premier. Mais de toute façons dans votre cas - différé total sur les 2 prêts jusqu'à la livraison. Cela ne change pas grand chose.
Il convient tout de même de débloquer le 15 ans en premier car son taux est légèrement plus bas. Les frais intercalaires ( ajoutés au capital à rembourser dans votre cas) seront un peu inférieurs. Lors des premiers déblocages les fonds mobilisés supporteront le taux le plus bas.
Une fois que débutera l'amortissement (le remboursement dans votre cas) l'ordre de déblocage retenu aura une incidence car le capital à rembourser aura augmenté ( du montant des intérêts intercalaires).
Attention la mensualité calculée est fausse car elle ne prend pas en compte l'augmentation du nominal (des nominaux ?) dû aux intérêts.
Le différé total sur un prêt ne me surprend pas mais je ne peux que vous mettre en garde car selon la durée des travaux ( impactant le montant des intérêts intercalaires) ont peu difficilement estimer le montant du capital qui sera à rembourser lorsque débutera l'amortissement.
Sur l'offre de 2 prêts il convient de vérifier que le premier prêt- une fois qu'il sera entièrement débloqué - ne parte pas directement en amortissement. Et je n'imagine pas une banque accepte la continuation du différé total pour un prêt entièrement débloqué. Et dans ce cas votre programmation de trésorerie est à revoir.
Dernière solution envisageable mais couteuse ( même réserve que ci-dessous) est de puisser sur les deux prêts sans tout débloquer. Au dernier appel de fonds, les 2 prêts sont entièrement débloqué et allors ils passent en amortissement.
Peut-être que la banque vous proposera cela ou vous l'autorisera mais il faut que cela soit stipulé dans l'offre.
Enfin attention au (c'est acté) tout doit être mentionné dans l'offre. ( pas nécéssairement en langue vernaculaire mais le banquier doit vous démobntrer que la combinaison de telle et telle clause revient à un amortissement différé
total jusqu'à achèvement.
Mais s'il vous plait : calculez le montant des intérêts qui viendront s'ajouter au capital emprunté et partant de là recalculez la mensualité - je crains que vous soyez surpris

Je viens de lire Aristide : il a entèrement raison (comme souvent)
Quand je disais la seconde offre meilleure : je parlais de celle avec 2 prêts.
L'amortissement (du début) doit y être au moins aussi important. s'il est supérieur (optimisation) cela améliore d'autant l'offre. Je voulais attirer l'attention sur le cas ou il y serait inférieur (à proscrire)

 

[Aristide]

Dans le souci d'une information maximale et en rebond des propos d'anticipateur sur les intérêts de la phase de différé, je vous suggère de bien lire les nombreux échanges sur le post :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/teg-sur-credit-relais.10589/
Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous met en piéce jointe la simulation effectué par ma banquiere, cela sera plus parlant pour vous.

Cordialement,

Bonjour,

J'ai regardé votre projet.
Hélas je n'ai pas pu reconstituer l'offre LCL pour l'analyser pour deux raisons :
1) - Apparemment pour 4 crédits LCL vous applique 3 taux de primes assurances différents. Or mon outil ne gère qu'un taux de primes.

2) - Dans le montage en prêts gigognes (qui génère un lissage très approximatif = quatre paliers d'échéances voisins à +/- 10€ mais pas de vrai lissage) tant le prêt "emboité" que le supposé "prêt lisseur" sont à paliers. Or mon outil ne permet des paliers que sur le prêt lisseur.

Par ailleurs, la hiérachie des taux que vous m'avez fournie ne correspond pas aux simulation LCL que vous m'avez adressées.

Je vous joins cependant une simulation juste à titre indicatif.

Au vu du coût total du crédit je pense que l'offre LCL est correcte.
Mon coût du crédit est moins élevé mais pas directement comparable car mensualités cibles diférentes = 468,15€ au lieu de 454,15€.

Je ne pense pas que ce soit le cas mais je vous suggère cependant de vérifier qu'aucun des prêts à paliers ne présentent une phase d'amortissements négatifs.

Désolé de ne pouvoir faire mieux.

Cordialement,

 

[Aristide]

Pour les taux du LCL je n'ai que ceux-ci :

-4.15 25 ans
-4.05 20 ans
-3.95 15 ans

pour le reste (notamment 10 ans), je ne sais pas. Il y a aussi le fait que je ne veux pas trop tirer sur la corde....

Bonjour,

Je vous prie de trouver, ci-joint, 3 simulations de votre projet :

L'hypothèse N° 1 reproduit l'offre N° 1 de LCL

L'hypothèse N° 2 reprend cette même offre mais avec la mensualité maxi de l'offre N° 2 afin de comparer des résultats comparables

L'hypothèse N° 3 est une optimisation avec la grille des taux que vous m'avez fournie.

Si cette hiérarchie des taux s'avérait bonne, vous pouvez voir que le coût total du crédit serait de 102.721,42€
Ce total est à comparer au coût du crédit de l'offre N° 2 LCL qui est de
102.835,70€ + 1.698,40€ (Crédit Logement) = 104.534,10€ soit un gain de 1.812,68€.
La différence vient de la répartition des montants (94.239€/68.061€) et des durées (204 mois/294 mois).

Mais il y a une incertitude; ne connaissant pas l'exacte hirérarchie de taux j'ai appliqué 3,95% de 180 mois à 239 mois.

Il est évident que si ce n'était pas ce taux qui est applicable à cette durée, cette simulation serait à revoir.

Cordialement,