Bonjour,
Avant de répondre à vos interrogations peut-être n'est-il pas inutile de vous préciser le concept de
"Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées" qui, en réalité, comprend trois techniques allant crescendo tant dans la sophistication que dans l'optimisation au profit de l'emprunteur.
=> La première technique "basique" trop souvent utilisée car "pifométrique" consiste par les supposés conseillers à définir/imposer les durées (EL et autres crédits "internes") et
obtenir une échéance globale lissée directement dépendante desdites durées pré-définies.
=> C'est du "bricolage"; il arrive même que le prétendu lissage ne prenne pas en compte les primes d'assurances-décès-invalidité ce qui est un non sens.
Les deux autres techniques partent d'un raisonnement complètement inversé puisqu'elles consistent à -
en priorité - définir/calculer la
capacité de remboursement optimale des emprunteurs et, compte tenu des éventuels PTZ, droits EL, échéances prêt externes et de la hiérarchie des taux (
=paliers de durées avec taux associés) des complémentaires internes à
calculer les durées optimales de chacun des crédits complémentaires internes.
Et comme dans la hiérarchie des taux plus la durée est courte, plus le taux est réduit le gain sur le coût du crédit ne peut qu'être optimisé :
+ Sur les intérêts (effet taux réduit + effet durées réduites)
+ Sur les assurances (effet durées réduites)
=> La deuxième technique, partant de ce concept "Échéance cible
assurances-comprises" à atteindre consiste donc à calculer:
+ Les durées optimales des prêts PEL et CEL
(qui peuvent être différentes) étant rappelé que pour ces produits plus la duré est courte
( = 2 ans mini) plus le montant est important (
dans la limite des plafonds respectifs) = fortes échéances.
+ La durée optimale du prêt complémentaire interne avec, bien entendu, le taux "réduit" qui correspond à cette durée.
=> La troisième technique va plus loin dans l'optimisation dans car elle utilise cette hiérarchie des taux pour introduire au moins "un prêt complémentaire court emboîté" dans le plan de financement.
Par rapport au "prêt long lisseur" ce prêt de courte durée sera forcément à un taux moindre.
Et il s'amortira vite ce qui permettra à due concurrence de
son échéance assurances-comprises, d'augmenter le montant du palier d'échéances d'amortissement du prêt long lisseur...........et donc de réduire sa durée........et, potentiellement, de réduire son taux
(si saut arrière de palier de taux).
=> Voila pour le concept et ses techniques
D'après ce que vous expliquez ci-dessus, j'ai le sentiment que vous êtes dans le "bricolage basique ???
Tubair a dit:
Le CEL et le PEL étant à mon nom, je sais qu'il n'y a pas de co-emprunteur et que deux dossiers devront être fait si je les utilise. Impossible de transmettre les droits à prêts n'étant pas mariés.
Dans l'idée, je voulais que nous fassions un lissage comme proposé sur la première page de ce fil mais de ce que je comprends, cela n'est pas possible de réaliser un lissage incluant le CEL et le PEL.
Il ne faut pas confondre impératifs réglementaires et possibilités techniques.
Normalement, pour une banque digne de ce nom, ce ne devrait pas être impossible.
Vos savez que les droit à prêts épargne logement peuvent être cédés entre membres proches d'une famille.
Imaginez que vous déteniez des droits EL dans votre "banque A" et que votre frère client de la "banque B" accepte de vous céder de tels droits.
Il ne pourra pas être emprunteur; pourtant ses droits devraient bien être prie en compte pour intégrer le prêt correspondant dans votre plan de financement.
Tubair a dit:
Aussi :
Si crédit sur 15 ans : Les lignes seront sur la même durée, il n'y a pas de lissage à prévoir.
????
Vous indiquez des prêts EL de 3 ans
Tubair a dit:
Si crédit sur 20 ans : La ligne de prêt patronal sera sur 15 ans, faut-il procéder à un lissage?
Si vous le voulez et si votre banque peut et veut le faire c'est possible.
Tubair a dit:
D'une manière générale, comment pourrait-on optimiser le montage avec d'un côté le dossier commun comprenant les 3 lignes de prêts et de l'autre mon dossier CEL + PEL ?
Le top c'est la troisième technique ci-dessus expliquée et développée dans le billet concerné de mon blog.
Mais, désormais, peu de banques continuent de proposer un tel montage.
Elles préfèrent "enfumer" les emprunteurs avec des prêts comme :
Prêt booster primo accédant : 1.99% / 2.25% avec assurance / 180 ou 240 mois, à affiner
Tubair a dit:
Je rajoute :
Le PEL permettrait d'emprunter environ 10k€. Etant donné la différence entre le taux du PEL et le taux du prêt principal + le faible montant empruntable ; est-ce pertinent d'utiliser le PEL
A vous de voir.
Outre le taux ( 2,178% nominal proportionnel de calcul à comparer à 2,44%) il y a possibilité de percevoir une prime d’État
Tubair a dit:
sachant qu'il faut que ma conjointe soit caution solidaire et que cela engage des frais?
Non; une caution solidaire sous-seing privé ne coûte rien;
Cdt
