Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[ShArKz]

Non pas si je reste 5 à 10 ans dans ce logement !

J'aurai des mensualités plus faibles au début, le remboursement du PTZ intervenant qu'à partir de la 18ème année !

 

[WS98]

Bonjour,

J'aurais besoin de plus de précisions :

1) - Connaissez vous les paramètres de l'assurance
Si non, un montage en échéances lissées - sans prêts gigognes ou avec prêts gigognes - pourrait être tenté mais il ne sera pas optimisé.

2) - Pour intégrer votre prêt en cours de 150€ dans le lissage il me faudrait le montant du capital restant dû, le nombre de mois restant, le taux, la mensualité hors assurance, le taux de l'assurance, le montant de la mensualité avec assurance.

3) - Pour un montage avec prêts gigognes il me faudrait la hiérachie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer.

4) - Enfin quelle serait votre mensualité cible ?
Vous souhaitez un durée de 25 ans mais, dans un montage en échéances liséées optimisé, c'est plutôt le montant de l'échéance qui est choisi et la durée la variable calculée.

Quelle serait donc le montant de l'échéance que vous souhaiteriez/pourriez payer et acceptable par votre banque ?
NB) - Je ne peux, éventuellement, intégrer les primes d'assurance que si le taux de prime est constant sur toute la durée et que la base de calcul soit le capital initial.
Si non le lissage sera "hors assurrance" et donc l'optimisation ne sera pas maximale.

Cordialement,

Bonsoir Aristide,

Je reviens vers vous concernant mes questions.

1) Je prendrai une délégation d'assurance:
- Caution de 0,90% sur le montant total.
- Assurance décès/invalidité de 0,254%

2) - Montant capital restant dû: 24422,98
- Nbre de mois restant: 228
- Au taux de 5,05%
- Délégation d'assurance.

3) Je ne connais pas du tout la hierarchie des taux puique j'ai une proposition à paliers:
- 84 mois à 694,95 ; 143 mois à 1009,11 ; 73 mois à 1174,11 sachant que le taux hors assurance est de 4,16% et TEG à 4,32%.

- pour la seconde: Un prêt à échéance constante de 897,32 au taux nominal de 4% et le TEG à 4,02%.

- Quelles sont les propositions plus pertinentes entre les deux approches?

4) - La mensualité cible serait de 980€ maxi. par mois ass.comprises.
- Mon taux de prime est constant même s'il est externe
- Peut on optimiser le(s) résultat(s) sans tenir compte de la délégation d'assurance puisqu'externe?

Pour conclure, je pense pouvoir obtenir un meilleur taux pour la seconde proposition sachant que je peux offrir à cette bank d'ouvrir un compte chez eux comme proposé en amont.

Merci Aristide pour vos excellents conseils.

 

[Aristide]

Je reviens vers vous concernant mes questions.

Bonjour,

2) - Montant capital restant dû: 24422,98
- Nbre de mois restant: 228
- Au taux de 5,05%
- Délégation d'assurance.

Un lissage "assurances comprises" permet une meilleure optimisation.
Quelles sont les conditions de cette assurance

3) Je ne connais pas du tout la hierarchie des taux puique j'ai une proposition à paliers:
- 84 mois à 694,95 ; 143 mois à 1009,11 ; 73 mois à 1174,11 sachant que le taux hors assurance est de 4,16% et TEG à 4,32%.

Un seul prêt à paliers permet un lissage simple.
L'optimisation passe souvent par un montage avec prêts gigognes.
Pour ce faire le hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer serait nécessaire.

4) - La mensualité cible serait de 980€ maxi. par mois ass.comprises.
- Mon taux de prime est constant même s'il est externe
- Peut on optimiser le(s) résultat(s) sans tenir compte de la délégation d'assurance puisqu'externe?

Un lissage hors assurance (simple ou avec prêts gigognes) est sans doute possible mais il ne permettra pas une optimisation maximale

Dernière modification par WS98 ; Aujourd'hui à 00h09. Motif: Oubli: Je n'ai de PTZ, je bénéficie du 1% logement de l'ordre de 9600€.

Quelle sont les conditions exactes de ce prêt employeur:
Initialement = 9.600€ en 7 ans ???
Mais quel taux ? (1% logement indique un taux de collecte lors de la mise en place de cette loi. Ce n'est pas le taux du prêt)
Quelle assurance ?

Cordialement,

 

[Aristide]

Non pas si je reste 5 à 10 ans dans ce logement !

J'aurai des mensualités plus faibles au début, le remboursement du PTZ intervenant qu'à partir de la 18ème année !

Le fait d'être en différ total ne change rien; l'échéance serait entière pendant cette période sur le prêt complémentaire lisseur.
Or comme vous êtes censé choisir votre échéance cible...?

Mais ceci m'amène à une autre réflexion.
Si vous êtes en différé total vous n'aurez donc rien amorti sur le PTZ et sur le complémentaire vous n'aurez pas amorti beaucoup non plus puisque en début de remboursement vous payez essentiellement des intérêts et, inversement, amortissez très peu de capital.

Donc, dans 5 ans, quand vous revendrez, espérons que le marché sera porteur de façon à ce que votre prix de vente couvre le total des capitaux restant dus et indemnité de remboursement anticipé du complémentaire.

 

[ShArKz]

Je m'en fais pas trop pour ça vu la situation privilégiée dans une région où la demande de logement est très forte par rapport à l'offre !
Le bien est situé dans une préfecture, à 200m du centre commercial régional, juste en face de l'université et à 100m de la gare RER qui nous amene au centre de paris en 35 minutes !
A ce niveau là aucun problème !

Capital restant dû après 60 mois
138 012 €

 

[kio]

ShArKz, j'ai suivi tous tes messages depuis que tu es arrivé sur le forum.

Tu annonces des choses sur le lissage mais tu ne donnes jamais aucun chiffre utile (prix d'achat, apport, emprunt, taux, durée...offres des banques etc), comment veux-tu que l'on t'aide dans ton offre ou ta réflexion ? je trouve çà stérile :S

 

[ShArKz]

J'ai répondu dans un autre sujet en donnant une proposition concrète reçue.

Pour l'apport je peux en avoir un mais il sera minime forcément ! Pas facile de démarrer dans la vie en region parisienne avec ces loyers de fous !

 

[WS98]

Bonjour Aristide,

Bien j'essaie de vous rechercher ce dont vous me demandez bien que

je ne sais pas trop de quoi tout cela relève. En fait, vous me mettez la

pression!!! Tant mieux, cela m'élève en même temps. Du moins je l'espère!

A tout à l'heure.

Cordialement.

 

[kio]

@ShArKz - ah oui , je viens de le voir, je comprend donc ce que vous vouliez dire.
Vous avez un PTZ de 45k€ (couple en zone A) différé de 18ans et vous empruntez 107k€ à 4.10 sur 25 ans. Vous auriez du commencer par là
La banque vous lisse le prêt principal car sans lisser, vous allez vous retrouver à partir de la 18eme année avec un taux d'endettement énorme (mensualité de 600€ + celle du PTZ) ce qui ne passe surement pas à la banque même si vous allez revendre bien avant d'en arriver là.
Et en lissant, c'est la mensualité principale qui augmente sur les premières années.

Le problème est pas le lissage, mais vous voulez emprunter plus que vous ne pouvez :S. Avec vos revenus actuels, c'est assez difficile de dépasser les 33% même si dans 18 ans, çà aura surement changer... je pense pas qu'une banque joue à ce jeu des spéculations.

 

[ShArKz]

Oué ben si ça passe pas je demande ma mutation et je quitte la région et je dis adieu à mes projets de carrière !

 

[Aristide]

je ne sais pas trop de quoi tout cela relève.

Quelles précisions souhaiteriez vous ?

Ctd

 

[WS98]

Bonjour,

Un lissage "assurances comprises" permet une meilleure optimisation.
Quelles sont les conditions de cette assurance
1) Je ne comprends pas ce que vous me demandez!

Un seul prêt à paliers permet un lissage simple.
L'optimisation passe souvent par un montage avec prêts gigognes.
Pour ce faire le hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer serait nécessaire.
2) Et bien là c'est le flou!

Un lissage hors assurance (simple ou avec prêts gigognes) est sans doute possible mais il ne permettra pas une optimisation maximale
3) Je ne sais quoi vous répondre.

Quelle sont les conditions exactes de ce prêt employeur:
Initialement = 9.600€ en 7 ans ???
Mais quel taux ? (1% logement indique un taux de collecte lors de la mise en place de cette loi. Ce n'est pas le taux du prêt)
Quelle assurance ?
4) Là, c'est la catastrophe!

:[/B]Cordialement,

CONCLUSION[/B]: En fait, j'ai pu lire sur un forum que l'on pouvait "saucissonner un prêt" c.à.d. au fur et à mesure des déblocages de fonds, on pouvait commencer à amortir. Ou alors, même principe mais avec plusieurs prêts. Inconvénient paraît il, coût élevé pour la banque, étonnant.
Alors qu'en est pensez vous et qu'en est-il exactement? Il y a t'il une synergie entre vous et la présentation du saucissonnage? Excusez mon peu d'expérience.

 

[Aristide]

Envoyé par Aristide
Bonjour,

Un lissage "assurances comprises" permet une meilleure optimisation.
Quelles sont les conditions de cette assurance
1) Je ne comprends pas ce que vous me demandez!

Vous écrivez
"2) - Montant capital restant dû: 24422,98
- Nbre de mois restant: 228
- Au taux de 5,05%
- Délégation d'assurance "
Pour tenter un lissage le mieux optimisé possible j'aurais donc besoin des conditions de cette assurance (Taux de prime - montant prime)

Un seul prêt à paliers permet un lissage simple.
L'optimisation passe souvent par un montage avec prêts gigognes.
Pour ce faire le hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer serait nécessaire.
2) Et bien là c'est le flou![/

La hiérarchie des taux ce sont les taux par paliers de durées que votre banque serait susceptible de vous proposer (Plus la durée est longue, plus le taux est élevé. En tentant un montage "gigogne" le prêt lisseur est divisé en deux. Un prêt court classique "emboîté", donc avec un taux plus faible et l'assurance qui s'arrète plus vite + plus un prêt lisseur à paliers d'échéances)
Avez vous lu :
"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

"Graphiques explicatifs"
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[lien réservé abonné]

Un lissage hors assurance (simple ou avec prêts gigognes) est sans doute possible mais il ne permettra pas une optimisation maximale
3) Je ne sais quoi vous répondre.[/

Voir ci-dessus

Quelle sont les conditions exactes de ce prêt employeur:
Initialement = 9.600€ en 7 ans ???
Mais quel taux ? (1% logement indique un taux de collecte lors de la mise en place de cette loi. Ce n'est pas le taux du prêt)
Quelle assurance ?
4) Là, c'est la catastrophe!

Comment voulez vous que j'intègere ce prêt patronal si je ne connais même pas son taux ?
De plus est-il assorti d'une assurance ? Si oui, quelle taux de prime / Montant de prime ?

CONCLUSION[/B]: En fait, j'ai pu lire sur un forum que l'on pouvait "saucissonner un prêt" c.à.d. au fur et à mesure des déblocages de fonds, on pouvait commencer à amortir. Ou alors, même principe mais avec plusieurs prêts. Inconvénient paraît il, coût élevé pour la banque, étonnant.
Alors qu'en est pensez vous et qu'en est-il exactement? Il y a t'il une synergie entre vous et la présentation du saucissonnage? Excusez mon peu d'expérience.:embaras

Oui, cette manière de mettre les fonds à disposition peut être utilisée dans certains Etablissements. Chez ceux qui la pratique il y a diverses façons de procéder.
Quand la procédure est techniquement possible, il n'y a pas de surcoût pour la banque; il y a peut-ètre un certain manque à gagner puisque l'amortissement étant plus rapide, les intérêts versés par l'emprunteur sont moindres.

 

[WS98]

ARISTIDE & KIO,

Merci à vous de vos interventions. Juste une petite précision, je recherche la méthode la plus adaptée pour négocier. En effet, je dois emprunter 170000€ pour une construction.
- Emprunt sans apport et sur 25 ans
- Au taux nominal de 4% hors assurance et un TEG de 4,02%
- Coût total du crédit: 99476€
- Commission d'ouverture: 280€
- Echéances constantes de 897,32€
- 1% logement = 9600€ (je n'ai pas d'indication sur la taux du prêt si différent du prêt principal de 4,01%?)

- Salaire mensuel net à 2 têtes= 4200€
- CAUTION: Délégation d'assurance de 0,90% sur la durée totale de l'emprunt.
- Délégation d'assurance Décès/Invalidité etc... de 0,254% sur la durée totale de l'emprunt.
- Assurance 100% une tête (la mienne!).
- Actuellement un emprunt (terrain) en cours de 25000€ durant 240 mois. Emprunt contracté depuis le 01/12/2008. Taux 5,05%. Délégation d'assurance au taux de 0,8000%.

QUESTION:
1) Comment lisser mon ou mes prêts (gigognes? what's it?)
2) La technique du saucissonnage est elle pertinente?
" D'un seul prêt", au fur et à mesure des déblocages, commencer à amortir à partir du premier déblocage et ainsi de suite.
En fonction des besoins, créer plusieurs prêts et les amortir au fur et à mesure.
Inconvénient: coût élevé pour la banque, nécessite d'avoir plusieurs mensualités...

On me propose également:
- Phase 1: 84 mois de 694,95€
- Phase 2: 143 mois d 1009,11€
- Phase 3: 73 mois de 1174,11€
- Taux de 4,160% hors assurance / TEG annuel de 4,320%
Coût total du crédit: 118388,56€
Commission d'ouverture: 875€
Sûreté: 2160€

Dans les 2 cas, le premier semble être celui le plus séduisant. Mais peut il être améliorer?

Comment s'y retrouver d'autant que les approches ou bien techniques de montage sont différents. Quel mécanisme me permettrait de mieux solliciter un prêt plus qu'un autre?

Pensez vous pertinent de reprendre le prêt du terrain en cours et l'intégrer au nouveau prêt moins le K remboursé?

Je pense avoir peut être la possibilité de renégocier mon TEG.

Dernier point, pour un prêt lissé ou gigogne doit on obligatoirement pour des raisons d'optimisation des méthodes appliquées, intégrer les assurances externes?

Merci de vous intéresser à cette étude de cas!!!

Cordialement.

 

[WS98]

ARISTIDE,

Je viens de lire votre réponse. Cette nuit, je vais tenter de comprendre ce vous m'avez demandé en allant visiter les sites que vous m'avez aimablement communiquer et vous aurez mes conclusions! demain. Cela me prendra le temps qu'il faut mais je dois absolument me l'imprégner pour mardi date de mon prochain RV avec la banque.

Merci encore.

Cordialement.

 

[Aristide]

QUESTION:

1) Comment lisser mon ou mes prêts (gigognes? what's it?)

Et si vous lisiez les posts dont je vous ai déjà donné les liens ?

2) La technique du saucissonnage est elle pertinente?
" D'un seul prêt", au fur et à mesure des déblocages, commencer à amortir à partir du premier déblocage et ainsi de suite.

Oui
Mais pas certain que votre banque ait cette pratique "en rayon"

En fonction des besoins, créer plusieurs prêts et les amortir au fur et à mesure.

Un seul prêt (lissage simple) ou deux prêts (montage gigogne) peu importe, le déblocage fractionné, pour les banques qui le pratiquent, se décide au moment des appels de fonds.
Suivant les Etablissements, il existe au moins trois techniques différentes qui ne donnent pas forcément le même résultat en termes d'échéances et de coût pour l'emprunteur.

Inconvénient: coût élevé pour la banque,

Non; déjà répondu

nécessite d'avoir plusieurs mensualités...

Dépend de la technique utilisée au départ
Non à partir de la fin des travaux; toutes les lignes sont consolidées = un seul prêt (lissage simple) ou deux prêts (montage gigogne) ensuite

Dans les 2 cas, le premier semble être celui le plus séduisant. Mais peut il être améliorer?

Comment s'y retrouver d'autant que les approches ou bien techniques de montage sont différents. Quel mécanisme me permettrait de mieux solliciter un prêt plus qu'un autre?

Demander des simulations

Pensez vous pertinent de reprendre le prêt du terrain en cours et l'intégrer au nouveau prêt moins le K remboursé?

Dépend des situations et des objectifs propres à chacun.

Dernier point, pour un prêt lissé ou gigogne doit on obligatoirement pour des raisons d'optimisation des méthodes appliquées, intégrer les assurances externes?

Déja répondu
Lissage sans l'assurance possible mais c'est un faux lissage.
Lisez les posts dont je vous ai fourni les liens.
Un lissage optimisé au maximum est celui qui respecte les cinq principes que j'y ai indiqués.
Sans y intégrer l'assurance il n'a qu'un semblant d'optimisation.

 

[ShArKz]

Aujourdhui le crédit foncier m'a proposé un PAS Liberté à un taux de 4,6 % sur 30 ans (sans lisser)
Le taux est fixe bien entendu et je ne pense pas y avoir vu une quelconque arnaque mais je ne suis pas spécialiste de la chose.

 

[marioli23]

Ca me semble élevé dans le sens où un ami qui emprunte avec le pass liberté la somme de 150000€ sur 26 ans : taux à 3,86%.

 

[tigerfoot]

J'ai besoin de votre avis sur 2 crédits immobiliers qui me sont proposés, l'un de la BNP et l'autre du Crédit Agricole. Nous ne savons pas lequel choisir entre une caution Camca et un Ippd + hypo avec lissage de prêt perso.

Données du dossier:
Acquisition dans l'ancien (sans travaux) 167000 euros - Durée 25 ans
Frais de notaire 12000 euros
Pas d'apport personnel
Revenus mensuels 3156,50 euros (seul mes revenus sont pris en compte ma femme ne travaillant pas en ce moment) - Revenus foyer 40702 euros
Prêt personnel de 209,54 sur 33 mois restants

Données du financement BNP:
Montant de l'acquisition 167000 euros avec IPPD
Frais de notaire 13482,82 euros avec Hypothèque
Montant à financer 180482,83 euros
Taux d'intérêts HA 4,16% TEG 4,63%
Phase 1= 33 mensualités de 855,22 euros (ass. comprise) + 209,54 euros
Phase 2= 267 mensualités de 1064,56 euros (ass. comprise)
Assurance 100% sur moi (0,270%) et 50% sur ma femme (0,135%), décès + PTIA + ITT
Montant des intérêts 113703,96 euros
Assurance groupe 18273,00 euros
Frais de banque 435,00 euros
Montant estimé de la sureté 1212,11 euros
Coût total du financement 133624,07 euros
Taux d'endettement après montage 33,72%

Données du financement CA:
Montant de l'acquisition 167000 euros avec Caution CAMCA
Frais de notaire 12000,00 euros
Montant à financer 181308,00 euros
Taux d'intérêts HA 4,05% TEG 4,62%
33 mensualités de 1028,68 euros (assurance comprise) + 209,54 euros de prêt
267 mensualités de 1028,68 euros (assurance comprise)
Assurance 100% sur moi (0,270%) et 50% sur ma femme (0,135%), décès + PTIA et ITT (50%)
Montant des intérêts 107002,90 euros
Assurance groupe 23101,00 euros
Frais de banque 500,00 euros
Montant de la caution CAMCA 1808,00 euros
Coût total du financement 130103,90 euros
Taux d'endettement après montage 33%

Voici donc le détail de ces 2 offres de prêt, nous ne savons pas ce qui est le plus avantageux entre la Camca ou l'Ippd et quels sont les risques en cas de non paiement de nos mensualités. D'un autre coté, le montage du CA est moins honéreux sur la durée (environ 3000 euros de moins) mais le montage de la BNP nous permets de mieux s'en sortir durant les 33 premières mensualités.

Notre inquiétude se porte sur l'Ippd (sur 167000) et l'hypothéque de premier rang (sur 13482.82) demandée par la BNP. La caution mutuelle du CA Camca ne couvre-t-elle d'une vente de notre bien en cas de non-paiement.

Merci par avance pour vos réponses.

 

[FVC]

Tout cela est bien beau, MAIS...

Avant de jouer au grognon ( pas taper ) , je veux d’abord remercier très sincèrement Aristide pour ses interventions que je commence à découvrir ainsi que tous les acteurs de ce Forum qui nous aide à retrouver le fil dans le labyrinthe des prêts bancaires.

Votre assistance est une véritable oeuvre d’utilité publique.

Je reviens à mon « MAIS... »

Je débute dans ma recherche de Crédit Immobilier. Sans vous ennuyer avec mes chiffres et à titre d’info, j’achète un pavillon, j’ai un apport de 45%, j’ai droit à un PTZ et un « Prêt patronal »

J’ai rencontré pour l’instant 3 établissements. Aucun ne m’a parlé du lissage avec prêts emboîtés. Lorsque j’ai suggéré ce montage, on m’a regardé avec de grands yeux dubitatifs ( « on ne fait pas ici » « j’en ai entendu parler » « je ne connais pas mais je ne pense pas que vous seriez gagnant » )

Les logiciels des conseillers rencontrés permettent de sortir des simulations avec un prêt classique ou avec un lissage simple ( qui à pour effet d’augmenter le coût total)

Cela se comprend d’ailleurs parfaitement : il n’y a aucun avantage pour les établissements bancaires à proposer une solution qui rapporte moins. Dans ma société également, on ne me demande pas de perdre de l’argent ! Je comprends tout à fait que les personnes que j’ai vues n’aient ni les outils, ni les informations pour peaufiner ce type de montage.

( J’attends par ailleurs un courrier d’une des banques avec une nouvelle simulation qui me propose d’abandonner mon PTZ pour obtenir un meilleur prêt... là, je suis assez dubitatif ... )



Les explications de ce post sont très intéressantes mais peut- être un peu trop théoriques pour un client de base, pour lesquels les banques n’ont pas de raison de se battre.

Je poursuis mes rendez-vous en fin de semaine, j’aurais peut être de bonnes surprises.
D’ailleurs, si vous connaissez une Agence qui vous proposé un bon montage, je suis preneur des coordonnées de votre Conseiller ! ( je cherche une agence dans le Val de Marne, du côté de Créteil mais je m’accommoderai d’un établissement sur Paris )