Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[loki]

Bonjour,

J'ai regardé votre projet.
Hélas je n'ai pas pu reconstituer l'offre LCL pour l'analyser pour deux raisons :
1) - Apparemment pour 4 crédits LCL vous applique 3 taux de primes assurances différents. Or mon outil ne gère qu'un taux de primes.

2) - Dans le montage en prêts gigognes (qui génère un lissage très approximatif = quatre paliers d'échéances voisins à +/- 10€ mais pas de vrai lissage) tant le prêt "emboité" que le supposé "prêt lisseur" sont à paliers. Or mon outil ne permet des paliers que sur le prêt lisseur.

Par ailleurs, la hiérachie des taux que vous m'avez fournie ne correspond pas aux simulation LCL que vous m'avez adressées.

Je vous joins cependant une simulation juste à titre indicatif.

Au vu du coût total du crédit je pense que l'offre LCL est correcte.
Mon coût du crédit est moins élevé mais pas directement comparable car mensualités cibles diférentes = 468,15€ au lieu de 454,15€.

Je ne pense pas que ce soit le cas mais je vous suggère cependant de vérifier qu'aucun des prêts à paliers ne présentent une phase d'amortissements négatifs.

Désolé de ne pouvoir faire mieux.

Cordialement,

Merci beaucoup à vous votre discussion m'a permis de comprendre légèrement le système.
Quand vous parlez de phase d'armortissements négatifs, cela veut dire quoi?

Cordialement,

 

[Aristide]

Quand vous parlez de phase d'armortissements négatifs, cela veut dire quoi?

Bonjour,

Normalement un amortissement permet de réduire lontant du capital restant dû
Ainsi, si l'évolution de votre crédit se trouve dans la situation suivante à une échéance donnée :
+ Capital restant dû = 10.000€
+ Echéance à payer = 100€
=> dont intérêts = 60€
=> dont amortissement capital = 40€,
quand cette échéance aura été payée, votre capital restant dû ne sera plus que de 10.000€ - 40€ = 9.960€ et, pour l'échéance suivante, les intérêts seront calculés sur cette somme.

Ceci est un amortissement positif => le capital restant dû diminue.

Eh bien il existe des situations où c'est le contraire qui se passe.

Par exemple vous avez une échéance de 100€ mais le calcul des intérêts dus sur le capital restant dû ex ante donne 110€

Dès lors, non seulement votre échéance payée à hauteur de 100€ ne permet pas :
=> de couvrir la totalité des intérêts dus pour cette échéance,
=> d'amortir le moindre centime de capital
=> mais, en plus, les intérêts non payés viennent s'ajouter au capital restant dû.

Ainsi, au lieu de diminuer, votre capital restant dû s'accroît d'où l'appellation "amortissement négatif".

Ce système est très pénalisant car il entraîne un calcul d'intérêts sur les intérêts qui vont donc croître de façon exponentielle.

Beaucoup de juristes considèrent d'ailleurs qe ce procédé est contraire aux disposition de l'article 1154 du code civil.

A ce sujet vous pouvez voir les nombreux échanges entre intervenants sur ce forum
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/teg-sur-credit-relais.10589/

Par ailleurs les banques et établissements financiers ont signé un engagement comportant notamment l'abandon de cette pratique.

https://www.moneyvox.fr/credit/engagements-taux-variable.php

Mais certains Etablissement l'utilisent toujours.

=> A proscrire absolument.

Cordialement,

 

[Aristide]

QUOTE=*Del*]
Je vais donc mettre ce message sur le forum dans le topic que vous aviez créé. Par contre, vous serait-il possible de me renvoyer mes messages car je ne les retrouve pas dans mes "messages envoyés" je pourrais ainsi les mettre sur le forum.
QUOTE]

SVP Del, libérez votre MP car je ne peux vous retourner la 3è partie de votre message.
Merci
Cdt

 

[*Del*]

QUOTE=*Del*]
Je vais donc mettre ce message sur le forum dans le topic que vous aviez créé. Par contre, vous serait-il possible de me renvoyer mes messages car je ne les retrouve pas dans mes "messages envoyés" je pourrais ainsi les mettre sur le forum.
QUOTE]

SVP Del, libérez votre MP car je ne peux vous retourner la 3è partie de votre message.
Merci
Cdt

C'est chose faite, merci Aristide

Je mets donc mon cas sur ce topic afin d'y trouver des réponses.

Bonsoir,

En plein dans le financement de notre projet, nous avons besoin de conseils. Quelqu’un pourrait-il nous aider à essayer de trouver le meilleur lissage pour notre prêt ?
Je vous transmets les informations en notre procession :

Terrain : 75 000€
Construction : 156 500€
Frais de notaire : 5 300€
Frais divers : 2 200€
Cout total du projet : 239 000€

Financement proposé par la BPSO :

- Apport personnel : 30 000€

- 1% patronal : 11 200€ sur 180 mois taux fixe 1,50% assurance 0,248% (100% par tête) soit mensualité assurance comprise de 74,14€/mois

- Prêt ASA (Armée) : 16 000€ sur 96 mois TAEG 1,49% mensualité assurance comprise 186,55€/mois.

- CEL : 19 128€ sur 168 mois taux fixe 3,317% assurance AGPM 0,35% (100% par tête) soit mensualité assurance comprise 155,01€/mois

- Prêt Prevair Banque Populaire : 30 000€ sur 180 mois taux fixe 1,75% assurance AGPM 0,35% (100 par tête) soit mensualité assurance comprise de 209,19€/mois

- Prêt immobilier standard BPSO : 132 672€ sur 300 mois taux fixe 4,10% assurance AGPM 0,35% (100% par tête) :
*Palier n°1 (franchise) : 13 mois taux fixe 4,10% mensualité HA 464,36€ soit 544,85€/mois assurance comprise AGPM 0,35% (100% par tête)
*Palier n°2 (échéance constante) : 155 mois taux fixe 4,10% mensualité HA 650€ soit 730,49€/mois assurance comprise AGPM 0,35% (100% par tête)
*Palier n°3 (échéance constante) : 12 mois taux fixe 4,10% mensualité HA 800€ soit 880,49€/mois assurance comprise AGPM 0,35% (100% par tête)
*Palier n°4 (échéance constante) : 120 mois taux fixe 4,10% mensualité HA 907,66€ soit 988,15€/mois assurance comprise AGPM 0,35% (100% par tête)

J’ai du mal a bien comprendre la simulation du banquier avec les différents paliers sur le prêt de 132 672€…
Je sais que dans la simulation il nous a fait un différé partiel pendant la construction + un lissage mais dans sa simulation les mensualités sont hors assurance (faux lissage donc) c’est moi qui ai calculé les mensualités avec assurance d’après le taux et la formule communiqué par notre conseillé AGPM.

Je remercie par avance les personnes qui pourrons nous aider dans cette partie bien délicate et pourtant si importante.

*Del*

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai commencé à regarder votre projet.
Plusieurs chifffres "ne collent pas" ?

- Prêt ASA (Armée) : 16 000€ sur 96 mois TAEG 1,49% mensualité assurance comprise 186,55€/mois.

=> Un TEG de 1,49% donne une mensualité de 176,90€
=> Inversement une mensualité de 186,55€ donne un TEG de 2,85% ??

- CEL : 19 128€ sur 168 mois taux fixe 3,317% assurance AGPM 0,35% (100% par tête) soit mensualité assurance comprise 155,01€/mois

=> Avec ces paramètres la mensualité est de 153,65€ ?

- Prêt Prevair Banque Populaire : 30 000€ sur 180 mois taux fixe 1,75% assurance AGPM 0,35% (100 par tête) soit mensualité assurance comprise de 209,19€/mois

=> Avec ces paramètres la mensualité esr de 207,12€ ?

Qu'en est-il ?

Cordialement,

 

[Aristide]

Autre chose :

Suivant les informations que vous avez fournies, votre échéancier se présente bizarrement :
+ 1.169€
+ 1.355€
+ 1.168€
+ 1.163€
+ 988€

Est-ce bien ce type de prêts à paliers variables que vous avez demandé ou bien est-ce un lissage des échéances ?

Si lissage, quelle est votre échéance cible assurances comprises.(Echéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque)

D'autre part pour optimiser votre plan de financement et tenter un montage avec prêts gigognes, il serait nécessaire de connaître la hiérarchie des taux (taux par paliers de durées) que votre banque serait susceptible de vous proposer.

Ci-joint votre échéancier tel que vous l'avez décrit:

cordialement,

 

[drohyd]

Bonjour,

Je vous prie de trouver, ci-joint, 3 simulations de votre projet :

L'hypothèse N° 1 reproduit l'offre N° 1 de LCL

L'hypothèse N° 2 reprend cette même offre mais avec la mensualité maxi de l'offre N° 2 afin de comparer des résultats comparables

L'hypothèse N° 3 est une optimisation avec la grille des taux que vous m'avez fournie.

Si cette hiérarchie des taux s'avérait bonne, vous pouvez voir que le coût total du crédit serait de 102.721,42€
Ce total est à comparer au coût du crédit de l'offre N° 2 LCL qui est de
102.835,70€ + 1.698,40€ (Crédit Logement) = 104.534,10€ soit un gain de 1.812,68€.
La différence vient de la répartition des montants (94.239€/68.061€) et des durées (204 mois/294 mois).

Mais il y a une incertitude; ne connaissant pas l'exacte hirérarchie de taux j'ai appliqué 3,95% de 180 mois à 239 mois.

Il est évident que si ce n'était pas ce taux qui est applicable à cette durée, cette simulation serait à revoir.

Cordialement,

Merci beaucoup Aristide,

Concernant, le différé total j’ai regardé le post que vous m’avez conseillé et je dois dire, que j’aurais dû commencer par la fin….
Je m’assurerai bien que la phrase (ou tout au moins une formule s’en approchant) relevée par Vivienne figure dans mon offre de prêt :

«l'emprunteur est dispensé de tout versement à l'exclusion de la cotisation d'assurance pendant la période de franchise. les intérêts dus pendant cette période sont capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 au Code Civil et au taux prévu »

J’ai fait un petit comparatif de l’impact des différentes méthodes de déblocage [prêt sur 15 ans débloqué en premier ou les deux prêts en même temps (15 et 25 ans)] en prenant à la louche des déblocages fictifs sur 12 mois. Il apparait bien, comme l’indiquait Anticipateur, qu’il faut débloquer le prêt sur 15 ans et ensuite celui sur 25 ans mais ça se joue à des « queues de cerises » (environ 500 € - cf. PJ).

Concernant vos simulations, là encore re-Merci. Votre simulation 3 est optimisée sur la base des taux que je vous ai fourni et comparable à l’offre 2 du LCL.

Le gain est substantiel mais il est vrai qu’il faudrait que je me renseigne sur la hiérarchie des taux pour ne pas partir sur une discussion inutile avec ma banquière. Je la vois Lundi, je verrais donc ce que je peux en tirer sur la base des éléments que vous avez bien voulu me transmettre.

Pour résumé, si la hiérarchie des taux est recevable et en arrondissant (j’aime bien les arrondis ), je peux partir sur un prêt de 94 k€ sur 17 ans et 68.3 k€ sur 24 ans (même si ça doit augmenter un poil la mensualité sur la période 15-24 ans).

Aristide, sans abuser de votre gentillesse, pourriez-vous faire cette nouvelle simulation et me sortir le tableau d’amortissement correspondant pour que je les présente à ma banque ?


Enfin un dernier point, j’ai bataillé toute la journée pour trouver un petit logiciel sympa pour ces calculs d’optimisation de crédits mais sans succès. Il y a Multi Crédits Optimiseur 2.6 qui est très bien fait mais il n’est pas possible de se procurer la version complète (à priori vente suspendue…..). Auriez-vous un logiciel convivial à me conseiller ?

Re-re-re merci

Drohyd

 

[Aristide]

J’ai fait un petit comparatif de l’impact des différentes méthodes de déblocage [prêt sur 15 ans débloqué en premier ou les deux prêts en même temps (15 et 25 ans)] en prenant à la louche des déblocages fictifs sur 12 mois. Il apparait bien, comme l’indiquait Anticipateur, qu’il faut débloquer le prêt sur 15 ans et ensuite celui sur 25 ans mais ça se joue à des « queues de cerises » (environ 500 € - cf. PJ).

Oui, le prêt en 15 ans étant assorti d'un taux inférieur l'autre il paraît logique que les intérêts à payer soient moins élevés.
Cependant, puisque vous êtes dans le locatif, vérifiez s'il y a une incidence fiscale.

Pour résumé, si la hiérarchie des taux est recevable et en arrondissant (j’aime bien les arrondis ), je peux partir sur un prêt de 94 k€ sur 17 ans et 68.3 k€ sur 24 ans (même si ça doit augmenter un poil la mensualité sur la période 15-24 ans).

Aristide, sans abuser de votre gentillesse, pourriez-vous faire cette nouvelle simulation et me sortir le tableau d’amortissement correspondant pour que je les présente à ma banque ?

Eh bien non, je ne peux pas.
En effet, généralement les logiciels utilisés par les banques partent de montants et durées choisies.
Chaque durée dérivant un taux c'est la mensualité qui est la résultante calculée.

Mon logiciel est basé sur une logique inverse.
Je lui indique une hiérarchie de taux (taux par paliers de durées) et une échéance cible globale, primes assurances comprises, tous prêts du projet confondus.

Partant de ces paramètres j'ai en résultat la meilleure combinaison possible "montants/durées/taux" en terme de coût du projet à crédit.

Pour arriver à satisfaire votre demande, ii me faudrait donc "jouer" (tatonner) sur la mensualité cible.
Mais, ce faisant, il est fort probable qu'en résultat j'obtiendrai une autre combinaison "montants/durées" => on "tournerai en rond".

Mais, si vous connaissez un peu le tableur Excel, sur la base des chiffres que je vous ai fournis, vous pourriez établir le tableau d'amortissement correspondant.

Enfin un dernier point, j’ai bataillé toute la journée pour trouver un petit logiciel sympa pour ces calculs d’optimisation de crédits mais sans succès. Il y a Multi Crédits Optimiseur 2.6 qui est très bien fait mais il n’est pas possible de se procurer la version complète (à priori vente suspendue…..). Auriez-vous un logiciel convivial à me conseiller ?

Non, je n'en connais pas.
Désolé

Cordialement,

 

[drohyd]

merci Aristide,

je vais essayer de bidouiller un tableau d'amortissement avec les calculatrices disponibles sur le site.

Je vous tiens au courant de mes tribulations,

Cordialement,

Drohyd

 

[*Del*]

=> Un TEG de 1,49% donne une mensualité de 176,90€
=> Inversement une mensualité de 186,55€ donne un TEG de 2,85% ??

Ce sont les chiffres communiquées directement par l'organisme qui gère ce prêt. Il est écrit :
- montant plafond : 16 000€
- nbr de mensualité max : 96
- TAEG : 1,49
- frais de gestion : 1 536€
- frais assurance vie (1 tête) : 371,20€
- montant total à rembourser : 17 907,20€
- montant mensualités : 186,55€

=> Avec ces paramètres la mensualité est de 153,65€ ?

=> Avec ces paramètres la mensualité est de 207,12€ ?

Qu'en est-il ?

Cordialement,

Concernant les différences dans les mensualités cela vient peut être du calcul de l'assurance. Notre conseillé AGPM nous a dit qu'ils utilisaient la formule suivante pour le calcul des mensualités :

(montant emprunter x 0,35)/100 = "Z"
(Z x 1,04)/12 = mensualité pour une tête à 100%

Autre chose :

Suivant les informations que vous avez fournies, votre échéancier se présente bizarrement :
+ 1.169€
+ 1.355€
+ 1.168€
+ 1.163€
+ 988€

Est-ce bien ce type de prêts à paliers variables que vous avez demandé ou bien est-ce un lissage des échéances ?

Si lissage, quelle est votre échéance cible assurances comprises.(Echéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque)

D'autre part pour optimiser votre plan de financement et tenter un montage avec prêts gigognes, il serait nécessaire de connaître la hiérarchie des taux (taux par paliers de durées) que votre banque serait susceptible de vous proposer.

cordialement,

Nous n'avons pas demandé de prêt à palier c'est le conseillé de la BPSO qui nous a dit nous faire un lissage mais j'avoue ne rien y comprendre...
Notre échéance cible assurance comprise est de 1 250€ mais nous pouvons aller jusqu'à 1 300€ assurance comprise sans soucis pour nous et la banque (taux d'endettement < 30%)

Pour la hiérarchie des taux je vais tenter de l'obtenir.

Merci de votre aide Aristide.

Cordialement

 

[drohyd]

Bonjour,

Je vous prie de trouver, ci-joint, 3 simulations de votre projet :

L'hypothèse N° 1 reproduit l'offre N° 1 de LCL

L'hypothèse N° 2 reprend cette même offre mais avec la mensualité maxi de l'offre N° 2 afin de comparer des résultats comparables

L'hypothèse N° 3 est une optimisation avec la grille des taux que vous m'avez fournie.

Si cette hiérarchie des taux s'avérait bonne, vous pouvez voir que le coût total du crédit serait de 102.721,42€
Ce total est à comparer au coût du crédit de l'offre N° 2 LCL qui est de
102.835,70€ + 1.698,40€ (Crédit Logement) = 104.534,10€ soit un gain de 1.812,68€.
La différence vient de la répartition des montants (94.239€/68.061€) et des durées (204 mois/294 mois).

Mais il y a une incertitude; ne connaissant pas l'exacte hirérarchie de taux j'ai appliqué 3,95% de 180 mois à 239 mois.

Il est évident que si ce n'était pas ce taux qui est applicable à cette durée, cette simulation serait à revoir.

Cordialement,

Aristide,

suite à ma rencontre ce midi avec ma banquière, j'ai obtenu le tableau hiérarchique des taux :

Entre 13 et 15 ans = 3.95 %
Entre 16 et 20 ans = 4 %
Entre 21 et 25 ans = 4,15 %

tout le reste est inchangé (assurance...) excepté le montant total de l'emprunt qui passe à 162 000 € (contre 162 300 € auparavant) car le notaire m'a notifié le montant exact des frais d'acte.

Votre première simulation est donc bien caduque (prêt 204 mois à 3.95%) comme vous l'indiquiez.

Pouvez vous re-simuler le projet avec les bons éléments et me sortir l'optimisation de ce dernier ?

Bien cordialement,

Drohyd

 

[Aristide]

Votre première simulation est donc bien caduque (prêt 204 mois à 3.95%) comme vous l'indiquiez.

Pouvez vous re-simuler le projet avec les bons éléments et me sortir l'optimisation de ce dernier ?

Bonsoir,

Ci-joint nouvelle simulation avec hiérarchie des taux que vous m'avez indiquée et crédit réduit de 300€

Ne connaissant votre réelle échéance cible j'ai :
=> Maintenu l'échéance cible initiale dans l'hypothèse N° 1= 897,51€
=> Porté cette échéance cible à 900€ dans l'hypothèse N°2 à titre d'exemple.

Vous pouvez voir que les combinaisons "Montants/durées" sont modifiées par rapport aux premières simulations.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonsoir

Envoyé par Aristide
=> Un TEG de 1,49% donne une mensualité de 176,90€ (et encore je n'avais pas compté les frais de gestion ????)
=> Inversement une mensualité de 186,55€ donne un TEG de 2,85% ??

Ce sont les chiffres communiquées directement par l'organisme qui gère ce prêt. Il est écrit :
- montant plafond : 16 000€
- nbr de mensualité max : 96
- TAEG : 1,49
- frais de gestion : 1 536€
- frais assurance vie (1 tête) : 371,20€
- montant total à rembourser : 17 907,20€
- montant mensualités : 186,55€

Je suis désolé mais rien ne colle
=> Quel est le taux nominal du prêt (1)?
=> L'assurance est-elle bien de 371,20/96 = 8,86€/mois
=> Le total "capital + intérêts) est-il bien de 17.907,20€ - 371,20€ = 17.536€
=> Si oui, la mensualité hors assurance est de 17.536€/96 = 182,67€
=> Et le taux nominal (1) serait de 2,31% (2)
=> Les frais de gestion sont-ils payés en une seule fois au départ ou bien sont-ils prélevés tous les mois à hauteur de 1.536/96 = 16€/mois

=> Quoi qu'il en soit avec un taux nominal (1) de 2,31% avec en plus une assurance et des frais de gestion ce n'est pas possible d'avoir un TAEG de 1,49%

SVP voir avec votre prêteur

Citation:
Envoyé par Aristide
=> Avec ces paramètres la mensualité est de 153,65€ ?

=> Avec ces paramètres la mensualité est de 207,12€ ?

Qu'en est-il ?

Concernant les différences dans les mensualités cela vient peut être du calcul de l'assurance. Notre conseillé AGPM nous a dit qu'ils utilisaient la formule suivante pour le calcul des mensualités :

(montant emprunter x 0,35)/100 = "Z"
(Z x 1,04)/12 = mensualité pour une tête à 100%

Qu'est-ce que c'est que ce calcul on ne peut plus bizarre ?

En fait votre prime ne serait pas de 0,35% mais de 0,35% x 1,04 = 0,364 ???
Pourquoi la multiplier par 1,04 ???

Voir avec votre prêteur; sans plus d'informations je ne peux vous être d'aucun secours.

Ce que je peux cependant vous dire c'est que ces chiffres m'apparaissent bizarres.

Cordialement,

 

[*Del*]

Merci pour ces informations Aristide.
Je vais donc essayer d'en savoir plus auprès de l'AGPM et de l'organisme de l'armée qui gère le prêt ASA.

Tout cela n'est effectivement pas très clair...

Cordialement,

 

[ShArKz]

Moi je ne veux pas qu'on lisse mes remboursements !!
Sinon j'obtiendrai pas mon crédit

 

[Aristide]

Moi je ne veux pas qu'on lisse mes remboursements !!
Sinon j'obtiendrai pas mon crédit

Ah bon !
Pouquoi

 

[ShArKz]

bah tout simplement car les remboursements de mon crédit dépasseront les 50% de mon salaire actuel !
Ma banque de m... a voulu lisser alors que mon but est d'acheter, de rester 5 ans au moins et ensuite de vendre pour me constituer un apport qui me permette d'acheter plus grand dans une autre région !
Je suis dans la pire région de France mais je compte progresser ici dans ma carrière avant de demander ma mutation ailleurs, là où je serai bien !

 

[Aristide]

bah tout simplement car les remboursements de mon crédit dépasseront les 50% de mon salaire actuel !

Non, ce n'est pas un bon argument; si vous êtes à 50% de taux d'endettement avec un lissage, ce sera encore pire dans un montage classique.

Ainsi que je l'ai déjà expliqué à quelques reprises, dans les montages classiques où les échéances sont "empilées" il y a quatre paramètres qui permettent de les calculer:
=> Les montants
=> Les durées
=> Les taux (qui croissent avec les durées)
=> La périodicité (mensuelle le plus souvent)
Les échéances sont donc bien une résultante calculée.

Dans les montages à échéances lissée les durées sont remplacées par une échéance cible et ce sont les durées qui deviennent les variables calculées.

Si vous choisissez une échéance cible acceptable par votre banque, les durées seront sans doute allongées mais vous ne serez donc pas à 50% de taux d'endettement.

Ou alors, si vous atteignez les durées maximales possibles et que vous soyez toujours à 50% de taux d'endettement malgré un lissage, dans un montage classique aux échéances "empilées" vous serez à combien ????...55%...60% ????

Sachant par ailleurs qu'en utilisant les montages gigognes il est souvent possible de réduire encore plus le coût du crédit, le lissage peut, au contraire, être un moyen de "solvabiliser" un emprunteur.

Mais il est des cas où, effectivement, c'est impossible que ce soit en montage classique ou bien en échéances lissées.

 

[ShArKz]

C'est celà oui !

J'ai expliqué un peu plus mon cas ici :

[lien réservé abonné]

Cordialement

 

[Aristide]

Oui, j'avais vu.
Cà n'explique pas vos dires ci-dessus selon lesquels un montage à échéances lissées vous endetterait plus qu'un montage classique avec des échéances "empilées".

A mon avis ce serait plutôt le contraire ???