Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Buffeto]

NB) - Il ne me semble pas très "au point" votre conseiller !!!,

faudrait peut etre lui suggérer de venir s'informer sur le forum de Cbanque...

 

[Aristide]

faudrait peut etre lui suggérer de venir s'informer sur le forum de Cbanque...

Bonjour Buffeto,

Très bonne suggestion en effet
A+

 

[Aline92]

cela serait intéressant, mais vous comprenez l'arrogance de certains conseillers. Dès qu'on négocie les termes de leurs offres ils se montre plus rassurant sur leur "métier"... et toutes critiques de la part du client et reçue comme une mise en doute de leur compétences, cela les rend furieux.... c'est pourquoi jouer la concurrence des fois ça paye...
Merci de me refaire la dernière synthèse (avec frais notaire réduit).

J'ai une autre question, je souhaite faire dans 5 ans un rembourssement anticipé de mon prêt. j'ai négocier que cela se fasse sans frais. Mais j'ai un doute sur le coût réel d'une option. pouvez vous m'en dire plus sur les avantages et inconvégnients des remb anticipé.

Cordialement.

 

[Aristide]

cela serait intéressant, mais vous comprenez l'arrogance de certains conseillers. Dès qu'on négocie les termes de leurs offres ils se montre plus rassurant sur leur "métier"... et toutes critiques de la part du client et reçue comme une mise en doute de leur compétences, cela les rend furieux.... c'est pourquoi jouer la concurrence des fois ça paye...
Merci de me refaire la dernière synthèse (avec frais notaire réduit).

J'ai une autre question, je souhaite faire dans 5 ans un rembourssement anticipé de mon prêt. j'ai négocier que cela se fasse sans frais. Mais j'ai un doute sur le coût réel d'une option. pouvez vous m'en dire plus sur les avantages et inconvégnients des remb anticipé.

Cordialement.

Les indemnités de remboursement anticipé sont réglementées.
C'est un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital remboursé avec un plafond de 3% sur le capital dû AVANT remboursement.

Ensuite, l'intérêt ou non de rembourser par anticipation dépend de plusieurs choses
=> Taux du prêt
=> Taux du marché au moment du remboursement
=> Objectifs personnels
+ Intérêt "économico-financier"
OU
+ Aspect "Sécurité/prévoyance"
Il est quelquefois préférable de conserver ses avoirs et de les rentabiliser (épargne = sécurité/prévoyance) sachant que par ailleurs votre prêt est assuré.
Si vous subissez un sinistre (ce que bien entendu personne ne vous souhaite) l'assurance remboursera votre capital dû et vous aurez toujours votre épargne à disposition
Si vous avez utilisé vos avoirs au remboursement anticipé, vous n'avez plus de dette mais vous n'avez plus d'épargne non plus.

Reposez la question le moment venu.
Cordialement,

 

[Aline92]

MERCI sur cet éclairage.
je n'attends plus que la dernière synthèse (avec frais notaire réduits) et vous remerciant pour tout. C'était un grand plaisir de vous lire.
Bien cordialement.

 

[Aristide]

MERCI sur cet éclairage.
je n'attends plus que la dernière synthèse (avec frais notaire réduits) et vous remerciant pour tout. C'était un grand plaisir de vous lire.
Bien cordialement.

Ci-joint nouvelles simulations avec les frais réduits à 7.900€

Du fait de la réduction de 1.900€ de ces frais, à apport personnel égal, votre besoin de financement est donc réduit du même montant.

J'ai fait 5 simulations

=> Les deux premières reprennent l'échéance cible initiale soit 922,26€.

=> les trois dernières sont faites avec l'échéance cible de 950€ que vous avez choisie

Mais comme votre brillant conseiller n'a pas su vous donner un taux pour une durée de 10/12 ans,
+ La N° 3 est faite avec un prêt emboîté au taux de 3,90%
+ La N° 4 est faite avec un prêt emboîté au taux de 3,95%
+ La N° 5 est faite avec un prêt emboîté au taux de 4,00%

Evidemment, comme le montant emprunté est moins important, à échéance cible égale, la durée des prêts se trouve forcément réduité (223 mois au lieu de 240 mois dans le meilleur des cas)


Reste encore une incertitude que je vous avait signalée; les assurances calculées avec les primes que vous m'avez indiquées ne correspondent pas aux chiffres donnés par votre banque ???

Cordialement

 

[Aline92]

MERCI infiniment.
j'ai encore un délai de 45 jours pour monter mon financement. je pense notamment à intégrer le 1% logement. je ne manquera pas de vous reconsulter en cas de nouvelles.

Amicalement.

 

[Aristide]

MERCI infiniment.
j'ai encore un délai de 45 jours pour monter mon financement. je pense notamment à intégrer le 1% logement. je ne manquera pas de vous reconsulter en cas de nouvelles.

Amicalement.

Oui, OK.
Mais vérifiez aussi les assurances
Rééessayez toujours d'obtenir les bonnes hiérarchies de taux
Si vous avez besoin d'une actualisation reprenez contact dès que vous aurez les éléments.
Pour info je serais indisponible un mois à partir 25 septembre.
Cordialement.

 

[Aline92]

MERCI. Vous êtes aimables.

 

[anticipateur]

Je viens de finaliser mon offre avec 2 prêts emboités.
Grâce aux conseil d'Aristide, j'ai optimisé comme il convient ( elle s'est fondée sur mes montants - et mon échéance cible ).
MAIS un petit problème est apparu :
L'offre stipule les 2 lignes de prêts.
C'est une VEFA - 6 déblocages successifs.
Résultat = lorsque le premier prêt ( le court ) sera totalement débloqué, l'amortissement commence ( intérets + capital du prêt court).
échéance < à l'échéance cible.
qq mois après les 2 prêts seront en amortissement ( échéance cible respecté).
mais le prêt court s'arrête qq mois avant la date prévue -
Le Lissage s'entrouvera t'il perturber à la fin du prêt court?
Je sais que pour pouvoir faire les calculs ont prend comme hypothese un début d'amortissement simultané. Mais dans le cas d'une VEFA je comprend que la banque refuse de prolonger la période de différé partiel sur le prêt court une fois qu'il est débloqué en totalité.
Ca se complique ou j'ai loupé quelque chose ?
Cette complication a telle été envisagée ??

 

[Aristide]

Le Lissage s'entrouvera t'il perturber à la fin du prêt court?
Je sais que pour pouvoir faire les calculs ont prend comme hypothese un début d'amortissement simultané. Mais dans le cas d'une VEFA je comprend que la banque refuse de prolonger la période de différé partiel sur le prêt court une fois qu'il est débloqué en totalité.
Ca se complique ou j'ai loupé quelque chose ?
Cette complication a telle été envisagée ??

Pour un lissage bien respecté il faut que tous les prêts commencent à s'amortir en même temps.

Suivant les Etablissements la manière de faire diffère :
=> Les uns débloquent partiellement le 2 prêts en parallèle. Ce n'est pas l'intérêt de l'emprunteur; il faut mieux ne payer des intérêts que sur le prêt au taux le moins élevé.
Mais il y a une question d'assurance car, chez certains, la prise d'effet de cette assurance ne commence qu'à la mise à disposition des fonds.

=> L'autre manière c'est de laisser quelques euros non débloqués sur le prêt court.
A la fin, on débloque les soldes sur les deux prêts et les amortissement démarrent ensemble.

 

[sab06]

Bonsoir,

J'ai une toute petite question...

Nous allons avoir un prêt à palier sur 25 ans. 1er palier : 20 ans pour une mensualité de 400 euros environ et les 5 dernières années pour une mensualité de 1700 euros environ. Ma question concerne l'assurance. Allons-nous payer une assurance plus chère du fait que le prêt sera à peine amorti durant de longues années ? Comment est-ce calculé ?

Merci beaucoup et bonne soirée

PS : je ne suis pas sûre d'avoir poster au bon endroit ?!?

 

[Aristide]

Bonsoir,

J'ai une toute petite question...

Nous allons avoir un prêt à palier sur 25 ans. 1er palier : 20 ans pour une mensualité de 400 euros environ et les 5 dernières années pour une mensualité de 1700 euros environ. Ma question concerne l'assurance. Allons-nous payer une assurance plus chère du fait que le prêt sera à peine amorti durant de longues années ? Comment est-ce calculé ?

Merci beaucoup et bonne soirée

PS : je ne suis pas sûre d'avoir poster au bon endroit ?!?

Bonjour,

Le plus souvent la prime d'assurance est calculée sur le capital initial.
Donc, dans cette hypothèse, la prime payée ne changerait pas.

Si votre prime d'assurance était calculée sur le capital restant dû, le fait de moins amortir pendant le premier palier entraînerait un accroissement global du coût des assurances.
A départ les primes seraient élevées, mais du fait de l'amortissement mensuel, le capital diminuerait tous les mois ainsi donc que la prime payée.
Pendant le premier palier, le coût de la prime baisserait doucement; cette baisse s'accélérerait à partir du second palier.

Pour plus d'informations sur les asurances et le mode de calcul des primes, vous pouvez voir mon post antérieur:
"Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/
Cordialement,

 

[sab06]

Merci bcp pour votre réponse. Nous avons enfin reçu la proposition de l'assurance : effectivement, le coût est identique toute la durée du crédit !

J'avais déjà lu votre post et maintenant il va s'agir de faire un choix sur les garanties : il est vrai que l'assurance proposée est vraiment bon marché (coût total pour 65% sur chaque tête avec option de base pour 2 prêts de 20 ans de 100 000 euros chacun et 1 prêt de 105 000 euros sur 25 ans : 11169 euros et encore c'est parce que je suis une "vieille" et fumeuse ! Contre 18 829 avec les garanties DC/PTia +itt-ipt avec franchise 90 jours). En sachant que nous sommes déjà couverts par notre entreprise pour DC/PTia +itt-ip, je ne sais pas vraiment quoi choisir... à moins de ne pas assurer chaque prêt avec les mêmes garanties vu qu'il y en a 3 et/ou ne pas avoir les mêmes garanties pour mon mari et moi ???

Quel casse-tête

Le seul pb vu dans les conditions de cette assurance est que nous ne sommes pas couverts en cas d'infraction du code de la route. Et oui, une erreur d'inattention, un feu rouge pas vu, ça peut arriver à tout le monde... est-ce que ça justifie de payer 12 000 euros en plus pour une autre assurance ?

Si vous avez le temps de me donner un petit conseil... je vais tout de même faire des calculs de mon côté

 

[Aristide]

Le seul pb vu dans les conditions de cette assurance est que nous ne sommes pas couverts en cas d'infraction du code de la route. Et oui, une erreur d'inattention, un feu rouge pas vu, ça peut arriver à tout le monde... est-ce que ça justifie de payer 12 000 euros en plus pour une autre assurance ?

Si vous avez le temps de me donner un petit conseil... je vais tout de même faire des calculs de mon côté

Je n'avais encore jamais entendu parler de cette restriction.

Il est vrai que 12.000€ me paraît bien cher. Etes vous sur de ce que vous dites ?

Mais, hélas, non, je ne peux vous aider sur ce point.

Désolé

 

[sab06]

Je n'avais encore jamais entendu parler de cette restriction.

Il est vrai que 12.000€ me paraît bien cher. Etes vous sur de ce que vous dites ?

Mais, hélas, non, je ne peux vous aider sur ce point.

Désolé

Je vais demander de nouveaux devis auprès d'autres assureurs pour voir !!! Il est vrai que je n'ai pas fait le tour de tous.

Merci encore

 

[Aristide]

Bonjour,

Un montage avec échéances lissées "simple" est constitué de divers crédits (PTZ - EL - patronal...) de caractéristiques différentes (montants - durées - taux - assurances) que l'on complète par "un prêt lisseur" assurant donc une somme à payer constante toutes échéances de ces crédits confondues.

Mais vous savez que le taux d'un crédit est fonction de sa durée.
Dans le cas général, un prêt en 5 ans aura un taux moins élevé qu'un taux en 10 ans et ce dernier sera aussi moins élevé que sur une durée de 15 ans ..Etc.

C'est que l'on appelle la hiérachie des taux (laquelle varie d'un Etablissement à l'autre tant au niveau des paliers de durées que des taux eux mêmes).

D'où l'idée de "casser en deux" ce prêt lisseur ci-dessus avec un premier prêt dit "prêt emboîté" qui va s'intégrer dans le plan de financement au même titre que les autres (PTZ - EL....) et, de la même façon, de compléter l'emsemble d'un nouveau prêt lisseur.

Le prêt "emboîté" étant d'une durée inférieure au prêt "lisseur", il bénéficiera d'un taux moindre ce qui générera une économie sur le coût du crédit.
Mais, parallèllement, puisque la durée sera plus courte, les primes d'assurance seront elles aussi génératrices d'économie puisque dues sur une durée réduite.

A mensualité cible constante, la durée du prêt lisseur se trouvera aussi réduite.

Il y a un véritable effet "domino" qui entraîne un gain significatif sur le coût du crédit.

La difficulté est de trouver la meilleure combinaison "montants/durées/taux" tous crédits confondus pour, à mensualité cible déterminée, arriver à cette optimisation.

Pour mieux comprendre je vous suggère de vous reporter aux graphiques situés à quelques posts en dessous de l'explication initiale.

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

NB) - Dans le second lien ci-dessus, le montage "prêts gigones" est décrit dans le troisième graphique mais qui n'est visible que si vous glissez la feuille vers le bas.

Cordialement,

 

[POIU59]

Bonjour,

J'ai une question qui peut être resqterat sans réponse.

Il y a 4 ans, j'ai souscrit 2 prêts 1 CEl et 1 PC, chez mon banquier, + 1 PTZ chez un autre (mon banquier ne le faisait pas).

Etant donné la situation de l'époque, la solution pour que le dossier passe, était de lissé les trois prêt ensemble.

Par contre aujourd'hui, la situation ayant évolué, nous souhaitons ne plus avoir de lissage, car nous ne remboursons que des intêrets sur notre PC, l'amortissement est de 50€ par mois pour le moment et ceux depuis 3ans date d'entrée en amortissement.

Le plus gros des rbst se fait sur les deux prêt les moins couteux.

Aprés demande officiele a mon banquier, celui ci refuse de casser le lissage, est ce normale?

Merci pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai une question qui peut être resqterat sans réponse.

Il y a 4 ans, j'ai souscrit 2 prêts 1 CEl et 1 PC, chez mon banquier, + 1 PTZ chez un autre (mon banquier ne le faisait pas).

Etant donné la situation de l'époque, la solution pour que le dossier passe, était de lissé les trois prêt ensemble.

Par contre aujourd'hui, la situation ayant évolué, nous souhaitons ne plus avoir de lissage, car nous ne remboursons que des intêrets sur notre PC, l'amortissement est de 50€ par mois pour le moment et ceux depuis 3ans date d'entrée en amortissement.

Le plus gros des rbst se fait sur les deux prêt les moins couteux.

Aprés demande officiele a mon banquier, celui ci refuse de casser le lissage, est ce normale?

Merci pour vos réponses.

Bonjour,

Juridiquement parlant ceci modiefirait les conditions du contrat; il faudrait donc faire une nouvelle offre préalable valant avenant. (Pour emprunteurs et éventuelles cautions)

Techniqement parlant, c'est sans doute une procédure qui n'est pas prévue "en automatique"; il faudrait sans doute "bricoler" en manuel?

 

[POIU59]

Merci pour la réponse rapide, mais

Est ce normal le refus?

ou il ne veulent pas casser le lissage car il veulent me plumer encore quelque année??

je suis tout a fait d'accord pour un nouvelle avenant...