Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[cox]

Autre élément important dans mon projet :

J'achete un terrain ou il y a une maison de 160m2 qui a 40 ans et inabité depuis 10 ans je vous laisse imaginer l'etat.
et je construit un projet de 140m2 a coté, le terrain est grand voir tres grand.

Est il techniquement possible de signer deux prêts à 2 mois d’intervalle par exemple :
1 pour le terrain
1 pour la construction

Est ce a vue de nez plus intérressant?
Le seul banquier a qui j'en ai parlé m'a dit niet! impossible

 

[Aristide]

Y a t il des effets pervers au pret gigogne? Parce que pour le moment je n'ai pas réussi a avoir une seule simu de la part de mes interlocuteurs. Juste la phrase : " pour vous c'est pas intéressant"...

Dans les montages gigogne a échéances lissées (ou non) il y a un léger surcoût au niveau des frais de garanties du fait de plusieurs crédits au lieu d'un seul.

Suivant le banques il peut ou non y avoir des impossibilités de modulation des échéances; tout dépend de la sophistication ou pas du système d'information des banques considérées.

Passionnant ce blog mais dans le coût corrigé avec placement de l'argent qui rembourse le crédit cela n'est valable que si vous êtes logé gratos, si vous dépensez cet argent dans un loyer c'est différent, non?
En imaginant que l'on puisse épargner 20% du coût du remboursement du crédit les calculs me paraîtrai plus vraisemblable pour la majorité des épargnants / accédants...

Le but du coût du crédit corrigé est de pouvoir comparer des plans de financements avec des montants d'apport personnel différents et/ou des montants d'échéances différents et/ou des durées d'amortissement différentes.

Si l'on se place dans cette situation d'offres différentes s'adressant au même emprunteur, son statut de locataire ou non n'a pas d'importance; il est le même, c'est seulement les plans de financements qui différent.

NB) - Si l'apport personnel est identique dans chaque plan de financement, le Taux Effectif Global (TEG) serait aussi un critère de comparaison fiable. Mais l'ennui c'est qu'au plan réglementaire il ne peut prendre en compte que les frais imposés par la banque.

Le coût du crédit corrigé (ou le coût du projet à crédit corrigé = coût crédit corrigé + coût de l'investissement) prend en compte tous les frais, obligatoires et facultatifs.


Cdt

 

[Aristide]

Autre élément important dans mon projet :

J'achete un terrain ou il y a une maison de 160m2 qui a 40 ans et inabité depuis 10 ans je vous laisse imaginer l'etat.
et je construit un projet de 140m2 a coté, le terrain est grand voir tres grand.

Est il techniquement possible de signer deux prêts à 2 mois d’intervalle par exemple :
1 pour le terrain
1 pour la construction

Est ce a vue de nez plus intérressant?
Le seul banquier a qui j'en ai parlé m'a dit niet! impossible

En prêt classique ce n'est pas impossible.

Mais cela ne présente pas d'intérêt
+ Deux fois des frais de dossier
+ Frais de garanties plus élevés.

Par contre si vous souhaitiez amortir le prêt terrain plus vite que l'autre, dans un seul et même dossier (= une seule et même offre de prêt) vous pouvez demander deux crédits de durées différentes.

Cdt

 

[cox]

Je mesure l'effort pour constituer un outil comme le votre sur le cout du credit, a utiliser dans les prochaines semaines pour ma simu perso...

Je poursuis mes investigations..
Merci

 

[cox]

Oups HS désolé.

 

[Aristide]

Bonjour,

Non je ne sais pas.

Mais il serait préférable que vous ouvriez un autre post ou que vous demandiez à l'administrateur/modérateur de déplacer la question ci-dessus car elle est complètement en dehors du sujet traité ici à savoir :"Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées"

Cdt

 

[cox]

Sur une durée courte moins de 13 ans voir moins de 12 ans, les propositions qui me sont faites ne sont pas plus intéressantes en échéances lissées.
Est ce normal d'après vous?

Merci

COX

 

[Aristide]

Bonjour,

Pourriez vous préciser ?

Si vous voulez parlez du taux, les banquse ayant des barème par paliers de durées il est possible que le taux sur 12 ans soit identique à celui de 15 ans.

Chaque banque détermine la structure de ses barèmes = nombre de paliers, durée de chaque palier et taux associés = la hiérarchies de taux.

Cdt

 

[cox]

J'ai une proposition à 2.89% sur 11 ans dont le cout global hors assurance est de 23 000€
et une proposition de deux prets un court 7 ans un long 12 ans dont le cout global hors assurance est de 22 350€
Si j'ajoute le montant des assurances le cout de la deuxième proposition est moins avantageux...

Merci

COX

 

[Aristide]

Tout d'abord pour pouvoir comparer il faudrait
+ Que l'apport personnel doit identique
+ Que l'échéance cible soit identique (assurance comprises si primes fixes; si non les primes ne peuvent pas être prise en compte dans le lissage)

Le projet "physique" étant le même, les éléments discriminants ne peuvent venir que des frais liés aux crédits soit
+ Les frais de dossier
+ Les frais de garanties

et ces éventuelles différences entraineront une différence identique sur le total de montants empruntés.

Puisque l'échéance cible est la même, à partir de la hiérarchie des taux utilisée pour chaque proposition, ce seront les durées qui deviendront les résultantes calculées.

Si vous avez lu mes posts vous avez vu que le coût du crédit simple est le moins pertinent des indicateurs de comparaison.

Le coût du crédit corrigé est à mon sen le plus pertinent et/ou - si l'apport personnel est identique - le TEG d'ensemble.

Avec les seules informations fournies je ne peux pas vous indiquer quelle est la meilleure proposition.

Cdt

 

[Keikey]

Bonjour !

Je désire acheter une maison à 285 000e + frais de notaires 19 200€. Je désire emprunter 134 200€ ( je paierais les frais de dossier et garantie dans l'apport) . Ma banque me propose des simulations de plusieurs prêts gigognes qui auraient un coût sensiblement identiques à celui d'un prêt unique à taux fixe. Elle ne m'a pas détaillée le coût des assurances mais il est intégré dans la mensualité. Je posterai ici que deux propositions mais elle m'en a fait avec jusqu'à 4 prêts imbriqués.


1) CAs 1: 1 seul ligne de prêt - frais dossier : 1378 €
Montant prêt : 13 4200€ - durée : 240 mois - mensualité Hors Assurance : 751,01 € - mensualité Assurance Comprise : 781,01 € - TAux intérêt : 3,10% - TEG : 3,66% - coût du crédit assurances et garantie comprises : 54 619,41 €.


2) Cas 2 : 2 prêts emboités avec frais total de 1587.52€
Prêt 1 : Montant : 92 871,78 € - durée : 180 mois - mensualité HA : 632,46€ - mensualité AC: 667,29 - TAux intérêt : 2,80% - TEG 3,39 % - Cout du crédit assurances et garantie comprises : 28 258,40€
Prêt 2 : Montant : 41326,30 € - TAux intérêt : 3,10% - TEG : 3,48% et Cout du crédit assurances et garantie comprises : 26 776,24€ décomposé sans détails de montant en 2 durées :
-> Ligne 1 - durée : 180 mois - mensualité HA :107,78€ - mensualité AC: 123,28€
-> Ligne 2 - durée : 60 mois - mensualité HA : 740,21€ - mensualité AC : 755,71€

Pour un montant emprunté de 134 198,08€ sur 240 mois, le coût du crédit assurances et garantie comprises : serait : 28 258,40€ + 36 776,24€= 55 034,64€.

Echéancier de 1 à 180 mois : mensualité HA :740,24€ - mensualité AC: 790,57€
Echéancier de 181 à 240 mois : mensualité HA :740,21€ - mensualité AC: 755,71€.


Alors voici mes questions:
1- Lorsque je calcule moi-même le TEG du cas 2, en considérant que chaque ligne est indépendante, je ne retrouve pas les mêmes TEG, ils sont supérieurs à ceux de la propositin de prêt. Est-ce normal ?

2- pour le cas 2, J'ai cru comprendre que pour une optimisation max, il fallait des échéances identiques pour les deux durées. Hors assurances, elles le sont mais avec assurances, les échéances sont moins importantes on passe de 790,57€ après 180 mois à 755,71€. Ma banquière ma dit qu'elle ne peut rien faire car c'est le logiciel qui a la main. Ce détail a-t-il une incidence sur le coût du crédit ?

2- Je n'arrive pas à calculer un TEG moyen pour le cas 2 ( j'ai cru comprendre qu'il était difficile de le faire. Mais je remarque que le coût du crédit est sensiblement le même à 400€ près que celui du cas 1. Je pensais faire [((3,39+3,48)*180)+(3,48*60)] / 420 = 3,44 %. Ce serait alors plus avantageux (si mon calcul est bon) que le cas 1 et pourtant, le coût est du crédit est 400€ supérieur ? Finalement, je ne sais pas sur quel critère me référer pour le choix du crédit !


Merci de votre aide !

 

[Aristide]

Bonjour,

1- Lorsque je calcule moi-même le TEG du cas 2, en considérant que chaque ligne est indépendante, je ne retrouve pas les mêmes TEG, ils sont supérieurs à ceux de la propositin de prêt. Est-ce normal ?

Je ne vous comprends pas bien.

Ce que vous appelez "prêt en 2 lignes indépendantes" ce ne sont pas deux prêts juxtaposés mais un seul prêt en deux paliers d'échéances ?

Si tel est bien le cas le TEG se calcule sur ce prêt unique et non pas "de façon indépendante"

Par ailleurs les assurances sont-elles obligatoires ou facultatives car, au sens juridique, seules les charges obligatoires sont à prendre en compte dans le TEG.

2- pour le cas 2, J'ai cru comprendre que pour une optimisation max, il fallait des échéances identiques pour les deux durées.

????

Hors assurances, elles le sont mais avec assurances, les échéances sont moins importantes on passe de 790,57€ après 180 mois à 755,71€. Ma banquière ma dit qu'elle ne peut rien faire car c'est le logiciel qui a la main. Ce détail a-t-il une incidence sur le coût du crédit ?

Moi j'optimise à partir de l'échéance cible assurances comprises et de la hiérarchie des taux.

Les durées ne sont pas choisies mais calculées en fonction des paramètres ci-dessus et les deux échéances ne sont jamais identiques.

Ce qui me fait dire que les durées "rondes" de 60, 180 et 240 mois ressemblent plutôt à de la "piffométrie" qu'à de l'optimisation.

2- Je n'arrive pas à calculer un TEG moyen pour le cas 2 ( j'ai cru comprendre qu'il était difficile de le faire

Un taux moyen ne veut rien dire (voir mon blog).

C'est le "taux d'ensemble" calculé par actualisation de tous les flux d'entrées et de sorties de trésorerie comme l'est un TEG qui est le taux réel et le seul pertinent.

Ce n'est pas plus difficile à calculer que pour un prêt unique; il suffit d'actualiser tous les flux d'entrées et de sorties de trésorerie tous prêts du plan de financement confondus.

Mais je remarque que le coût du crédit est sensiblement le même à 400€ près que celui du cas 1. Je pensais faire [((3,39+3,48)*180)+(3,48*60)] / 420 = 3,44 %.

Résultat complètement faux.
Ce n'est d'ailleurs ni un taux moyen ni un taux d'ensemble; c'est une moyenne des taux pondérée par les durées.(voir mon blog)

Ce serait alors plus avantageux (si mon calcul est bon) que le cas 1 et pourtant, le coût est du crédit est 400€ supérieur ? Finalement, je ne sais pas sur quel critère me référer pour le choix du crédit

Si vous avez lu tant mon blog que les nombreux posts sur le sujet vous avez pu voir que le coût du crédit simple est le critère le moins pertinent des trois qui existent.

A apport personnel strictement identique d'une offre à l'autre le TEG est moins mal.

Mais dans tous les cas c'est le coût du crédit corrigé qui - à mon sens - est le plus pertinent.

Cdt

 

[Keikey]

Bonjour,

Je ne vous comprends pas bien.

Ce que vous appelez "prêt en 2 lignes indépendantes" ce ne sont pas deux prêts juxtaposés mais un seul prêt en deux paliers d'échéances ?

Si tel est bien le cas le TEG se calcule sur ce prêt unique et non pas "de façon indépendante"

Oui c'est un seul prêt unique avec deux paliers, Désolée, je me suis mal exprimée.

Par ailleurs les assurances sont-elles obligatoires ou facultatives car, au sens juridique, seules les charges obligatoires sont à prendre en compte dans le TEG.

Alors ma banquière m'a dit que elle avait ajouté l'APE en plus de l'ADI dans les offres. ( je suis primo accédant donc ADI 'obligatoire' ) . Dans une simulation pour un prêt sur 25 ans datant Février, l'assurance ADI coûtait 30€ alors qu'ici, sur un prêt de 20 ans, elle coûte au plus cher 35€. Ce montant serait plausible avec ADI+APE = 20€+15€=35€ non ? Je croyais, vraiment que le TEG comprenait dans son calcul TOUTES les assurances souscrites.

Moi j'optimise à partir de l'échéance cible assurances comprises et de la hiérarchie des taux.

Si je comprends bien, vous partez d'une échéance prédéfinie, et le montant de la mensualité du taux le moins élevé est en proportion plus élevé que les autres taux ? Dans mon cas, 2.80% à mensualité plus élevé au 1er palier que celui de 3.10%? C'est ce que la banque m'a proposée.

Les durées ne sont pas choisies mais calculées en fonction des paramètres ci-dessus et les deux échéances ne sont jamais identiques.

Ce qui me fait dire que les durées "rondes" de 60, 180 et 240 mois ressemblent plutôt à de la "piffométrie" qu'à de l'optimisation.

Je suis d'accord avec vous mais ma banquière m'a dit que le logiciel proposait comme ça alors difficile de se faire entendre....

Un taux moyen ne veut rien dire (voir mon blog).

C'est le "taux d'ensemble" calculé par actualisation de tous les flux d'entrées et de sorties de trésorerie comme l'est un TEG qui est le taux réel et le seul pertinent.

Ce n'est pas plus difficile à calculer que pour un prêt unique; il suffit d'actualiser tous les flux d'entrées et de sorties de trésorerie tous prêts du plan de financement confondus.

J'ai essayé de le faire avec les outils JxRTamV102.xls et JxTammV304.xls mais je n'arrive pas à paramétrer mon second palier à partir de 181 mois avec un montant d'échéance choisit ( j'utilise trois feuille : une pour taux 2.80% sur 180mois, 1 pour taux 3.10 sur 180 mois, et 1 pour taux 3.10 à partir 181 mois). J'ai fait la manipulation durant 2 jours et je n'arrive pas à faire le cumul correct des trois !

Si vous avez lu tant mon blog que les nombreux posts sur le sujet vous avez pu voir que le coût du crédit simple est le critère le moins pertinent des trois qui existent.

A apport personnel strictement identique d'une offre à l'autre le TEG est moins mal.

Mais dans tous les cas c'est le coût du crédit corrigé qui - à mon sens - est le plus pertinent.

Oui je l'ai vu mais pour moi, j'ai du mal à assimiler ce concept car je me dis, les échéances sont identiques entre les deux cas du moins si j'arrive à demander des échéances de 790€ ( 760€ + 30€ Assurances) sur le prêt classique cas 1 - car mon taux d'endettement va encore grimper ( déjà au taquet)- on voit bien que dans le prêt gigogne, sur les 60 derniers mois, mon échéance retombe à 755€ (740€ +15€ assurances) et dans ce cas, j'aurais tendance à dire que je fais une économie de 35€ / mois sur 5 ans que je pourrais épargner en plus. Par contre, je suis consciente que peut-être à cause de cette baisse d'échéances, je rembourserais moins rapidement mon capital restant donc ça coûterait plus cher.


J'ai lu également que vous conseilliez de prendre systématiquement tous les prêts à taux inférieurs à ceux du prêt principal (le plus long) pour une meilleur optimisation des coûts. Est-ce que cela est valable uniquement si on peut obtenir une échéance constante assurances inclus sur toutes les périodes ? Si la banque le refuse, dans ce cas, j'imagine que seules la méthodes des flux sortants et entrants est utile comme outil de comparaison.


Et pour finir, pourriez-vous m'indiquez les outils que vous utilisez pour faire vos calculs svp ? J'aimerais réessayer :

Merci de votre réponse rapide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Alors ma banquière m'a dit que elle avait ajouté l'APE en plus de l'ADI dans les offres. ( je suis primo accédant donc ADI 'obligatoire' ) . Dans une simulation pour un prêt sur 25 ans datant Février, l'assurance ADI coûtait 30€ alors qu'ici, sur un prêt de 20 ans, elle coûte au plus cher 35€. Ce montant serait plausible avec ADI+APE = 20€+15€=35€ non ? Je croyais, vraiment que le TEG comprenait dans son calcul TOUTES les assurances souscrites.

Ne sont à intégrer dans le calcul du TEG que les charges rendues obligatoires par la banque.

Ainsi, si vous êtes deux co-emprunteurs, quasiment toujours l'assurance est obligatoire à 100% seulement si bien que si vous assurez les deux têtes (= 200%) seule une prime est prise en compte dans le TEG.

Concernant l'assurance perte d'emploi (APE) elle serait bien à comprendre dans le TEG si elle est effectivement rendue obligatoire mais il me semble que c'est plutôt l'exception que la règle générale.

Si je comprends bien, vous partez d'une échéance prédéfinie, et le montant de la mensualité du taux le moins élevé est en proportion plus élevé que les autres taux ? Dans mon cas, 2.80% à mensualité plus élevé au 1er palier que celui de 3.10%? C'est ce que la banque m'a proposée.

Le taux ne dépend pas de la mensualité; il dépend de la durée du prêt.

Le taux appliqué varie donc avec la durée; plus elle est longue, plus le taux est élevé et inversement.
Les banques utilisent des paliers de durées auxquels ils associent des taux respectant le principe ci-dessus; c'est la hiérarchie des taux

La bonne technique est donc de partir de votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes); celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

A partir du besoin à financer, de votre échéance cible et de la hiérarchie des taux la recherche du plan de financement optimal consiste à trouver la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants".

Dès lors quasiment dans 100% des cas l'on aboutit a des montants qui ne sont pas "ronds" et des durées qui ne sont pas "rondes" non plus.

Je suis d'accord avec vous mais ma banquière m'a dit que le logiciel proposait comme ça alors difficile de se faire entendre....

Ben....oui....
Il y a banques et banques...!!!...???....conseillers et prétendus tels...!!!...???

J'ai essayé de le faire avec les outils JxRTamV102.xls et JxTammV304.xls mais je n'arrive pas à paramétrer mon second palier à partir de 181 mois avec un montant d'échéance choisit ( j'utilise trois feuille : une pour taux 2.80% sur 180mois, 1 pour taux 3.10 sur 180 mois, et 1 pour taux 3.10 à partir 181 mois). J'ai fait la manipulation durant 2 jours et je n'arrive pas à faire le cumul correct des trois !

???
Pour calculer le TEG une seule colonne dans une seule feuille dans un tableur suffit (fonction TRI si Excel)
+ En flux d'entrée de trésorerie le total des crédits concernés (Total E = signe +)
+ En flux de sorties de trésorerie les frais obligatoires liés aux prêts (dossier, garanties, part sociales, courtier, assurance incendie....) (Total S = signe -).

=> Net versé = Total E - Total S (Flux N° 0).

+ Autres flux de sorties de trésorerie = total des échéances payées sur toute la durée des prêts (paliers d'échéances = signe -) (flux N°1 à n)

=> fonction TRI sur flux N°0 à N° n

Oui je l'ai vu mais pour moi, j'ai du mal à assimiler ce concept car je me dis, les échéances sont identiques entre les deux cas du moins si j'arrive à demander des échéances de 790€ ( 760€ + 30€ Assurances) sur le prêt classique cas 1 - car mon taux d'endettement va encore grimper ( déjà au taquet)- on voit bien que dans le prêt gigogne, sur les 60 derniers mois, mon échéance retombe à 755€ (740€ +15€ assurances) et dans ce cas, j'aurais tendance à dire que je fais une économie de 35€ / mois sur 5 ans que je pourrais épargner en plus.

Ce n'est donc pas un montage à échéances lissées que l'on vous a proposé; c'est un montage en deux paliers d'échéances

Par contre, je suis consciente que peut-être à cause de cette baisse d'échéances, je rembourserais moins rapidement mon capital restant donc ça coûterait plus cher.

Oui

J'ai lu également que vous conseilliez de prendre systématiquement tous les prêts à taux inférieurs à ceux du prêt principal (le plus long) pour une meilleur optimisation des coûts. Est-ce que cela est valable uniquement si on peut obtenir une échéance constante assurances inclus sur toutes les périodes ?

C'est valable dans 100% des cas; il est facile de comprendre qu'il est préférable d'emprunter à 2% plutôt qu'à 3,10% ou même 2,80% ?

Si la banque le refuse, dans ce cas, j'imagine que seules la méthodes des flux sortants et entrants est utile comme outil de comparaison.

S'il s'agit de comparer des plans de financement strictement identiques, également dans vrai dans 100% des cas.

Mai si, d'une offre à l'autre la nécessité d'apport personnel n'est pas la même, le TEG obtenu par l'actualisation des flux de trésorerie entrants et sortant n'est plus fiable car le manque à gagner en intérêts sur cet apport personnel - qui n'est pas le même - n'est nullement pris en considération.

Dans une telle hypothèse c'est le coût du crédit corrigé qui est pertinent.

Et pour finir, pourriez-vous m'indiquez les outils que vous utilisez pour faire vos calculs svp ? J'aimerais réessayer :

Logiciel imaginé et développé par moi et seulement utilisable par moi.

Désolé.

Cdt

 

[Keikey]

Merci Aristide!

C'est valable dans 100% des cas; il est facile de comprendre qu'il est préférable d'emprunter à 2% plutôt qu'à 3,10% ou même 2,80% ?

D'accord ! Mais votre réponse d'un prêt dont le taux est plus faible est-il valable pour n'importe quel montant - comparativement au prêt principal : JE veux dire dans mon cas, Le prêt principal le plus long est sur 20 ans avec un taux de 3.10%. LE prêt le plus court est sur 15 ans avec un taux de 2.80%. MAIS le montant empunté est le double de celui du prêt le plus long.



De plus, durant les 15 premières années, pour le prêt à 3.80%, je ne rembourse que les intérêts car quand je fais un tableau d'amortissments, j'ai des amortissments négatifs ! Puisqu'à priori, le prêt gigogne n'est pas lissé, sans faire de calculs de quoi que ce soit, j'ai l'impression que le cas du prêt à palier pour ma situation, n'est pas favorable par rapport à un prêt classique à taux unique de 3.10% sur 20 ans.

 

[Aristide]

Bonjour,

D'accord ! Mais votre réponse d'un prêt dont le taux est plus faible est-il valable pour n'importe quel montant - comparativement au prêt principal : JE veux dire dans mon cas, Le prêt principal le plus long est sur 20 ans avec un taux de 3.10%. LE prêt le plus court est sur 15 ans avec un taux de 2.80%. MAIS le montant empunté est le double de celui du prêt le plus long.

Quand on pratique comme je l'ai expliqué c'est à dire quand c'est l'échéance cible qui commande le reste des paramètres pour obtenir la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" c'est toujours valable.

Et, ainsi que déjà dit, dans cette façon de faire les durées et les montants sont calculés et non pas imposés. Rien ne dit donc que le montant du prêt court à 2,80% sera le double de celui du prêt long.

D'ailleurs, suivant ce principe rien ne dit non plus que la durée serait de 15 ans ni - suivant la hiérarchie des taux appliquée - que le taux serait de 2,80% (Par exemple si le durée calculée est de 12 ans au lieu de 15 ans, le taux serait peut-être de 2,70% au lieu de 2,80% ?)

Ceci étant, plus le taux du prêt est faible plus il est intéressant que ledit prêt soit le plus important possible et le plus long possible afin que - au contraire - le prêt le plus cher soit le plus faible possible et le plus court possible.

De plus, durant les 15 premières années, pour le prêt à 3.80%, je ne rembourse que les intérêts car quand je fais un tableau d'amortissments, j'ai des amortissments négatifs !

Puisqu'à priori, le prêt gigogne n'est pas lissé, sans faire de calculs de quoi que ce soit, j'ai l'impression que le cas du prêt à palier pour ma situation, n'est pas favorable par rapport à un prêt classique à taux unique de 3.10% sur 20 ans.

Personnellement je m'interdis de pratiquer l'amortissement négatif.

A ce sujet je vous rappelle que cette technique conduit à une capitalisation mensuelle des intérêts ce qui est contraire à l'article 1154 du code civil.

Vote banque semble avoir des pratiques "à elle"; pour vérifier vos impressions je ne vois pas d'autre moyen que de lui demander des simulations.....mais je crains que le seul critère de comparaison qu'elle vous propose soit le coût du crédit simple.....autrement dit le moins pertinent des trois qui existent ?

Cdt

 

[actualiseur]

Bonjour,

Dans le cadre d'un emprunt pour RP, voici ma situation. Sauriez-vous me conseiller pour optimiser le prêt ?

*Emprunt 162 000. Echéance cible 1070€.
*Hiérarchie des taux pratiquée par la banque : 3% de 9 à 10ans (inclus) ; 3.05% de 10 ans +1 mois à 15 ans ; 3.3% de 15 ans et un mois à 19 ans.
*Droits à prêt CEL de 23 0000€ sur 6 ans à 2.71%
*Caution 970€ ; Frais de dossier 400€ ; Assurance 34€/mois (sur la base d'un emprunt sur 16 ans)

Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est peut-être possible de tenter une optimisation mais la base de cette technique est que les durées soient calculées et non choisies.

Donc en ce qui concerne l'épargne-logement il faudrait de détail des droits acquis par génération de taux.

Cela permettrait d'ailleurs de vérifier si le taux moyen de 2,71% (qui, sur un plan réglementaire, devrait être pondéré par les montants obtenus ligne de taux par ligne de taux ?) ne pourrait pas être réduit car il va de soi que tous les taux supérieurs à celui du prêt complémentaire classique devraient être ôtés.

Par ailleurs la règlementation EL indique que les taux de ces prêts doit être exprimés en mode actuariel....ce que toute les banque ne font pas.
Pour vérifier si ce 2,71% est un taux actuariel ou proportionnel (~/~ 0,03% de différence d'où légère incidence sur la mensualité mais incidence cependant) il faudrait indiquer le montant de l'échéance hors assurances.

Assurance 34€/mois (sur la base d'un emprunt sur 16 ans)

Pourquoi "sur la base de 16 ans" ?

S'il s'agit de primes fixes il faudrait préciser les taux de primes.

S'il s'agit de primes variables (assurances déléguées) il n'est pas possible de les intégrer dans un montage à échéances lissées optimisé (simple ou gigogne).
Le plan de financement ne serait donc pas parfaitement optimisé.

Cdt

 

[actualiseur]

Pour essayer de répondre avec le plus de rigueur à vos question, Aristide, voici les élements que j'ai en ma connaissance :

Le détail des droits à prêts par ligne de taux est le suivant :
16/06/2009 1.25% 0.47€
01/08/2009 0.75% 73.65€
01/08/2010 1.25% 192.16€
01/08/2011 1.50% 269.14€
01/02/2013 1.25% 49.42€
01/08/2013 0.75% 9.47€

De votre remarque, je comprends qu'il faudrait demander à la banque prêteuse à retirer la ligne à 1.5% (prêt correspondant à 3%) si le taux du prêt lisseur le plus long est de 3% ou moins (ce qui est bien le cas).

Le taux indiqué (hors assurance) de 2.71% est un taux proportionnel, tel que calculé avec l'applicatif CBanque. Le taux actuariel correspondant était de mémoir de 2.74%.

"Pourquoi sur 16 ans ?"
Une simulation de la banque m'a été faite sur 16 ans. L'assurance proposée était de 34€. Je n'ai pas encore arrêté/négocié le type d'assurance donc je bénéficierai. C'est un point sensible à ce que je peux ressentir de la conseillère... Donc je cherche, faute de mieux, à optimiser ce prêt hors assurance dans un premier temps, même si
je comprends qu'une intégration de ce pan serait optimum.

Merci pour ces premiers commentaires éclairants.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le détail des droits à prêts par ligne de taux est le suivant :
16/06/2009 1.25% 0.47€
01/08/2009 0.75% 73.65€
01/08/2010 1.25% 192.16€
01/08/2011 1.50% 269.14€
01/02/2013 1.25% 49.42€
01/08/2013 0.75% 9.47€

De votre remarque, je comprends qu'il faudrait demander à la banque prêteuse à retirer la ligne à 1.5% (prêt correspondant à 3%) si le taux du prêt lisseur le plus long est de 3% ou moins (ce qui est bien le cas).

Dans votre post initial vous indiquiez un taux de 3,30% (proportionnel) pour le prêt le plu long (lisseur).

Les taux CEL que vous donnez ci-dessus sont des taux d'épargne actuariel auxquels il faut ajouter les frais de gestion de 1,50% actuariels pour obtenir le taux des prêts correspondants.

Donc aucune de vos lignes de prêts CEL ne sera à plus que 3% actuariel soit 2,9595% proportionnel.

Ce taux étant inférieur à 3,30% proportionnel et même à 3% proportionnel il convient donc de les conserver en totalité.

Cdt