Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Erbest]

Bonjour,

afin d'acquerir un appartement, j'ai besoin d'un crédit de 308000.

Le courtier me propose le montage suivant :
26 000 € pendant 15 ans à 2,10 % représentent 816,64 € /mois pendant 15 ans, soit 146 995 € (coût du crédit : 20 995)
143 000 € pendant 25 ans à 2,75 % représentent 659,67 €/mois pendant 25 ans, soit 197 901 € (coût du crédit : 54 901)
39 600 € pendant 15 ans (j'ai le droit au prêt à taux zéro de la ville de Paris) à 0 % représentent 220 € /mois pendant 15 ans, soit 39 600 € (coût du crédit : 0)
Soit un total de 384 496 € (coût du crédit : 75 896). Mais cela fait des mensualités trop fortes maintenant et pendant 15 ans.
Il me propose donc des mensualités lissées de 1364 € /mois pendant 25 ans, ce qui représente un total de 409 200 €.
La différence, soit 24 704 €, est donc le coût du lissage sur 25 ans de trois prêts de durée différente, est-ce exact ?
Le coût total du crédit sur 25 ans serait donc de 100 600 € pour une somme totale empruntée de 308 600 €.

Il me propose par ailleurs une assurance à 0,1%.

Je n'arrive pas à savoir si sa proposition est interressante, étant donné qu'il refuse de me passer le tableau d'amortissement avant que je lui donne son gros chèchèque (le gros malin).

Etant donné que tout ceci est très flou pour moi (d'où mon recours à un courtier), j'aurais bien besoin de vos lumières !

 

[ZRR_pigeon]

non car vous comparez des choses non comparables.
premier cas la mensualité initiale est de 816.64+659.67+220=1696.31 € / mois, mais pas constante dans le temps (paliers descendants (a J+15 ans).

en lissant vous etes a 1364€/mois. vous amortissez bien moins vite au départ mais bien plus vite a la fin.
si vous faisiez un lissage a 1696.31 vous verriez que ca vous coute bien moins cher (et que c'est plus court), mais c'est pas gérable pour votre budget (vous le disiez).

 

[Erbest]

non car vous comparez des choses non comparables.
premier cas la mensualité initiale est de 816.64+659.67+220=1696.31 € / mois, mais pas constante dans le temps (paliers descendants (a J+15 ans).

en lissant vous etes a 1364€/mois. vous amortissez bien moins vite au départ mais bien plus vite a la fin.
si vous faisiez un lissage a 1696.31 vous verriez que ca vous coute bien moins cher (et que c'est plus court), mais c'est pas gérable pour votre budget (vous le disiez).

Lui me disait justement que je remboursais plus de capital au départ avec son montage, il me raconte donc n'importe quoi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, c'est ZRR_Pigeon qui se trompe.

Il aurait raison si le lissage était fait avec une mensualité cible de 1.696,31€ le prêt lisseur étant déjà sur 25 ans dans cette hypothèse.

Mais avec une mensualité cible de seulement 1.364€ tout en gardant les prêts "emboîtés" sur 15 ans, pendant cette période les amortissements du prêt lisseur seront forcément réduits (et même probablement nuls = différé de capital) ce qui générera un volume d'intérêts à payer plus élevé.

Je remarque par ailleurs que, avec des montants "ronds" et des durées "rondes" ce montage ressemble plus à un bricolage "piffométrique" qu'à une proposition bien optimisée.

Par ailleurs vous basez vos comparaisons sur le coût du crédit simple; il n'est peut-être pas inutile de rappeler que ce critère est la moins pertinent de ceux qui existent.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Lui me disait justement que je remboursais plus de capital au départ avec son montage, il me raconte donc n'importe quoi ?

je n'ai pas dit cela. relisez les posts.

Il aurait raison si le lissage était fait avec une mensualité cible de 1.696,31€ le prêt lisseur étant déjà sur 25 ans dans cette hypothèse.

j'ai dit cela effectivement, mais c'est pour illustrer car votre budget ne supporterait pas une telle mensualité.

 

[Erbest]

Merci beaucoup pour vos réponses c'est très sympa.
Pour tout dire je me sens un peu comme une poule devant un couteau avec les prêts, donc désolée si mes remarques paraissent stupides !

En gros je voudrais savoir si jai intérêt à accepter sa proposition, ou si il vaut mieux que je fasse par moi meme le tour des banques (ce que je voulais m'éviter mais bon!) pour obtenir un pret classique à taux surement moins interressant.

Jai bien conscience qu'un autre montage pourrait etre plus interressant mais je ne sais pas faire ca, et le courtier ne me propose pas autre chose !

En gardant en tête qu'on revendra surement au bout de 7/8 ans.
Merci beaucoup par avance !

 

[ZRR_pigeon]

il faut commencer par définir votre mensualité cible, ce que vous pouvez assumer chaque mois sur le long terme.a partir de là, tout ne découlera (la durée, le taux, etc..).

 

[Erbest]

1400€ cest parfait pour nos revenus, 1500€ cest jouable mais plus tendu !

 

[ZRR_pigeon]

1400€ cest parfait pour nos revenus, 1500€ c'est jouable mais plus tendu !

a partir de la, vous pouvez définir votre capacité d'endettement suivant la durée, ou a l'inverse pour un projet identifié, vous pouvez en déduire la durée de l'emprunt.

le mieux est donc de lisser a 1400 ou 1500, vu qu'il y a un pret a taux zero.

 

[Erbest]

a partir de la, vous pouvez définir votre capacité d'endettement suivant la durée, ou a l'inverse pour un projet identifié, vous pouvez en déduire la durée de l'emprunt.

le mieux est donc de lisser a 1400 ou 1500, vu qu'il y a un pret a taux zero.

Ok, donc au final la proposition de lissage du courtier pour notre projet est honnête si jai bien compris ?

 

[ZRR_pigeon]

Ok, donc au final la proposition de lissage du courtier pour notre projet est honnête si jai bien compris ?

oui et non, elle serait mieux si c'etait lissé a 1400 ....

 

[dacunha31]

Bonjour,

J'aurais besoin de vos lumières !

Mêmes les banquiers n'arrivent pas à s'en sortir... mais je pense que vous, vous pouvez le faire !

Voici le plan de financement :

Prêt principal sur 25 ans au taux de 2.60 % 'hors assurance) = 105736 euros
Prêt employeur sur 20 ans à 0.50 % (hors assurance) = 19209 euros
Prêt 1% sur 12 ans à 1% (hors assurance) = 15000 euros
PTZ 2016 à 0% sur 25 ans avec un différé de 15 ans = 106630 euros (nouveau dispositif applicable au 01/01/2016)

Pourriez-vous m'aider et tenter de faire le lissage de ces 4 prêts?

D'un point de vue de l'assurance prêt, pour des raisons de santé, nous allons devoir passer par une délégation d'assurance. Dans ce cas, Est-ce toujours possible d'intégrer cette assurance dans le lissage des prêts du fait que ce ne soit pas la banque qui la serve?

D'avance merci pour votre aide.

 

[ZRR_pigeon]

délégation d'assurance. Dans ce cas, Est-ce toujours possible d'intégrer cette assurance dans le lissage des prêts du fait que ce ne soit pas la banque qui la serve?

non, du fait des primes qui ne sont pas constantes. l'optimisation ne sera pas optimale si vous lissez hors assurances. a la fois le delta de cout entre delegation et assurance groupe contrebalance tres probablement LARGEMENT ce petit ecueil.

 

[dacunha31]

non, du fait des primes qui ne sont pas constantes. l'optimisation ne sera pas optimale si vous lissez hors assurances. a la fois le delta de cout entre delegation et assurance groupe contrebalance tres probablement LARGEMENT ce petit ecueil.

Les primes d'assurances seront constantes. La seule chose c'est que ce n'est pas la banque qui vendra l'assurance prêt mais une compagnie d'assurance...

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les données que vous imposez il ne m'est pas possible de procéder un lissage correct.

Explications :

Normalement, dans cette technique, la durée du prêt long lisseur n'est pas choisie/imposée; elle est calculée en fonction de l'échéance cible choisie/définie et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Or, là, vous imposez une durée de 25 ans pour ce prêt long lisseur.

Dans l'absolu il serait cependant possible de faire ce lissage mais pour atteindre les 25 ans "imposés" il faudrait prévoir une échéance cible d'un montant suffisamment faible mais avec pour conséquence d'avoir des amortissements négatifs ce que je me refuse de faire (Accroissement du capital au lieu de réduction + paiement d'intérêts sur les intérêts susceptible d'être juridiquement contesté au regard de l'article 1154 du code civil)

Dans le tableau Excel joint vous verrez que que l'échéance cible minimale qui évite l'amortissement négatif est de 975€ mais, avec ce montant, la durée d'amortissement n'est que de 159 mois.

Pour le lissage assurances comprises ce n'est possible que si les primes sont fixes et si le système d'information de la banque est bien prévu pour traiter le problème.
(Vous pensez bien que, si ce n'est déjà prévu dans son système informatique, la banque va procéder à des développements coûteux pour intégrer dans ses lissage les assurances concurrentes);

Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonsoir,

Merci pour votre réponse et pour votre aide.

Je ne suis pas du tout qualifiée sur ce sujet, c'est pourquoi j'ai demandé de l'aide sur ce forum.

J'ai ouvert le fichier Excel que vous m'avez transmis mais je n'arrive pas à comprendre... je suis désolée mais pourriez-vous m'expliquer?

Est-ce que si je vous donne une mensualité (par exemple 900 euros/mois) cela pourrait vous permettre de faire un lissage plus précis?

Je vous remercie.

Cordialement

 

[Aristide]

Non.

Je vous ai expliqué ci-dessus que - avec les données que vous fournissez - pour ne pas avoir recours à l'amortissement négatif l'échéance minimale doit être de 975€.

(Sur le tableau Excel vous voyez bien qu'il y a 158 échéances à 975€ et la 159ème est plus faible pour juste amortir le prêt long lisseur. Il semble compréhensible qu'il est impossible d'avoir une 159è échéance également à 975€ puisque le sode dû - sur ce prêt long lisseur - après paiement de la 158è, y est inférieure)

Et je refuse de pratiquer l'amortissement négatif pour les raisons que j'ai aussi expliquées ci-dessus.

Et si vous fixez une échéance cible supérieure à 975€, l'amortissement ne sera certes pas négatif mais alors que vous voulez une durée de 25 ans et qu'avec une échéance cible de 975€ la durée d'amortissement du prêt long lisseur est donc déjà réduite à 159 mois..........elle deviendra encore plus faible.

Désolé; si quelqu'un peut/veut faire du lissage avec amortissement négatif libre à lui; mais ce ne sera pas moi.

Cdt

 

[dacunha31]

Merci.

Est-ce que le problème vient du fait que nous bénéficions de plusieurs prêts aidés ou cela n'a rien a voir?

Est-ce le différé du PTZ qui provoque cela?

Que voulez-vous dire lorsque vous dites "Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.".

Pourriez-vous me dire ce que ça donnerait?

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi s'imposer 25 ans ? est-ce a cause du PTZ ?
c'est une mauvaise analyse. laissez donc ce pret lisseur faire sa vie, si c'est 159 mois alors tant mieux, il y aura le reliquat du PTZ qui continuera, et qui pourrait etre vu qu'un inefficace mais comme il est a 0%, c'est juste de la tresorerie gratuite.

je ne connais aucune reglementation qui impose au pret libre de se terminer en meme temps ou apres le PTZ.

 

[dacunha31]

Non, nous avions discuté avec le banquier de 25 ans par rapport à notre capacité d'endettement. Mais cette décision avait été prise avec les conditions de l'ancien PTZ. Le nouveau PTZ nous favorise énormément puisque nous pouvons prétendre au double de ce que nous aurions eu en 2015.
Donc si je comprends bien le prêt serait sur 13.5 ans uniquement et ensuite seul le PTZ resterait jusqu'à son terme ainsi qu'une partie du prêt employeur??? c'est bien ça?