Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

Est-ce que le problème vient du fait que nous bénéficions de plusieurs prêts aidés ou cela n'a rien a voir?

L'une des explications est la durée de 12 ans du prêt de 15.000€ à 1% qui gonfle cette mensualité.
Mais en fait c'est l'ensemble des caractéristiques (Montants - durées - taux) tant des prêts "emboités" qui génèrent des échéances trop importantes que celles du prêt long lisseur pour lequel la volonté de ne pas pratiquer d'amortissement négatif imposent un montant minimum d'intérêts à payer.

Le total "échéances prêts emboîtés + intérêts du prêt lisseur " = 975€ au minimum.

Est-ce le différé du PTZ qui provoque cela?

Non; c'est le contraire car s'il devait - en plus - y avoir une échéance d'amortissement du PTZ le total ci-dessus serait encore plus élevé.

Que voulez-vous dire lorsque vous dites "Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.".

Lire pages 1 à 8 ci-dessus et regarder les schémas joints aux pages 5 et 8.

Pourriez-vous me dire ce que ça donnerait?

Non pour les raison suivantes:

+ Il faudrait connaître la hiérarchie des taux ( = paliers de durées et taux associés) que votre banque pourrait vous proposer à vous pour votre dossier (ce n'est pas la grille standard sur laquelle se base votre conseiller).

+ Il faudrait connaître votre échéance cible assurances comprises si les primes sont fixes

+ Puisque dans cette technique il y a une insertion d'un autre prêt "emboîté" de courte durée (donc taux plus faible et moins de primes d'assurances à payer sur ledit prêt) le problème d'amortissement négatif soulevé sera amplifié.

=> Il faudrait donc une échéance cible assurances comprises très supérieure à 975€

pourquoi s'imposer 25 ans ? est-ce a cause du PTZ ?

je ne connais aucune reglementation qui impose au pret libre de se terminer en meme temps ou apres le PTZ

Il pourrait y avoir un lien en ce sens que la durée du différé du PTZ ne peut être supérieure à la durée du prêt le plus long intégré dans le même plan de financement.

Par exemple si - en excluant le PTZ - le prêt le plus long dans ce plan de financement était 144 mois, le différé du PTZ serait réduit de 180 mois à 144 mois et, donc, la durée totale du PTZ serait réduite de 300 mois à 264 mois

Mais ce n'est pas le cas puisque le différé PTZ est de 180 mois alors que le prêt employeur est de 240 mois.

Donc si je comprends bien le prêt serait sur 13.5 ans uniquement et ensuite seul le PTZ resterait jusqu'à son terme ainsi qu'une partie du prêt employeur??? c'est bien ça?

Vous auriez :

+ Un prêt (15.000€- 1%) qui s'amortirait en 12 ans
+ Un second (long lisseur - 2,60%) qui s'amortirait en 13 ans et 3 mois
+ Un troisième (19.209€ - 0,50%) qui s'amortirait en 20 ans
+ Et le PTZ qui commencerait à s'amortir à partir de la 16è année pour se terminer à la fin de la 25è année.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Est-ce que la solution ne serait donc pas de ne pas demander le prêt de 15000 euros sur 12 ans???

Cela changerait-il quelque chose?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; cela ne change pas fondamentalement les choses.

L'échéance minimale se réduit à 973€ (au lien de 975€) et la durée passe à 161 mois (au lieu de 159 mois).

Mais il faut aussi comprendre qu'en supprimant ce prêt de 15.000€ à 1% c'est 15.000€ que vous devez emprunter en plus à 2,60%; donc le minimum d'intérêts à payer sur ce prêt long lisseur pour éviter l'amortissement négatif s'en trouve augmenté.


Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Merci pour cette nouvelle simulation. Effectivement cela ne change en rien mon problème de lissage.

Je me pose la question de savoir qu'est-ce qui pourrait permettre de changer mon lissage??? Est-ce que ce serait le fait de n'avoir que le PTZ + le prêt principal???

Sachant qu'effectivement, nous devrions dans ce cas emprunter plus à 2.60 %...

Cdt

Bonjour,

Non; cela ne change pas fondamentalement les choses.

L'échéance minimale se réduit à 973€ (au lien de 975€) et la durée passe à 161 mois (au lieu de 159 mois).

Mais il faut aussi comprendre qu'en supprimant ce prêt de 15.000€ à 1% c'est 15.000€ que vous devez emprunter en plus à 2,60%; donc le minimum d'intérêts à payer sur ce prêt long lisseur pour éviter l'amortissement négatif s'en trouve augmenté.


Cdt

 

[Aristide]

En ne gardant que le PTZ et le prêt long lisseur l'on peut faire un lissage correct avec 299 échéances de 923,15€ et une 300è de 920,54€.

Cela permet de satisfaire vote souhait mais financièrement parlant ce n'est pas une bonne opération car il augmente forcément le coût global du crédit (Prêt lisseur plus important, plus long à un taux plus élevé => donc plus d'intérêts payés et nombre de primes d'assurances à payer plus grand).

Cdt

 

[dacunha31]

Merci beaucoup.

On va réfléchir à tout cela.

D'un point de vue du cout global du crédit entre les deux solutions (avec les prêts employeurs + 1% et sans les prêts complémentaires), pourriez-vous me dire la différence en euros?

Encore merci pour votre aide et pour votre patience.

Bonne soirée

En ne gardant que le PTZ et le prêt long lisseur l'on peut faire un lissage correct avec 299 échéances de 923,15€ et une 300è de 920,54€.

Cela permet de satisfaire vote souhait mais financièrement parlant ce n'est pas une bonne opération car il augmente forcément le coût global du crédit (Prêt lisseur plus important, plus long à un taux plus élevé => donc plus d'intérêts payés et nombre de primes d'assurances à payer plus grand).

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous joins deux tableaux.

Le premier (1- dacunba31) contient quatre simulations où les calculs sont faits - dans chaque cas - avec l'échéance minimale nécessaire pour éviter l'amortissement négatif.

En bas de tableau vous pouvez lire les résultats comparatifs mais, précisément, ils ne sont pas réellement comparables puisque non calculés avec une échéance cible identique.

Aussi le second tableau (2- dacunba31) reprend t-il les mêmes simulations mais avec une échéance cible identique de 975€

Il va sans dire que suivant les cas ce sont les durées d'amortissement du prêt lisseur qui varient.

Par ailleurs il convient de préciser que ces résultats sont loin d'être exacts puisque ni les primes d'assurances, frais de dossier, parts sociales et frais de garanties ne sont pris en compte (TEG).

Et, pour le coût du crédit corrigé il faudrait aussi connaître le montant de votre apport personnel puisque c'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Encore merci pour votre aide c'est vraiment très gentil de votre part.

Je garde précieusement vos tableaux et je vais attendre le retour de la banque pour voir ce qu'il me propose... je reviendrais vers vous à ce moment là si cela ne vous dérange pas???

En ce qui concerne les frais de dossier, ils seront de 1000 euros + caution bancaire de 1500 euros, d'après ce que m'a dit le courtier. Pour l'apport, nous avons 20000 euros que j'ai déduit du montant que je vous ai communiqué pour le prêt.

Cdt

Bonjour,

Je vous joins deux tableaux.

Le premier (1- dacunba31) contient quatre simulations où les calculs sont faits - dans chaque cas - avec l'échéance minimale nécessaire pour éviter l'amortissement négatif.

En bas de tableau vous pouvez lire les résultats comparatifs mais, précisément, ils ne sont pas réellement comparables puisque non calculés avec une échéance cible identique.

Aussi le second tableau (2- dacunba31) reprend t-il les mêmes simulations mais avec une échéance cible identique de 975€

Il va sans dire que suivant les cas ce sont les durées d'amortissement du prêt lisseur qui varient.

Par ailleurs il convient de préciser que ces résultats sont loin d'être exacts puisque ni les primes d'assurances, frais de dossier, parts sociales et frais de garanties ne sont pris en compte (TEG).

Et, pour le coût du crédit corrigé il faudrait aussi connaître le montant de votre apport personnel puisque c'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne.

Cdt

 

[Flo25]

Bonjour Aristide,
Deja je vous félicite pour vos différents poste qui permettent de mieux comprendre le fonctionnement complexe des prêt immobilier....
Je vous contacte car j'aimerais savoir comment faire afin d'obtenir la meilleur optimisation entre les différents prêts aidés et autre.
Je souhaite emprunter 185000 € pour l'achat de ma résidence principale.
Etant primo accédant, je peux bénéficier du PTZ 2006, j'ai le droit de 60000 € ainsi qu'un différé de 15 ans si je le souhaite. Par mon employeur je peux avoir également le 1% soit 25000 sur 15 ans. Sachant que j'atteint mon taux d'endettement de 33% en ayant des annuités de 760 euros/mois.
J'aurais aimé savoir si vous pouviez m'expliquer quelle serait la meilleure optimisation financière? si vous pouviez m'aider à mieux m'y retrouver.
Je vous remercie d'avance, bonne soirée

 

[Aristide]

Bonjour,

Je souhaite emprunter 185000 € pour l'achat de ma résidence principale.
Etant primo accédant, je peux bénéficier du PTZ 2006, j'ai le droit de 60000 € ainsi qu'un différé de 15 ans si je le souhaite. Par mon employeur je peux avoir également le 1% soit 25000 sur 15 ans.

Sachant que j'atteint mon taux d'endettement de 33% en ayant des annuités de 760 euros/mois.

J'en fais les déductions suivantes:

+ Le montant du/de(s) prêt(s) complémentaire(s) nécessaire(s) et de 100.000€

+ L'échéance maximale possible est de 760€ assurances comprises.

J'aurais aimé savoir si vous pouviez m'expliquer quelle serait la meilleure optimisation financière? si vous pouviez m'aider à mieux m'y retrouver.

Le fait que votre PTZ soit assorti d'un différé de 15 ans indique que vous êtes dans le profil N° 1 et que sa durée totale est de 25 ans dont une période d'amortissement de 10 ans.

Au minimum un montage à échéance lissées s'avère donc nécessaire; il pourrait - peut-être - être amélioré par un montage gigogne à échéances lissées ?

Quoi qu'il en soit il manque des informations :

=> Montage simple à échéances lissées :

+ Quel est le taux du prêt ?
+ Qu'en est-il des assurances (Nombre assurés - Quotité assurée pour chaque tête - Taux primes assurances) ?

=> Montage gigogne à échéances lissées :

+ Hiérarchie des taux (paliers de durées et taux associés) susceptible de vous être proposée à vous pour votre dossier par la banque (il ne s'agit pas de la grille standard qui sert de base à votre conseiller).
+ Mêmes questions sur les assurances.

NB - Concernant ces assurances, le montant des primes ne pourrait être pris en considération dans les lissages que s'il s'agit de primes fixes assises sur le capital initial.

Si vous ne pouvez fournir ces données nécessaires il serait toujours envisageable de prendre des hypothèses...........mais qui ne seraient bien que des hypothèses à considérer en tant que telles.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Me revoici avec des éléments supplémentaires.

Mon courtier m'a transmis une proposition et j'aimerai savoir ce que vous en pensez (amortissement négatif interdit par la loi?), je voulais être sure que cette proposition soit réglo.

Informations :
Cout de l'opération : 266576 euros

- Apport personnel à déduire : 20 000 euros
- Prêt principal de 110 817 euros à taux fixe sur 15 ans à 2.15% (hors assurance)
- Prêt employeur : 19 209 euros sur 240 mois à 0.50%
- Prêt 1% : 15 000 euros sur 144 mois à 1%
- PTZ de 101 550 euros sur 300 mois avec un différé de 15 ans et un amortissement sur 10 ans.

Tout ceci sans assurance car j'ai des problèmes de santé et je serai refusée à l'assurance de la banque...

Le courtier, m'annonce :

1ere période : 144 mois
PP 701.44 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 0 + Prêt 1% 110.58 euros soit 896.14 euros

2eme période : 36 mois
PP 812.02 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 0 + Prêt 1% 0

3eme période : 60 mois
PP 0 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 846 + Prêt 1% 0

4eme période : 60 mois
PP 0 + Prêt empl. 0 + PTZ 846 + Prêt 1% 0

Est-ce une solution correcte? Du coup on n'est pas dans un lissage réel car 1ere période = 896.14€ - 2eme période = 896.14 euros - 3eme période = 930.12 euros et 4eme période = 846 euros...

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

Merci pour votre aide.

 

[ZRR_pigeon]

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

mathematiquement c'est sous optimal pour plusieurs raisons :
- la mensualité baisse a la fin, c'est un surcout non nécessaire. (idealement echeance constante)
- la mensualité augmente au 3e temps, deux possibiltés :
- soit vous pouviez gérer tout le long les 930 euros et alors la la solution actuelle est vraiment mauvaise (faut refaire avec 930 euros tout le long)
- soit les 930 euros suppose que d'ici la vous aurez plus de revenus, ce qui semble probable et logique, dans ce cas, bien que sous optimale, cette solution ne sera pas financierement tres differente de la solution optimale (que la banque pourra de toutes manieres refuser de mettre en place si elle en a envie).

il y aura quelques centaines d'euros de gain potentiels (interets et ADI plus courte confondus), sur un cout total déboursé de ~21300 euros hors assurances.

 

[tede]

Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:

Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise

J'ai bien utilisé les différentes calculatrices présentes sur le site, mais je fais tous mes calculs "à tâtons" en prenant des durées de pret principal au hasard. C'est cette durée optimale que je n'arrive pas à trouver.... 15? 20? 22? 25? Le differé de 15ans ce serait parfaitement emboité, mais bon je fais parti de la tranche 2 à peu de choses pres

J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.

 

[dacunha31]

mathematiquement c'est sous optimal pour plusieurs raisons :
- la mensualité baisse a la fin, c'est un surcout non nécessaire. (idealement echeance constante)
- la mensualité augmente au 3e temps, deux possibiltés :
- soit vous pouviez gérer tout le long les 930 euros et alors la la solution actuelle est vraiment mauvaise (faut refaire avec 930 euros tout le long)
- soit les 930 euros suppose que d'ici la vous aurez plus de revenus, ce qui semble probable et logique, dans ce cas, bien que sous optimale, cette solution ne sera pas financierement tres differente de la solution optimale (que la banque pourra de toutes manieres refuser de mettre en place si elle en a envie).

il y aura quelques centaines d'euros de gain potentiels (interets et ADI plus courte confondus), sur un cout total déboursé de ~21300 euros hors assurances.

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Les 2 derniers paliers concernent le PTZ+ à 0% d'intérêt ainsi que la fin du prêt employeur pour le 3eme palier à 0.50%.
Du coup, je ne comprends pas comment cela peut générer du surcout vu les taux de ces 2 emprunts.
Comment arriverez-vous à 930 euros tout au long des 25 ans? Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non? Si tel est le cas, impossible car le différé et l'amortissement du PTZ+ me sont imposés. Au mieux, le gouvernement laisse l'opportunité de réduire la période de différé (15 ans) mais pas la période d'amortissement (10 ans).

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:
Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise


J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.

Impossible de vous répondre car il manque beaucoup d'informations :

=> Pour un lissage simple (donc sans optimisation du plan de financement):

+ Taux du prêt long lisseur ?
+ Vous annoncez une échéance cible de 1.150€/mois assurances comprises........Quelles sont les conditions de cette/ces assurance(s) ?
+ Si vous ne connaissez pas les conditions d'assurance indiquez votre échéance hors assurance.
Bien entendu, dans ce cas, le lissage sera un "faux lissage" et encore moins bien optimisé.


=> Pour un montage "gigogne" à échéances lissées (avec optimisation du plan de financement):

+ Hiérarchie des taux susceptible de vous être proposée par votre banque = Structure des paliers de durées avec taux associés. Ce n'est pas la grille standard sur laquelle votre conseiller se base; ce sont les différents taux - fonction des durées - qu'il vous proposerait à vous pour votre dossier.
+ Vous annoncez une échéance cible de 1.150€/mois assurances comprises........Quelles sont les conditions de cette/ces assurance(s) ?
+ Si vous ne connaissez pas les conditions d'assurance indiquez votre échéance ce hors assurance.
Bien entendu, dans ce cas, le montage gigogne serait "moins mal" que la lissage simple mais il ne serait pas vraiment optimisé car ce serait toujours un" faux lissage".

NB) - Une réponse ne pourra pas vous être apportée avant votre rendez-vous de demain.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non?

en tous cas la durée des prets payants. si le PTZ continue sa vie plus tard c'est pas grave.
les autres prets (PP Et employeur) peuvent etre raccourcis.
le surcout ne provient pas des dernieres années mais surtout des premieres. augmenter la mensualité a 930 tout le long permet de reduire les interets du PP (essentiellement) dans le debut du pret.

quand la durée des prets, (hormis le PTZ) elles sont calculées et non fixées a l'avance. peut etre que votre pret principal fera 170 mois ou 160 mois et non 180 mois, peu importe pour vous. Plus il est court moins c'est cher.

 

[Aristide]

Bonjour,

Me revoici avec des éléments supplémentaires.

Mon courtier m'a transmis une proposition et j'aimerai savoir ce que vous en pensez (amortissement négatif interdit par la loi?), je voulais être sure que cette proposition soit réglo.

Stricto sensu, l'amortissement négatif n'est pas interdit par la loi.

Dans le cas général d'un seul crédit, ce n'est qu'éventuellement, de façon indirecte, suivant la pratique des banques qui conduirait à capitaliser des intérêts au mois la mois que cette pratique serait contraire à l'article 1154 du code civil.

Quant il s'agit d'un montage qui consiste à "à casser le prêt unique ci-dessus" en au moins deux prêts ( = montage gigogne à échéances lissées) de telle sorte que le coût du crédit soit réduit pour l'emprunteur le doute subsiste car sur un crédit (= le prêt long lisseur) le code civil ne serait pas respecté (= accroissement intérêts) mais globalement, sur l'ensemble du montage, ce coût du crédit serait cependant réduit.

A ma connaissance la justice ne s'est pas prononcée sur ce point et c'est parce que le doute subsiste que je ne pratique pas l'amortissement négatif.

Mais si une banque pratiquait l'amortissement négatif mais faisait bien le nécessaire pour que les intérêts en plus soit bien capitalisés au bout de un an (et non pas au mois me mois) ce ne serait pas illégal.

Informations :
Est-ce une solution correcte? Du coup on n'est pas dans un lissage réel car 1ere période = 896.14€ - 2eme période = 896.14 euros - 3eme période = 930.12 euros et 4eme période = 846 euros...

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

Comment arriverez-vous à 930 euros tout au long des 25 ans? Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non?

Quelle est votre échéance cible hors assurance à vous = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à vote capacité de remboursement ?

NB) - Votre courtier vous propose un "bricolage" qui tente de s'approcher d'un lissage puisqu'il y a divers paliers progressifs.
Est-votre choix ?
Si oui quels sont vos paliers d'échéances cibles (durées et montants) ?

NB) - Il s'agit d'une tentative de lissage simple qui pourrait certainement être amélioré par un montage gigogne à échéances lissées si, toutefois, votre banque a la possibilité technique de le faire et, également, accepte de le faire ?

Dans cette éventualité il manque la hiérarchie des taux susceptible de vous être proposée = structure des paliers de durées avec taux associés. Il ne s'agit pas de la grille standard sur laquelle votre conseiller se base mais, fonction des durées calculées (et non pas choisies) des divers taux qui vous seraient proposés à vous, pour votre dossier.

NB) - Quelle que soit l'option choisie/possible il faut être conscient qu'un lissage hors assurance reste un "faux lissage" et qu'il n'est donc pas bien optimisé.
Et les primes d'assurances ne peuvent être prise en compte dans un lissage que si elles sont fixes c'est à dire assises sur le capital initial.

Cdt

 

[dacunha31]

durées calculées[/COLOR] (et non pas choisies) des divers taux qui vous seraient proposés à vous, pour votre dossier.

Cdt

Bonjour,
Notre échéance serait entre 850 et 900 euros dans l'idéal... C'est l'échéance que nous voudrions payer car notre capacité nous permettrait de payer un peu plus. Cependant, nous souhaitons conserver une qualité de vie... De plus, il faudra payer également les assurances des divers prêts.

Oui je pense effectivement que le courtier fait cela pour s'approcher au mieux d'un vrai lissage. Il m'a expliqué qu'il ne pouvait pas lisser le PP sur toute la durée car son montant était trop faible par rapport aux autres prêts. C'est pourquoi il nous propose cette solution. Ce n'est pas notre choix mais le sien pour tenter de s'approcher de quelque chose d'acceptable en matière de montant mais aussi en matière de taux car du fait que le PP soit uniquement que sur 15 ans, nous pouvons bénéficier d'un taux plus avantageux à 2.15% au lieu de 2.60% sur 25 ans.

Pour le montage gigogne je n'ai aucune information sur le sujet. Qui dit gigogne dit forcément une grosse différence de montant à chaque palier??? Différence de taux d'emprunt également???

Merci pour votre aide.

Bonne journée

 

[Aristide]

Notre échéance serait entre 850 et 900 euros dans l'idéal...

Donc je retiens 900€ ???

Pour le montage gigogne je n'ai aucune information sur le sujet. Qui dit gigogne dit forcément une grosse différence de montant à chaque palier??? Différence de taux d'emprunt également???

Mais non !!!
Je vous suggère de lire le billet concerné de mon blog ainsi que les multiples posts sur le sujet.

L'échéance cible reste l'échéance cible.

Mais au lieu d'avoir un seul prêt complémentaire "long lisseur" vous avez un second prêt "court emboîté".
Et si le prêt emboîté est plus court, son taux sera aussi moins élevé.

Et du fait de leur calcul (et non pas de leur choix) les durées seront optimisées.

Ainsi le prêt de 180 mois sera peut-être réduit à 175 mois (?) et peut-être que son taux s'en trouvera aussi réduit.

Il y aura donc une réduction du volume des intérêts payés du fait de "l'effet taux réduits" mais aussi de l'effet "durées réduites"

Et, si les durées sont réduites, ie nombre des primes d'assurances à payer est aussi réduit.

=> Au total - à échéance cible identique - il en ressort un gain significatif sur le coût du crédit.

Cdt

 

[dacunha31]

Donc je retiens 900€ ???



Mais non !!!
Je vous suggère de lire le billet concerné de mon blog ainsi que les multiples posts sur le sujet.

L'échéance cible reste l'échéance cible.

Mais au lieu d'avoir un seul prêt complémentaire "long lisseur" vous avez un second prêt "court emboîté".
Et si le prêt emboîté est plus court, son taux sera aussi moins élevé.

Et du fait de leur calcul (et non pas de leur choix) les durées seront optimisées.

Ainsi le prêt de 180 mois sera peut-être réduit à 175 mois (?) et peut-être que son taux s'en trouvera aussi réduit.

Il y aura donc une réduction du volume des intérêts payés du fait de "l'effet taux réduits" mais aussi de l'effet "durées réduites"

Et, si les durées sont réduites, ie nombre des primes d'assurances à payer est aussi réduit.

=> Au total - à échéance cible identique - il en ressort un gain significatif sur le coût du crédit.

Cdt

Je comprends votre explication (enfin je pense !)

Hier, le courtier m'a écrit, suite à une question sur la négociation du taux du PP :

Il est effectivement annoncé sur les sites commerciaux des taux mais souvent sans expliquer qu'on les obtiens en faisant se croiser 2 lignes de prêt sur 10 et 15 ans par exemple à 1,90 et 2,15 par exemple.

Je lui ai donc demandé si l'on pouvait croiser 2 lignes de prêt pour réduire les couts.

Il m'a répondu ceci :

La multiplicité de vos lignes de Crédit font que le prêt sur 15 ans ne sera du coup plus amortis. En gros vous ne n'auriez que des intérêts sur la ligne des 15 ans jusqu'à ce que le prêt de 10 ans se termine, donc aucun intérêt !

Est-ce que cette petite conversation correspondait à un montage gigogne?

Merci