Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[bob.59]

Bonjour,
la banque me propose le montage d'un plan suivant :
Pret 1 : 60 000,00 € à 2,75% sur 60 mois soit 1 071,47/mois sur 60mois
Pret 2 : 60 000,00 € à 2,95% sur 111 mois soit 170,47 sur 60 mois puis 1242.24 sur 50 mois et 746,83 sur un mois
Soit 1233.87€ sur 60 mois (pour les 2 prêts) puis 1 242,24€ sur 50 mois et 746.83 sur un mois
Endettement 24%
Tous les taux sont sans assurance.
Cout intérêt:16891€
Que pensez vous de ce lissage ?
Merci pour retour.

 

[Aristide]

Bonjour,

1) - Tout d'abord il ne s'agit pas d'un lissage puisque vous avez deux paliers d'échéances.

2) - Le fait que le prêt court soit d'un montant "rond" laisse plutôt penser à une "piffométrie" qu'à un montage bien optimisé.

3) - S'agissant d'échéances hors assurance l'optimisation est encore plus réduite.

=> Pour un montage "gigogne" à échéances lissées bien optimisé il faut:

+ Définir une échéance cible assurances comprises (si primes fixes) = échéance que vous pouvez/voulez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement,

+ Connaître les paliers de taux utilisés par votre banque et les taux associés = hiérarchie des taux que votre banque vous propopserait à vous, pour votre dossier (et non pas la grille standard qui sert de base à votre conseiller)

=> Dans ce type de montage les durées ne sont pas choisies/impossées; elles sont calculées en fonction des deux éléments ci-dessus et c'est la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" qui est retenue.

Cdt

 

[bob.59]

Merci pour votre réponse.

 

[matt988]

Bonjour,

Je vous explique mon cas:

Le 25/02/2008 j'ai un crédit de 136730 euros qui a commencé pour l'achat d'un investissement locatif.

Mon taux est de 4.4% sur 15 ans avec une assurance de 10.49 euros par mois ce qui fait une mensualité de 1049.49 euros par mois assurance comprise

Total intérêts :50.290,23 €
Total frais / assurance : 1.888,20 €

Je viens de regarder les taux actuels, et le taux sur 10 ans est de 3.05% Hors assurance

Après simulation sur calcamo, si je garde ma mensualité de 1049.49 euros avec un taux de 3.05% et une assurance de 10.49 euros (assurance actuelle), je me retrouve avec:

Total intérêts :41.394,14 € -8.896,09 €
Total frais / assurance : 4.020,13 € 2.131,93 €

Avec des frais de remboursement anticipé de 2215.85 euros qui sont inclus

Donc une différence totale de 8896.09-2131.93=6764.16 euros

Est il possible de faire la même chose avec un prêt gigogne de 10 ans et de 5 ans en gardant la même mensualité de 1049.49 euros? (j'ai essayé mais je ne trouve pas)

Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faut prendre deux choses en considération:

Vous avez actuellement un crédit dont vous voudiez renégocier le taux pour réduire la durée mais en plus vous voudriez aussi bénéficier des avantages d'un montage gigogne.

Sur les aspects juridiques une simple rénégociation n'est pas possible.
Si votre banque est d'accord il faut procéder par un rachat de crédit interne et un remboursement par anticipation ce qui est différent d'une renégociation.

A toutes fins utiles voir :

« Renégociation.........ou bien « Rachat Crédit » ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie.13750/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...dit-1ere-partie.13750/post-104074#post-104074

Par ailleurs, au plan pratique, toutes les banques ne peuvent pas ou ne veulent pas proposer des montages gigogne.

Cdt

 

[matt988]

Merci pour ta réponse et ton tableau du lien qui est super intéressant.

Je pensais qu'en cas de rachat de crédit par une autre banque, cette banque aurait pu me faire un montage gigogne!!!

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l'absolu ce n'est pas impossible.

Il s'agirait alors d'un rachat externe et non pas d'un renégociation ni d'un rachat interne.

Encore faut-il que cette nouvelle banque puisse le faire (techniquement) et veuille bien le faire.

Cdt

 

[oliv74]

Hello Aristide!
On me propose un prêt gigogne sur 2 lignes,10 et 14 ans.
Je vais aller sur la calculette de ce site pour optimiser le montage mais voilà ma question:

la banque accepte la délégation d'assurance,je pense prendre des assurances sur capital restant (j'ai bien lu votre topic à ce sujet et me rend compte que tout n'est pas tout rose,notamment sur le taux annoncé et le fait que ce soit indexé sur l'âge,on rembourse bcp au début et peu sur la fin du prêt)
Bref il me semble que ce type d'assurance,qd les taux sont bas ,reste plus intéressant qu'une assurance sur capital initial,mais qu'en est il du prêt gigogne? comment les intégrer dans la simulation?
Ou peut être une sur capital restant pour le premier prêt et une sur capital initial sur le 2 ème prêt ?!

merci!

 

[Aristide]

Bonjour,

Hello Aristide!
On me propose un prêt gigogne sur 2 lignes,10 et 14 ans.
Je vais aller sur la calculette de ce site pour optimiser le montage mais voilà ma question:

Si vous avez bien lu mes posts sur le sujet vous devez savoir que pour une bonne optimisation on ne choisit pas les durées.

Tout d'abord il faut se fixer une échéance cible = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement :

+ Assurances comprises si les primes sont fixes
+ Hors assurance si les primes sont variables et, dans ce cas, l'optimisation ne sera pas "au top".

Ensuite, comme les taux varient avec les durées, il faut vous renseigner sur les paliers de durées utilisés par votre banque et les taux qui y sont associés = la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer, à vous, pour votre dossier et non pas la grille standard qui sert de base de négociation à votre conseiller.

C'est à partir de votre besoin de financement et les paramètres ci-dessus que l'optimisation permet de trouver la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Contrairement à ce qui se passe dans un prêt classique, dans un montage gigogne à échéances lissées, les durées sont donc calculées et non pas imposées.

Je ne pense pas que "la calculette du site" soit prévue pour une telle approche ?

la banque accepte la délégation d'assurance,je pense prendre des assurances sur capital restant (j'ai bien lu votre topic à ce sujet et me rend compte que tout n'est pas tout rose,notamment sur le taux annoncé et le fait que ce soit indexé sur l'âge,on rembourse bcp au début et peu sur la fin du prêt)
Bref il me semble que ce type d'assurance,qd les taux sont bas ,reste plus intéressant qu'une assurance sur capital initial,mais qu'en est il du prêt gigogne? comment les intégrer dans la simulation?
Ou peut être une sur capital restant pour le premier prêt et une sur capital initial sur le 2 ème prêt ?!

Ainsi que dit ci-dessus, je ne connais pas de banque qui intègre des primes d'assurance variables dans les montages à échéances lissées; au plan technique cela supposerait autant de paliers d'échéances hors assurance que de fois où le montant de la prime change.

Donc les primes d'assurances ne peuvent être intégrées dans le lissage qui si elle sont fixes ce qui assure une meilleure optimisation du plan de financement.

Maintenant il est cependant possible que du fait de la différence des coûts entre assurances groupe et assurances déléguées (***), un lissage hors assurance du fait variablité des primes reste plus intéressant qu'un montage parfaitement optimisé avec une asurance groupe plus chère.

(***) A noter que la comparaison des coûts n'a pas de sens si, parallèllement vous ne comparez pas les conditions de garanties et de couvertures.

Cdt

 

[oliv74]

Merci pour votre réponse.
Je me suis mal exprimé dans mon mail,je connais en fait la hierarchie des 2 taux qui m'interressent ,mon probleme se pose surtout concernant les assurances.

J'ai en effet un accord pour délégation,il me faudrait alors une assurance qui permette d'optimiser le montage en gigogne ( su capital investi,sur capital restant?)et avec un taux plus interressant que l assurance groupe .

Pour faire concret :
-475 OOO€
-aucun prêt "subventionné" (PTZ , 1% patronnal etc )
-hierarchie des taux (hors assurance) :2,7% de 0 à 120 mois ; 2,85% de 121 à 168mois ( je ne connais pas les taux possibles sous les 10 ans)
-delegation d assurance ( que prendre comme type d'assurance pour optimiser?? j'ai bien compris que le lissage se fera hors assurance,mais l'assurance sur capital restant reste t elle interressante sur un prêt gigogne?)
-echeance cible : je vise 3300€ hors assurance (en fait ce parametre est délicat car si on considere un placement à 3% mini de rendement sur les 10 prochaines annees,l'epargne est plus rentable que le remboursement rapide du prêt!!,c'est ce qui ressort de mes differentes simulations du fait des taux très bas )

Si vous aviez une idée pour avancer avec ces paramètres..

 

[Aristide]

Bonjour,

Par raport à votre souhait de comparer un lissage bien optimisé en intégrant les primes d'assurance fixes avec un autre montage à échéances lissées mais hors assurances - donc moins bien optimisé - du fait de la variabilité des primes je ne vois qu'un moyen :

1) - Faire le montage optimisé avec les primes d'assurances fixes et calculer le coût du crédit corrigé (***).

(***) Sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts - au taux moyen de votre épargne - sur toutes les échéances assurances comprise payées et apport personnel.

2) - Procéder au montage gigogne à échéances lissées hors primes assurances variables. Ensuite calculer - année par année - les primes d'assurances déléguées et les ajouter à l'échéance lissée hors assurance.
Calculer comme ci-dessus le coût du crédit corrigé.

NB) - S'agissant d'une comparaison à apport personnel identique, le "TEG d'ensemble" serait aussi un indicateur fiable.

Le coût du crédit simple n'est pas pertinent du fait des échéances fixes assurances comprises dont le montant ne sera pas comparable aux échéances variables si assurances déléguées.

D'autre part ces différences d'échéances entraineront également une différence sur les durées d'amortissement.

Toutes choses étant égales par ailleurs, le coût du crédit corrigé et/ou le TEG d'ensemble les moins élevés vous indiqueront le meilleur choix entre le montage gigogne à échéances lissées assurance groupe comprise bien optimisé et l'autre avec assurance déléguées moins bien optimisé.

(en fait ce parametre est délicat car si on considere un placement à 3% mini de rendement sur les 10 prochaines annees,l'epargne est plus rentable que le remboursement rapide du prêt!!,c'est ce qui ressort de mes differentes simulations du fait des taux très bas

A toutes fins utiles :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

[lien réservé abonné]



Cdt

 

[oliv74]

Ok ,et merci pour vos réponses !
Je vais essayer d'obtenir la hierarchie complète des taux jusque 14 ans,et je vais utiliser votre tableur pour voir si mobiliser de l épargne peut être interressant.

cdlmt

 

[oliv74]

Bonjour,

après avoir trouvé une optimisation de mon financement gigogne,voilà ce que me répond le courtier:
" (...)
Ma collègue m’a transmis les éléments souhaités que j’ai envoyé au pôle immobilier.

Néanmoins, avec un lissage, techniquement le capital emprunté sur la durée longue doit être supérieur au capital emprunté sur la durée courte. D’où ma première optimisation à parts égales. Dans le cas d’un financement sans lissage, l’optimisation est plus libre. On sort de la problématique d’amortissement négatif.
De plus l’optimisation du lissage coûte plus chère à la banque et l’acceptation n’est pas la même.(...)"

Pourtant le lissage que je lui propose est sans amortissement négatif .
Que penser de ces affirmations?

 

[Aristide]

Bonjour,

après avoir trouvé une optimisation de mon financement gigogne,voilà ce que me répond le courtier:
" (...)

Néanmoins, avec un lissage, techniquement le capital emprunté sur la durée longue doit être supérieur au capital emprunté sur la durée courte. D’où ma première optimisation à parts égales.

C'est généralement le cas mais tant la répartition des montants que les durées respectives des deux crédits dépendent du montant de l'échéance cible et de la hiérarchie des taux utilisée.

De plus l’optimisation du lissage coûte plus chère à la banque et l’acceptation n’est pas la même.(...)"

Le produit net bancaire (PNB) c'est à dire le volume des intérêts perçu par la banque est moins élevé mais il ne faut pas confondre chiffre d'affaires ( = PNB) et bénéfice (= marge) qui est la différence entre le taux client et le coût de la ressource pour la banque.

Or il n'est pas impossible que le banque ait une marge supérieure sur le prêt court à celle sur le prêt long.
De plus, globalement dans un tel montage, le capital restant dû diminue plus vite ce qui est de nature à réduire les risques de non remboursement pour la banque.

Mais tous paramètres pris en considération il n'est pas exclu que la banque ait cependant une marge réduite.

Si vous la mettez en concurrence elle préférera sans doute moins gagner mais cependant gagner quelque chose; sur le crédit mais aussi sur les dépôts, épargnes qu vous conserverez et services que vous utiliserez.

Dans le cas d’un financement sans lissage, l’optimisation est plus libre. On sort de la problématique d’amortissement négatif.

Pourtant le lissage que je lui propose est sans amortissement négatif .
Que penser de ces affirmations?

L'amortissement négatif entraine de facto une capitalisation mensuelle des intérêts ce qui est contraire à l'article 1154 du code civil.

A échéance cible égale, je ne vois pas comment optimiser un plan de financement sans lissage.

Le mieux serait de demander une simulation dans chaque cas de figure avec le même apport personnel et la même échéance cible et ensuite de comparer les TEG et Coût du Crédit Corrigé.

Cdt

 

[cox]

Bonsoir,

Je négocie actuellement un prêt immo.
J'échange sur de nombreux forums pour tenter de maximiser mes chances de négocier a la baisse le coût total du crédit.

Je pensais être un "bon dossier" et de fait avoir des propositions alléchantes. NON

Je vous donne le fruit de mes recherches :

A ce jour le meilleur taux HA proposé est de 3,10% avec 170K€ d'apport (par le fruit du travail), 20% d'endettement, ma femme fonctionnaire titulaire 30 ans, moi prof libérale 34 ans, et 120K€ d'emprunté sur 15 ans maximum. Cout du projet total 270K (je garde 20K d’épargne sécuritaire peut etre est ce trop ou pas assez). J'ai un enfant de 2ans.
Droit PEL et CEL OK, pas droit au prêts aidés.
Le coût total du crédit hors assurance (délégation) est de 31000€.

Tous les banquiers rencontrés pleurent en m'expliquant qu'ils ne margent pas sur ce pret, et que c'est une bonne proposition.
La Poste, CE, BNP, CA, contacté + BROKER cet apm ou on m'a dit la même chose 3.10% HA c'est très bien placé...

J'ai un pot qui fait construire lui aussi, montant total 400K€, moins d'apport que moi 20%, même age, pas d'enfant, taux d'endettement supérieur au mien avec durée plus longue, pas de PTZ ou autre pret aidé. Ce que je ne comprend pas c'est qu'il a signé (j'ai vu l'offre) deux prêts de 15 et 19 ans de 2.2% et 2.7% donc 2.4% lissé sur 17 ans HA, délégation impossible ce qui nous fait 3.12% sur 17 ans TEG.

Comment comprendre une telle différence?
Et d'après vous vu mon dossier est il possible d'avoir mieux que 3,10%

Merci de votre aide et bonne soirée

COX

 

[Aristide]

Bonjour,

Droit PEL et CEL OK, pas droit au prêts aidés.

Le taux de votre prêt PEL n'est probablement pas intéressant ?

Le coût total du crédit hors assurance (délégation) est de 31000€.

Le coût du crédit (simple) est l'indicateur de comparaison le moins pertinent parmi les trois qui existent
Privilégier:
1) - Le coût corrigé du crédit
2) - Le Taux Effectif Global (TEG)
Pour détails voir mon blog.

TJ'ai un pot qui fait construire lui aussi, montant total 400K€, moins d'apport que moi 20%, même age, pas d'enfant, taux d'endettement supérieur au mien avec durée plus longue, pas de PTZ ou autre pret aidé. Ce que je ne comprend pas c'est qu'il a signé (j'ai vu l'offre) deux prêts de 15 et 19 ans de 2.2% et 2.7% donc 2.4% lissé sur 17 ans HA, délégation impossible ce qui nous fait 3.12% sur 17 ans TEG.

Comment comprendre une telle différence?

Et d'après vous vu mon dossier est il possible d'avoir mieux que 3,10%

Outre la durée, le taux des prêt varie suivant:
+ Les banques (= stratégie/objectifs et contraintes propres à chacune)
+ Les régions
+ La qualité du client
+ Suivant la qualité du dossier
+ Suivant que le taux soit fixe ou révisable
Si vous faites une recherche avec votre moteur préféré vous verrez que les taux moyens octobre 2012 sur 20 ans vont de 3,38% à 4,43% s'ils sont fixes.
S'ils sont révisables, sur la même durée ils varient de 2,85% à 3,90%.

Ce sont des taux moyen (par catégorie "bon dossier", "Très bon", "Excellent") et il est toujours possible de tenter d'avoir mieux par la négociation mais ce taux de 3,10% fixe semble en effet "bien dans le marché".

Êtes vous certain que le taux de votre ami soit bien un taux fixe ?

Par ailleurs un montage gigogne a échéances lissées serait de nature à réduire les coût du crédit.

Cdt

 

[cox]

Merci Aristide,

Je confirme que mon ami a un TF, pas de pret aidé, moins d'apport que moi et pas d'enfant. (J'en ai un)

Pour le moment mes recherches se concentrent sur le TF, si je ne trouve pas mon bonheur je regarderai le TV capé.

Sans passer par les moteurs de recherche mais via des forums de construction :
2.95% ha sur 15 ans avec un dossier moyen
3.20% ha sur 20 ans

et pomom un pret signé a la poste cette semaine a 2.95% sur 20 ans pour une personne de ce forum...

Gigogne etudié avec la pseudo courtier(ere) pas bon pour moi???

Les droits au PEL me donne accès a 1500€ de prime de l’état pour 3000€ empruntés donc le taux de 4.25%ha reste bien placé si on emprunte le minimum remboursé le plus rapidement possible...

Je vais regarder votre blog, ou peut on le trouver?

PS : j'ai besoin d'une info, j'ai un PEL qui a 10 ans et 1/2
sur le relevé de la banque il est stipulé :
capital 61200€
rémunération :
prime 1525€
intérêts 6119€

Brut : 68844€
Net a payer : 67892€

Que vais je réellement récupérer quand je vais le clôturer pour mon projet immo?
61200 ou 67892€ + ou - 6000€ c'est pas une paille!

Merci
COX

 

[Aristide]

Bonjour,

Gigogne etudié avec la pseudo courtier(ere) pas bon pour moi???

???
Le dire est une chose; le démontrer en est une autre qui serait bien préférable.

Les droits au PEL me donne accès a 1500€ de prime de l’état pour 3000€ empruntés donc le taux de 4.25%ha reste bien placé si on emprunte le minimum remboursé le plus rapidement possible...

Si votre PEL a 10 ans et demi c'est qu'il a été ouvert en avril 2002.

Or cette génération permet un prêt PEL à 4,97% actuariel soit 4,8603% proportionnel pour des échéances mensuelle. C'est ce dernier taux qui est à comparer aux taux de marché des prêts classiques. Le taux de 4,25% actuariel et/ou proportionnel) n'existe pas ???

Par ailleurs, si votre PEL date bien de avril 2002, je ne comprends pas que l'on vous oblige à solliciter un prêt PEL pour obtenir cette prime. En effet la prime d'Etat n'est conditionnée par la mise en place d'un prêt EL que pour les plans ouverts à compter du 12 décembre 2002 ???

Je vais regarder votre blog, ou peut on le trouver?

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Le blog concerné plus étude de l’ANIL

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Etude ANIL 1999
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PS : j'ai besoin d'une info, j'ai un PEL qui a 10 ans et 1/2
sur le relevé de la banque il est stipulé :
capital 61200€
rémunération :
prime 1525€
intérêts 6119€

Brut : 68844€
Net a payer : 67892€

Que vais je réellement récupérer quand je vais le clôturer pour mon projet immo?
61200 ou 67892€ + ou - 6000€ c'est pas une paille!

Si votre PEL a bien 10 ans et demi = ouverture en avril 2002 la prime d'Etat est comprise dans le taux d'intérêt de 4,50% (mais la prime versée avec les intérêts ne produit pas elle même des intérêts). Passé 10 ans ou/et le plafond de prime de 1.525€ atteint c'est alors un taux de 3,27% qui vous est servi.

Si les 61.200€ annoncés représentent le total de vos versements = épargne, tel que présenté, je présume que vous percevrez ce capital + intérêts 6.119€ + prime 1.525€. A faire confirmer par votre banque.

Cdt

 

[cox]

Merci Aristide, a la lecture de votre post je me suis précipité dans ma banque, et j'ai eu confirmation de ce que vous avancez.
Je note le professionnalisme sans faille des 10 conseillés fi que j'ai rencontré ces 6 derniers mois et qui ont tous oublié de me parler de ces éléments de base.
PEL ouvert en avril 2012 donc prime de l’état acquise de fait et le montant retenu a la clôture du PEL est bien la somme du capital + prime + intérêt donc 67K€, cool je viens de faire sauter 1 an de prêt... sans être obligé d'emprunter via un prêt PEL ce qui est une bonne nouvelle.

Quand a la courtière et aux autres pros rencontrés j'ai de plus en plus le sentiment d'avoir rencontré des grosse quiches qui ont soit oublié de me donner de bonnes infos soit sont d'une incompétence rare.

Je vais étudier avec attention votre blog

Y a t il des effets pervers au pret gigogne? Parce que pour le moment je n'ai pas réussi a avoir une seule simu de la part de mes interlocuteurs. Juste la phrase : " pour vous c'est pas intéressant"...

Merci

 

[cox]

Passionnant ce blog mais dans le coût corrigé avec placement de l'argent qui rembourse le crédit cela n'est valable que si vous êtes logé gratos, si vous dépensez cet argent dans un loyer c'est différent, non?
En imaginant que l'on puisse épargner 20% du coût du remboursement du crédit les calculs me paraîtrai plus vraisemblable pour la majorité des épargnants / accédants...