Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[akoustics]

je rajouterai une autre question en complément :

est-il possible de ne rembourser une petite somme sur le PTZ+ (par exemple, 2€ par mois de la première mensualité à la 239ème) et payer le capital restant dû sur la dernière mensualité.

L'idée serait de placer le delta avec la mensualité initiale sur un compte chaque mois, ce qui permettrait de faire une plus valus avec les intérêts (cela augmenterait certainement le cout de l'assurance, mais cela me semble négligeable au vu des intérêts touchés au bout des 20 ans)

 

[ZRR_pigeon]

en fait vous voudriez un "PTZ in fine"..avec remboursement du capital en une fois a la fin et seulement des interets (0€ donc pour un PTZ) pendant la vie du pret....

le pere noel, c'est maintenant !

 

[Aristide]

Bonjour,

Après de nombreuses recherches, je vais décrire le "meilleur" plan de financement obtenu (mensualité / cout du crédit), et vous demandez s'il peut être encore optimisé (notamment car il a un PTZ+) et/ou se que vous en pensez :

Il est difficile de répondre à votre question.

D'abord, le profil d'amortissement que vous décrivez ne correspond pas à un montage à échéances lissées mais un montage en deux paliers d'échéances.

Est-ce que cette proposition répond à votre souhait/demande ?

Si oui, quelles sont vos échéances cibles assurances comprises= mensualités que vous voulez/pouvez payer et acceptables par votre banque eu égard à vos capacités de remboursement actuelles et futures.
=> Quelle mensualité cible et pendant combien de temps pour le 1er palier ?
=> Quelle mensualité cible et pendant combien de temps pour le second palier ?

Si non quelle est votre mansualité cilble constante sur toute la durée ?

Par ailleurs, vu les durées "rondes" et l'un des montants également "rond, il est peu probable que ce plan de finnacement soit parfaitement optimisé.

Je vous rappelle que dans ce type de montage, les durées ne se choisissent/déterminent pas, elles se calculent.

Aussi, à cette fin et quelle que soit votre option "échéances lissées" ou "deux paliers d'échéances" il est nécessaire de connaître la structure des durées utilisée par votre banque ainsi que les taux qui y sont associés = la hiérarchie des taux.

je rajouterai une autre question en complément :

est-il possible de ne rembourser une petite somme sur le PTZ+ (par exemple, 2€ par mois de la première mensualité à la 239ème) et payer le capital restant dû sur la dernière mensualité.

L'idée serait de placer le delta avec la mensualité initiale sur un compte chaque mois, ce qui permettrait de faire une plus valus avec les intérêts (cela augmenterait certainement le cout de l'assurance, mais cela me semble négligeable au vu des intérêts touchés au bout des 20 ans)

NON

Cdt

 

[akoustics]

Bonjour,

Nous avions fais cette demande, qui après comparaison avec les offres précédentes, c'est avérée plus intéressante avec des mensualités et un coût du crédit plus faible.

Notre première erreur a donc été de penser qu'il s'agissait belle et bien d'un prêt lissé ... :-(

Pour répondre à une de vos questions, disons que le but est de ne pas dépasser une mensualité cible constante de 1000€ à 1015€ assurances comprises (difficile de connaître l'évolution de salaire à terme qui pourrait permettre une augmentation de mensualité à terme).

Concernant les autres questions, j'avoue être un peu perdu, car dans le cadre de mon message descriptif, il me semblait bien avoir décrit les différents paliers d'échéance, taux hors assurances, mensualités avec assurances du plan de financement qui nous a été proposer.

Merci de nous éclairer.

 

[akoustics]

par ailleurs nous n'avons pas la hiérarchie des taux de la banque (c'est plutôt opaque, et qui plus est mouvant ... il n'y a qu'à voir la baisse de taux qui nous avait été fait par rapport à la première simulation le même jour dans l'agence du prêt pour le moment retenu ..)

 

[akoustics]

J'attends le retour de la banque au sujet de la hiérarchie des taux ...

 

[akoustics]

En attendant, afin d'essayer de comprendre, j'ai utiliser la calculatrice d'optimisation d'un double crédit (https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php) avec les paramètres suivants :

Nota bene : Je raisonne pour le moment hors assurance et j'omets volontairement les 40560€ du PTZ+, et je rajouterai la mensualité dans le calcul de la mensualité.

- Montant global à emprunter 156244€
- Prêt long : 25 ans à 4,05%
- Prêt court : 20 ans à 3,80%

Le découpage des 156244€ a été automatiquement réparti comme suit par le formulaire de calcul :
- 111978€ sur le prêt court
- 44266€ sur le prêt long

Ce qui donne (en incluant la mensualité du PTZ+ cette fois ci) :
- Prêt court (20 ans) : mensualité 666.82€
- PTZ+ (20 ans) : mensualité 169€
- Prêt long (20 première année) : mensualité 149.80€
Mensualité de 1 à 20 ans : 985.62€ hors ass.

- Prêt long (5 année restantes ) : mensualité 816.21€
Mensualité de 21 à 25 ans : 816.21€ hors ass.

Coût des intérêts (tjrs hors ass.) : 88624.40€ soit 4988.40€ de moins que l'offre décrite initialement.

Mon raisonnement vous semble t'il correcte ?

Puis je différé une partie du remboursement de la mensualité du PTZ, pour commencer à amortir plus le prêt sur 25 ans ?
Si oui comment procéder ?

Merci

 

[Aristide]

Je vous ai déjà dit que pour l'optimisation de ce type de montage les durées ne se chossissent pas.
Elles se calculent (cf page 923 ci-dessus) à partir de l'échéance cible et de la hiérarchie des taux.

Je vous suggère de commencer par lire le premier post de cette file et de regarder les nombreux exemples traités dans les ~/~ 900 pages qui suivent.

Par ailleurs vous ne pouvez pas différer l'amortissement du PTZ sauf si vous étiez en profil N°1 (durée totale 300 mois) puisque la réglementation PTZ le prévoit uniquement pour ce cas de figure et à hauteur de seulement 15% et sur 24 mois (Donc amortissement immédiat obligé de 85% sur 276 mois).

Mais vous ne semblez pas concerné puisque la durée de votre PTZ n'est que de 240 moiss c'est à dire que vous êtes en profil N° 3.

Cdt

 

[new mouette]

Bonjour,

Comme de nombreux autres internautes, je sollicite votre avis suite à une proposition que la BNP Paribas Personal Finance nous a faite dans le cadre de notre projet immobilier à savoir :

Prix bien : 230 000€
Apport : les frais de notaire soit environ 15 700 €(*)

le financement proposé :
(1)Pret employeur : 11 000€ - durée : 96 mois - TAEG hors assurance : 1,2 % soit 125.58€/mois - assurance : 0.27% soit 2,47 €

(2)Pret employeur : 5 000€ - durée 96 mois - TAEG hors assurance : 1,2 % soit 65,50€/mois - assurance : 0,27% soit 0,15 €

(3)Pret employeur : 8 000 € - durée 96 mois - taux : 0% - assurance : 0%

(mon époux est militaire, ce sont des prets proposés par l'armée)

(4) Pret principal : 206 000€ - durée 25 ans ( prolongeable jusqu’à 30 ans) - taux capé +1 : 2.95 % taux plancher 2,25 % durant 12 ans (après les taux deviennent fous lol) - hors assurance

ils nous proposent donc un lissage à savoir :

=> pendant les 8 premieres années : (4) 813 + (1)+(2)+(3) = 1075.32€

=> pendant les 17 dernières années (voir 22 selon le cas) : 1075.32€

le taux moyen annoncé est de 2,91 %

Que pensez vous de cette proposition ?

Merci par avance

Cordialement,

PS : concernant l'apport, il est composé d'un don a hauteur de 15 000€, la banque nous demande en plus de l'attestation de don déjà fournie, de lui transmettre le relevé bancaire de mes parents m'ayant fait le don dans le cadre de la loi pour lutter contre le blanchiment d'argent ? il me semble que cette obligation ne vaut que pour des dons dont le montant est supérieur a 50 000€ ? Ai je raison ? (impossible de retrouver l’article de loi qui le dit bien entendu !!!)

 

[Aristide]

Bonjour,

le taux moyen annoncé est de 2,91 %

Comment est-il calculé ?

Si ce n'est pas un "Taux d'ensemble" calculé comme l'est un TEG, il est inexact et c'est une tromperie.
(Voir mon blog "Attention un taux peut en cacher....beaucoup d'autres.)

Que pensez vous de cette proposition ?

Elle peut probablement être améliorée par un montage "gigogne".
Mais pour cela il faut connaître votre échéance cible assurances comprises et la hiérarchie des taux utilisée par votre banque.
Vous avez de nombreuses explications, et de nombreux exemples dans les ~/~ 920 pages qui précèdent.

Cdt

 

[mdrl]

Bonjour,

J'ai un montage auprès d'une banque pour un achat en VEFA.
Livraison fin Q4 2014
Cout de l'opération : 497000€
Apport : 96000€
PTZ+: 82840€ sur 144 mois

La banque me propose deux prêts:
Prêt 1 : de 0 à 144 mois : 124000€ à 3,02%
Prêt 2 :de 0 à 240 mois : 194160€ à 3,45%
L'échéance cible est 2350€ hors assurance.
Taux d'endettement : 42%
J'ai l'impression qu'on me propose un prêt à utilisation progressive avec franchise totale.
La consolidation des prêt commencera à la livraison fin 2014.
Je vais donc avoir des intérêts intercalaires, que je calcule à environ 11000€ (en supposant 0,30% pour l'assurance avec prise d'effet la date de déblocage).

Je compte débloquer le PTZ+ et apport en premier, puis le prêt 1 et puis le prêt 2.
Quelles questions pourrais-je poser à mon banquier pour optimiser ce financement et minimiser les intérêts intercalaires?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

En préalable il me semble que vu les montants "ronds" et durées "rondes" ce montage ne soit pas bien optimisé (Voir mes nombreux posts sur le sujet).

Pour éviter les intérêts intercalaires il faudrait que votre banque vous permette des amortissements immédiats de chaque mise à disposition de fonds.

Toutes les banques ne le proposent pas et, pour celles qui le pratiquent, ll existe différentes techniques qui, en termes d'échéances/durée réelle/coût crédit, ne donnent pas le même résultat.

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

[lien réservé abonné]

De plus, du fait du montage à échéances lissées, suivant les Etablissements, il n'est pas certain qu'avec cet amortissement immédiat le lissage puisse être maintenu et, s'il est maintenu, sans doute pas à l'identique.

NB) - Si votre assurance ne prend effet qu'au premier débocage de fonds, quid de votre projet si un sinistre survenait préalablement ?

Cdt

 

[mdrl]

Merci pour la réponse, cela rejoint ce que j'ai lu sur les précedentes pages.
1/ Concernant les amortissements immédiats de chaque mise à disposition de fonds, les mensualités peuvent-elles être lisées? ...lissage en intégrant mon loyer dans ma cible de mensualité.
Merci

 

[Aristide]

Pour un projet avec des appels de fonds comme dans la VEFA, même dans les banques possédant des outils les plus perfectionés le lissage pendant la phase de construction ne semble pas possible car :

1) - Même si les montants des appels de fonds sont connus, il n'y a pas forcément de certitude sur le montant exact à mettre à disposition du fait de l'appel éventuel à d'autres ressources (apport personnel - prêt employeur - prêt département.....).

2) - Même si ces montants étaient exactement connus les dates de mises à disposition exactes ne le sont pas ce qui empêche donc le calcul exact des intérêts.

Cdt

 

[mdrl]

Je ne pense pas pouvoir échapper aux interets intercallaires, je cherche à les diminuer au maximum selon ma capacité de paiment durant la construction du bien.
Il y a donc 2 prêts. Pensez qu'il soit possible d'amortir immédiatement un des 2 prêts proposés par la banque ?
...et d'effectuer le lissage comme prévu à la livraison ?
J'ai calculé que si j'amortie le prêt 1 lors du déblocage, j'économiserai près de 6000 euro d'interets intercallaires (sur les 11K€)

 

[Aristide]

Normalement, pour pouvoir amortir un crédit sans intérêts intércalaires et sans utilisation d'une des techniques d'amortissement immédiat, il faut que le crédit concerné soit immédiatement mis en totalité à disposition.

Or, toujours normalement, une banque ne peut mettre à disposition qu'à hauteur des justificatifs d'emploi (factures - appels de fonds) fournis.

Si les règles sont respectées, la réponse à votre question est donc négatrive.

Cdt

 

[mdrl]

Normalement, pour pouvoir amortir un crédit sans intérêts intércalaires et sans utilisation d'une des techniques d'amortissement immédiat, il faut que le crédit concerné soit immédiatement mis en totalité à disposition.

Or, toujours normalement, une banque ne peut mettre à disposition qu'à hauteur des justificatifs d'emploi (factures - appels de fonds) fournis.

Si les règles sont respectées, la réponse à votre question est donc négatrive.

Cdt

Merci pour votre réponse.
1/ Lorsque le déblocage du pret se fait partiellement, est-ce que c'est possible d'amortir immédiatement le prêt sur la proportion débloqué ?

2/ Differé totale du PTZ+ le plus longtemps possible (même aprés livraison) (3 ans max légalement je crois) serait-il pas une optimisation pour le lissage ?

 

[Aristide]

1/ Lorsque le déblocage du pret se fait partiellement, est-ce que c'est possible d'amortir immédiatement le prêt sur la proportion débloqué ?

Ben...oui; c'est ce que je vous ai expliqué dans les pages ci-dessus et détaillé de les liens joints (plusieurs techniques possibles suivant les banques)
Mais, ainsi que déjà précisé, ces techniques ne sont pas forcément compatibles avec les montages à échéances lissées

2/ Differé totale du PTZ+ le plus longtemps possible (même aprés livraison) (3 ans max légalement je crois) serait-il pas une optimisation pour le lissage ?

Le profil d'amortissement du PTZ ne se choisit pas; il dépend de différents paramètres de votre dossier.
Il n'y a qu'un seul barème sur 300 mois au total avec différé :
+ Période N° 1 de 276 mois avec amortissement de 85% soit différé de 15%.
+ Période N° 2 de 24 mois avec amortissement des 15%.

Mais la durée du différé (276 mois) ne peut pas être plus longue que le prêt de plus de 2 ans le plus long du plan de financement.
Ainsi si le prêt le plus long de votre plan de financement est de 240 mois par exemple, la durée du différé de 15% sera réduite à 240 mois et la durée totale à 264 mois ce qui augmentera les échéances de la première période.

A toutes fins utiles voir :

Le « Crédit Trompe l’Oeil’ »...Vous connaissez ?

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128426&viewfull=1#post128426

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128427&viewfull=1#post128427

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128428&viewfull=1#post128428

Cdt

 

[Francistador]

Bonjour Aristide.

Je suis en train de lire et surtout d'essayer de comprendre votre premier message, sur les 5 points de vigilance.
J'ai une interrogation sur ce passage que je me permets de reproduire:

"3) – Optimiser les prêts épargne-logement
Ceci est très important.
En effet le système de l’épargne logement est tel qu’avec les mêmes droits acquis vous aurez un prêt de faible importance en 15 ans et, au contraire, un prêt relativement important en 2 ans.
Dans le premier cas, petit prêt sur longue durée donne une toute petite échéance.
Inversement un gros prêt sur 2 ans donne une forte échéance.
Mais dans un système de lissage c’est le total des échéances qui compte.
Donc plus le prêt EL sera important, moins vous aurez besoin d’emprunter sur le complémentaire lisseur. Or le taux Epargne-logement est plus intéressant que celui du complémentaire."

Vous avez écrit cela en 2009. Est-ce encore vrai? Il me semble bien qu'aujourd'hui les taux des PEL sont bien plus élevé que les taux pratiqués. Non?

 

[Aristide]

Bonjour,

Au niveau des principes le paragrahe N° 3 que vous citez reste bien entendu valable.

Mais ce paragrahe N°3 vient - naturellement - après le paragraphe N° 2 qui précise :

2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal

2) – Utiliser tous les prêts dont le taux est inférieur au prêt principal :

Tous les prêts dont le taux est inférieur à celui du prêt lisseur complémentaire sont à retenir d’office.
- Prêt à taux zéro
- Prêt au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (encore appelés prêt patronal ou 1% logement)
- Prêts sociaux (Allocations familiales – Caisses Retraites.....)
- Prêt Epargne-Logement dont ceux au titre du Compte Epargne Logement (CEL).

Attention : Le taux des prêts épargne logement n’est pas directement comparable au taux des autres prêts.
En jargon de banquier, les prêts sont exprimés en « taux proportionnels » alors que, du fait de la réglementation qui l’impose, les prêts épargne-logement sont exprimés en « Taux actuariels »
Exemple : Votre banque vous propose un prêt au taux (proportionnel) de 4,20%.
Vous avez des droits à prêt sur un compte épargne logement au taux de 4,25% (actuariel)
Faute d’être averti vous vous dites qu’il est inutile de prendre le prêt épargne logement car le taux affiché est plus élevé que celui de votre banque.
Vous faites alors une erreur car au taux actuariel de 4,25% correspond en réalité un «Taux proportionnel »de 4,17% (si échéances mensuelles) à comparer à un taux de 4,20% de votre banque.

Votre banque doit pouvoir vous donner l’information exacte en fonction des vos droits épargne logement.
Il existe aussi des modules de calcul qui vous permettraient de faire les conversions si vous le souhaitiez

.

A noter que, en fonction de la génération de PEL concernée, même si le taux est supérieur aux taux de marché, il peut-être opportun de cependant solliciter un prêt à ce titre - le plus faible possible - afin de Bénéficier de la prime d'tat.

A toutes fins utiles, la notion de "prêt EL minimum" ayant été maintes fois abordée sur ce forum, une recherche vous permettra d'obtenir plus de détails.

Cdt