Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[LNetTom]

Bonjour,

Je supppose que l'offre de la banque N°2 est un montage gigogne à échéances lissées ? oui.
Dans l'affirmative il faudrait connaitre le montant des échéances. 1974,14€ pdt 10 ans puis 2021.25€ pdt 5 ans

Par ailleurs, pour une bonne comparaison, il faudrait aussi les conditions d'assurance de l'une et l'autre banque. pas d'assurance obligatoire chez eux. J'aimerais etre assuré a 100% chacun. Un courtier m'a dit qu'il avait une assurance a taux moyen de 0.08%, un second m'a dit que les deux prets couteraient quasiment la meme chose en assurance. Mais pour me faire une idée, j'aimerais déja faire la comparaison sans prendre en compte les assurances ( qui seront similaires)

D'autre part, ne peuvent être comparées que des offres comparables. Aussi si l'échéance dans la banque N° 1 est différente de celle de la banque N° 2 la comparaison ne sera pas trés fiable. Elles sont similaires.

Il faudrait donc que vous indiquiez votre échéance cible (assurances comprises de préférence) 2000€ max sans assurance = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.
Dè lors une bonne comparaison - à partir de cette échéance identique quelle que soit la banque - sera possible.

Enfin rien ne dit que le montage de la banque N°2 soit bien optimisé.
Pour le vérifier - outre votre échéance cible - il faudrait connaître la structure des paliers de durées ei les taux qui y sont associés = la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous accorder. Vous avez les taux, mais je précise:
Deux prets lissés:
164627€ sur 10 ans (échéance de 1626,39€) 3,48%
110373€ sur 15 ans (347,75€ sur 10 ans puis 2021,25€ sur 5 ans restant) 3,77%

Est il possible de calculer/avoir un échéancier du second pret? Ca me permettrait de calculer a partir de quand (si cela se passe) l'offre de la banque 1 devient plus interessante que l'offre 2. Je comparerais la somme des échéances, et somme des interets.
Cordialement,


et pour couronner le tout, nous sommes un peu pressé, nous devons signer l'offre de pret avant la fin du mois de janvier.

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Je supppose que l'offre de la banque N°2 est un montage gigogne à échéances lissées ? oui.
Dans l'affirmative il faudrait connaitre le montant des échéances. 1974,14€ pdt 10 ans puis 2021.25€ pdt 5 ans

Ce ne sont pas vraiment des échéances lissées.
Une différence de =/= 47€ sur 60 mois a une incidence tant sur les coûts du crédit (simple et corrigés que sur le TEG).

Par ailleurs, pour une bonne comparaison, il faudrait aussi les conditions d'assurance de l'une et l'autre banque. pas d'assurance obligatoire chez eux. J'aimerais etre assuré a 100% chacun. Un courtier m'a dit qu'il avait une assurance a taux moyen de 0.08%, un second m'a dit que les deux prets couteraient quasiment la meme chose en assurance. Mais pour me faire une idée, j'aimerais déja faire la comparaison sans prendre en compte les assurances ( qui seront similaires)

Il s'agit d'assurance déléguée je suppose.
Le taux moyen indiqué ne correspond pas à la réalité (Voir mon blog sur les asurances)

D'autre part, ne peuvent être comparées que des offres comparables. Aussi si l'échéance dans la banque N° 1 est différente de celle de la banque N° 2 la comparaison ne sera pas trés fiable. Elles sont similaires.

Sur le 1er palier de 10 ans il y a =/= 5,30€ de différence entre les 2 banques; là encore il y a une incidence sur les critères de comparaisons.

Il faudrait donc que vous indiquiez votre échéance cible (assurances comprises de préférence) 2000€ max sans assurance = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

OK

Enfin rien ne dit que le montage de la banque N°2 soit bien optimisé.
Pour le vérifier - outre votre échéance cible - il faudrait connaître la structure des paliers de durées ei les taux qui y sont associés = la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous accorder.
Vous avez les taux, mais je précise:
Deux prets lissés:
164627€ sur 10 ans (échéance de 1626,39€) 3,48%
110373€ sur 15 ans (347,75€ sur 10 ans puis 2021,25€ sur 5 ans restant) 3,77%

Vous indiquez des taux sur des durées pré définies (imposées).
Ce n'est pas cela une hiérarchie des taux (Voir nombreux exemples dans les pages antérieures)
Qui vous assure que - avec une échéances cible de 2.000€ ce sont le bonnes durées, donc les bons taux, qui vous sont proposés assurant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" ?

Est il possible de calculer/avoir un échéancier du second pret? Ca me permettrait de calculer a partir de quand (si cela se passe) l'offre de la banque 1 devient plus interessante que l'offre 2. Je comparerais la somme des échéances, et somme des interets.

La somme des échéances correspond à un calcul du coût du crédit simple; ce critère est le moins pertinent de ceux utilisés.

Relire les posts antérieurs.

Cdt

 

[LNetTom]

Bonjour Aristide,

Rassurez vous, j'ai bien lu votre blog, autant sur les assurances que sur le montage des échéances.

Malheureusement:
- Le courtier en assurance ne veut (peut) pas me donner autre chose que ce taux moyen
- La banque 2 ne peut pas me donner un échéancier et a mon avis, je ne pourrais pas leur faire modifier le montage. J'ai déjà pas mal insisté pour qu'ils me fassent un crédit plutôt sympa. (sous les taux du fameux courtier en ligne)

C'est pour ca que le critère qui me parait le plus pertinent (avec les éléments que je dispose) est la comparaison des sommes des échéances et sommes des intérêts, mais pas uniquement la somme des échéances...

Dans la littérature (du net) je ne trouve pas de moyen d'afficher un échéancier du prêt long. Comment se calcule t il?

Merci (de votre patience notamment)

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint 4 simulations.

L'offre qui apparaît la plus intéressannte est celle de la banque N° 1 ce qui ne veut pas dire qu'elle soit optimale du fait :
+ De l'assurance qui n'est pas prise en compte
+ De l'absence de montage gigogne à échéances lissées.

Avec
+ La vraie hiérarchie des taux
+ L'intégration des assurances (si primes fixes)
+ Une échéance cible assurances comprises (si primes fixes)
=> L'offre de la banque N°2 serait aussi améliorable.

Cordialement,

 

[LNetTom]

Merci aristide.

 

[LNetTom]

Nouvelle proposition de la banque 2:

pret 1: 108500 € à 3.48% sur 120 mois --> échéance de 1071.90€
pret 2: 166500 € à 3.77% sur 180 mois--> échéance de 919.94€ sur 120 mois puis 1991.84 sur les 60 restant.

Mais si je compte bien, cette nouvelle offre reste moins avantageuse que l'autre.
[(1071.90+919.94)*120+1991.84*60]-[(1626.39+347.75)*120+2021.25*60]=359€40...
C'est vrai qu'elle a l'avantage d'être lissé, mais moins avantageuse...

Et d'apres vous, pourquoi cette banque a totalement inversé les deux prets (j'avais le gros pret sur la durée la plus courte, et maintenant c'est l'inverse). A priori, moi qui compte partir au bout de 10 ans de ma maison, c'est encore moins avantageux non?

 

[Aristide]

Bonjour,

Aucune idée sur les motivations mais, ayant un montant plus élevé sur une durée plus longue et donc à un taux plus élevé cette seconde offre ne peut qu'être moins intéressante.

Et si vous souhaitez rembourser par anticipation dans 10 ans vous aurez amorti moins de capital donc - en plus - votre indemnité de remboursement anticipé éventuelle sera plus élevée

Cdt

 

[LNetTom]

Merci Aristide,

Je prends rdv dans la banque 1.

 

[Aristide]

Je vous rappelle que le plan de financement de la Banque N° 1 est améliorable par l'insertion d'un prêt gigogne.

Je vous suggère de :
+ Déterminer votre échances cible (assurances comprises si primes fixes)
+ Demander ce type de montage
+ Obtenir la structure des paliers de durées dans cette banque et les taux associés (= hiérachie des taux) ce qui permettait de vérifier si le montage est bien optimisé (Le gain peut être significatif)

Cdt

 

[LNetTom]

Oui, je le sais. Mais je viens d'avoir la conseillère:

- Elle ne veut pas trop l'entendre
- Et surtout, je pars en vacances la semaine prochaine pour 3 semaines et je signe l'acte authentique la semaine de mon retour, je n'ai pas trop le temps de discuter malheureusement..

Dernière question: mon conseiller de ma banque 2 me dit qu'il ne peut pas me donner d'échéancier sans éditer les offres de prêt. Aujourd'hui, en cas de remboursement anticipé, je ne peux pas calculer le capital restant du.
Quel est son intérêt a ne pas me le communiquer? Sait il le calculer? C'est plus par curiosité qu'autre chose, car mes délais m'imposent d'aller vite...

 

[Aristide]

Dernière question: mon conseiller de ma banque 2 me dit qu'il ne peut pas me donner d'échéancier sans éditer les offres de prêt. Aujourd'hui, en cas de remboursement anticipé, je ne peux pas calculer le capital restant du.
Quel est son intérêt a ne pas me le communiquer? Sait il le calculer? C'est plus par curiosité qu'autre chose, car mes délais m'imposent d'aller vite...

Comme je m'amuse à le dire quelquefois, "Il y a les banques en pointe" et "Les banques à la pointe.....Bic"

Peut-être que la vôtre fait partie de ces dernières ?

Car, en effet, éditer un tableau prévisionnel d'amortissement, simple simulation, est une banalité que - heureusement - la plupart peuvent/savent faire.

Je ne vois pas quelles motivations expliqueraient la réticence de votre conseiller ,d'autant qu'un tel échéancier vous pouvez le faire vous même - ou n'importe qui d'autres - très facilement, au moyen d'un simple tableur (Excel par exemple).

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Je ne vois pas quelles motivations expliqueraient la réticence de votre conseiller ,d'autant qu'un tel échéancier vous pouvez le faire vous même - ou n'importe qui d'autres - très facilement, au moyen d'un simple tableur (Excel par exemple).

moi je vois tres bien.
ne pas montrer, donc ne pas justifier, ne pas expliquer.
donc pour vous, ne pas comprendre. et donc ne pas pouvoir comparer.
et pire ne pas pouvoir soumettre a l'avis d'observateurs indépendants et avisés (nous!) qui vous éviterait éventuellement des déboires futurs.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si c'est la vraie motivation (?), ainsi que je l'expliquais ci-dessus, c'est complètement stupide puisque l'on peut très bien se passer du bon vouloir du conseiller pour obtenir le(s) tableau(x) d'amortissement souhaité(s).

S'il ne peut le faire lui même, que LNetTom fournisse toutes les caractéristiques précises de son/ses crédit(s) et je me propose de lui bâtir son/ses échéancier(s).

Cordialement,

 

[bicouli]

Bonjour,

J'ai fais simuler un pret pour aquérir un logement.

Ce pret se compose au final de 3 prets, un PTZ, Un credit 1%, et un pret principal.
Le PTZ est de 77200 €, 23 ans à 238 €/m et 2 ans à 483 €/m tau pour assurance environ 0.45 du capital restant du.
Le 1% est de 25000€ sur 20 ans a un tau hors assurance de 2.20 et une assurance à .45 aussi.
Le pret principal, 89000€, sur 23 ans (pour pas réduire le temps du ptz en periode 1 du ptz) à 3.55 % et assurance à .45 aussi.

Je n'ai pas de frais de credits, et j'ai 2310 € de garantis emprunteur, mon apport perso est de 60000€, si je fais un remboursement anticipé, il sera gratuit.

mes petites questions... d'aprés vous, le tau du pret principal est il dans le marché, peut t'on trouver mieux ?
le fait de transformer le pret principal en 2 credits me ferait il gagnier sachant que si je le fais, il y aura des frais sur le 2 eme pret (environ 800 €) et que le tau serait de 3.45 sur 10 ans.

merci

 

[yannou79]

Dans votre simulation actuelle, le prêt principal est-il lissé? Pour insérer un prêt gigogne, il faudrait connaitre la hiérarchie des taux car il n'est pas sur que l'insertion d'un prêt de 10 ans serait meilleur par exemple que celle d'un prêt sur 15 ans. Mais à vu de nez, gratter seulement 0,1% de taux pour un prêt à 10 ans au lieu de 23, ca fera pas gagner grand chose (ordre de grandeur : 200 €, cela ne couvre pas le surcoût de 800 €). Surtout que l'assurance étant sur capital restant du, l'effet du prêt gigogne sera nettement moins spectaculaire.

 

[supaviet]

Bonjour,

Bravo a cette page du forum que je suis depuis un petit moment déjà, merci bcp Aristide
Cela fait maintenait un long moment que je prépare mon projet d’achat

Voici les éléments, j’espère que vous pourrez m’aider à optimiser mes prêts

Montant achat en VEFA 220 000

Prêt 1%  30 000 maximum, sur 15 ans, Taux 2,77% assurance comprise (Condition Apport maximum 40%)
Prêt PTZ  80 000 maximum, sur 12 ans (Condition 50% max du montant du prêt principal)
Prêt banque  80 000 maximum, sur 14 ans, taux 3,76% assurance comprise
Apport  110 000

Montant échéance souhaité 900/950 jusqu’ ‘a 1200

Mon plan je ne sais pas si cela est possible est d’utilisé le PTZ au maximum
Remboursement anticipé de mon prêt banque des que possible et non le PTZ

D’après vous que est la meilleur solution ?? j’espère que vous avez assez d’éléments pour faire une bonne simulation

Merci d’avance

 

[Aristide]

Bonjour,

j’espère que vous avez assez d’éléments pour faire une bonne simulation

Ben non.

Puisque vous avez suivi ce post, vous savez que dans ce type de montage, les durées ne se choisissent pas; elles se calculent en fonction de l'ensemble des paramètres et, en particulier, de votre échéance cible.

Il faudrait donc préciser la structure des paliers de durées utilisés par votre banque et la hiérarchie des taux associés que votre banque pourrait vous proposer à vous, pour votre dosseir. (Ce n'est pas la grille standard qui sert de base au conseiller; de toute façon il ne vous la fournira pas)

Pouvez vous confirmer que les échéances sont bien "assurances comprises" = Technique "in" dans le lien ci-dessous ?

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

=> C'est à dire que le taux des assurances est ajouté au taux des prêts pour calculer les mensualités ?

Prêt PTZ  80 000 maximum, sur 12 ans (Condition 50% max du montant du prêt principal)

Ce nest pas là réglementation du PTZ

La règle est "que le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération" (Article L.31-10-8 du code de la construction et de l'habitation)
Il n'y a donc pas que le prêt principal à prendre en considération.

Cdt

 

[supaviet]

Merci Aristide, je reboss mon dossier et vous tiens informé

Une question est il possible legalement de rembourser sont pret banque par anticipation 2 mois apres avoir soucrit a celui ci ?
Avant biensur de solder sont PTZ ??

 

[Aristide]

Oui, mais je vous invite à visiter mon blog car les règles ne sont pas simples et un billet spécifique est consacré à ce sujet.

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

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Par ailleur il faudrait vérifier si l'opération serait financièrement intéressante ?

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?

[lien réservé abonné]


Cdt

 

[akoustics]

Bonjour

Après de nombreuses recherches, je vais décrire le "meilleur" plan de financement obtenu (mensualité / cout du crédit), et vous demandez s'il peut être encore optimisé (notamment car il a un PTZ+) et/ou se que vous en pensez :

Apport personnel : 100000€
Prêt 1 : 100000€ sur 20 ans à 3.80% hors ass, mensualité avec assurances 609,87€
Prêt 2 : PTZ+ 40560€ sur 20 ans, mensualité avec assurances 173,98€
Prêt 3 : 56244€ à 4,05% hors ass. sur 25 ans, mensualité avec assurances 205,12€, puis 1013,02€ les 60 derniers mois

Coût du crédit : 93609,80€ (intérêts) + 7721,40€ (assurances groupe)
mensualité de 988,97€ les 240 premiers mois puis 1013,02€ les 60 restants.
Taux d'endettement : 40,54%
Taux moyen calculé : 3,152%

Merci par avance, je dois aller signer une offre de prêt vendredi prochain.