"Renégociation"....ou bien "Rachat de Crédit" ? (1ère partie)

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Il ne faut pas confondre « renégociation de crédit » et « rachat de crédit » (encore appelé "reprise de crédit")

La Renégociation

Dans la renégociation c'est votre banque actuelle qui modifie les conditions (taux) de votre prêt.
C'est le contrat ancien qui continue; les juristes vous diraient qu'il n'y a pas novation.
Dans ce cas la banque peut vous demander des frais de dossier mais rien d'autre (***).

En particulier il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé (IRA). ni de nouveaux frais de garantie (***).

Le Rachat de crédit

Le "rachat de crédit" peut être interne ou externe

Rachat Interne

Un "rachat de crédit interne" est un nouveau prêt fait par votre prêteur initial (il se rachète à lui même son propre crédit antérieur).

Dans ce cas, outre des frais de dossier, il y a de nouveaux frais de garanties, nouvelles parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste) et les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). (***).

NB) – En « Rachat interne » il arrive que le prêteur fasse un geste commercial en s’abstenant de prélever les IRA.

Rachat externe

Un "rachat de crédit externe" est la même opération que ci-dessus sauf que c'est un concurrent du prêteur initial qui consent un nouveau crédit permettant de rembourser le solde du prêt en cours.

Frais supplémentaires éventuels

Frais de main levée hypothécaire

Dans l’hypothèse de « Rachat de Crédit », en plus des frais ci-dessus cités, il peut aussi y avoir des frais de main levée hypothécaire.

NB) – Cette main levée est parfaitement inutile car, en son absence, même si « sur le papier » la banque sera bien inscrite en second rang, en pratique, le prêt initial étant remboursé, le nouveau prêteur se trouvera, de fait, en premier rang.

Deux indemnités sont possibles en cas de remboursement anticipé

(***) Attention : Il existe « l’Indemnité de remboursement anticipé (IRA) » stricto sensu et il peut aussi y avoir une «indemnité compensatrice de taux moyen » encore appelée « Intérêts compensatoires ».

Indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Elle est réglementée par le code de la consommation (articles L.312-21 et R.312-20)
Son montant est limité comme suit :
« Un semestre d’intérêts - au taux moyen du prêt – sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur capital restant dû avant remboursement »

Exemple N° 1 :
+ Capital restant dû = 100.000€
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement total

=> Premier calcul : 100.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 2.000€
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000€
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 2.000€

Exemple N° 2 :
+ Capital restant dû = 100.000€
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement partiel de 20.000€

=> Premier calcul : 20.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 400€
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000€
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 400€

Intérêts compensatoires (IC) ou Indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)

Cette dernière est due tant en renégociation qu’en rachat de crédit mais ne concerne que les crédits à paliers de taux.
Par ailleurs elle n’est prélevée que si, au moment de la renégociation/rachat, le taux réel appliqué depuis l’origine n’a pas atteint le taux nominal prévu au contrat.

Son calcul est complexe et dépasse le cadre de ce post.

Ce type de prêt à paliers de taux est rarement utilisé.

Bon à savoir sur les assurances

S’agissant d’une renégociation, il faut aussi savoir que, ainsi que rappelé ci-dessus, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer (pas de novation) mais avec au taux revu à la baisse.

De ce fait, les primes d’assurances payées ne seront pas modifiées.
En particulier si c’est un « contrat groupe » (assurance décès invalidité liée au prêt de la banque prêteuse), les primes resteront calculées au même taux sur le capital initialement emprunté.

Par contre, dans un rachat de crédit (interne ou externe), c’est un nouveau contrat (il y a novation) donc, outre le taux du prêt, celui des primes d’assurances peut tout aussi bien être renégocié.

De plus, et ceci est très important, non seulement lesdites primes seront recalculées au nouveau taux mais, en plus, elles seront appliquées au nouveau montant qui correspondra, en fait, au capital restant dû sur le prêt antérieur à rembourser par anticipation.

Si, en « Rachat de crédit », les nouveaux frais de garanties et les IRA sont des inconvénients par rapport à la « Renégociation », à l’inverse l’économie sur les primes d’assurances représentent un avantage souvent très significatif.

Bon à savoir sur la pratique des banques

En "renégociation", il faut savoir que votre banque va calculer son nouveau taux en prenant les taux actuels du marché et en y ajoutant l'incidence des différents frais que vous auriez à supporter si vous sollicitiez un concurrent.

Comment vérifier si la proposition « Renégociation/Rachat » est intéressante ?

Pour vérifier si l'opération est opportune, il convient de procéder comme suit :

1) - Calculer votre coût du crédit sur le prêt en cours comme si vous le conserviez jusqu'à son terme (Intérêts + Assurances + frais dossier + frais garanties + parts sociales = Total "A").

2) - Calculer le coût du crédit déjà supporté de sa mise en place jusqu'au jour de son remboursement ou renégociation (= Total "B")

3) - Calculer le coût du nouveau crédit du jour de sa mise en place (= jour du remboursement du crédit initial ou de la renégociation) à son terme final (= Total "C")

Attention = Ne pas oublier d'y intégrer
+ Le coût de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Éventuellement, l’indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM/IC)
+ Eventuellement le coût de la main levée hypothécaire


Si ("Total "B" + Total "C") inférieur à "Total "A", l'opération est intéressante.

Enfin, un taux de prêt ne suffit pas à vérifier l'intérêt économique d'un éventuel changement de banque; il vous faut, en plus, comparer les conditions de banque pour intégrer dans vos calculs/réflexions, le coût des services au quotidien.

Comment choisir entre « Renégociation » et « Rachat de crédit » ?

Vous trouverez, ci-joint, un applicatif qui vous permet de simuler une renégociation et un rachat de crédit avec comparaisons :
+ Des coûts du crédit
+ Des TEG
+ Des coûts du crédit « corrigés »

Coût du crédit corrigé :

A partir d’un taux moyen de placement supposé, ce dernier critère tient compte du manque à gagner en intérêts sur les échéances et autres frais que vous avez payés à la banque alors que vous auriez pu les placer et donc les rentabiliser à votre profit.

Pour ce qui me concerne, je considère que, vu du côté emprunteur (***), c’est le « Coût du Crédit Corrigé » qui est l’indicateur de comparaison/choix le plus pertinent des trois.

Mais libre à vous de vous baser sur celui qui vous convient le mieux.

(***) Vu côté prêteur c’est le TEG qui semble le plus pertinent.


NB) – Cet applicatif gère l’assurance décès invalidité « Groupe » à taux fixe sur capital initial mais pas sur capital restant dû.
Il ne gère pas non plus les assurances déléguées dont les primes varient dans le temps en fonction de l’âge des assurés et du capital restant dû en début de chaque année.

Dans le tableau « Résultats et Comparaisons » en bas d’écran, sur chacun des trois critères de comparaison ci-dessus, en cliquant sur le bouton « Calcul_x » (avec x allant de 1 à 6) de votre choix, vous pourrez obtenir le taux équivalent qui permet une offre identique « Rachat/Renégociation » et/ou « Renégociation/Rachat ».

Voir seconde partie : « Petit guide d’utilisation de cet applicatif :

Cordialement

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Aristide

Top contributeur
Petit guide d’utilisation de cet applicatif :

1) – Renseigner toutes les cellules de couleur verte.
Ne pas oublier de renseigner la cellule « X8 » du taux moyen auquel vous pensez pouvoir rentabiliser votre épargne.
C’est avec ce taux que le « Coût du Crédit Corrigé » est calculé cet indicateur étant, à mon sens, le plus pertinent pour guider l’emprunteur dans son choix.

Il va donc sans dire qu’un taux moyen supposé d’épargne trop élevé va accroître le « Coût du Crédit Corrigé » et un taux trop faible le minorer ce qui fausserait la fiabilité du résultat.

2) – Les résultats apparaissent immédiatement en bas d’écran dans le tableau « Résultats et Comparaisons »

3) – Si vous souhaitez trouver le taux du prêt à appliquer

=> A une renégociation pour équivaloir au rachat de crédit
ou
=> Au rachat pour équivaloir à la renégociation

procéder comme suit :

Dans le tableau « Résultats et Comparaisons » de bas d’écran :

1) – Choisir votre critère de comparaison
2) – Cliquer sur le bouton « Calcul_x » qui convient (colonne« Calcul Taux Equivalent Rachat » ou « Calcul Taux Equivalent Renégociation »

Exemple :

Par défaut, et à titre d’exemple, l’applicatif propose la renégociation et le rachat d’un prêt initial de 100.000€ sur 240 mois à 4%

Le taux de la renégociation est positionné à 3,60% avec des frais de dossier (500€)

Le Taux du rachat de crédit est fixé à 3,75% avec divers frais.

Si le critère de comparaison que vous avez retenu est le « Coût du Crédit Corrigé » (critère préconisé) en situation de départ vous pouvez voir que le rachat apparaît plus avantageux que la renégociation.

En effet, dans le tableau « Résultat et Comparaisons » de bas d’écran vous pouvez lire :

+ « Coût Total du Crédit Corrigé » / Prêt Initial plus Prêt Renégocié » = 93.683,26€
+ « Coût Total du Crédit Corrigé » / Prêt Initial plus Prêt Racheté» = 93.198,43€

Dès lors si vous souhaitiez obtenir le taux de la renégociation à négocier pour que son « Coût du Crédit Corrigé » soit égal (***) à celui du rachat de crédit il suffit de cliquer sur le bouton « Calcul-2 ».

Le taux permettant d’égaliser le « Coût du Crédit Corrigé » de la renégociation par rapport au rachat de crédit s’affiche en bleu dans la zone « Taux » du pavé « Renégociation Crédit » soit un taux de 3,541584%.

La même procédure serait à appliquer avec un autre critère de comparaison.

De même pour trouver une équivalence « Rachat » par rapport à la « Renégociation » il suffit de cliquer sur les boutons (Calcul_4 à Cacul_6) de la zone « Prêt Initial plus Prêt Racheté »

(***) Attention : dans certain cas il n’est pas possible d’obtenir une égalité parfaite, dès lors, les calculs ne sont qu’approchés.

Cordialement,
 

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Un grand merci pour ton poste il va aider de nombreuses personnes moi y compris !!!

Par contre ton document excel pose quelques problèmes chez moi (version 2003). En effet je ne peux pas sélectionner certaines zone verte, quand je rentre les dates le format n'est pas appliqué sur le tableau d'amortissement (#NOM?) ....

Tu utilises quelle version de excel chez toi?

Merci encore pour se poste
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

J'ai Office 2002.

J'ai tenté de faire une modif mais sans succès.
C'est un format personnalisé "mm/aaaa"; il faut donc saisir le mois (2 chiffes) et l'année (4 chiffres).
Chez moi çà marche mais stp dis moi si le bug perdure.

Merci

Cordialement,
 
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Aristide

Top contributeur
J'ai modifié mon post de réponse antérieur car, en fait, la modif que j'ai tentée n'a pas été prise en compte.

Mai chez moi çà marche sans problème.

Il n'y a donc pas de nouveau fichier joint.

Cdt
 

marioli23

Membre
Merci beaucoup pour ce tableau.

Cependant, j'ai également des difficultés de compatibilité. J'ai la dernière version office et certaines cases vertes ne sont pas modifiables...
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
super cet outil !!!
moi j'ai Excel 2007 (une vraie daube) et ca marche nickel.
La seule case verte qui n'est pas modifiable est celle de la ligne 5 mais c'est normal.

un bel outil d'aide a la decision !
 

Aristide

Top contributeur
Cependant, j'ai également des difficultés de compatibilité. J'ai la dernière version office et certaines cases vertes ne sont pas modifiables...

Quelle cellules ne sont pas modifiables ?

En positionnant le curseur en cellule "A1" et en appuyant sur la touche "Tabulation" (A toutes fins utiles :bouton en haut et à gauche du clavier avec deux flèches en ses inverse) le curseur se place tout seul sur la prochaine cellule modifiable.

Comme le fait remarquer ZRR_Pigeon, le cellule verte de la ligne N° 5 n'est pas modifiable puisque, à cet endroit, on se situe dans la zone "code couleur" = c'est de l'information et non pas un paramètre de calcul.

Si non, Fred pourrait peut-être nous dire pourquoi certains forumeurs peuvent utilser sans souci et d'autres pas et surtout s'il connait une solution.

Cordialement,
 

Fred

(ancien taulier)
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Si non, Fred pourrait peut-être nous dire pourquoi certains forumeurs peuvent utilser sans souci et d'autres pas et surtout s'il connait une solution.
...
Compliqué. Souvent, il faut s'assurer que la version excel a eu toutes les dernières mises à jour.
 
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