Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

J'ai calculé votre taux d'assurance; aparemmentt il est de 0,36% pour une tête assurée ou 0,18%si deux têtes assurées = à confirmer.

Aux arrondis près j'ai reconstitué l'offre de votre banque.

Voir fichier Excel joint.

Oui, bien entendu tous les prêts intégrés influent sur le lissage et donc sur le coût.

Pour une simulation fiable il faudrait donc donner l'ensemble du plan de financvement ("Dépenses = Emplois" et "Recettes = Ressources") avec tous les détails.

Mais il faudrait aussi définir votre échéance cible assurances comprises ainsi que la hiérarchie des taux susceptibles de vous être proposés par votre banque

La lecture des posts antérieurs vous éclairerait sans doute sur ces notions.

Cdt

 

[777]

pour la durée maximal nous avons tablé sur 25 ans / pour les mensualité maxi nous souhaitons de pas dépasser 1450 euros.

J'ai rempli les info concernant le prêt Afficher la pièce jointe Optim_777 v2.zip dans l'hypothèse 2 (lisage).

Mais je pense être un peu bloqué par le PTZ et le 1% logement non modulable.

concernant la hiérarchie des taux je ne vois pas trop...

 

[Aristide]

Bonjour,

pour la durée maximal nous avons tablé sur 25 ans

Dans les montage à échéances lissées optimisés, la durée n'est pas une donnée choisie/imposée mais un résultat calculé (Plusieurs fois expliqué dans les pages antérieures de ce post)

/ pour les mensualité maxi nous souhaitons de pas dépasser 1450 euros.

OK = 1.450€ assurances comprises.

J'ai rempli les info concernant le prêt Afficher la pièce jointe 792 dans l'hypothèse 2 (lisage).

OK
Mais autant je peux me baser sur une prime d'assurance à 0,36% sur la capital initial pour les prêts internes à votre banque, autant il m'est impossible de la "deviner" pour le prêt "1% logement".

Comme l'échéance cible est de 1.450€ assurances comprises, faute d'avoir cette information, toute simulation sera forcément inexacte = juste ordre de grandeur donc résultats plus ou moins approximatifs.

Mais je pense être un peu bloqué par le PTZ et le 1% logement non modulable.

Pas certain; seules des simulations permettraient de le vérifier.

concernant la hiérarchie des taux je ne vois pas trop...

Déjà expliqué des dizaines/centaines de fois dans les pages antérieures de ce post (et autres posts) dont ci-dessous :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...cheances-lissees.9109/post-125130#post-125130

Cordialement,

 

[777]

Bonjour,

Pour les 25 ans il s'agit d'un maximum que l'on aimerait ne pas dépasser.
L'assurance du 1% logement est prise dans la banque donc normalement au meme taux.
J'attend la réponse de la banque sur les taux intermédiaires.

Je ne trouve pas le fichier xls optim avec les formules intergrés sur votre site (afin de maniper moi meme).

merci de votre aide.

 

[Aristide]

L'assurance du 1% logement est prise dans la banque donc normalement au meme taux.

Vous êtes certain ?
Normalement puisque c'est un collecteur du 1% qui consent et gère le prêt et c'est aussi par son intermédiaire que le crédit est assuré.

Je peux faire comme si c'était une assurance à 0,36% de votre banque mais ceci m'étonne ?

J'attend la réponse de la banque sur les taux intermédiaires.

OK.

Mais je précise que ce n'est pas la grille standard qui sert de base à votre banque qu'il faut (de toute façon il est très peu probable qu'elle vous la fournisse); ce sont les taux - par paliers de durées - que votre banque vous consentirait à vous pour votre présent dossier.

Je ne trouve pas le fichier xls optim avec les formules intergrés sur votre site (afin de maniper moi meme).

Non, vous ne pouvez pas le trouver car il n'y est pas.
D'une par il est beaucoup trop volumineux et, d'autre part il n'a pas été conçu pour une utilisation grand public et il n' a que moi qui sache et puisse l'utiliser.

Cdt

 

[Aristide]

Pour vous donner un perçu de ce qui est possible de faire, ci-joint fichier Excel avec 3 simulations.

Elles ont été faites avec les hypothèses suivantes :

1) - L'assurance du prêt "1% logement" est bien au taux de prime de 0,36%

2) - Votre capacité de remboursement vous permet d'affecter 1.450€ sur vos revenus pendant toute le durée du prêt.

3) - La hiérarchie des taux que imaginée est la suivante :

061 - 084 mois = 3,70%
085 - 120 mois = 3,80%
121 - 144 mois = 3,90%
145 - 180 mois = 4,00%
181 - 216 mois = 4,10%
217 - 240 mois = 4,20%
241 - 300 mois = 4,30% (fourni par vous).

4) - Votre banque pratique les montages "gigogne" ???
Dans l'affirmatiove elle utilise la technique "d'amortissement calssique" (la plus courante) du prêt court ("emboîté") ???

Entre l'offre de base de votre banque et la simulation N°3 (= montage gigogne optimisé avec échéance cible de 1.450€) :

=> le gain sur la coût crédit est > 10.300€
=> le gain sur la coût crédit corrigé est > 6.700€
=> le gain sur le "TEG d'ensemble" est > de 0,04%

Pour des résultats fiables il convient évidemment de confirmer ces hypothèses.

Cordialement

 

[777]

Merci beaucoup je vais en discuter avec la banque en question. Je vous ferai un retour nottament sur la faisabilité de cette technique.

nb : le recours a l'assurance du 1% logement par l'organisme est optionnel.

 

[Zkouka]

Bonjour,
Je tenais à vous remercier pour votre précieuse aide. Ce qui m'a permis d'optimiser, même partiellement, mon prêt.

Maintenant, le plus difficile est de faire le dernier pas vers la LBP qui n'est pas forcément très réputée loin s'en faut.

A bientôt.

Bonjour à tous,

Après beaucoup d’atermoiements de la LBP, j'ai eu mon prêt immobilier avec l'optimisation que vous m'avez conseillé.

Je vous remercie beaucoup pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utile voir :

"Le « Crédit Trompe l’Oeil »...Vous connaissez ?

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128426&viewfull=1#post128426

qui vient en complément de ce post.

Cordialement,

 

[BAF78]

Je viens de lire "la démonstration" explicite d'ARISTIDE et, sincèrement, bravo pour ces explications.
Toutefois, je rajouterai les points d'attention suivants (coté Banquier) :
- Ne pas confondre "prêts à paliers" et "prêts duo, gigognes, emboîtes....)

Lorsque l'on parle de "paliers", nous sommes en présence d'un seul prêt dont les échéances de la première période, (voire d'autres périodes s'il y a plus de 2 paliers) permettent de neutraliser des crédits en cours ou de tenir compte d'une évolution certaine des revenus.... et ainsi permettre à l'emprunteur de retrouver un ratio de solvabilité acceptable (pour lui et pour le banquier)

Lorsque l'on parle de DUO (ou autres appellations similaires), 2 prêts sont mis en action pour une même opération immobilière.
Généralement, un premier prêt (1/3 de l'investissement) est calculé sur une durée "courte" (7 à 10 ans), imbriqué dans un second prêt (2/3) d'une durée longue (15 à 25 ans en général).
Alors !.... quels avantages ?
POUR LE CLIENT
Mathématiquement, le client est gagnant car les intérêts (+DIT) sur un prêt "court" influeront automatiquement sur le coût global. Rares seront les cas inverses, même si le coût du prêt "long" sera plus élevé du fait du palier neutralisant le prêt court (mais là, on parlera de "mauvais conseils" sur l'optimisation)
POUR LE BANQUIER
C'est un moyen de contrer la concurrence (mais tous les banquiers n’acceptent pas ce montagne car double prêt, donc double gestion, donc double coût pour lui).
Je prends un exemple :
La Banque A propose un taux de 4% à 20 ans pour un prêt de 300k€
Supposons que la Banque B, en proposant les mêmes conditions soit en "marge négative" de 0.10% (coût de la ressource sur le marché). La solution pour la Banque B sera donc de proposer (par exemple) :
- un prêt de 100 k€ sur 7 ans à 3.40% (en supposant qu'elle réalise une marge bénéficiaire de 0.20%)
- et un second prêt de 200k€ sur 20 ans à 4.10% (marge 0). Un lissage avec un palier à 7 ans neutralisera les mensualités du premier prêt.
Voilà, en pratiquant ainsi le Banquier aura proposé un taux moyen inférieur au concurrent et un coût global inférieur pour le client (qu'il aura donc réussi à capter sur la concurrence).

Autre avantage pour le client : s'il venait à effectuer des remboursements anticipés partiels (ou totaux), il les affecterait en priorité sur le prêt long.

Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Lorsque l'on parle de DUO (ou autres appellations similaires), 2 prêts sont mis en action pour une même opération immobilière.
Généralement, un premier prêt (1/3 de l'investissement) est calculé sur une durée "courte" (7 à 10 ans), imbriqué dans un second prêt (2/3) d'une durée longue (15 à 25 ans en général).

Ce ratio 1/3 - 2/3 n'est pas toujours vérifié; c'est l'échéance cible (si possible assurances comprises) et tous les autres paramètres des crédits (notamment hiérarchie des taux) qui commandent l'optimisation = meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants) possible.

Par alleurs il existe plusieurs techniques de lissages qui donnent des résultats différents et qui sont plus ou moins pénalisantes en termes de marges pour les banques.

Alors !.... quels avantages ?
POUR LE CLIENT
Mathématiquement, le client est gagnant car les intérêts (+DIT) sur un prêt "court" influeront automatiquement sur le coût global. Rares seront les cas inverses, même si le coût du prêt "long" sera plus élevé du fait du palier neutralisant le prêt court (mais là, on parlera de "mauvais conseils" sur l'optimisation)

Attention, par rapport à un prêt unique, certains Etablissements majorent leurs taux dans ce type de montage.

Prévoir un surcoût - largement compensé - sur les garanties.

Possibilité également de surcoût sur les frais de dossier (et parts sociales si réseau mutualiste)

POUR LE BANQUIER
Voilà, en pratiquant ainsi le Banquier aura proposé un taux moyen inférieur au concurrent et un coût global inférieur pour le client (qu'il aura donc réussi à capter sur la concurrence).

Le taux moyen est à bannir du langage bancaire; le taux moyen est une tromperie et, à juste titre, il est interdit aux banques de l'afficher.

C'est le "Taux d'ensemble" - tous prêts confondus - calculé par actualisation des flux de trésorerie (comme le TEG) qu'il convient d'indiquer.

A toutes fins utiles voir :

« Attention, un taux peut en cacher...beaucoup d’autres » !

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Autre avantage pour le client : s'il venait à effectuer des remboursements anticipés partiels (ou totaux), il les affecterait en priorité sur le prêt long.

Oui et il faut préciser que les amortissements sont plus rapides dans un montage "gigogne"; dès lors, quelle que soit l'époque d'un remboursement anticipé éventuel, le capital restant dû sera toujours moins élevé qu'avec un prêt unique ce qui réduira l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé à payer.

Cordialement,

 

[devidoff]

Bonjour,
Déjà super forum !
Et désolé je ne vais pas apporter de réponses mais de bonnes questions classiques sur notre projet de financement … et cela même après avoir épluché (au mieux de mes connaissances) toute cette mine d’information.
La question : un point de vu sur notre projet de financement !
Alors je ne sais pas trop comment donner les infos pour que l’on puisse me faire un retour mais je vais faire au mieux avec la simulation de financement que nous avons…

Achat : avec ma femme, VEFA pour 2014 avec signature avant la fin de l’année.
Coût de l’appart : 487 000€
Frais de notaires (estimé par la banque) : 12 603 €
Nous avons signé la réservation.

Via un courtier une banque nous propose la simulation suivante
Apport personnel (320 000 – 12603 (notaire) = 307397)
Frais de dossiers = 0
Montant estimé de la sûreté ( ? dont crédit logement ?) : 2436.82
Montant intérêts : 26115.84


Financement de 179603 dont 83910 de PTZ et 95693 de Prêt taux fixe

PTZ sur 60 mois. Phase 1, 60 mois de 1395.5€ (avec assurance groupe, taux ? … alors que nous avons une simulation à part pour l’assurance alternative emprunteur…bref)
Prêt de 95693 € à 3,55% hors assurance (TEG 3.75) sur :
Phase 1- 60 mois, échéances de 287.72 avec assurance (les intérêts j’imagine car ils n’ont pas donné la simulation des tableaux d'amortissement…).
Phase 2 – 62 mois, échéances de 1686.22 avec assurance (un peu au dessus de notre mensualité cible : 1650)

La simulation est avec assurance groupe à 50% sur chaque tête mais on ira certainement vers un 100 pour chaque tête mais en alternative emprunteur (sur capital restant du a 0.09%. C’est peu c’est bien mais où est l’arnaque à 50% moins chère que d’autres assurances?!! Les primes ?).

La hiérarchie des taux hors assurance :
122 mois = 3,55%
180 mois = 3,85%

Un des points qui n’est pas encore très net : conditions relatives au report de remboursement ? Càd au déblocage total des fonds à l’achèvement.
Il y a aussi indiqué une TEG pour le PTZ de 0.55, détails ?

J’ai l’impression de ne pas avoir toutes les infos sur ce montage mais j’ai peu de visibilité pour diriger mes questions.

Pouvez-vous me donner un avis ?

J’espère qu’il n’y a pas trop d’info en vrac …
Par avance merci
Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pour le 0.09% (j'ai le meme) sachez que vous ne pouvez pas le comparer directement au % donné par l'assurance groupe.

vous devriez lire ceci (ainsi que la deuxieme partie):

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[devidoff]

pour le 0.09% (j'ai le meme) sachez que vous ne pouvez pas le comparer directement au % donné par l'assurance groupe.

vous devriez lire ceci (ainsi que la deuxieme partie):

[lien réservé abonné]

Merci.
Oui j'ai vu ce post très complet. Je n'ai pas les conditions de l'assurance sous les yeux donc je passerai ma nuit à disséquer toutes cela

 

[devidoff]

PTZ sur 60 mois. Phase 1, 60 mois de 1395.5€ (avec assurance groupe, taux ? … alors que nous avons une simulation à part pour l’assurance alternative emprunteur…bref)

Petite erreur ... Les taux et les mensualités sont bien hors assurance...
Le 0.09% est une simulation à part.

 

[jeyu]

Bonjour,

Nous sommes actuellement en pleine négociation avec les banques. Nous avons découvert l'existence des prêts gigognes grâce à votre forum et nous vous en remercions.

Nous venons de recevoir une estimation d'une banque qui dit avoir lissé notre crédit. Puis-je me permettre de vous demander votre avis ?


Coût de l'opération : 155 000
garantie : 1569
dossier : 420
Total : 156989.90

PTZ : 22 200 - 96 mois - 231.25 €
prêt habitat : 22 000 -4 % - 240 mois 133.32 €
prêt habitat : 112789 - 4.20 % - 336 mois 401.87 €
Et taux moyen 3.58 !!!

Echéance hors assurances 766.44
Assurances : 91.60
Echeance avec assurance : 858.04

Le lissage ne comprend même pas l'assurance ?
Pour info, nous ne souhaitons pas dépasser 850 € pour les mensualités

Par avance merci.

 

[ZRR_pigeon]

Pour info, nous ne souhaitons pas dépasser 850 € pour les mensualités

c'est les 8.04 euros qui vous genent ?

 

[jeyu]

J'ai oublié de préciser qu'il se peut que nous n'ayons pas droit au ptz puisque nous pensons louer une partie de la maison...
D'ailleurs, connaissez-vous la législation en la matière ? En effet, nous habiterons également cette même maison mai à l'étage au dessus. Divisé un bien chez un notaire a t-il un coût, quels les avantages et les inconvénients ?

Merci

 

[jeyu]

J'aimerais savoir si le lissage est optimal !

Savez-vous comment on fait pour obtenir la hierarchisation des taux ? Les banques ne veulent pas les donner.

 

[ZRR_pigeon]

Savez-vous comment on fait pour obtenir la hierarchisation des taux ? Les banques ne veulent pas les donner.

pour moi, outre la hierarchie des taux génériques (que la banque ne donne jamais), la hierarchie des taux par paliers de durée qui s'appliquent a vous sont tres rarement communiqués aux clients, alors que c'est possible.

sans hierarchie détaillée, pas de pret gigogne optimisé. la banque n'a de toutes facons pas envie de se casser la tete pour vous économiser quelques centaines d'euros, et la pression de la concurrence est inexistante car c'est encore un usage tres tres marginal.