Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[shazam]

Bonjour,

A ce stade difficile d'affirmer que l'ensemble de vos objectifs soit ou non atteignable (1.250€ mois - 15 ans....).

Outre le montant des droits CEL par génération de taux, renseignez vous sur la méthode de calcul utilisée par votre banque.
Depuis le 1er mai, la tolérance antérieure de pratiquer un taux moyen a été "légalisée" à condition que ce taux moyen soit pondéré par les montants.
Ce n'est qu'une possibilité et non pas une obligation, la vraie méthode antérieure du calcul "taux par taux" étant toujours possible.
Mais il semble que les résultats ne soient pas exactement identiques.

OK, je vérifierais ce point demain

A priori vos droits PEL ne seront pas intéressants = à vérifier.

A vérifier également si vous devez cependant utilser une partie de ces droits PEL pour obtenir la prime d'Etat.
Dans l'affirmative faite attention au montant minimum de prêt PEL que vous impose votre banque (Voir échanges antérieurs sur ce sujet; Pour moi le minimum est de 150€ mais d'autres montants mini ont quelquefois été annoncés sans qu'à ce jour le texte officiel promis infirmant les 150€ ait pu être fourni ???)

Pour que les droits à PEL soient interessant, il faudrait que je compare les taux de même nature (actuariels / proportionnels) du PEL à ceux du crédit principal si j'ai bien suivi ?

Dans votre plan de financement vous avez omis les frais de dossier et frais de garanties ce qui va modifier les montants à emprunter.

C'est vrai ! oups

Inconsciemment, j'imagine que les "gains" CEL + primes devraient "compenser" ces frais.

Attention : si les prêts EL sont consentis par votre banque et que le/les complémentaire(s) sont au Crédit Immobilier et que chacun veuille une hypothèque, outre l'éventuel conflit sur le rang, les complications de procédures d'émission d'offre, les coûts de garanties seraient majorés.

Hmm, là je ne suis pas sûr de tout comprendre. Pourquoi mentionnez le Crédit Immobilier ? Pour mon RDV de demain, il s'agit de la banque où sont tous nos PEL / CEL. PAr contre votre avertissement signifierait qu'en cas de souscription du prêt principal dans un autre établissement j edevrais prévoir un surcoût et un risque supplémentaire ?

Si non, pour tout ce qui est lissage, prêts gigognes et optimisation je pense que vous savez quelles sont les informations nécessaires à obtenir des banques sollicitées.
A priori il n'y a pas de raison qu'un tel montage ne puisse pas se faire mais, là encore, il faut tous les paramètres pour le vérifier.

Cordialement,

Merci pour votre réponse rapide. Je vous tiendrais au courant à l'issu de mon RDV

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour que les droits à PEL soient interessant, il faudrait que je compare les taux de même nature (actuariels / proportionnels) du PEL à ceux du crédit principal si j'ai bien suivi ?

Oui, normalement les taux des prêts EL sont exprimés en mode actuariel (circulaire ministérielle du 24/06/1998); pour comparer avec les taux de marché il convient donc d'en faire préalablement la conversion en mode proportionnel.
A noter cependant que certains Etablissements annoncent ces taux directement en proportionnel.

C'est vrai ! oups

Inconsciemment, j'imagine que les "gains" CEL + primes devraient "compenser" ces frais.

A vérifier.

Hmm, là je ne suis pas sûr de tout comprendre. Pourquoi mentionnez le Crédit Immobilier ? Pour mon RDV de demain, il s'agit de la banque où sont tous nos PEL / CEL.

Autant pour moi.
Une lecture trop rapide associée à un handicap visuel temporaire ont fait que j'ai interprété "Conseiller du Crédit Immobilier" au lieu de "conseiller en crédit immobilier"

PAr contre votre avertissement signifierait qu'en cas de souscription du prêt principal dans un autre établissement j edevrais prévoir un surcoût et un risque supplémentaire ?

Oui, à moins que vous puissiez obtenir que tous les pêts - y compris EL - soient consentis par la même banque.

Cordialement,

 

[apaki]

Et bien voila, j'ai signer pour mon pret à LBP, et j'ai pu modifier la ventilation de l'emprunt sur les 2 prets de manière optimale.

Je vous remercie donc pour votre implication (mention spéciale à Aristide).
Entre la toute premiere simulation et le résultat final, le cout total du crédit a diminué de 15000 euros alors meme que les taux ont pris 0.15%.

Merci donc pour votre efficacité !

 

[shazam]

Bonne nouvelle Apaki.

Je reviens de mon rdv avec la LBP.

J'ai un dossier 'proche' du votre et j'ai eut l'impression que la délégaion d'assurance aller poser un problème. Où avez vous prit votre assurance finalement ?

@Aristide : je reviendrais plus tard avec plus d'info.

 

[apaki]

Bonne nouvelle Apaki.

Je reviens de mon rdv avec la LBP.

J'ai un dossier 'proche' du votre et j'ai eut l'impression que la délégaion d'assurance aller poser un problème. Où avez vous prit votre assurance finalement ?

@Aristide : je reviendrais plus tard avec plus d'info.

Salut,

Me concernant, j'ai pris l'assurance April qui passe sans probleme a LBP dès lors que tu prend l'option "confort +"

 

[ZRR_pigeon]

Salut,

Me concernant, j'ai pris l'assurance April qui passe sans probleme a LBP dès lors que tu prend l'option "confort +"

tiens interessant, faudrait que je regarde si cette option existait a l'epoque ou j'ai souscrit. Mais info tres interessante pour les futurs emprunteurs qui ne veulent pas "casquer" avec l'assurance groupe.

Certes ce marché était juteux, mais il ne l'est plus.

 

[apaki]

C'est clair que c'est interessant. Me concernant, j'ai divisé la note assurance par 2 pour des garanties équivalentes.

 

[Aristide]

Bonjour,

Entre la toute premiere simulation et le résultat final, le cout total du crédit a diminué de 15000 euros alors meme que les taux ont pris 0.15%.

Si la hiérarchie des taux a évolué comme vous le dites, il aurait fallu actualiser l'optimisation.
Avec d'autres taux la meilleure combinaison "Montants/Durées/Taux" aurait été autre.

Me concernant, j'ai divisé la note assurance par 2 pour des garanties équivalentes.

Oui mais, parallèllement, le coût global de votre crédit a été "moins réduit" du fait que les primes d'assurances n'ont pas été incluses dans le montage à échéances lissées optimisé.

Donc, pour être précis, globalement, même si vous restez gagnant, la "note assurance" n'est donc pas réellement divisée par deux.

Cordialement,

 

[apaki]

Bonjour,

Si la hiérarchie des taux a évolué comme vous le dites, il aurait fallu actualiser l'optimisation.
Avec d'autres taux la meilleure combinaison "Montants/Durées/Taux" aurait été autre.


Oui mais, parallèllement, le coût global de votre crédit a été "moins réduit" du fait que les primes d'assurances n'ont pas été incluses dans le montage à échéances lissées optimisé.

Donc, pour être précis, globalement, même si vous restez gagnant, la "note assurance" n'est donc pas réellement divisée par deux.

Cordialement,

effectivement, merci de cette précision.

J'ai appris aujourd'hui que je risque de ne pas avoir un des pret patronal auquel j'ai droit, ce qui bien évidement m'obligerai à modifier l'offre de pret.

Je cherche donc à anticiper ce refus et à savoir si, en supposant que je n'ai pas les 21190€ prévu à 2% mais que je les emprunte à la banque, quel serait alors l'optimum ?

Merci par avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Si, comme dit ci-dessus, la hiérarchie des taux a été modofiée, il faudrait m'indiquer la nouvelle.

Cordialement,

 

[apaki]

Bonjour,

La hiérarchie des taux n'a pas été modifiée.
Seul la ventilation du total emprunté est modifié : les 21 190€du pret externe à 2% sur 20 ans sont maintenant emprunté via la banque.

 

[Aristide]

???

Ce crédit n'existait dans aucune des précédentes simulations.

Il y avait :
+ 20.000€ - 1,75% - 20 ans
Et
+ 25.000€ - 2% - 15 ans

Quid ?

Cdt

 

[apaki]

Exact, c'est parceque je ne savais pas encore le montant exact.
Le pret de 20000 sur 20 ans est en fait un pret de 21190€. C'est celui ci qui est supprimé.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je cherche donc à anticiper ce refus et à savoir si, en supposant que je n'ai pas les 21190€ prévu à 2% mais que je les emprunte à la banque, quel serait alors l'optimum ?

Voir fichier joint - Hypothèse N° 5

Cdt

 

[777]

Bonjour et merci pour votre site.

Je voudrais connaitre votre avis sur la simulation de prêt d'une banque ou le coup du lisage me parait très élevé.

Dans le but de lisser mes mensualité (prêt associé au ptz,1% logement), il me propose un pret de 106 050 euros sur 25 ans avec un taux de 4.30% avec les paliers suivant :
palier n°1 (144 mois) : mensualité de 411.87 euros
palier n°2 (96 mois) : mensualité de 754.87 euros
palier n°3 (60 mois) : mensualité de 1271.60 euros
Soit un cout pour ce crédit de 92470 euros (+9546 euros d'assurance)
Or si je calcule le cout de ce crédit non lissé j’obtient 67 195 euros.

Le cout du lissage s'élève donc a plus de 25 000 euros. Ce cout peut il se négocier?


Merci pour vos réponse.

 

[ZRR_pigeon]

il faut comparer des choses comparables.
pourriez vous assumer le remboursement du credit non lissé, aboutissant a des mensualités degressives au fur et a mesure des extinctions des autres prets ? probablement non...

et si vous le pouviez, il faudrait lisser avec une echeance cible plus forte (aboutissant a un cout moindre), c'est a dire cellle du premier palier.

en plus de cela, bla bla bla cout du credit bla bla bla mauvais indicateur, bla bla bla cout du credit corrigé bla bla bla details sur le blog.

 

[777]

Désolé mais je suis novice dans ce milieu (c'est la première fois que j'emprunte).
Je ne remet pas en cause ce cout (tout se paye) mais je voulais savoir si ce cout variait d'une banque à une autre (et donc était négociable) ou non et comment l'évaluer. Mais c'est peut être ce que vous avez voulu dire dans votre dernière phrase (je suis le 2 523 ème a poser cette question c'est ça ?)

 

[Aristide]

Bonjour,

Je voudrais connaitre votre avis sur la simulation de prêt d'une banque ou le coup du lisage me parait très élevé.

Dans le but de lisser mes mensualité (prêt associé au ptz,1% logement), il me propose un pret de 106 050 euros sur 25 ans avec un taux de 4.30% avec les paliers suivant :
palier n°1 (144 mois) : mensualité de 411.87 euros
palier n°2 (96 mois) : mensualité de 754.87 euros
palier n°3 (60 mois) : mensualité de 1271.60 euros
Soit un cout pour ce crédit de 92470 euros (+9546 euros d'assurance)
Or si je calcule le cout de ce crédit non lissé j’obtient 67 195 euros.

Le cout du lissage s'élève donc a plus de 25 000 euros.

Quelque chose ne colle pas dans les chiffres que vous fournissez.

Voir fichier Excel joint:

Avec ces données je calcule un troisiéme palier de 60 mois non pas de 1.271,60€ comme vous l'annoncez mais de seulement 1.015,64€

Les échéances que vous donnez ne seraient-ils pas "assurances comprises".

Dans l'affirmative il est impossible de calculer les intérêts sans connaître le taux des primes assurance et/ou le montant de ces primes.

Ce cout peut il se négocier?

Il est normal que le coût d'un crédit à échéances lissées qui s'amortit donc par paliers progressihs soit plus élevé que ce même crédit à échéances constantes.

Mais sans le lissage votre effort de trésorerie sur le premiers paliers serait beaucoup plus important et peut-être même que vos crédits ne seraient pas acceptables du fait d'un taux d'endettement trop élevé ?

Le coût d'un crédit à échéances lissées varie en fonction :
+ Du taux du prêt
+ De l'intégration ou non des primes d'assurances dans le lissage
+ De la technique de lissage
+ D'un lissage "simple" ou d'un montage "gigogne"
+ De l'optimistaion ou non de ce montage.

Un "coût de lissage " ne se négocie donc pas en tant que tel; ce sont les paramètres et méthodes utilisés qui conduisent à un coût de crédit plus ou moins optimisé.

Cordialement,

 

[777]

Ok, je vais regarder plus en detail ces techniques sur le forum.

En effet il s'agit d’assurance comprises (je ne connait que le montant globale des assurances de 9546 euros)
Je vais donc demander le détail pour me faire une idée (hors assurance).
Ce prêt est associé (dans la meme banque) à un prêt "jeune emprunteur" a 3.25% sur 20 ans de 70 000 euros non lissé... le fait de le lisser lui aussi peut il avoir une incidence sur le cout du crédit.
Merci.

 

[ZRR_pigeon]

Mais c'est peut être ce que vous avez voulu dire dans votre dernière phrase (je suis le 2 523 ème a poser cette question c'est ça ?)

non, c'etait un clien d'oeil sympathique a Aristide, qui lui, a toujours la patience d'expliquer en detail.
certes d'une banque a l'autre le taux du pret lisseur peut differer car chaque banque associe un risque different a chaque emprunteur.
mais en l'absence de lissage, soit ca passe pas, soit le lissage n'est pas fait avec les bons parametres, comme dit dans mon precedent post.

deja : quelle est votre echeance maximale que vous pouvez supporter sur toute la durée du pret ?