Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour

J'ai interrogé ma banque sur les taux intermédiaire que voici:
7 ans 2.77
8 ans 2.96
9 ans 3.05
10 ans 3.10
11 ans 3.22
12 ans 3.35
13 ans 3.45
14 ans 3.50
15 ans 3.55

Je suppose que c'est:

07 ans => 001 à 084 mois = 2.77
08 ans => 085 à 096 mois = 2.96
09 ans => 097 à 108 mois = 3 .05
10 ans => 109 à 120 mois = 3.10
11 ans => 121 à 132 mois = 3.22
12 ans => 133 à 144 mois = 3.35
13 ans => 145 à 156 mois = 3.45
14 ans => 157 à 168 mois = 3.50
15 ans => 169 à 180 mois = 3.55 ?

Ou bien faut-il décaler toutes le bornes d'un cran

07 ans => 084 à 095 mois = 2.77
08 ans => 096 à 107 mois = 2.96
Etc.
14 ans => 168 à 179 mois = 3.50
15 ans => 180 mois et + = 3.55 ?

pour l'ecoPTZ taux 0% de 30000 € 59.10/an soit 0.197%

Est-ce une prime constant de 59,10 / 12 = 4,93€ par mois.
Si ce n'est pas le cas je ne peux l'inclure dans le lissage.

pour un prêt de 15 ans de 130000€ 37.37/mois soit 0.23%

+ 130.000€ à 0,23% l'an donne = 130.000 x 0,23 / 12 x 100 = 24,92€ et non pas 37,37€
Même restriction que ci-dessus

pour un prêt de 7 ans de 60000€ 9.85€/mois soit 0.19%

+ 60.000€ à 0,19% l'an donne = 60.000 x 0,19 / 12 x 100 = 9,50€ et non pas 9,85€
Même restriction que ci-dessus

Vous est il possible d'effectuer l'optimisation pour deux mensualités l'une de 1550 €l'autre de 1600€ pour pouvoir les comparer

J'attends les précisions ci-dessus demandées.

Cordialement,

 

[fleg]

Rebonjour,

Pour les mois :

07 ans => 001 à 084 mois = 2.77
08 ans => 085 à 096 mois = 2.96
09 ans => 097 à 108 mois = 3 .05
10 ans => 109 à 120 mois = 3.10
11 ans => 121 à 132 mois = 3.22
12 ans => 133 à 144 mois = 3.35
13 ans => 145 à 156 mois = 3.45
14 ans => 157 à 168 mois = 3.50
15 ans => 169 à 180 mois = 3.55

pour l'ecoptz de 30K€ sur 120 mois le taux donné est de 0.197% il m'a donné le prix a l'année effectivement.


Pour le pret principal de 130.000€ : 0,236% l'an soit 25.57e / mois


Pour le pret à 60.000€ le taux est également a 0,197%


En vous remerciant, cordialement

 

[apaki]

Bonjour Aristide, ce dessous mes réponses

Bonjour,

Avec du retard, certe, mais voici mon plan de financement. Attention car j'ai réussi à négocier le gel des taux et la délégatoin d'assurance. Il faut donc regarder les mensualités HORS ASSURANCE.

Pouvez vous nm'aider à l'optimiser sachant que, pour le Pactys Liberté, les taux sont les suivants :

60-120 mois : 3.7%
121-180 : 3.85%

Contrainte : respecter une échance cible de 1400€hors assurance sur 240 mois
Ne pas tenir compte des petites ratures.

D'après mes premier calculs, l'optimisation viserai à mettre environ 70 k€ sur le pret sur 10 ans (à valider svp). Mais je n'ai pas vérifier si la solution du pret sur 15 ans (à la place de 10 ans) à 3.85% était plus interessante.


Merci par avance pour votre aide.


[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Pour les mois :

07 ans => 001 à 084 mois = 2.77
08 ans => 085 à 096 mois = 2.96
09 ans => 097 à 108 mois = 3 .05
10 ans => 109 à 120 mois = 3.10
11 ans => 121 à 132 mois = 3.22
12 ans => 133 à 144 mois = 3.35
13 ans => 145 à 156 mois = 3.45
14 ans => 157 à 168 mois = 3.50
15 ans => 169 à 180 mois = 3.55

OK

pour l'ecoptz de 30K€ sur 120 mois le taux donné est de 0.197% il m'a donné le prix a l'année effectivement.


Pour le pret principal de 130.000€ : 0,236% l'an soit 25.57e / mois


Pour le pret à 60.000€ le taux est également a 0,197%

Pour les taux ok.
Mais pour les assurances vous ne dites pas si ce seront bien toujours les mêmes montant de primes payées chaque mois auquel cas elles pourraient être prises en compte dans le lissage.

Ou si ce sont des primes soit variables, soit annuelles auquel cas elles ne pourraient pas être prises en compte ?

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Pouvez vous nm'aider à l'optimiser sachant que, pour le Pactys Liberté, les taux sont les suivants :

60-120 mois : 3.7%
121-180 : 3.85%

Et les autres paliers de taux entre 180 mois et 240 mois ???

Cdt

 

[yannou79]

Bonjour,

Avec du retard, certe, mais voici mon plan de financement. Attention car j'ai réussi à négocier le gel des taux et la délégatoin d'assurance. Il faut donc regarder les mensualités HORS ASSURANCE.

Pouvez vous nm'aider à l'optimiser sachant que, pour le Pactys Liberté, les taux sont les suivants :

60-120 mois : 3.7%
121-180 : 3.85%

Contrainte : respecter une échance cible de 1400€hors assurance sur 240 mois
Ne pas tenir compte des petites ratures.

D'après mes premier calculs, l'optimisation viserai à mettre environ 70 k€ sur le pret sur 10 ans (à valider svp). Mais je n'ai pas vérifier si la solution du pret sur 15 ans (à la place de 10 ans) à 3.85% était plus interessante.


Merci par avance pour votre aide.

Pour moi la meilleur optimisation hors assurance est :
117290,98 € sur un prêt à 3,85% pendant 180 mois (858,80 €/mois)
47102,02 € sur un prêt à 4,05% pendant 223 mois.
Palier 1 : 1-180 mois 158,98 €
Palier 2 : 181 - 223 mois 1178,65
Le tout donnant des mensualités de 1400,73 € hors assurance lissée pendant les 223 mois.

 

[apaki]

Bonjour,

Et les autres paliers de taux entre 180 mois et 240 mois ???

Cdt

je me suis mal exprimé :
60-120 = 3.7%
121-180 = 3.85%
181-240 = 4.05%

 

[apaki]

Pour moi la meilleur optimisation hors assurance est :
117290,98 € sur un prêt à 3,85% pendant 180 mois (858,80 €/mois)
47102,02 € sur un prêt à 4,05% pendant 223 mois.
Palier 1 : 1-180 mois 158,98 €
Palier 2 : 181 - 223 mois 1178,65
Le tout donnant des mensualités de 1400,73 € hors assurance lissée pendant les 223 mois.

Merci Yannou,

Ta solution est meilleure que la mienne

J'aimerai avoir le retour d'aristide pour etre tout a fait complet.

 

[fleg]

OK


Pour les taux ok.
Mais pour les assurances vous ne dites pas si ce seront bien toujours les mêmes montant de primes payées chaque mois auquel cas elles pourraient être prises en compte dans le lissage.

Cdt

Oui ce sont bien des primes mensuelles a taux fixe toute la durée du pret

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

J'aimerai avoir le retour d'aristide pour etre tout a fait complet.

Ci-joint quatre silulations :

Quelques précisions:

+ L'hypothèse N°1 reproduit la proposition de votre banque.
Vous remarquerez que cette offre n'est pas avec des échéances lissées puisqu'il y à quatre paliers différents.

+ La technique utilisée est celle de l'amortissement du prêt emboîté qui semble correspondre à celle en pratique (et la plus courante) utilisée par votre banque

+ Ainsi que vous l'avez souhaité les simulations sont faites hors assurance.

+ L'hypothèse N°2 optimise avec une échéance cible de 1.341,44€ qui est le premier palier proposé par votre banque.

+ L'hypothèse N°3 optimise avec une échéance cible de 1.362,68€ qui est le palier le plus élevé proposé par votre banque.

+ L'hypothèse N°4 optimise avec votre échéance cible de 1.400€.

Cordialement,

 

[apaki]

Merci beaucoup Aristide pour cette réponse.

Je rebondis sur l'hypothèse n°4 que vous avez employé :

- Je vois que l'échéance cible choisie amène à réduire la durée du pret proposé par la bannque à 224 mois. Cependant, la réglementation du PTZ+ oblige à revoir la durée du premier palier du PTZ+ à 224 mois.
- Je vais d'ailleurs appelé mon banquier pour savoir s'il est possible que le pret patronal de 20000€ reste sur 240 mois malgrés le fait que le pret principal ait une durée de 224 mois.
- Je suppose que l'optimisation réalisée à également pris en compte l'hypothèse d'un pret court de 120 mois à 3.7% et une échéance cible de 1400€ Hors Assurance (je ne la vois pas dans votre fichier) ?


Merci en tout cas pour cette précieuse aide

 

[Aristide]

La règlementation PTZ prévoit que la durée du différé "ne peut pas dépasser la plus longue du ou des autres prêts concourant au financement de la même opération".

Votre prêt patronal ayant une durée de 240 mois, aucun problème pour que la durée du prêt lisseur soit ramenée à 224 mois.

Si votre banquier dit le contraire, suggérez lui de lire l'article L.31-10-11 (3è alinéa) du code de la construction et de l'habitation.

Notez que c'est pour cette raison que je vous demandais les taux des paliers intermédiaires entre 180 mois et 240 mois.

Vous avez annoncé 4,05%; il va sans dire que s'il y avait un/des taux intermédiaire(s), l'optimisation pourrait, en conséquence, être encore améliorée.

Cdt

 

[apaki]

La règlementation PTZ prévoit que la durée du différé "ne peut pas dépasser la plus longue du ou des autres prêts concourant au financement de la même opération".

Votre prêt patronal ayant une durée de 240 mois, aucun problème pour que la durée du prêt lisseur soit ramenée à 224 mois.

Si votre banquier dit le contraire, suggérez lui de lire l'article L.31-10-11 (3è alinéa) du code de la construction et de l'habitation.

Notez que c'est pour cette raison que je vous demandais les taux des paliers intermédiaires entre 180 mois et 240 mois.

Vous avez annoncé 4,05%; il va sans dire que s'il y avait un/des taux intermédiaire(s), l'optimisation pourrait, en conséquence, être encore améliorée.

Cdt

Ok merci pour la précision.
DOnc d'après la simulation que vous m'avez gracieusement faites, l'optimum serait de prendre 117107 € sur 15 ans et un de lisser le tout avec un prêt lisseur de 47286€ sur 20 ans. Cette configuration serait donc optimale.

Mais auriez vous la gentillesse de réaliser les 2 simulations suivantes :

+ La première correspondant à l'hypothèse n°4 du précédent fichier.
+ La deuxième optimisé avec un prêt sur 10 ans de XX€ (d'après mes calcul, XX= 69952€ à confirmer ou infirmer) et un prêt lisseur avec une échéances cible identique soit 1400€ ?

Merci par avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui ce sont bien des primes mensuelles a taux fixe toute la durée du pret

Ci-joint optimisation.

Attention : Du fait que le prêt emboîté passe de 60.000€ en 84 mois à 110.526€ en 120 mois, je ne sais si vous pourrez toujours bénéficier de la même prime d'assurance à 0,197% sur ce prêt ?

Si l'on maintient le prêt de 60.000€ à 2,77% sur 84 mois et que l'on emboîte un autre prêt, la durée du prêt lisseur est augmentée d'un mois.

Le coût est légèrement plus élevé (59.107,51€ au lieu de 58.346,19€) avec assurance à 0,236% sur ce second prêt emboîté de 20.256€ à 3,10% sur 120 mois.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Mais auriez vous la gentillesse de réaliser les 2 simulations suivantes :

+ La première correspondant à l'hypothèse n°4 du précédent fichier.
+ La deuxième optimisé avec un prêt sur 10 ans de XX€ (d'après mes calcul, XX= 69952€ à confirmer ou infirmer) et un prêt lisseur avec une échéances cible identique soit 1400€ ?

Voir ci-joint suimulation N°5

A quatre euros près votre calcul serait bon (69.956€) mais votre proposition est moins intéressante que l'hypothèse N° 4 (Rythme de l'amortissement différent = plus d'intérêts)

Cordialement,

 

[apaki]

Merci Aristide.

J'ai vu une autre banque qui me propose l'offre suivante :

+ Taux à 3.9% pour la totalité du pret (164393€) sur 240 mois (amortissement linéaire donc pas de gigogne)
+ Frais de garantie identique
+ Pret 1% et patronal identique
+ PTZ+ sur 18 ans + 2 ans de différé (au lieu de 20 +2 ans). C'est illégal, mais il refusent le que durée du PTZ+ dépasse la durée du pret principal.

D'après mes calculs, ce bon taux est néanmoins moins avantageux que l'offre de l'hypothese n°4 de l'optimisation réalisée par Astride, ce qui m'amène a penser qu'en faisant une vulgarisation scientifique, l'hypothèse n°4 est + ou - équivalente à un pret amortissable de 3.825% sur 20 ans.

ATTENTION, je suis conscient qu'on ne peux pas comparer tel quel les 2 offres de prets mais je cherche à approcher au maximum l'offre emboitée avec un prêt "classique" à amortissement linéaire, plus classique et surtout plus facile à faire comprendre à mon entourage.

 

[Aristide]

Bonjour,

Voir nouvelle hypothèse N° 5 avec ces nouvelles données.

Vous pouvez constater qu'elle est moins intéressante que la N°4

Cordialement,

 

[apaki]

Merci Aristide (et pas Astride, désolé).

De mon coté, j'ai tracé les courbes du reste à rembourser en fonction du temps pour les deux offres + le delta des deux.
Je vous laisse observer le résultat :
+ en bleu le RAR de LBP
+ en rouge, le RAR du CA
+ en vert, le delta RAR LBP- RAR CA

[lien réservé abonné]

 

[shazam]

Bonjour à tous et merci pour toutes ces précieuses informations et cas concrets

Je me présente : Marié, 2 enfants, une maison à construire bientôt et à financer trés prochainement.

L'acte authentique d'achat du terrain et prévu fin d'année, voir début 2012. Du coup je pense 'cabler' mon financement du projet (terrain + construction) courant juillet pour éditions des offres début septembre et pour pouvoir passer un mois d'Aout sans chiffres dans mon esprit !

Je recontre la conseillère en crédit immobilier demain matin, il s'agit là de mon premier rendez vous au sein de ma banque actuelle.

Voici les chiffres clés du projet :
Montant projet total = 383 K€ dont 15 K€ de frais de notaire
apport = 207 K€
besoin de financement = 176 K€


D'après le simulateur de PTZ+ de cet excellent site, je peux emprunter 81 900 € (arrondi à 82K€) à taux zero sur une durée de 12 ans (j'adore le PTZ +)

Il en découle un besoin de crédit 'classique' de 94 K€

Voila pour les gros chiffres.

Pour les petits chiffres : Mon apport étant constitué en partie par de l'épargne logement, nous avons 2 CEL et 2 PEL. Les CEL doivent être au maximum au niveau des droits à crédits au vue de leur ancienneté.

Je n'ai pas les taux des PEL sous la main.

Toujours en utilisant le simulateur du site, j'obtiens un résultat suivant :

Montant emprunté : 94.100,00*€
Remboursement en : 15 ans
Coût total : 39.732,14*€

Echéances assurance comprise = 1.220,35*€

En prenant en hypothèses :
taux du principal = 3,8
assurance = 0,4

Cette simulation "vite faite" me permet d'espérer pouvoir atteindre mon objectif principal qui est de financer ce projet sur 15 ans avec des mensualités cibles maximisées à 1250 € assurances comprises.

Comme vous pouvez le constater, cette simulation contient beaucoup d'approximations :

taux d'assurance et du crédit --> sont-ils réalistes
pas de prise en compte de l'EL (prêts CEL + primes)
Application d'aucune des méthodes d'optimisation présentées par Aristide


Voili voila pour la présentation.

Question initiale : sachant ceci, pensez vous que mon objectif est atteignable ?
Question secondaire : pensez vous (à vue d'oeil) que je peux appliquer les méthodes de prêts gigognes pour optimiser le financement sans passer en 'amortissement négatif' sachant que je lisse déjà le PTZ+ ?

Voili voila pour les questions.

Je reviendrais vers vous suite à mon RDV de demain matin avec, je l'espère, tout un tas d'informations : taux appliqués aux différents palier par ma banque, détails des droits CEL / PEL.

Un grand merci encore aux contributeurs de cette section et principalement à Aristide qui mériterait sa place dans la black list des banques

ps : je viens de prévisualiser mon message...désolé pour la taille !!

 

[Aristide]

Bonjour,

A ce stade difficile d'affirmer que l'ensemble de vos objectifs soit ou non atteignable (1.250€ mois - 15 ans....).

Outre le montant des droits CEL par génération de taux, renseignez vous sur la méthode de calcul utilisée par votre banque.
Depuis le 1er mai, la tolérance antérieure de pratiquer un taux moyen a été "légalisée" à condition que ce taux moyen soit pondéré par les montants.
Ce n'est qu'une possibilité et non pas une obligation, la vraie méthode antérieure du calcul "taux par taux" étant toujours possible.
Mais il semble que les résultats ne soient pas exactement identiques.

A priori vos droits PEL ne seront pas intéressants = à vérifier.

A vérifier également si vous devez cependant utilser une partie de ces droits PEL pour obtenir la prime d'Etat.
Dans l'affirmative faite attention au montant minimum de prêt PEL que vous impose votre banque (Voir échanges antérieurs sur ce sujet; Pour moi le minimum est de 150€ mais d'autres montants mini ont quelquefois été annoncés sans qu'à ce jour le texte officiel promis infirmant les 150€ ait pu être fourni ???)

Dans votre plan de financement vous avez omis les frais de dossier et frais de garanties ce qui va modifier les montants à emprunter.

Attention : si les prêts EL sont consentis par votre banque et que le/les complémentaire(s) sont au Crédit Immobilier et que chacun veuille une hypothèque, outre l'éventuel conflit sur le rang, les complications de procédures d'émission d'offre, les coûts de garanties seraient majorés.

Si non, pour tout ce qui est lissage, prêts gigognes et optimisation je pense que vous savez quelles sont les informations nécessaires à obtenir des banques sollicitées.
A priori il n'y a pas de raison qu'un tel montage ne puisse pas se faire mais, là encore, il faut tous les paramètres pour le vérifier.

Cordialement,