Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[jeyu]

Merci pour la réponse.

Je me demande encore si mon prêt est optimal... j'ai ma petite idée sur la question.

J'ai besoin d'arguments en fait.

 

[Aristide]

Bonjour,

prêt habitat : 112789 - 4.20 % - 336 mois (???) 401.87 €

Echéance hors assurances 766.44

Echéance hors assurances 766.44
Assurances : 91.60
Echeance avec assurance : 858.04

J'ai regardé votre dossier mais je me suis vite arrêté.

En effet les données du prêt que vous donnez ci-dessus "ne collent" pas.

Sur le fichier Excel joint vous pourrez voir 2 simulations.

L'hypothèse N°1 est le plan de financement avec un lissage et une échéance cible hors assurance de 766,44€ ainsi que désigné ci-dessus.

Ainsi que vous pouvez la voir la durée d'amortissement n'est pas de 336 mois mais 345 mois.

La seconde hypothèse reprend le même plan de financement mais avec un amortissement sur 336 mois comme vou l'indiquez.
Dans ce cas il n'y a pas un lissage sur toute la durée mais un montage en 2 palers; le premier de 240 mois à 766,44€ hors assurance et un second palier de 821,90€ hors assurance.

Avant d'aller plus loin il faudrait donc confimer la durée et la/les échéance(s) cible(s).

Le lissage ne comprend même pas l'assurance ?

J'aimerais savoir si le lissage est optimal !

A ce stade, je peux déjà vous répondre par la négative puisque les primes d'assurances ne sont pas comprise dans le lissage.

A revoir avec le prêt gigogne quand la durée et les échéances cibles seront confirmées.

Mais pour ce faire il faudrait aussi connaître la hiérarchie des taux.

Et taux moyen 3.58 !!!

Si vous avez lu mes précédents posts vous savez déja que le taux moyen est une tromperie sauf si c'est une question de terme inadapté mais qu'il soit cependant bien calculé par actualisation des flux de trésorerie comme pour un calcul de TEG.

A toutes fins utiles, tous les détails - et notamment cette tromperie - sont expliqués ici :

« Attention, un taux peut en cacher...beaucoup d’autres » !

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Précisément, pour ce qui vous concerne, si le lissage est bien sur toute la durée et que celle-ci soit de 345 mois (et non pas 336 mois) le "Taux d'ensemble" ressort à 3,9917% ansi que vous pouvez le vérifier sur la droite du tableau Excel joint.

Si c'est 336 mois avec 2 paliers d'échéances, ce "Taux d'ensemble" se trouve très légèrement réduit au niveau de la quatième décimale.

Pas de doute donc; votre banque annonce un "taux moyen" de 3,58% complètement inexact et bien en dessous de la réalité.

Je vous suggère de lui demander le détail de son calcul et de nous tenir informé.

Savez-vous comment on fait pour obtenir la hierarchisation des taux ? Les banques ne veulent pas les donner.

Même si vous la leur demandez, les banques ne vont pas vous donner leur grille tarifaire qui leur sert de base dans la négociation.

Mais quand vous négociez vos conditions pour votre dossier il vous est indiqué un taux pour une durée donnée; par exemple 4% sur 20 ans et 4,20% sur 360 mois.

A vous de demander "quel taux me proposeriez vous de 60 à 84 mois; de 85 à 120 mois; de 121 à 144 mois....etc ?"
(La structure des paliers et leurs durées peuvent bien entendu être toute autre et sont spécifiques à chaque banque)

Si le conseiller est réticent, faites jouer la concurrence et faites lui savoir que vous allez solliciter une autre banque.

Cordialement,

 

[jeyu]

Merci pour votre réponse. Réponse aussi précise qu'instructive d'ailleurs. Conclusion : notre banquière est une rapace et nous prend pour des pigeons...

Nous reviendrons vers vous quand nous aurons obtenu les fameux taux qui pourraient peut-être vous servir à nous faire une réelle optimisation ?

Dans tous les cas, merci encore pour votre aide.

Signé : les pigeons ( cuicuicui...)

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour votre réponse. Réponse aussi précise qu'instructive d'ailleurs. Conclusion : notre banquière est une rapace et nous prend pour des pigeons...

[...]

Signé : les pigeons ( cuicuicui...)

Je vous comprends...

 

[gedge4]

bonjour
comment choisir montant et duree pour les prets gigognes ?

autre question, quelle banque propose les meilleurs taux dans le rhone en ce moment sur 20 à 25 ans.

merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

comment choisir montant et duree pour les prets gigognes ?

J'ai déjà expliqué de multiples fois que les "montants/durées" dans les montage gigognes à échéances lissées ne se "choisssent pas" mais ils se calculent.

En fonction des divers paramètres du plan de financement et, notamment, de l'échéance cible assurances comprises et de la hiérarchie des taux, le logiciel d'optimisation doit pouvoir proposer la meilleure combinanison possible 'Durée/Taux/Montants".

autre question, quelle banque propose les meilleurs taux dans le rhone en ce moment sur 20 à 25 ans.

Le charte de fonctionnement cBanque proscrit toute publicité pour quelque Etablissement que ce soit
Désolé.

Cordialement,

 

[tigrou1979]

Bonjour Aristide,
J'ai lu toutes vos contributions sur les forums, et vous êtes extrêmement compétent. Je me permets de faire appel à vous pour m'aider à optimiser mon emprunt.

Dans le cadre du déménagement de mon entreprise, je peux bénéficier de conditions avantageuses pour un emprunt, et du PTZ+. Je souhaite emprunter 440 000 euros sur 25 ans, avec un remboursement différé de la totalité à partir de septembre 2013, date de livraison du bien qui m'intéresse.

Voici les caractéristiques :
PTZ+ de 87 200 euros, 8 ans max, tx d'assurance 0.27
0-100 000 euros : tx 1.88%, tx d'ass 0.24
100 001 - 200 000 : tx 2.35%, tx d'ass 0.24
200 001 - 300 000 : tx 2.82%, tx d'ass 0.24
au delà de 300 001 : tx 3.29%, tx d'ass 0.24

Total de 440 000 euros, à optimiser sur 25 ans.

La banque me fait une proposition avec 2 périodes de remboursement, de 0 à 96 mois avec mensualités de 2086 euros, puis de 97 à 300 mois avec mensualités de 1961 euros, mais j'ai l'impression que ce n'est pas optimisé.

Quelle serait la meilleure combinaison en termes d'utilisation ou non du PTZ+, le tout lissé sur 25 ans?

Je vous remercie très vivement de votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Laissez moi un peu de temps, je verrais ce que je peux faire (sans garantie de réussite car d'habitude les taux varient avec les durées alors que dans votre cas ils varient avec les montants ?).

D'autre part, comme vous avez dû le lire, ma procédure d'optimisation ne fonctionne pas à partir d'une durée imposée (25 ans dans votre cas) mais d'une échéance cible assurances comprises.

C'est à partir de ce paramètre "échéance" que, compte tenu des autres critères définis (Montant - Taux) je recherche la combinaison "Durées/Taux/Montants" optimale.

Quelle serait donc votre échéance cible acceptable par votre banque.
Peut-être souhaitez vous deux paliers d'échéances comme le propose votre banque? Si oui quels sont-ils ?

Par ailleurs les caractéristiques que vous indiquez :

PTZ+ de 87 200 euros, 8 ans max, tx d'assurance 0.27
0-100 000 euros : tx 1.88%, tx d'ass 0.24
100 001 - 200 000 : tx 2.35%, tx d'ass 0.24
200 001 - 300 000 : tx 2.82%, tx d'ass 0.24
au delà de 300 001 : tx 3.29%, tx d'ass 0.24

s'interprètent comment pour atteindre 440.000€ ?

=> 440.000€ en 4 "tranches"de prêts avec 4 taux différents
=> 440.000€ - 87.200€ = 352.800€ en 4 "ranches" de prêts avec 4 taux différents
=> 440.000€ en un seul prêt à 3,29%
=> 440.000€ - 87.200€ = 352.800€ en un seul prêt à 3,29%

Enfin les détails du plan de financement et échéancier de votre banque pourraient m'être utiles.

Cordialement,

 

[tigrou1979]

Bonjour,

Laissez moi un peu de temps, je verrais ce que je peux faire (sans garantie de réussite car d'habitude les taux varient avec les durées alors que dans votre cas ils varient avec les montants ?).

D'autre part, comme vous avez dû le lire, ma procédure d'optimisation ne fonctionne pas à partir d'une durée imposée (25 ans dans votre cas) mais d'une échéance cible assurances comprises.

C'est à partir de ce paramètre "échéance" que, compte tenu des autres critères définis (Montant - Taux) je recherche la combinaison "Durées/Taux/Montants" optimale.

Quelle serait donc votre échéance cible acceptable par votre banque.
Peut-être souhaitez vous deux paliers d'échéances comme le propose votre banque? Si oui quels sont-ils ?

Par ailleurs les caractéristiques que vous indiquez :


s'interprètent comment pour atteindre 440.000€ ?

=> 440.000€ en 4 "tranches"de prêts avec 4 taux différents
=> 440.000€ - 87.200€ = 352.800€ en 4 "ranches" de prêts avec 4 taux différents
=> 440.000€ en un seul prêt à 3,29%
=> 440.000€ - 87.200€ = 352.800€ en un seul prêt à 3,29%

Enfin les détails du plan de financement et échéancier de votre banque pourraient m'être utiles.

Cordialement,

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réactivité!
Je n'ai pas les détails du plan de financement et échéancier de la banque, ils m'ont juste annoncé les mensualités par téléphone, et le directeur m'a dit qu'il travaillerait dessus aujourd'hui pour savoir si l'utilisation du PTZ+ est optimale.

Pour atteindre les 440 000 euros, on ferait le montage suivant :

87200 sur le PTZ+ à 0.27
87201 à 187 200 à 1.88 + 0.24
187 201 à 287 200 à 2.35+0.24
287 201 à 387 200 à 2.82 + 0.24
387 201 à 440 000 à 3.29 + 0.24

L'échéance n'est pas un paramètre bloquant, l'idéal serait de trouver la combinaison "durées/taux/montants" optimale, sachant que nos mensualités ne doivent pas dépasser 2100 euros.

Merci beaucoup pour votre aide!!

Cordialement.

 

[yannou79]

Si je comprends bien les possibilités qui vont sont offertes:
Un PTZ de 87 200 sur 8 ans
un prêt de 100 000 € sur 25 ans à 1.88+0,24 Ce prêt peut-il être à palier ?
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.35 +0,24. Ce prêt peut-il être à palier ?
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.82 +0,24. Ce prêt peut-il être à palier ?
Un autre prêt de 52800 € sur 25 ans à 3.29+0,24.
S'il s'agit bien de ce problème, l'optimisation est relativement simple à mettre en place et peut effectivement générer une très grosse économie.

 

[tigrou1979]

[lien réservé abonné]
Voici la proposition de ma banque. Ils ont considéré un PTZ sur 6 ans, et non 8, mais je peux aller jusqu'à 8 ans.
Ils ont aussi fait une erreur sur l'apport, il est de 50K€ et non de 56K€, ce qui change la dernière tranche, elle passe de 46.8K€ à 52.8K€.

Vos hypothèses sont exactes :
Un PTZ de 87 200 sur 8 ans
un prêt de 100 000 € sur 25 ans à 1.88+0,24
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.35 +0,24
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.82 +0,24
Un autre prêt de 52800 € sur 25 ans à 3.29+0,24.

Pour info, voici les taux dispos sur 15 ans, hors assurance (les tranches de montant restent les mêmes, ainsi que l'assurance) :
1.66
2.075
2.49
2.905

et sur 20 ans :
1.72
2.15
2.58
3.01

Voilà, je crois que vous avez tout. Je vous remercie vivement!!

Cordialement.

 

[yannou79]

Vous oubliez la question fondamentale, ces prêts peuvent-ils être à palier ? Peut -on mixer les taux 15 - 20 et 25 ans?
De plus, le PTZ ne pourra pas avoir de différé total pendant 24 mois, il faudra commencer à rembourser celui ci dès son déblocage.
Enfin, comment est calculé le différé total de votre banque ? Conforme à l'article 1154 du code civil (capitalisation d'un intérêt uniquement année par année ou pas) ?

 

[tigrou1979]

Les prêts peuvent être à palier.
Je ne sais pas comment est calculé le différé total de la banque...Peut on se baser sur l'hypothèse qu'il est conforme à l'article 1154 du CC?

 

[Aristide]

Compte tenu des profils d'amortissement, je ne vais pas pouvoir vous être d'un grande utilité car mon applicatif ne gère pas 4 prêts avec différé total.
Désolé

Cependant j'attire votre attention sur les points suivants.

+ Sur l'échéancier de votre banque quelque chose me semble ne pas "coller"
En effet pour le PTZ de 87.200€ calculé (à tort ?) sur 72 mois, l'échéance annoncée est de 1.228,55€

Or, 87.200€/72 = 1.211,11€
Vous annoncez une assurance (ADI) à 0,27%, la prime est 87.200€ x 0,27% / 12 = 19,62€
=> L'échéance PTZ avec assurance devrait donc être de 1.211,11€ + 19,62€ = 1.230,73€ et non pas de 1.228,55€

Par contre si l'on calcule l'ADI à 0,24% sur le PTZ comme sur les autres prêts la prime deveint 17,44€ et le total est bien de 1.228,55€

Donc soit vous avez annoncé un mauvais taux de primes ADI (0,27%) sur le PTZ, soit le calcul de votre banque est inexact ?

Vos hypothèses sont exactes :
Un PTZ de 87 200 sur 8 ans
un prêt de 100 000 € sur 25 ans à 1.88+0,24
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.35 +0,24
Un autre prêt de 100 000€ sur 25 ans à 2.82 +0,24
Un autre prêt de 52800 € sur 25 ans à 3.29+0,24.

Tel que vous annoncez les taux (exemple 1,88 + 0,24) cela semble vouloir dire que sur les prêts complémentaires ces primes ADI sont calculées sur le capital restant dû en [technique "in"] c'est à dire que le taux des ADI est drectement ajouté au taux du prêt ?

Cela changerait les calculs.
(Pour plus détails sur les techniques d'assurance voir mon blog)

Sur le PTZ de 72 mois il est annoncé une franchise totale de 24 mois ce qui n'est pas possible et qui ne correspond pas non plus au calcul fait ci-dessus ?

Sur les autres crédits il est annoncé une franchise de 24 mois mais, cependant, des échéances de 222,50€, 272,50€ et 140,54€ sont annoncées.

Ces échéances ne semblent pas correspspondre à l'assurance car sur 100.000€ à 0,24% cette prime serait de seulement 20€ ???

A titre d'exemple je prend le prêt de 100.000€ à 1,88% sur 300 mois = le coût du crédit annoncé est de 37.221,60€

1ère hypothèse = capitalisation annuelle (conforme code civil) = 103.795,34 à amortir sur 276 mois
=> Echéance =/= 463,51
=> Total intérêts = 27.923,13€
=> Total ADI 20€ x 300 = 6.000€
=> Coût crédit = 33.923,13€ ( et non pas 37.221,60€ ?)

Seconde hypothèse = capitalisation mensuelle (non conforme code civil) = 103.828,53 à amortir sur 276 mois

=> Echéance =/= 463,66
=> Total intérêts = 27.969,02€
=> Total ADI 20€ x 300 = 6.000€
=> Coût crédit = 33.969,02€ ( et non pas 37.221,60€ ?)

Je ne suis pas allé plus loin dans les calculs mais celà pourrait signifier que les primes d'assurances sont également intégrées dans le différé total...ce qui resterait donc à vérifier ???

Cordialement,

 

[yannou79]

Voila un plan de financement optimisé possible :
PTZ : De 1 à 96 mois : 927,95

Prêt Ever1 (celui avec le meilleur taux ) : 100 000 € sur 25 ans taux 1,88:
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 237 mois : 176,67 €
Palier 3 : de 238 à 290 mois :2100 €

Prêt Ever2 100 000 € taux 2,15 (taux à 20 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 179 mois : 199,17 €
Palier 3 : de 180 à 237 mois 1923,33 €

Prêt Ever3 100 000 € taux 2,49 (taux à 15 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 112 mois : 227,5 €
Palier 3 : de 113 à 179 mois 1726,16 €

Prêt Ever4 52800 € taux 2,905 (taux à 15 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 10,56 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 96 mois : 568,71 €
Palier 3 : de 97 à 113 mois 1496,66 €

Voila, en gros avec des effets de bord non décrit, mais une mensualité lissé à 2100 €
On remarque que l'échéance de 2100 € est essentielle pour l'optimisation (prêt ever3 à 179 mois et prêt ever2 à 237 mois)
Le petit fichier excel sur le pouce qui m'a permis de faire ceci :
Afficher la pièce jointe opti_biz.xls

 

[tigrou1979]

Merci à tous les 2 pour ces informations, je vais voir ce que je peux en faire avec ma banque.
Je vous dirai ce qu'il en est...

Merci encore!

 

[alias3013]

Bonjour à tous,
Je cherche de l'aide pour construire mon tableau d'amortissement pour l'achat d'un appart en VEFA.
Voici les conditions donnée par ma banque:

Un pret amortissable directement sur 168 mois à 3.68% avec une mensualité apres lissage de 822.99€ / mois assurance inclue.

Phase 1: 36 mois PTZ 20.66€ + PC 802.33€ (Assurances comprises)
Phase 2: 96 mois PTZ 618.58€ + PC 204.41€
Phase 3: 36 mois PC 822.99 €

J'aurai 4 appels de fonds (bien entendu les dates sont theoriques):
le premier de 16550€ en septembre 2012
le deuxieme de 66 200 € en Decembre 2012
le troisieme de 16 550€ en Fevirer 2013
et le quatrieme de 16 550€ en Fevrier 2013

Ma banque me dit que pendant les deblocages de fonds ma mensualité sera proportionnelle aux appels de fonds.
Est ce reellement comme cela que se passe les choses?

J'aimerai construire mon tableau d'amortissement mais j'ai du mal à evaluer la mensualité que j'aurai à payer pendant les appels de fonds, pouvez vous m'aider?

Le montant de l'assurance s'éléve à 20.66€ pour le PTZ et 21.04€ pour le PC.
Le montant emprunté est de 115 850€ reparti en 57400€ de PTZ et 58450€ de pret complementaire

Merci d'avance pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Avant de regarder le tableau d'amortissement pourriez vous mieux préciser le profil d'amortissemnt du PTZ ?

Sur ce prêt vous annoncez une période de différé total de 36 mois (puisque vous ne payez que l'assurance de 20,66€) et une période d'amortissement de 96 mois soit une durée totale de 11 ans.

Or, même si la réglementation permet de réduire la durée de la première période, ce profil d'amortissement avec 100% de différé n'existe pas dans les barèmes PTZ (= le maximum du différé est de 45%) et l'amortissement sur 96 mois n'existe pas (= de 2 ans minimum à 7 ans maximum) ???

Ma banque me dit que pendant les deblocages de fonds ma mensualité sera proportionnelle aux appels de fonds.
Est ce reellement comme cela que se passe les choses?

Ce n'est sans doute pas la pratique le plus courante mais, dans l'absolu cette technique n'est pas impossible.

Cordialement,

 

[tigrou1979]

Voila un plan de financement optimisé possible :
PTZ : De 1 à 96 mois : 927,95

Prêt Ever1 (celui avec le meilleur taux ) : 100 000 € sur 25 ans taux 1,88:
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 237 mois : 176,67 €
Palier 3 : de 238 à 290 mois :2100 €

Prêt Ever2 100 000 € taux 2,15 (taux à 20 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 179 mois : 199,17 €
Palier 3 : de 180 à 237 mois 1923,33 €

Prêt Ever3 100 000 € taux 2,49 (taux à 15 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 20 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 112 mois : 227,5 €
Palier 3 : de 113 à 179 mois 1726,16 €

Prêt Ever4 52800 € taux 2,905 (taux à 15 ans).
Palier 1 : Différé total de 24 mois, on ne paye que 10,56 € par mois (assurance)
Palier 2 : de 25 à 96 mois : 568,71 €
Palier 3 : de 97 à 113 mois 1496,66 €

Voila, en gros avec des effets de bord non décrit, mais une mensualité lissé à 2100 €
On remarque que l'échéance de 2100 € est essentielle pour l'optimisation (prêt ever3 à 179 mois et prêt ever2 à 237 mois)
Le petit fichier excel sur le pouce qui m'a permis de faire ceci :
Afficher la pièce jointe 865

Bonjour,

Finalement, on est arrivés à une mensualité constante de 2025 euros sur 25 ans, ce qui nous convient parfaitement.

Merci à vous 2 de votre aide et de ces renseignements.

 

[yannou79]

Est-ce un différé total de 24 mois puis 2025 € pendant 276 mois ou 300*2025 ? aviez vous la possibilité de mixer les durée des différents prêts (ce qui conduit à un réel gain substantiel surtout au niveau de l'assurance).