Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

- prêt principal de 128 797 € sur 240 mois, avec des intérêts se montant à 71 281,23 €, une assurance à 4 636,80 € et des échéances à palier comme suit :
- 1er palier : 395,00 € sur 120 mois
- 2ème palier : 1 103,86 € sur 60 mois
- 3ème palier : 1 518,06 € sur 60 mois

Manque taux du prêt

- le fait que les échéances sur les 10 premières années soient plus élevées que les 10 années suivantes me gênent (surtout que pendant les deux premières années je n'aurai pas de revenus locatifs) alors que nous visons plutôt une échéance vers 1600 euros, mais au-delà, cela ne démontre-t-il pas que l'optimisation n'est pas parfaite? Les échéances ne devraient-elles pas être identiques tout au long de la durée du prêt?

Le fait que tous les montants soient "ronds" et que toutes les durées soient également "rondes" me laisse effectivement penser à une "piffométrie" plus qu'à une réelle optimisation.

- alors que mes droits à prêt CEL se montent à 15 675 € a priori jusqu'à 7 ans pour le meilleur taux, je ne comprends pas qu'on me propose d'étaler l'emprunt CEL sur 15 ans ce qui diminue d'autant l'emprunt consenti pour conserver le meilleur taux. Ne faudrait-il pas mieux prendre les 15 675 € disponibles sur 7 ans?

La caractéristique des prêts épargne logement est que le montant des intérêts payés est toujours le même que vous empruntiez sur 2 ans ou bien sur 15 ans.
Dès lors vous pouvez obtenir un montant de prêt faible sur une durée longue et, inversement, un montant élevé (maximum 23.000€ en CEL) sur une durée courte.

Dans cette dernière hypothèse qui serait la plus intérssante pour vous, montant élevé sur durée courte génèrerait forcément une mensualité élevée qui risquerait d'entrainer une amortissement négatif (***) sur un ou plusieurs des autres prêts du projet

(***) Maintes fois développé par ailleurs sur ce forum

Dans un montage à échéances lissées optimisé, en fonction des caractéristiques des autres prêts, la durée du prêt EL- et donc son montant - sont calculés de façon à respecter l'échéance cible souhaitée.

Merci par avance Aristide de tes éclairages et de toutes autres suggestions d'optimisation qui seront les bienvenues.

Je ne peux jamais garantir la réussite d'un montage optimisé mais, pour tenter une simulation il me manque la hiérarchie des taux susceptibles de vous être accordés par cette banque = taux par paliers de durée.

D'autre part, outre le prêt CEL, cette banque a prévu trois crédits (2 emboîtés dans un prêt lisseur).
Mon applicatif n'est pas prévu ainsi mais, avec les précisons souhaitées et si vous me laissez un peu de temps, je peux voir ce que je peux faire.

Cordialement,

 

[Piste Etoilé]

Bigre! Je fournis beaucoup d'informations sauf l'essentielle : Le taux du prêt principal... Par contre, dans le blabla, j'ai fourni les autres qui m'étaient proposés. En récapitulant, je me vois donc proposé :


- 3,20% sur 10 ans (ici pour 100 000 €)
- 3,30% sur 15 ans (ici pour 50 000 €)
- 3,11% sur 15 ans CEL (ici pour 7 633 €)
- 3,50% sur 20 ans (ici 128 797 €)

Concernant les durées plus courtes, on m'indique qu'une "enveloppe sur 7, 8, 9 ans, c’est un peu difficile pour le lissage." Si c'est vraiment nécessaire j'insiste

C'est vrai que les chiffres ronds paraissent suspects. Trop...

Je comprends le risque d'amortissement négatif (découvert grâce au forum, merci à tous) hors-la-loi. Mais ici, avec un remboursement sur le capital de 186 €/mois au titre du CEL sur 7 ans (15675 €/7 ans/12mois), et même en rajoutant les intérêts, il me semble qu'il reste suffisamment de place jusqu'à 1 550, 1 600 ou 1650 €/mois pour caser le reste des prêts, capital dû et intérêts. Maintenant 1) je peux me tromper surtout que 2) j'ai bien peur de ne pas avoir les compétences pour vérifier.

Dans tous les cas, merci pour votre aide Aristide, et pour la pédagogie qui permet de mieux appréhender ces mécanismes. Je peux bien-entendu attendre une optimisation proposée par vos soins, surtout si le nombre de prêt semble hors du calibrage actuel de votre application. Indiquez moi simplement s'il vous paraît opportun que j'insiste pour les taux de courte durée.

Cordialement,

Frédéric, Piste Etoilé(e)

 

[Aristide]

Bigre! Je fournis beaucoup d'informations sauf l'essentielle

Je ne peux jamais garantir la réussite d'un montage optimisé mais, pour tenter une simulation il me manque la hiérarchie des taux susceptibles de vous être accordés par cette banque = taux par paliers de durée.

OK, mais les taux que vous me donnez sont sur 10, 15 et 20 ans.
Est-ce que je dois comprendre que ces taux sont à la borne minimale ?
120 mois à 179 mois = 3,20%
180 mois à 239 mois = 3,30%
240 mois à ???? mois = 3,50%

Ou bien à la borne maximale
060-120 3,20% ???
121-144
145-180 3,30% ???
181-204
205-240 3,50% ???
241-264
265-300
301-360
Généralement les paliers sont plus courts comme ci-dessus.

Plus la duré est longue, plus le taux est élevé et inversement.

Pour optimiser à partir de votre échéance cible de =/= 1.650€ mois (échéances comprises je suppose ?), il faut trouver la meilleure combinaison "Montants/Durées/Taux" d'où l'imprtance de cette hiérachie des taux.

Cdt

 

[Piste Etoilé]

Merci de l'illustration Aristide, je comprends mieux en effet ce que signifie taux par palier de durée.

Je m'enquiers demain des taux et des durées correspondantes.

Bonne soirée,

Frédéric, Piste Etoilé(e)

 

[surfinweb]

Bonjour,

merci Aristide pour l'optimisation.
Je n'ai pas réussi à obtenir d'une seule banque ce lissage.

Dans un autre post je récapitule les propositions pour avoir vos différents avis.

 

[lgarnier]

Bonsoir,

Je recherche à optimiser un prêt pour l'achat d'un appartement, j'emprunte 265 020 euros. Mon conseiller me proposer d'utiliser 2 lignes de crédit mais je n'ai pas le sentiment que cela soit optimisé ...

On me propose les taux suivants:
2,9 sur 12 ans
3 sur 15 ans
3,1 sur 20 ans

L'assurance revient à 0,17%

L'achat s'inscrit dans le cadre d'un dispositif scellier ...

Merci pour votre aide!

 

[Aristide]

Bonjour,

Tenter une optimisation est toujours possible à condition d'avoir toutes les données nécessaires et dans le détail.

Je vous suggère de une recherche sur ce forum; vous y trouverez de nombreux posts où les paramètres indispensables sont listés.

Entre autres:
+ Est-ce un montage en échéances lisssées ou non ?

+ Quelle assurance (groupe ou déléguée) ? - Combien de têtes assurées ? - Quelle répartition ? - Prime sur capital initial ou restant dû ?

+ Hiérarchie des taux (***) susceptibles de vous être proposés par votre banque
(***) Taux par paliers de durées ce qui n'est pas la même chose que 3 taux pour 3 durées.

+ Echéance cible assurance comprise (###)
(###) Etant précisé que s'il s'agit d'une assurance déléguée ou avec primes assises sur capital restant dû un lissage optimisé "assurances comprises" n'est pas possible.

Pour plus de détails, à toutes fins utiles voir :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Cordialement,

 

[lgarnier]

Bonjour,

J'avoue ne pas avoir tout suivi dans le post (que j'ai lu au préalable) sur l'optimisation avec les prêts emboités ...

1. Je ne me suis pas posé la question du lissage.

2. Il s'agit d'une assurance groupe (Crédit Mutuel), sur une seule tête

Je n'ai pas encore discuté taux par pallier avec ma banque, je pensais juste combiner 2 prêts différents ...

Je vais me replonger dans les posts ...

Merci,

Sébastien.

 

[lys12]

Bonjour,
Je dois tout d'abord vous féliciter pour ce forum qui est de loin le meilleur sur le net!
Pour venir à ma question: je suis complètement novice en la matière et je voudrais comprendre comment le prêt gigogne réduit le coût du crédit. J'ai parcouru les 15 premières pages de ce post mais j'avoue qu'entre les informations scientifiques et les cas particuliers je suis un peu perdue . Quelqu'un pourrait-il vulgariser la chose un peu plus pour moi?
Merci d'avance!

 

[Aristide]

Bonjour,

L'explication est tès simple à partir de plusieurs constats :

1) - Plus la durée d'un prêt est longue, plus son taux est élevé (effet "prix")
2) - Plus la durée d'un prêt est longue moins le prêt s'amortit rapidement (effet "montant")
3) - Donc, plus la durée d'un prêt est longue, plus le volume des intérêts payés est élevé (effet "prix" + effet "montant"
4) - Plus la durée d'un prêt est longue, plus le volume des primes d'assurances payées est important.

=> D'où lintérêt d'insérer un prêt le plus court possible dans un autre plus long et de procéder à un lissage de l'ensemble des échéances.
Ce montage revient donc à "emboîter" un prêt "court" dans un prêt "lisseur" plus long, montage que je désigne sous le nom de "Prêts gigognes"

=> Ainsi sur le prêt court :
+ Le taux est mons élevé ( = reduction effet "prix")
+ Le capital s'amortit plus vite (impact à la baisse sur effet "montant"
+ Ce qui conduit a une réduction significative du volume des intérêts payés (effet "prix" + effet "montant")
+ Pour le crédit court considére, les primes d'assurance sont payées sur une durée réduite.

=> Au total, la réduction du volume des intérêts payés ajoutée à la réduction du volume des primes d'assurances payées conduit a une réduction significative du coût du crédit.

Le "top" consiste à optimiser le montage de telle sorte qu'à partir d'une échéance cible assurances comprises, on trouve la combinaison "Durées/Taux/Montants" qui génère le coût du crédit le moins élevé possible. (***)

(***) Ou bien, suivant les aspirations/choix de chacun :

+ Le "TEG d'ensemble" le plus faible
Ou
+ Le coût du crédit corrigé le plus faible

mais il s'agit là d'un autre débat dont vous pourrez trouver la teneur dans de nombreux autres échanges antérieurs sur ce forum.

Cordialement,

 

[lys12]

Mille merci pour votre réponse claire et précise! et encore bravo pour le formidable travail que vous faites sur ce forum!
Cordialement,

 

[tapajot]

Bonjour,
Tout nouveau sur le forum je vous mets en ligne ce que nous propose notre banque pour notre pret immo pour achat terrain + construction notre offre est sur un capital total de 200000€ apport de 1800€ donc reste 198200€ + 800€ de frais de dossier et 998€ de frais de garantie sur 25 ans.
Voici la simulation:

Pret a taux 0 etat 32500€ sur 216 mois échéance 47€ cout assurance 2787.84€
palier n°2 sur 72 mois échéance 345.61

Pret a taux 0 enseignant (premiere affectation)30000€ 259.12€ sur 120 mois cout assurance 1080€

Pret immo modulable 67748 € taux 3.70 prix assurance 6096€ intéret 38830.72€
palier 1 289.9 € sur 120mois
palier 2 549.02 sur 96 mois
palier 3 250.41 sur 72 mois
palier 4 595.94 sur 12 mois

Pret immo ordinaire
70000 € au taux de 3.15 sur 300 mois échéance de 358.43€ , le montant des intérets sont de 31230.46 et l'assurance de 6300€

Voici l'offre sachant que le banquier nous a fait un lissage pour avoir une échéance constante de 954.45€ sur 25 ans

Pensez vous que cette offre est la meilleure que l'on puissent avoir en ce moment que nous n'aurions pas souhaiter dépasser les 900€ d'echeance mensuelle .
Le cout total du credit est de 86335 € .

Voilà l'offre que l'on nous fait étant dans notre premiere acquisition nous sommes novice dans le montage financier .
Sachant que les taux sont historiquement bas dixit notre notaire peut on espérer mieux?
Je vous remercie d'avance pour vos infos.
Tapajot

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelques remarques "à chaud"

1) - Les durées "rondes" et le montant "rond" du prêt ordinaire laissent penser à une "piffométrie" plus qu'à un lissage bien optimisé.

2) - Pourquoi 2 prêts de 300 mois ??? (Voir échanges ci-dessus pour la réduction du coût du crédit).

3) - Apparemment cette banque fait payer le lissage et/ou la possibilité de modulation en majorant sont taux de 0,55 point ???

Par ailleurs pour tenter une meilleure optimisation les informations fournies ne sont pas assez précises:

+ Quels sont les taux des assurances (en essayant de calculer à partir des chiffres fournis les taux diffèrent d'un prêt à l'autre ???).

+ Les échéances indiquées sont elles avec ou sans assurance ?

+ Votre échéance cible de 900€/mois est-elle bien "assurances comprises" ?

+ Ces chiffres correspondent à quoi ???
Pret immo modulable 67748 € taux 3.70 prix assurance 6096€ intéret 38830.72€
palier 1 289.9 € sur 120mois
palier 2 549.02 sur 96 mois
palier 3 250.41 sur 72 mois
palier 4 595.94 sur 12 mois
=> C'est le montant des échéances - avec et sans assurance - palier par palier, qui seraient utiles ?

+ Quelle est la hiérarchie des taux (taux par paliers de durées) que votre banque serait susceptible de vous accorder?

Cordialement,

 

[tapajot]

Alors en fait j'ai retranscrit la totalité des éléments que me fourni ma banque pour la simulation.
Pour l'assurance le pourcentage exact je ne le connais pas en info on a juste marqué : sur le capital 3.00€ par mois par tête pour 10000€ emprunté .Il ma dit que ca correspond a 0.18%
Ensuite ce sont bien des mensualitées avec assurance.
Notre échéance cible de 900€ est bien assurance comprise
Pour le pret immo modulable c'est l'offre qu'il nous a fait et les paliers il semble que c'est en fait le moyen de garder des échéances constante sur la totalité de l'emprunt.
Pour ce qui est de la hiérarchie des taux je n'ai que ces infos là désolé.
Que peut on demander a notre banquier pour que cela plus intéressant pour nous ?
Il utilise un logiciel qui fait lui meme le montage financier et je ne suis pas persuadé qu'il optimise au mieux pour nous .
Je vous remercie Aristide pour l'attention que vous porté a notre projet

 

[tapajot]

Pardon j'ai oublié des infos pour les 2 pret a 300 mois en fait c'est que mon épouse est enseignante et le CM a mis en place un pret ordinaire plafonné a 70000€ a 3.15% , alors voila pourquoi il nous propose 2 pret de 300 mois .
Ne serait 'il pas plus logique financierement d'en avoir un seul a un taux entre 3.15 et 3.70 ?
Merci

 

[Aristide]

Pour l'assurance le pourcentage exact je ne le connais pas en info on a juste marqué : sur le capital 3.00€ par mois par tête pour 10000€ emprunté .Il ma dit que ca correspond a 0.18%

+ 3 x 12 / 10.000 x 100 = 0,36%
+ Il y a donc deux têtes assurées ?

Mais:

Pret a taux 0 etat 32500€ sur 216 mois échéance 47€ cout assurance 2787.84€
palier n°2 sur 72 mois échéance 345.61

+ 2.787,84 / 216 x 12 / 32.500 = 0,4765538.....%
+ soit 0,2382769....% pour une tête ???

Pret a taux 0 enseignant (premiere affectation)30000€ 259.12€ sur 120 mois cout assurance 1080€

+ 1.080 /120 x 12 / 30.000 x 100 = 0,36%
+ 0,18% pour une tête = OK

Pret immo modulable 67748 € taux 3.70 prix assurance 6096€ intéret 38830.72€

+ 6.096 /300 x 12 / 67.748 x 100 = 0,3599 arrodi à 0,36% = Ok

Pour le pret immo modulable c'est l'offre qu'il nous a fait et les paliers il semble que c'est en fait le moyen de garder des échéances constante sur la totalité de l'emprunt.

Ben...oui....mais ces chiffres correspondent à quoi ???
(sommes des amortissements dans les paliers considéres ??? sommes des intérêts ??? ou autres ????)

Pour ce qui est de la hiérarchie des taux je n'ai que ces infos là désolé.

Impossible d'optimiser sans ces informations primordiales

Que peut on demander a notre banquier pour que cela plus intéressant pour nous ?

1) - Je trouve que que accroître le taux de 0,55 point pour un lissage ou/et une option de modulation c'est très très bien payés.
Certaines banques ne font pas de différence tarifaire en fonction du profil d'amortissement.

2) - Optimiser le montage (voir technique des prêts gigognes ci-dessus développée ce qui devrait conduire à des prêts de durées différentes = un prêt court moins cher "emboîté" dans un prêt "lisseur" plus long)
Outre un taux moins élevé, les primes d'assurances sur ce prêt court seront aussi à payer moins longtemps.

NB) - C'est là que la hiérarchie des taux est indispensable mais - en fonction de tous les paramètres et, notamment de votre échéance cible - ce n'est pas toujours possible.

Il utilise un logiciel qui fait lui meme le montage financier et je ne suis pas persuadé qu'il optimise au mieux pour nous .

C'est possible mais on ne peut pas l'affirmer sans le vérifier.
Et pour tenter de le vérifier il faut avoir toutes les informations.

Pardon j'ai oublié des infos pour les 2 pret a 300 mois en fait c'est que mon épouse est enseignante et le CM a mis en place un pret ordinaire plafonné a 70000€ a 3.15% , alors voila pourquoi il nous propose 2 pret de 300 mois .
Ne serait 'il pas plus logique financierement d'en avoir un seul a un taux entre 3.15 et 3.70 ?

Voir ci-dessus
Dans un montage bien optimisé, la logique serait d'avoir un prêt court (taux plus faible) "emboîté" dans un prêt "lisseur" plus long (taux plus élevé)

=> Gain sur le total des intérêts payés
+
=> Gain sur le total des primes d'assurances payées.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

1) - Je trouve que que accroître le taux de 0,55 point pour un lissage ou/et une option de modulation c'est très très bien payés.
Certaines banques ne font pas de différence tarifaire en fonction du profil d'amortissement.

A la fois, les banques sont des entreprises commerciales, c'est donc normal qu'ils fassent des benefices, non ????

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui bien entendu.
Elles ne s'en privent d'ailleurs pas; il n'y a qu'à regarder la publication de leurs résultats semestriels ???

Mais le problème n'est pas là pour tapajot.

Il a deux credits de 300 mois l'un à 3,15% l'autre est à 3,70%

L'on peut admettre qu'il y a une (légère) différence dans le coût de la ressource car l'un des prêts est à paliers et l'autre non et la banque ne peut pas trouver un (éventuel) refinancement dont l'amortissement "colle" exactement avec celui de cet emprunteur.

Mais accroître de 0,55 point sa marge sur le prêt considéré pour, en contrepartie, obtenir un lissage et une option de modulation (laquelle reste éventuelle) semble très trés bien payé.

Quand l'on sait qu'actuellement la marge sur crédit des banques doit tourner autour de 0,20% çà permet de relativiser.

Il faut aussi rappeler que toutes les banques n'ont pas une politique de tarification différenciée en fonction du profil d'amortissement.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Oui bien entendu.
Elles ne s'en privent d'ailleurs pas; il n'y a qu'à regarder la publication de leurs résultats semestriels ???

C'est vrai mais on l'oublie trop souvent, considérant la banque comme un partenaire ami, alors que c'est un partenaire ennemi.

Il faut aussi rappeler que toutes les banques n'ont pas une politique de tarification différenciée en fonction du profil d'amortissement.

autrement dit, allez voir une autre banque qui se gave moins sur votre dos...

 

[tapajot]

Que faire alors changer de banque???
Ou leur demander un seul pret a taux moindre ?
Vu que je suis loin d'etre un spécialiste dans le domaine c'est un peu du charabia toutes ces réponse ,pouvez vous me dire que faut il que je fasse concrètement pour essayer d'atteindre notre échéance cible de 900€ assurance comprise