Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Je ne sais pas si part hasard vous vous servez de la fonction solve de excel pour trouver votre minimum, mais celle ci est déficiente quand les foncions en jeux ne sont pas continues (ce qui est le cas ici à cause des taux qui "sautent" brusquement)

Non, je fais des recherches itératives ou dichotomiques.

A préciser aussi que mon appplicatif a été dévelloppé il y a une vingtaines d'années (avant le PTZ pour optimiser les plans de financement avec épargne-logement) et qu'il n'est prévu que pour deux prêts complémentaires (1 emboîté et un lisseur).
Il se peut donc que le traitement avec un troisième ligne ne soit pas au point ?

Cdt

 

[yannou79]

Une recherche dichotomique n'est pas indiqué dans le cadre de fonctions non continues, c'est peut-être la qu'il faut chercher le "bug"
Sinon, espérons que la banque accepte un montage avec 3 prêts, ca fait tout de même encore gagner quelques milliers d'euros.

 

[ZRR_pigeon]

a la fois si on se met a parler derivabilite et continuite des fonctions, on va larguer du monde...et surtout ca ne joue pas au final sur de grosses differences. une recherche iterative complete (sous peine de louper des minimum locaux) suffit amplement, non ?

ce qu'on analyse que rarement c'est la contrepartie du lissage, en clair, y'a-t-il un moment dans le pret ou la revente du bien s'avererait desastreuse financierement (du fait de l'amortissement non classique en fonction du temps) et si oui quand...

 

[yannou79]

nonobstant la phénomène de gain sur les assurances basé sur le capital initial emprunté, les montages gigognes ont pour simple effet de faire travailler une partie de l'argent emprunté avec des intérêts moindres. En aucun cas un montage gigogne même non optimisé ne génèrera moins de capital restant du (à effort d'épargne égal bien entendu). Pour cette même raison, l'introduction d'un 3ième prêt gigogne ne peut qu'améliorer le coût total du prêt. Et oui bien sur une recherche itérative et exhaustive est facile à faire, point besoin de gagner du temps de calcul en O(log n) avec un algo dicho pour résoudre ce genre de problèmes.

 

[dragon-666]

nonobstant la phénomène de gain sur les assurances basé sur le capital initial emprunté, les montages gigognes ont pour simple effet de faire travailler une partie de l'argent emprunté avec des intérêts moindres. En aucun cas un montage gigogne même non optimisé ne génèrera moins de capital restant du (à effort d'épargne égal bien entendu). Pour cette même raison, l'introduction d'un 3ième prêt gigogne ne peut qu'améliorer le coût total du prêt. Et oui bien sur une recherche itérative et exhaustive est facile à faire, point besoin de gagner du temps de calcul en O(log n) avec un algo dicho pour résoudre ce genre de problèmes.

En ce qui concerne le coût des intérêts, oui. En revanche, pour le coup total il faut prendre en compte le fait que le coût de la garantie augmente avec le nombre de prêts (avec Crédit Logement en tout cas, je ne suis pas sûr du fontionnement pour les autres garanties). Sur des sommes importantes, le coût de la garantie est négligeable, mais sur des petites sommes cela peut avoir son importance.

Les assurances déléguées sont aussi parfois plus chères pour des prêts gigognes que pour des prêts simples (cela dépend cependant de l'assureur).

Par exemple, j'ai récemment choisi de ne pas mettre en place un prêt gigogne. Pour un prêt de 80000€ réparti sur 7 ans et 10 ans, le différentiel de taux (0,10% voire 0,15%) n'était pas sufisamment important pour que cela vaille le coup. Sans parler des contraintes en termes de modulation des échéances.

Mais dans 95% des cas, le prêt gigogne reste le plus intéressant.

 

[Aristide]

Bonjour,

ce qu'on analyse que rarement c'est la contrepartie du lissage, en clair, y'a-t-il un moment dans le pret ou la revente du bien s'avererait desastreuse financierement (du fait de l'amortissement non classique en fonction du temps) et si oui quand...

J'ai récemment montré sur un exemple chiffré que le capital restant dû total d'un montage à échéances lissées est toujours moins important que s'il y avait un prêt unique.
Normal puisque les taux d'intérêt des prêts emboîtés sont plus faibles et que les durées sont plus courtes => Accélèrent les amortissements => moins d'intérêts à payer et monins de primes d'assurances.

En ce qui concerne le coût des intérêts, oui. En revanche, pour le coup total il faut prendre en compte le fait que le coût de la garantie augmente avec le nombre de prêts (avec Crédit Logement en tout cas, je ne suis pas sûr du fontionnement pour les autres garanties). Sur des sommes importantes, le coût de la garantie est négligeable, mais sur des petites sommes cela peut avoir son importance.

Oui, le coût des garanties est plus élevé y compris pour les garanties réelles immobilières.
Mais ce surcoût ne vient pas du tarif de la garantie stricto sensu car, dans un financement de même catégorie (financement immobilier d'un particulier par exemple), le calcul (qui est dégressif) ne se fait pas prêt par prêt mais sur l'ensemble.
Ce surcoût vient du fait que l'acte contient plus de pages donc plus de timbres et plus de travail pour le notaire

Les assurances déléguées sont aussi parfois plus chères pour des prêts gigognes que pour des prêts simples (cela dépend cependant de l'assureur).

Je ne connais pas de banque qui fassent un lissage avec des asurances déléguées; il y aurait un nouveau palier par année ?

Sans parler des contraintes en termes de modulation des échéances.

Dépend des banques

Cordialement,

 

[firebird]

Bonsoir,

Me revoilà

Dans ma banque, il m'est possible de faire des prêts que sur une année complète (donc pas possible de faire 296 mois par exemple : l'ordinateur refuse !)

Voici le montage qu'on me propose (basé sur votre simulation) :

Crédit sur 283000€
Apport : 20664€
Prêt lisseur : 146218€ à 3.40 sur 300 mois
Prêt emboité : 136782€ à 3.10 sur 180 mois
Garanties : 2664€
ADI 2 têtes: 100% 58.96€ x 2

Qu'en pensez-vous ? une autre optimisation/simulation possible ?

Merci pour votre aide

Cordialement

 

[yannou79]

Je me demande d'où viennent leurs chiffres, la calculatrice Cbanque donne :
Prêt long de 107 441 € + Prêt court de 175 559 €
Coût total du financement 162.162,32 € mensualité 1483,46 certainement meilleur, il peuvent en faire encore basculer sur le prêt emboité, ou alors il faudra qu'ils vous explique pourquoi ils ne peuvent/veulent pas le faire (ils exigent peut être un remboursement minimum du capital emprunté sur le prêt long)

Proposez leur un tel montage sinon :
Montant 89683,90 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée_1 120
Montant 58144,96 taux 3,1 Assurance 0,5 Durée_2 180
Montant 283000 taux 3,4 Assurance 0,5 Durée_3 288 mensualité 1510,91
Coût total du prêt : 152141,47

Ou si vous voulez pas monter jusque la en mensualité :
Montant 84396,55 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée_1 120
Montant 54717 taux 3,1 Assurance 0,5 Durée_2 180
Montant 283000 taux 3,4 Assurance 0,5 Durée_3 300 mensualité 1476,06
Coût total du prêt : 159816,78 ( ca fait gagner que 2300 € mais avec des mensualité inférieur à la version 2 prêts)

 

[tapajot]

Bonjour,
Voici ce que j'ai proposé a mon banquier pour réduire les cout de mon credit !!
Par contre il est pas chaud pour cette simulation car il me dit qu'il travaille avec son logiciel et ne peut faire autrement!
Comment le convaincre?????????
Je reprends les mêmes élément que précedemment a part que je modifie les durées, je me suis servi du lissage pret de "calcamo" et je réduit mon cout global de crédit et je me rapproche de mon échéance cible
Par contre avec calcamo je travaille sans assurance mais je sais que le cout est de 0,18 pour 100% par tete
Voila ce que j'ai fait:
les taux zero ne change pas avec palier de differe de 216 mois
je garde le pret immo ordinaire de 70000 sur 300 mois a 3,15%
et je modifie le pret de 67748 je le passe sur 15 ans avec le taux de 3,30%( c'est celui de la banque sur 15 ans)
Le résultat du lissage calcamo est :
J'arrive a environ 930 € assurance comprise sur les 25 ans
Et je réduit le cout de mont crédit d'environ 10000€
Maintenant j'ai fait faire la simulation a mon banquier sur calcamo , il a bien vu le résultat mais il me dit qu'il ne comprend pas et qu'il est difficile pour lui d'appliquer ca dans la banque(toujour est il que a mon avis je fait trop d'econnomies et lui gagne moins d'argent!!)

Alors dite moi COMMENT LE CONVAINCRE ????

 

[firebird]

Yannou79 > De quelle calculatrice parlez-vous ?
3 prêts imbriqués ne posent pas de problème, je vais voir avec mon banquier, je vous tiens au courant

Aristide > Voici le montage qu'on me propose (basé sur votre simulation) :

Crédit sur 283000€
Apport : 20664€
Prêt lisseur : 146218€ à 3.40 sur 300 mois
Prêt emboité : 136782€ à 3.10 sur 180 mois
Garanties : 2664€
ADI 2 têtes: 100% 58.96€ x 2

Qu'en pensez-vous ? une autre optimisation/simulation possible sachant qu'il m'est possible de faire des prêts que sur une année complète (donc pas possible de faire 296 mois par exemple : leur logiciel de simulation refuse !) ?

Merci pour votre aide

 

[yannou79]

https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php
Voici la calculatrice de Cbanque pour le double crédit. (d'ailleur j'ai du me tromper en entrant les donnée la première fois, en refaisant le calcul, on trouve des valeurs proche de ce qu'on vous propose :
Prêt long de 145 064 € + Prêt court de 137 936 € mensualités 1519,55 assurance incluse,Coût total du financement 163.439,60 €. C'est assez proche de l'optimale, si il ne peuvent plus transférer 1 € du prêt long vers le prêt court sous peine d'amortissement négatif, ils sont au maximum de leur logiciel

Sinon dans mes simulations à 3 prêts emboités (forcément meilleur qu'avec 2 si il n'y a pas de frais supplémentaires exorbitants) Le montant du 3ième prêt est bien sur à recalculer (les 283 000 € moins le montant des 2 premiers prêts).

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu'en pensez-vous ? une autre optimisation/simulation possible sachant qu'il m'est possible de faire des prêts que sur une année complète (donc pas possible de faire 296 mois par exemple : leur logiciel de simulation refuse !) ?

Bien une optimisation qui ne permet pas de réduire la durée......n'est pas une optimisation !!!

Il vous est facile de comprendre que si vous payez 300 échéances de 1.500€ au lieu de 296 du même montant, mécaniquement votre coût dut crédit sera plus élevé de (300 -296) x 1.500€ = 6.000€.

Les seules possibilités qui me viennent à l'esprit sont :

1) - Négocier avec votre banque de telle sorte que par
+ Réduction du/des taux
Et/Ou
+ Réduction du taux des primes d'assurance
Et/Ou
+ Reduction des frais de dossier
=> Votre coût du crédit réel soit réduit de 6.000€ par rapport à l'offre qui vous est faite.

2) - Contacter d'autres banques qui, elles, savent proposer de vraies optimisations.

Cordialement,

 

[firebird]

Sinon dans mes simulations à 3 prêts emboités (forcément meilleur qu'avec 2 si il n'y a pas de frais supplémentaires exorbitants) Le montant du 3ième prêt est bien sur à recalculer (les 283 000 € moins le montant des 2 premiers prêts).

Bonjour,

Justement, vous faites comment vos simulations à 3 prêts ? via une calculatrice sur le site ou autre ?

Aristide > Que pensez-vous des 2 dernières simulations avec 3 prêts de Yannou79 ?

Merci
Cordialement

 

[yannou79]

J'ai fait une feuille excel perso qui prends 3 lignes, il suffit de savoir résoudre un système 2*2.

 

[firebird]

Bonjour,

Difficile d'avoir une optimisation avec ma banque ! apparemment ils n'ont pas de logiciel d'optimisation ! c'est fou ! c'est pas dans leur intérêt c'est clair mais bon

Yannou79 > D'après ce qu'il m'a dit, le prêt lisseur ne peut pas dépassé 227 mois et la simulation doit inclure l'ADI ! je n'ai pas tout suivi car dans votre simulation vous avez pris en compte l'ADI il me semble

Donc là, je suis dans une impasse pour optimiser un lissage avec 3 prêts sur 25 ans

 

[yannou79]

Yannou79 > D'après ce qu'il m'a dit, le prêt lisseur ne peut pas dépassé 227 mois et la simulation doit inclure l'ADI ! je n'ai pas tout suivi car dans votre simulation vous avez pris en compte l'ADI il me semble

Dans leur propre proposition avec 2 prêts :
Prêt lisseur : 146218€ à 3.40 sur 300 mois
Prêt emboité : 136782€ à 3.10 sur 180 mois
le prêt long coûte 146218*(3.4+0.5)/1200=475,21 juste pour les intérêts et l'assurance, cela dépasse les 227 € par mois. mes simulations prennent bien en compte l'assurance à 0,5 par mois, des problèmes d'arrondis feront qu'il faudra peut être prendre quelques euros en moins dans les prêts court, mais ca s'arrête la, vous avez les chiffres qu'il faut.
Demandez simplement si vous pouvez contracter 3 prêts avec des franchises sur l'amortissement du capital ( de 12 et 18 ans) en ne payant que les intérêts + assurances durant ces durée. Ensuite vous faite des emprunt des montants indiqués, point besoin de lissage puisque tout est déjà calculer pour être lissé. Au passage demandez si ils peuvent faire un différé total (de 12 et 18 ans, on peut toujours tenter) ca permettrait une optimisation bien meilleur des prêts emboités

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour,
Aristide > Que pensez-vous des 2 dernières simulations avec 3 prêts de Yannou79 ?

J'ai repris votre plan de financement pour tenter un montage en trois lignes que vous trouverez ci-jont.

Par contre, comme mon applicatif n'a pas été prévu pour celà j'ai fait une approche qui n'est pas optimale le but étant de vous donner un aperçu.
D'autre part, je ne sais pas faire des optimisations sans réduction de durée; dès lors cet aperçu ne pourra pas être repris par votre banque puisque elle ne propose que des durées en années entières ce qui va à l'encontre de votre intérêt.

Explications:

J'ai d'abord fait une approche de l'offre de votre banque; je n'ai pas pu la reconstituer exactement car vous n'aviez pas fourni tous les détails; les échéances avec et sans assurances en particulietr. (Hypothèse N° 1)

Cette approche étant faite, j'ai fait un lissage en deux lignes avec votre dernière hiérarchie des taux et avec l'échéance cible de 1.500€ assurances comprises. (Hypothèse N° 2)

Ensuite, j'ai "stocké" le prêt lisseur à paliers de l'hypothèse N° 2 et, lors d'un second traitement, j'ai scindé le prêt "emboîté" de cette hypothèse N° 2 en deux autres prêts.

Le coût du crédit est significativement moins élevé mais le fait de procéder à deux traitements successifs ne donne pas un résultat optimal ainsi qu'il en serait avec un seul traitement en simultané.

En effet, lors du premier lissage (Hypothèse N° 2) le prêt lisseur est en 297 mois avec un 1er palier de 176 mois, un second de 120 mois et un rompu sur la dernière échéance.

Lors du second traitement pour "casser en deux" le prêt emboîté de l'hypothèse N° 2, j'obtiens un second prêt à paliers de 173 mois avec un premier palier de 120 mois, un second de 52 mois et un autre rompu sur la dernière échéance.

Quand on procède à "la fusion" de ces trois lignes on obtient alors un ensemble qui, à cause deux traitements successifs, présente des paliers qui s'imbriquent avec des "trous" dans le lissage.

Ainsi, au lieu d'obtenir 1.500€ en permanence, il y a 4 mois avec des paliers de montants inférieurs.

Si un seul traitement avec recherche de la melleure combinaison en simultané avait été prévu, il n'y aurait pas eu ces "trous" ce qui aurait permis de réduire un peu plus la durée et donc le coût.

[

Dans leur propre proposition avec 2 prêts :
Prêt lisseur : 146218€ à 3.40 sur 300 mois
Prêt emboité : 136782€ à 3.10 sur 180 mois

En deux lignes je trouve
+ 136.100€ - 3,10% - 176 mois
+ 146.900€ - 3,40% - 297 mois
= Coût total crédit avec frais = 163 905,56 €

Au passage demandez si ils peuvent faire un différé total (de 12 et 18 ans, on peut toujours tenter) ca permettrait une optimisation bien meilleur des prêts emboités

Je suis trés réservé sur cette suggestion et ai déjà eu l'occasion de l'expliquer à de nombreuses reprises.

La franchise totale fait qu'il n'y a aucun amortissement donc que les intérêts sont calculés au minimum sur la totalité du capital emprunté pendant la durée de cette franchise.

Je dis "au minimum" car, en différé total vous nes payez que les assurances et les intérêts non payés sont néammoins calculés et - le plus souvent - capitalisés.

Autrement dit vous avez un capital restant dû qui va croissant par capitalisation des intérêts; vous payez alors des intérêts sur les intérêts

La capitalisation des intérêts est réglementée par l'article 1154 du code civil et, pour être conforme, les intérêts doivent être échus et dus depuis au moins un an pour pouvoir être capitalisés. Cete capitalisation doit aussi être prévue dans l'offre/contrat.

Dès lors il y a trois façons de faire suivant les banques.

1) - Certains Etablissements capitalisent au mois le mois en contradiction avec le code civil.
2) - Certains autres capitalisent à l'année en conformité avec l'article 1154
3) - D'autre enfin ne capitalisent pas du tout mais "stockent les intérêts dus dans un compteur.
A la fin du différé, lorsque normalement le phase d'amortissement commence, elles appellent d'abord ces intérêts dus pour vider le compteur.
En réalité la phase réelle d'amortissement ne commence que plus tard.

Quelle que soit la technique, le différé total génère un surcoût en intérêts (et peut-être en assurance si accroissement durée).

Le procédé N° 1 étant plus cher que le N°2 qui lui est plus cher que le N° 3.

Dans le N° 3, ce n'est pas la capitalisation qui augmente le coût puisqu'il n'y en a pas; c'est le ralentissemnt de l'amortissement et l'éventuel allongement de la durée.

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Au passage demandez si ils peuvent faire un différé total (de 12 et 18 ans, on peut toujours tenter) ca permettrait une optimisation bien meilleur des prêts emboités

Un differe total n'est-il pas BEAUCOUP plus cher ? N'est ce pas le choix de dernier ressort ?
Je ne vois pas l'interet d'un differe total si on n'y est pas contraint et forcé.....

 

[yannou79]

Un différé total (et en prenant en hypothèse le pire cas de figure contre l'article 1154 du code civil avec capitalisation des intérêts au mois le mois), améliore forcément la simulation. De manière intuitive, l'équilibre des optimums est obtenu quand on amorti pas le prêt long ( on paye juste les intérêts + assurance). Si on s'amuse a faire un montage avec un prêt gigogne dans lequel on amorti un peu de capital du prêt long dès le début, il sera forcément moins bon qu'un prêt gigogne où on se contente de différer l'amortissement du prêt long. Pourquoi ? tout simplement parce que plus l'effort d'épargne peut se concentrer sur le prêt court, plus on est capable d'emprunter une somme élevée sur le prêt court et donc payer globalement moins d'intérêts. La logique se poursuit dans l'optimisation si on peut "encore baisser" ce qu'il y a à payer sur le prêt long pour concentrer l'épargne sur le prêt court.
Si en plus le différé total est fait de façon sympathique avec capitalisation à part des intérêts, c'est le jackpot, je doute qu'une seule banque accepte un tel différé sur 18 ans pour optimiser un montage.

Aristide : pourquoi ne pas commenter mes propositions de prêts emboité*3 ? Sinon effectivement, en réduisant la durée du prêt médiant dans votre simulation, vous loupez forcément l'optimum puique le prêt médiant n'est pas à l'optimum de 180 mois. Je comprends votre réserve sur le différé total, mais celui-ci existe dans un cadre légal et permet une meilleur optimisation alors pourquoi s'en priver si une banque l'accepte?

 

[yannou79]

Pour illustrer mon propos, une simulation à l'arrache (pas optimisé au poil) :

Palier 1 : de 1 à 120 mois : 144 000 € sur 10 ans (2,85%), mensualité ADI incluse : 1440,52 + 57,92 (ADI des autres prêts)=1498.44
Palier 2 : de 121 à 180 mois :58700 € sur 15 ans (3,1%), différé total de 120 mois, soit 58700*(1+3,1/1200)^120= 80 001,07 € à rembourser sur les 5 ans qui restent (différé en pire cas avec capitalisation des intérêts au mois le mois) 1474,41 € +33,46€ (ADI du dernier prêt) = 1507,87 €
Palier 3 : de 181 à 288 mois, reste 283 000 -144 000 - 58 700=80300 à 3,4% soit un capital du de 80 300*(1+3,4/1200)^180=133 626,49 sur 108 mois, soit 1493,65 €

Coût total : 1498,44*120+1507,87*60+1493,65*108=431 600 Soit un coût du prêt de 431 600 - 283 000=148 600 et ceci dans l'hypothèse d'un différé total en pire cas, nettement amélioré si le différé est plus sympathique (capitalisation par année et/ou dans un compteur a part ne générant pas d'intérêt)