Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Avec des si......

Je vous ai expliqué qu'il y a des critères de comparaions qui, sur des bases strictement identiques, permettent d'orienter un emprunteur vers le meilleur choix.

Cependant ces critères ne sont pas tous aussi pertinents les uns que les autres.

Je répète avec conviction que la pertinence de ces critère se classe dans l'ordre décroissant ci-dessous :
1) - Coût du Crédit Corrigé
2) - Taux Effectif Global (TEG)
3) - Coût du Crédit simple.

Maintenant si vous ne me croyez pas ou bien que vous ne me compreniez pas, que voulez vous que je fasse; désolé mais je ne peux rien faire de mieux pour vous.

Vous êtes parfaitement libre de prendre le critère de comparaison qui vous arrange; ce sont vos intérêts et pas les miens.

Mais si c'était moi l'emprunteur il est certain que je ne prendrais pas le coût du crédit.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Avec des si......

Je vous ai expliqué qu'il y a des critères de comparaions qui, sur des bases strictement identiques, permettent d'orienter un emprunteur vers le meilleur choix.

Cependant ces critères ne sont pas tous aussi pertinents les uns que les autres.

Je répète avec conviction que la pertinence de ces critère se classe dans l'ordre décroissant ci-dessous :
1) - Coût du Crédit Corrigé
2) - Taux Effectif Global (TEG)
3) - Coût du Crédit simple.

Maintenant si vous ne me croyez pas ou bien que vous ne me compreniez pas, que voulez vous que je fasse; désolé mais je ne peux rien faire de mieux pour vous.

Vous êtes parfaitement libre de prendre le critère de comparaison qui vous arrange; ce sont vos intérêt et pas les miens.

Mais si c'était moi l'emprunteur il est certain que je ne prendrais pas le coût du crédit.

Cordialement,

Je ne mets nullement vos propos en doute, loin de là.
J'essaie simplement de comprendre cet univers aussi complexe qu'inconnu pour moi.

Disons que je n'envisageais pas ce "surplus" d'échéances comme de l'épargne car mes besoins vont certainement changer dans quelques années et je ne pourrais peut-être pas consacré autant de budget à mes échéances.

Il me parait en revanche évident que si j'arrivait à épargner ce surplus, je l'intègrerait dans mon échéance modulable afin de faire baisser la durée du pret et donc par conséquent les intérêts, assurances etc....

 

[Aristide]

Disons que je n'envisageais pas ce "surplus" d'échéances comme de l'épargne car mes besoins vont certainement changer dans quelques années et je ne pourrais peut-être pas consacré autant de budget à mes échéances.

Encore une fois, il ne s'agit pas d'épargner ou pas; dans le calcul du Coût du Crédit Corrigé comme dans celui du TEG, il s'agit de SUPPOSER que vos versements seraient épargnés au lieu d'être versés à la banque en remboursement des crédits.

Cdt

 

[MARTTY]

Encore une fois, il ne s'agit pas d'épargner ou pas; dans le calcul du Coût du Crédit Corrigé comme dans celui du TEG, il s'agit de SUPPOSER que vos versements seraient épargnés au lieu d'être versés à la banque en remboursement des crédits.

Cdt

Ok, je comprends.

Merci encore pour votre aide et vos explications.

 

[liriv]

Votre message n'apporte pas de réponse à ma question; je suppose donc que je peux abandonner la simulation initiée ?
Cdt

Désormais vous m'indiquez :
8500 (prêt 1%)
35 000 (prêt palier)
70920 (prêt principal)
soit un total de 114.420€

Que fais-je ??? prendre cette dernière option, car je n'ai pas droit au prêt enseignant, et le montant du projet a été revu à la baisse car la vente de ma maison a été revue à la hausse de 10 000 euros.

J'ai pris l'option ci-dessus soit un total de 114 420 euros.
Merci

 

[Aristide]

prendre cette dernière option,
J'ai pris l'option ci-dessus soit un total de 114 420 euros.

Bonjour,

Il s'agit donc de ces données plus précisément ?

+ 8500 (prêt 1%) à 2 % éché 108, 52 sur 84 mois
+ 35 000 (prêt palier (****)) à 3,15 % éché 353.83 (***) sur 120 mois
+ 70920 (prêt principal) à 3,40% éché 540,60 sur 144 mois

(***) Si je calcule une échéance constante, je trouve 340,39€.

(****) J'ai donc le sentiment qu'il ne s'agit pas d'un prêt à paliers et que ce serait plutôt le "prêt principal" qui serait le prêt à paliers ???

1) - Qu'en est-il ?

Si c'est bien un prêt à échéances constantes, puisque vous m'annoncez 353,83€ j'en déduis qu'il s'agit de l'échéance asurances comprises et que, par conséquent, la prime d'asurance sur ce crédit est de 353,83€ - 340,39€ = 13,44€.

Le taux de prime serait donc de 13,44 x 12 / 35.000 x 100 = 0,4608% ?

2) - Confirmez vous ce taux de prime assurance ?
3) - Est-ce le même taux pour l'autre crédit ?
4) - J'ai imaginé cette hiérarchie des taux.

013-059 mois 2,90%
060-120 mois 3,15% (fourni par vous)
121-144 mois 3,40% (fourni par vous)
145-180 mois 3,65%
181-204 mois 3,90%
205-240 mois 3,45%
241-264 mois 3,70%
265-300 mois 3,95%
Il serait hautement préférable que vous obteniez la réelle hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer.
Si non quelle hiérarchie des taux préconisez vous ?

5) - Votre échéance cible est-elle toujours "environ 1040 euros" ?

Cordialement,

 

[dragon-666]

Bonjour Aristide

Pourriez-vous svp voir quelle optimisation est possible pour le montage de mon prêt en prêt gigogne ?

Banque : LCL. Lorsque j'ai demandé un prêt gigogne, on m'a redirigé vers une conseillère qui était une spécialiste en immobilier, mais elle ne dispose pas du logiciel lui permettant d'optimiser les prêts gigogne. Elle s'est donc contenté d'ajustements et la main et je suis persuadé que le prêt n'est pas optimisé.
Elle est cependant prête à intégrer un montage que je lui fournirais.

Montant du prêt envisagé : 83 726€

Hiérarchie des taux :
5 ans, 6 ans, 7 ans : 2,90%
8 ans, 9 ans, 10 ans : 3%

Vu la hiérarchie des taux, je pense qu'un montage avec un prêt sur 7 ans et un sur 10 ans serait le plus pertinent.

Mensualité maximum souhaitée sur la durée du premier prêt : 800€, je préfèrerais cependant 750€. Après la fin du premier prêt, ce n'est pas un problème si les mensualités augmentent.

Je laisse l'assurance de côté car j'espère avoir une délégation d'assurance.

J'espère n'avoir rien oublié

Je fournis pour information la simulation de ma conseillère, mais je m'aperçois qu'elle s'est trompée de 1177€ dans le montant du prêt (montant total qu'elle a simulé : 82548,06)

Prêt 1 :
Durée : 72 mois
Taux : 2,90%
Montant : 45000€
Coût des intérêts : 5242,78€

Prêt 2 :
Durée : 115mois
Taux : 3%
Montant : 37548,06
Coût des intérêts : 8774,30€

Mensualités finales :
1-72 : 823,49€
73-115: 829,37€

Merci d'avance

 

[Aristide]

Pourriez-vous svp voir quelle optimisation est possible pour le montage de mon prêt en prêt gigogne ?

Bonjour,

Ci-joint 5 simulations :
+ N° 1 = reproduction de l'offre de votre banque
+ N° 2 = Optimisation avec échéance cible = 823,49€ (premier palier offre de votre banque)
+ N° 3 = Optimisation avec échéance cible = 829,37€ (second palier offre de votre banque)
+ N° 4 = Optimisation avec échéance cible = 750€ (Attention : dans ce cas la durée va à 129 mois mais j'ai conservé le taux de 3% ???)
+ N° 5 = Optimisation avec échéance cible = 800€.

Tant en coût du crédit qu'en TEG c'est la N° 3 qui est la moins couteuse.

Cordialement,

 

[dragon-666]

Bonjour,

Ci-joint 5 simulations :
+ N° 1 = reproduction de l'offre de votre banque
+ N° 2 = Optimisation avec échéance cible = 823,49€ (premier palier offre de votre banque)
+ N° 3 = Optimisation avec échéance cible = 829,37€ (second palier offre de votre banque)
+ N° 4 = Optimisation avec échéance cible = 750€ (Attention : dans ce cas la durée va à 129 mois mais j'ai conservé le taux de 3% ???)
+ N° 5 = Optimisation avec échéance cible = 800€.

Tant en coût du crédit qu'en TEG c'est la N° 3 qui est la moins couteuse.

Cordialement,

Merci beaucoup, je prends immédiatement connaissance de ces simulations

 

[bubblemax]

Bonjour et permettez moi pour cette première intervention de signaler mon expérience d'un prêt Gigogne que la S*G* m'avait concoctée et qu'après coup j'avais trouvé vicieux. Ca avait permis effectivement de réduire le cout du crédit par rapport à un prêt simple... mais à condition d'aller au bout du prêt, je m'explique: dans mon cas (en 2004) il y avait un prêt à 3.5% sur 7 ans et 4.10 sur 11 ans fixes tout les deux. Le plus grand des 2 prêts gigognes était articulé de telle manière que pendant la durée de remboursement du petit prêt, qui avait une structure classique (remboursement capital+intérêts), seules les intérêts du grand prêt étaient remboursés pendant ce temps là (aucun remboursement capital). Et à l'extinction du petit prêt, la mensualité du grand prêt augmenterait afin de compenser la disparition de la mensualité du petit prêt, et là seul le capital était remboursé.

En gros sur le grand prêt, je remboursais d'abord les intérêts, et à la fin le capital ce qui en fin de compte est pénalisant en cas de remboursement anticipé total (revente etc).

C'est peut-être le fonctionnement normal, mais la logique voudrait que les 2 prêts gigognes fonctionnent à l'identique non ?

 

[Aristide]

C'est peut-être le fonctionnement normal, mais la logique voudrait que les 2 prêts gigognes fonctionnent à l'identique non ?

Bonjour,

Tout d'abord le fait que sur "le prêt long" (= le prêt liseur) vous ne payiez que des intérêts n'est pas une généralité, tout dépend des paramètres de votre crédit mais surtout de votre échéance constante "cible".

Avec une échéance cible plus élevée vous auriez aussi amorti du capital.

Quant à ce que " les 2 prêts gigognes fonctionnent à l'identique non ?" c'est à dire payer des échéances en capital et intérêts sur les 2 crédits même si l'échéance constante "cible" est faible, même si "visuellement" c'est théoriquement possible, en réalité ce n'est ni possible ni souhaitable.

En effet il faut que vous payez au minimum les intérêts dus au mois le mois et, s'il reste un disponible par rapport à votre échéance cible, vous commencez à amortir du capital.

Or, chaque fois que l'échéance
+ D'intérêts pris seuls
ou
+ D'intérêts plus amortissement
dépasse cette échéance cible, vous avez un report sur le capital restant dû qui, donc, s'accroît au mois le mois au lieu de régresser.

Dès lors vous êtes amenés à "payer des intérêts sur les intérêts" ce qui augmente donc le coût du crédit.
En jargon technique cette pratique est désignée par "amortissements négatifs"

Or il faut voir :
1) - Que "payer des intérêts sur les intérêts au mois le mois" (capitalisation mensuelle des intérêts) est contraire à l'aicle 1154 du code civil
2) - Que les banques, de par un engagement de la Fédération Bancaire Française auprès des Pouvoirs Publics, se sont engagées à ne plus utiliser cette pratique.

Cordialement,

 

[olive14]

Bonjour à tous et merci à Aristide pour ses conseils judicieux notamment ses révélations sur l'existence des prêts gigognes dont aucun des conseillers ou courtiers que j'ai rencontrés ne m'avait évoqué la possibilité.
Pour moi le prêt bancaire c'est un peu comme le lavage de dent, il faut le faire mais finalement personne ne vous a jamais vraiment dit comment BIEN le faire!
Heureusement qu'il y a des aristides et des forums et internet et....encore merci

J'ai donc demandé lors de ma dernière rencontre avec une banque qu'elle me recalcule son offre en faisant un tel montage.
Le conseiller à accepté sans rechigner et m'a expliqué que cette fonction d'optimisation était même intégrée à leur logiciel. Ouahou!! je me dis, quelle chance d'avoir "rencontré" aristide je vais économisé sur le coût de mon crédit.
Hélas après avoir cliqué sur cette fameuse touche, le coût global était nettement plus élevé qu'avec un prêt classique. Vous imaginez ma déception mais aussi l'étonnement du conseiller. Je tairai le nom de la banque pour leur éviter toute mauvaise pub, mais je commence à comprendre comment ils ont pu perdre 5 milliard d'un coup!
Donc ma question: est-ce obligatoire que l'emboitement (gigognisation?) des prêt diminue effectivement le coût ou le logiciel de cette fameuse banque X est il vraiment défectueux ?
Au quel cas je me ferais un plaisir de les prévenir!

Ils ont accepté de me donner leur grille de taux officielle
3-7 ans: 2.79%
8-10 ans: 2.94%
11-12 ans: 3.14%
13-15: 3.30%
16-17: 3.4 %
18-20:3.5 %

je vous donne mon projet:

emprunt total : 110 000
PTZéro: 17 200 sur 72 mois
Emprunt restant: 92 800 euros
mensualité cible: 900 euros maximum non lissée (elle doit diminuer de 140 euros au bout de 6 ans car je peux bénéficier par une bidouille familliale de 140 e/mois sur 72 mois ce qui "paye" mon lissage), donc autour de 760/mois en lissé.
Durée proposé jusqu'à présent: 17 ans à 3.4%
Coût total hors assurance en montage classique: 29 516 euros

Pour l'assurance, je ne sais pas si elle doit être prise en compte car c'est une délégation, calculée sur le capital restant-dût, donc variable suivant les cas. Pour donner une idée si nécessaire, en montage classique elle est de 0.386% pour le prêt principal et de 0.26% pour le PTZ sur 17 ans.


Donc aristide, j'en appelle donc maintenant à tes compétences qui ont l'air fameuses et ton logiciel qui à l'air efficace, pour me dire si je peux aller leur apprendre qu'ils ont un logiciel foireux ou si effectivement ça ne marche pas à tous les coup!

J'espère que tu auras un peu de temps à y consacrer car le délai commence à devenir court pour que je rende mon accord de financement au notaire. Sinon tant pis pour moi, mais au moins j'aurais appris le principe et je vais le faire savoir autour de moi.

Dans l'espoir de te relire rapidement et encore mes félicitations.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pourrais tenter une optimisation (toujours sans garantie) mais, je suis assez pris ces temps ci = patience?

Par ailleurs si c'est avec une délégation d'assurance impossible de faire une optimisation "au top"; ce serait sans assurance donc nettement moins bon.

La grille des taux fournie est la grille "officielle". ce n'est pa celle là qui m'intéresse, c'est la hiérarchie des taux qui vous est proposée à vous.

J'ai pas compris votre "bidouille familiale"
La mensualité lissée des 3 prêts (PTZ + 2 gigognes) c'est combien que vous souhaitez (hors asurance) 900€ ou 760€ ?
Cdt

 

[olive14]

Déjà merci de m'avoir fait une réponse aussi rapide.

Pour l'optimisation c'est comme vous le pouvez mais vous m'avez déjà fait économiser en me révélant l'intérêt des prêts gigognes.

Pour répondre à vos questions:

-Je suis obligé de passer par une délégation pour l'assurance, vu les garanties et les tarifs.

-la hierarchie des taux proposé est
17200 sur 72 mois 0%
30 000 sur 180 mois 3.30%
62800 sur 204 mois 3.4%
Mais l'optimisation n'ayant pas fonctionné est-ce le meilleur calcul?

-Ma capacité mensuelle est de 750 E et lissé bien sûr. Mais une opportunité de dernier instant nous ramène 10 000 E que je ne peux intégrer dans le plan de financement. Je décide donc de m'en servir pour me faire mon lissage moi-même (3370 E d'économie sur le coût total!): Je les met sur un livret et je prélève 10 000/72=138 E chaque mois. D'ou pendant 6 ans une capacité de 750+138=888 E que j'ai arrondis à 900 et cela me sert de tampon en cas de soucis passagers.

Merci et j'espère à bientôt

Cordialement

 

[Aristide]

-Je suis obligé de passer par une délégation pour l'assurance, vu les garanties et les tarifs.

Sur les assurances, à toutes fins utiles vous pouvez aussi voir :

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

et plus particulièrement sur les assurances déléguées:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

-la hierarchie des taux proposé est
17200 sur 72 mois 0%
30 000 sur 180 mois 3.30%
62800 sur 204 mois 3.4%

Non, ce n'est pas cela la hiérarchie des taux demandée.
Vous m'indiquez les paliers d'échéances; ce sont les différents taux par paliers de durée qui m'intéressent.
Mais pas la grille "officielle" de votre banque; ce sont les taux par paliers de durée que votre banque vous accorde à vous.

Les paliers d'échéances c'est moi qui les calcule; mais pour cela et arriver à une optimisation il me faut bien les bons taux par durées.

Mais l'optimisation n'ayant pas fonctionné est-ce le meilleur calcul?

???
C'est après avoir obtenu toutes les informations nécessaires et tenté une optimistion que l'on pourra -peut-être (?) - répondre.

-Ma capacité mensuelle est de 750 E et lissé bien sûr. Mais une opportunité de dernier instant nous ramène 10 000 E que je ne peux intégrer dans le plan de financement. Je décide donc de m'en servir pour me faire mon lissage moi-même (3370 E d'économie sur le coût total!): Je les met sur un livret et je prélève 10 000/72=138 E chaque mois. D'ou pendant 6 ans une capacité de 750+138=888 E que j'ai arrondis à 900 et cela me sert de tampon en cas de soucis passagers.

Moi je ne peux tenir compte que des échéances de 3 prêts (dont deux "emboîtés" dans un prêt lisseur).
Si je vous lisse les échéances, il n'y a plus besoin que vous utilisiez 138€/mois pour faire......je ne sais quoi...puisque les échéances seront déjà lissées. (Je comprends votre idée dans un montage classique non lissé, mais je ne la comprends plus dans un montage lissé).

Donc ce qu'il me faut savoir c'est quelle échéance lissée cible je dois prendre en compte pour amortir les 3 prêts de votre plan de financement.

Par ailleurs, il me semblerait plus judicieux que les 10.000€ qui vous sont donnés viennent augmenter vptre apport personnel ce qui diminuerait d'autant le total des prêts à sollociter.
Ainsi vous réduiriez le coût du crédit car moins d'intérêts à payer, moins de primes d'assuranes, moins de frais de dossier et moins de frais de garanties.

D'autre part il est facile de comprendre que placer ces 10.000€ à 1,75% sur un livret pour, en parallèle, payer 3,30% ou 3,40% sur la même somme comprise dans les crédits à solliciter est contraire à vos intérêts financers !!!

Cordialement,

 

[Piste Etoilé]

Bonjour à tout le monde et particulièrement à Aristide dont je note qu'il donne beaucoup de son temps pour les autres sur ce site.

J'espère ne pas être hors sujet en postant ici. J'ai tout d'abord essayé de bien comprendre l'approche proposée, car mon amie et moi nous nous apprêtons à acquérir un appartement en VEFA et à part mon CEL, nous n'avons accès à aucun prêt aidés (c'est un peu normal, d'autres en ont plus besoin que nous). Dans notre cas, si j'ai bien compris, la meilleure approche consiste à intégrer le CEL, et à casser le prêt lisseur (20 ans) avec un prêt intérmédiaire (10 ans), le tout en lissant l'ADI également. Est-ce bien cela?

En espérant ne pas être hors sujet comme indiqué ci-dessus, je me demande également quelle peut être la meilleure approche concernant le CEL. Et pour commencer, après avoir lu sur le site que "l'encours des prêts ne doit jamais dépasser les 23.000 €", si nous aurons effectivement accès aux 23 000 Euros mentionnés sur un document que j'avais demandé à ma banque il y a 2 ans. En effet, sur mon appartement actuel, le capital restant dû est de 7 415,56 € (mensualité de 110,83 € jusqu'en octobre 2016), ce qui me laisserait penser que les 23 K€ ne sont plus accessibles. Au-delà de cette question, faut-il si nous sommes en mesure de supporter les mensualités, amortir le CEL en un minimum d'échéances de manière à profiter d'un montant d'emprunt CEL le plus élevé possible?

Pour préciser notre projet (et avant d'avoir engagé nos négociations et d'avoir donc tous les paramètres en notre possession qui permettraient d'engager une optimisation), voici les caractéristiques essentiels :

Projet VEFA = 312 K€
Apport personnel = 60 K€
Emprunt total sur 20 ans = 252 K€
Échéances souhaitées = environ 1 600 €

Mon CEL qui a été utilisé une première fois en octobre 2004 pour mon appartement actuel comme indiqué ci-dessus est semble-t-il (mais ma compréhension est limitée...) chargé en intérêts disponibles si j'en crois ce que j'ai noté sur le relevé début 2010 :

2,00% = 24,17 €
2,25% = 103,10 €
2,75% = 161,79 €
1,75% = 63,93 €
1,75% = 8,70 €
1,50% = 103,94 €
1,50% = 18,20 €
1,25% = 57,07 €
1,25% = 47,82 €
0,75% = 47,81 €

Voilà pour l'instant et à la veille de rencontrer les banques, les questions que je me pose après vous avoir lus.

Toute aide sur les possibilités offertes par le CEL et l'approche globale pour optimiser le prêt sera la bienvenue. Et merci de m'avoir lu jusqu'ici

 

[Aristide]

Dans notre cas, si j'ai bien compris, la meilleure approche consiste à intégrer le CEL, et à casser le prêt lisseur (20 ans) avec un prêt intérmédiaire (10 ans), le tout en lissant l'ADI également. Est-ce bien cela?

Oui, vous avez bien compris le principe.
Mais le mieux serait cependant de ne pas choisir/imposer de durées aux crédits sollicités.
Il me semble préférable que vous partiez de votre mensualité cible assurances comprises et laisser le logiciel d'optimisation vous proposez la meilleure combinaison possible "Montants/durées/taux".

En espérant ne pas être hors sujet comme indiqué ci-dessus, je me demande également quelle peut être la meilleure approche concernant le CEL. Et pour commencer, après avoir lu sur le site que "l'encours des prêts ne doit jamais dépasser les 23.000 €", si nous aurons effectivement accès aux 23 000 Euros mentionnés sur un document que j'avais demandé à ma banque il y a 2 ans. En effet, sur mon appartement actuel, le capital restant dû est de 7 415,56 € (mensualité de 110,83 € jusqu'en octobre 2016), ce qui me laisserait penser que les 23 K€ ne sont plus accessibles.

L'encours plafond des prêts CEL est effectivement de 23.000€ sur un logement donné
et sur la tête de chaque emprunteur.

Si vous avez déjà un solde dû en prêt CEL de =/= 7.400€, le maximum possible pour un nouveau crédit serait donc de 23.000€ moins le solde CEL existant au moment de votre demande d'un nouveau crédit.

Au-delà de cette question, faut-il si nous sommes en mesure de supporter les mensualités, amortir le CEL en un minimum d'échéances de manière à profiter d'un montant d'emprunt CEL le plus élevé possible?

OUI; mais encore une fois c'est l'optimistion qui devrait vous proposer la meilleure combinaison "Montant/durée" en fonction de votre échéance cible.

Mon CEL qui a été utilisé une première fois en octobre 2004 pour mon appartement actuel comme indiqué ci-dessus est semble-t-il (mais ma compréhension est limitée...) chargé en intérêts disponibles si j'en crois ce que j'ai noté sur le relevé début 2010 :

2,00% = 24,17 €
2,25% = 103,10 €
2,75% = 161,79 €
1,75% = 63,93 €
1,75% = 8,70 €
1,50% = 103,94 €
1,50% = 18,20 €
1,25% = 57,07 €
1,25% = 47,82 €
0,75% = 47,81 €

Voilà pour l'instant et à la veille de rencontrer les banques, les questions que je me pose après vous avoir lus.

Ces droits sont donc utilisables dans la limite ci-dessus indiquée.
Certains Etablissements vous proposerons autant de prêts que de ligne de taux
D'autres autant de prêts que de taux
D'autres enfin un seul prêt avec un taux moyen pondéré (toléré par la règlementation).

Notez que certains Etablissements vous "obligerons" à utiliser en priorité les droits acquis les plus anciens.
Or, aucune règlementation n'impose cette pratique.
Dans votre intérêt il faut donc demander l'utilisation en priorité des droits aux taux les moins élevés.

Cordialement,

 

[Piste Etoilé]

Merci beaucoup Aristide de ces précisions sur l'approche ainsi que sur l'usage du CEL en phase de crédit. Nous allons essayer d'en tirer bon usage et ne manquerons pas de nous manifester de nouveau pour solliciter un peu d'aide en phase de concrétisation ou tout simplement pour dire à nouveau merci

 

[olive14]

Bonjour, aristide je reprend ma discussion que j'ai du laisser de côté étant en déplacement.

-la hierarchie des taux proposé est
17200 sur 72 mois 0%
30 000 sur 180 mois 3.30%
62800 sur 204 mois 3.4%
Mais l'optimisation n'ayant pas fonctionné est-ce le meilleur calcul?

Non, ce n'est pas cela la hiérarchie des taux demandée.
Vous m'indiquez les paliers d'échéances; ce sont les différents taux par paliers de durée qui m'intéressent.
Mais pas la grille "officielle" de votre banque; ce sont les taux par paliers de durée que votre banque vous accorde à vous.

Les paliers d'échéances c'est moi qui les calcule; mais pour cela et arriver à une optimisation il me faut bien les bons taux par durées.

Bien qu'ayant relu une grosse partie des discussion( il y en a beaucoup), je ne suis pas sûr de comprendre ce que vous me demandez.
Est-ce que le problème vient de ce que je n'ai pas de prêt lisseur? (j'ai abandonné l'option du lissage, pouvant me le permettre)?
Dans ce cas, si je comprends bien il ne s'agit pas de prêt emboités (gigognes) mais de 3 prêts à amortissements réguliers en parallèle.

Du coup, il y a-t-il quand même une possibilité d'optimisation:
en conservant une mensualité maximum (pendant les 6 premières années) de 900euros en faisant varier les montants et/ou la durée de chaque emprunt.

Pour exemple:
1 ère proposition:
emprunt total 110 000
17 200 à 0% sur 72 mois
92 800 à 3.4% sur 204 mois
total intérêts: 29 516 euros
mensualité(hors assurances): 838.48 pdt 72mois
559.59 pdt 132 mois

2ème proposition:
emprunt total 110 000
17 200 à 0% sur 72 mois
30 000 à 3.2% sur 180 mois (c'est une autre banque que la 1ère citée)
62 800 à 3.4% sur 204 mois
total intérêts: 27 787.64 euros (SOIT 1 728.72 euros de moins)
mensualité (hors assurance): 854,72 pdt 72 mois
615.83 pdt 108 mois
405.76 pdt 24 mois


Vous allez me dire que tout cela est logique bien sûr, mais
1- ce n'est pas évident pour les profanes et je n'y aurais pas pensé spontanément.
2- j'économise 1728 euros sans dépasser ma mensualité
3- mon assurance baisse (328 euros sur 204 mois) car je rembourse le capital plus vite.
4- C'est toujours ça (2056euros) de gagné avec un simple jeu comptable et 16.24 euros de plus à payer chaque mois pdt 6 ans, ce qui reste simple

Mais est-ce encore un prêt gigogne? (je n'ai plus l'impression...)


Merci pour vos éclairsissements, car j'ai l'impression de m'empêtrer dans tout cela.

 

[Aristide]

Mais est-ce encore un prêt gigogne? (je n'ai plus l'impression...)

Non, ce sont des prêts "juxtaposés" où les échéances "s'empilent" les unes sur les autres les première années pour arriver à une seule échéance sur le dernier crédit, le plus long du plan de financement.

Dans le prêts "gigognes" vous avez plusieurs crédits "juxtaposés" mais aussi un autre crédit, le plus long en général qui vient "lisser" l'ensemble pour obtenir une mensualité constante tous crédits confondus.

Vous avez alors des "prêts juxtaposés" qui viennent "s'emboîter" dans un "prêt lisseur"

Mai que l'on raisonne en échéances lissées ou bien en "paliers d'échéances" comme vous le décrivez ci-dessus, un bonne optimisation nécessite toujours de connaître la hiérachie des taus proposés = taux appliqués par durées ou paliers de durées.

Cdt