Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[ZRR_pigeon]

Que faire alors changer de banque???

mettre en parallele une autre banque s'impose, ca ne mange pas de pain et peut etre elle sera plus flexible, plus proche de votre plan de financement souhaité (lissage, etc..).

 

[Aristide]

Pour tenter d'arriver à votre échéance cible et obtenir un coût du crédit le moins élevé possible, ainsi que déjà expliqué plus haut, il faut :

1) - Demander un montage en échéances lissées "gigogne" c'est à dire
+ Avec un prêt "emboîté" le plus court possible de façon à avoir à supporter, sur ce crédit, un taux le plus bas possible.
+ Un prêt "lisseur" plus long, donc avec un taux qui sera forcément plus élevé

2) - Négocier, sur ce prêt lisseur long (à paliers d'échéances et possibilité - éventuelle - de modulation), un taux qui sera certes plus élevé que l'autre, mais qui dont le niveau sera lié à sa durée et non pas au lissage et/ou à la faculté de modulation.
Une différence de 0,55 point censée rémunérer ces contreparties semble importante; prenez le temps d'aller sur internet visiter les sites de comparaisons de taux des crédit immobiliers et vous aurez une idée de la différence acceptable entre un taux court (10 ans par exemple) et un taux long (30 ans par exemple).

3) - Demander une optimisation du montage de telle sorte que l'on vous propose la combinaison "Montants/Durées/Taux" qui vous offre le "TEG d'ensemble" ou le "Coût Total du Crédit" le moins élevé possible (***).

(***) A mon sens, le meilleur critère serait le "Coût Total du Crédit Corrigé" (éventuellement, voir autres échanges par ailleurs) mais comme ce n'est pas une notion imposée par lé règlementation aucune banque ne l'utilise.

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour à tous,
Je viens de lire les 51 pages de ce topic (hé oui), et je me pose quelques questions.
- Pourquoi M. Aristide être vous contre l'amortissement négatif sur le prêt long (hors du coté illégale de la chose) alors que sur la calculatrice en ligne https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php cela semble donner de meilleurs optimisations?
- Toujours pour M. Aristide, lors de votre comparaison du capital amorti avec prêt classique et montagne avec 2 prêts gigognes, vous ne partez pas sur les mêmes mensualités (il me semble dans votre fichier excel on a 1307,56 pour le prêt classique contre 924,97+365.90=1290.87). Si on pars sur des mensualités identiques, est-il possible de se retrouver un capital restant du inférieur avec le prêt gigogne? (a priori je dirais que non mais bon ...)
- Si je me rends compte que ma banque a pratiqué un différé total avec capitalisation mensuel des intérêts (qui semble contraire au code civil) quel recours ai-je? Peut-on obliger une banque à capitaliser ces intêrets de façon anuelle (si tout le reste du contrat nous convient j'entends)?

merci a M. Aristide pour le temps consacré aux autres.

 

[Aristide]

Bonjour,

- Pourquoi M. Aristide être vous contre l'amortissement négatif sur le prêt long (hors du coté illégale de la chose) alors que sur la calculatrice en ligne https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php cela semble donner de meilleurs optimisations?

Je suis désolé de ne pouvoir vous répondre.

J'ai toujours été habitué à faire les choses dans la légalité.

- Toujours pour M. Aristide, lors de votre comparaison du capital amorti avec prêt classique et montagne avec 2 prêts gigognes, vous ne partez pas sur les mêmes mensualités (il me semble dans votre fichier excel on a 1307,56 pour le prêt classique contre 924,97+365.90=1290.87). Si on pars sur des mensualités identiques, est-il possible de se retrouver un capital restant du inférieur avec le prêt gigogne? (a priori je dirais que non mais bon ...)

D'une manière générale je fais en sorte de comprarer des choses comparables ?

Mais une erreur est toujours possible.

SVP donner moi le lien afin que je vérifie.

- Si je me rends compte que ma banque a pratiqué un différé total avec capitalisation mensuel des intérêts (qui semble contraire au code civil) quel recours ai-je? Peut-on obliger une banque à capitaliser ces intêrets de façon anuelle (si tout le reste du contrat nous convient j'entends)?

Comme aurait dit un animateur télé: "il y a surement quelque chose à faire".
Je laisse le soin aux juristes de répondre.
Ca c'est en aval.

Mais en amont il y a des Etablissements qui capitalisent correctement.......et même d'autres qui ne capitalisent pas.

A toute fins utiles voir:
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour,


Ci-joint une simulation que j'avais faite à une époque^:

+ Prêt classique 4,10% sur 240 mois

+ Montage prêts gigognes
- Prêt emboîté court 3,80% sur 144 mois
- Prêt lisseur long 4,10% sur 238 mois

Dans la colonne "J", les capitaux restant dus matérialisés en police rouge sur fond jaune montrent que - dans ce montage - les CRD sont en très grande majorité inférieurs à ceux du prêt classsique (seul 21 mois d'exception sur 238 mois) et, sur ces derniers, la différence n'est que de quelques euros.



L'amortissement négatif n'aurait jamais du être appliqué => cf article 1154 du code civil
Il ne devrait plus être appliqué => Cf rapport Lefèvre et engagement Fédération Bancaire Française, au nom des banques auprès des Pouvoirs Publics.

Cdt

Voila l'endroit de votre fichier excel de comparaison (Edit : en page 48 de ce même topic tout en haut, je me rend compte que ma citation ne copie pas le lien du fichier).

Sinon,une optimisation d'un montage gigogne passe-t-elle par tous les paliers possible de la hierarchie des taux? ( A priori je dirais oui car sinon un palier est optimisable en lui même grâce a un palier intermédiaire).

Puisque l'amortissement négatif semble interdit, la meilleur stratégie ne serait-elle pas de
1) prendre un premier prêt court dans lequel on rembourse quelques centime du capital de tous les autres prêts emboités (on rentre donc en phase d'amortissement dans tous les prêts emboité).
2) Une fois le premier prêt emboité fini, on concentre l'effort d'épargne sur le second au détriment d'un amortissement pseudo-négatif sur les autres (et donc obligation de mettre les intérêts dans un compteur a part qui ne génère pas d'intérêt sur les intérêt). Cela ne permettrait-il pas une bien meilleur optimisation tout en restant dans la légalité?
Bien sur cela nécessite un minimum de 3 prêts imbriqués.

 

[Aristide]

Voila l'endroit de votre fichier excel de comparaison (Edit : en page 48 de ce même topic tout en haut, je me rend compte que ma citation ne copie pas le lien du fichier).

Vous avez raison.
Non seulement il y avait une différence de + 16,69€ sur la somme des mensualités du montage lissé sur les 144 premiers mois mais il avait aussi une différence, dans l'autre sens, de -27,82€ à partir du 145 ème mois.

Par contre, n'ayant pas retrouvé les sources de ce fichier je suis tout à fait incapable d'expliquer cette double anomalie.

Ceci étant,après rectification que vous trouverez dans le nouveau fichier joint, la démonstration souhaitée est encore plus probante puisque c'est tous les mois - sans exception - que le capital restant dû, dans le montage, s'avère inférieur à celui du prêt unique.

Qui plus est, avec les bons chiffres, la durée du prêt lisseur est ramenée de 240 mois à 237 mois ce qui réduit le coût du crédit.

Sinon,une optimisation d'un montage gigogne passe-t-elle par tous les paliers possible de la hierarchie des taux? ( A priori je dirais oui car sinon un palier est optimisable en lui même grâce a un palier intermédiaire).

Si vous faites allusion à un montage où il y aurait autant de crédits "emboîtés que de paliers de durées dans la hiérarchie des taux avec un prêt lisseur qui viendrait coiffer le tout, la réponse est oui, en théorie.

Car, en pratique, d'une part le procédé serait extrèmement compliqué à mettre en place et, d'autre part - à ma connaissance - vous ne trouverez aucune banque qui le fasse.

Puisque l'amortissement négatif semble interdit, la meilleur stratégie ne serait-elle pas de
1) prendre un premier prêt court dans lequel on rembourse quelques centime du capital de tous les autres prêts emboités (on rentre donc en phase d'amortissement dans tous les prêts emboité).
2) Une fois le premier prêt emboité fini, on concentre l'effort d'épargne sur le second au détriment d'un amortissement pseudo-négatif sur les autres (et donc obligation de mettre les intérêts dans un compteur a part qui ne génère pas d'intérêt sur les intérêt). Cela ne permettrait-il pas une bien meilleur optimisation tout en restant dans la légalité?
Bien sur cela nécessite un minimum de 3 prêts imbriqués.

Pour ne pas avoir d'amortissement négatif il faut que l'échéance appelée permette de payer au minimum les intérêts de chacun des prêts du montage. (Sans oublier de prévoir les primes d'assurances = autrement dit l'échéance appelée doit en réalité couvrir les primes d'assurance plus la totalité des intérêts dus)

Ensuite la bonne logique serait de commencer à amortir le prêt dont le taux est le plus élevé qui correspond au prêt le plus long.

Mais c'est compliqué, ainsi que je vous le disais, et il faudrait un simulateur/calculateur très performant car, si on amortit d'abord le prêt le plus long, il pourrait se faire que sa durée se réduise.......et qu'alors il ne soit plus le prêt le plus long ???

Cordialement

 

[yannou79]

Merci pour ces réponses, dans la pratique, combien de prêts emboités une banque accepte-t-elle?

 

[Aristide]

Bonjour,

En général deux prêts; quelquefois trois.

Mais souvent ce sont des montages "piffométriques" et non pas de véritables optimisations.

Cordialement,

 

[firebird]

Bonjour,

J'aimerais avoir votre avis sur le pret qu'on me propose pour un capital total de 283000€ :

Apport de 20664€
Pret immo 203000€ sur 300 mois à 3.4, le montant des intérêts est de 123402.85€
Palier 1 80000€ sur 120 mois à 2.85, le montant des intérêts est de 12035.20€

Frais de garantie : 2664€
ADI mensuelle 2 têtes à 100% : 58.96€ (par tête soit 117.92€ au total)

Je vous remercie d'avance pour votre aide
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme je l'ai souvent répondu, vu les montants "ronds" et durées "rondes" le montage que l'on vous propose fait plutôt penser à une "piffométrie" qu'à une offre bien optimisée.

L'assurance est à 0,25% ce qui est correct.....si les contreparties réellement garanties le sont également ?
A toutes fins utiles voir:
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

Cordialement,

 

[firebird]

Bonjour Aristide,

Pourriez-vous me faire une simulation afin d'optimiser les montants ?

Ma mensualité max : 1500€

N'hésitez pas s'il vous manque des données

Merci
Cordialement

 

[yannou79]

N'hésitez pas s'il vous manque des données

Merci
Cordialement

Alors en vrac : la hierarchie des taux de votre banque, est-elle prête à accepter un montage en prêt gigogne, si oui 2 prêts ? 3 prêts imbriqués ? Prêt à taux 0 ou pas ? Assurance de la banque (apparemment oui) ou délégation d'assurance?

La calculatrice du site Cbanque donne :
Prêt long de 177 752 € + Prêt court de 105 248 €
Coût total du financement 162.615,56 € mensualités 1485,39 €, donc votre montage n'est déjà clairement pas optimisé

Et si on veut coller à vos mensualités de 1500 €, on peut faire comme cela :

Période Durée Echéance Prêt court Echéance Prêt long Total échéances
Palier 1 12 ans 885,75 € (930,72 €) 496,07 € (569,02 €) 1.381,82 €
(1.499,74 €)
Palier 2 12 ans et 7 mois - 1.426,77 € (1.499,72 €) 1.426,77 €
(1.499,72 €)
Prêt long de 175 083 € + Prêt court de 107 917 €
Coût total du financement 159.420,28 €

 

[Aristide]

N'hésitez pas s'il vous manque des données

Il me faudrait la hiérarchie des taux = taux par paliers de durées susceptibles de vous être proposés par votre banque.
Exemple:
Taux de
+ 60 à 84 mois
+ 85 à 120 mois
+
+
+ 180 à 240 mois
+ 240 à 300 mois

Cdt

 

[firebird]

Bonjour,

Yannou79 >
Merci pour cette étude
Pas de PTZ


Aristide >
Voici les taux :

5 - 9 ans : 2.85
10 - 14 ans : 3.10
15 - 19 ans : 3.20
20 - 24 ans : 3.30
25 - 30 ans : 3.40

Merci
Cordialement

 

[Aristide]

Aristide >
Voici les taux :

5 - 9 ans : 2.85
10 - 14 ans : 3.10
15 - 19 ans : 3.20
20 - 24 ans : 3.30
25 - 30 ans : 3.40

Au vu des données fournies je vous ai fait la simulation ci-jointe.

Par contre l'optimisation n'est peut-être peut-être pas maximale car votre hiérarchie des taux est trop grossière.

En effet quel taux prendre pour les durées intermédiaires non précisées :
+ 109 mois à 119 mois ?
+ 169 mois à 179 mois ?
+ 229 mois à 239 mois ?
+ 289 mois à 299 mois ?

Voilà la hiérarchie des taux que j'ai utilisée

060-120.....2,85%
121-144.....3,10%
145-180.....3,20%
181-204.....3,20%
205-240.....3,20%
241-264.....3,30%
265-300.....3,40%
301-360.....3,40%

mais elle n'est peut-être pas bonne ?

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour,
Je ne comprends pas votre optimisation Aristide. Vous suggérez un palier à 240 mois alors qu'un palier à 180 me parait bien meilleur
Cout de votre crédit (avec les 2664€ de garanti) : 164668,34 €.
Sur le simulateur Cbanque, avec l'hypothèse d'un palier à 180 mois et en collant aux mensualités, j'obtiens ceci :

Financement avec le lissage d'un crédit court et d'un crédit long
Période Durée Echéance Prêt court Echéance Prêt long Total échéances
Palier 1 15 ans 978,82 € (1.037,47 €) 403,02 € (462,29 €) 1.381,84 €
(1.499,76 €)
Palier 2 9 ans et 8 mois - 1.440,50 € (1.499,77 €) 1.440,50 €
(1.499,77 €)
Prêt long de 142 244 € + Prêt court de 140 756 €
Coût total du financement 160.930,12 € soit 163594 € de coût du crédit si on incorpore les 2664 €.

De plus firebird, votre hiérarchie des taux : 5-9 : 2,85 suggère qu'il faille en fait utiliser la borne suivante comme borne limite (puisqu'à 10 ans vous avez encore droit au 2,85) alors que pour le 20 - 24 à 3,3, à 25 ans vous passez à 3,4 vous n'avez pas droit au 3,3. L'impact sur le crédit ne serait pas négligeable si vous pouviez descendre à 288 mois avec un léger effort d'épargne supplémentaire.

Une autre option avec 2 prêts imbriqués (si votre banque accepte un tel montage) :

Montant 89626,34 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée 1 120 mensualité 896,59
Montant 58254,09 taux 3,2 Assurance 0,5 Durée 2 180 mensualité 1076,20
Montant Glo 283000 taux 3,3 Assurance 0,5 Durée 3 288 mensualité 1504,09

Les intérêts et assurances des prêts respectifs font que l'effort d'épargne est parfaitement lissé à 1504,09 € par mois, pour un coût total du prêt de 150176,88 €, c'est imbattable et vous fait gagnez plus de 12 k€!!! Reste qu'il faut que votre banque accepte le montage.

 

[firebird]

Voilà la hiérarchie des taux que j'ai utilisée

060-120.....2,85%
121-144.....3,10%
145-180.....3,20%
181-204.....3,20%
205-240.....3,20%
241-264.....3,30%
265-300.....3,40%
301-360.....3,40%

mais elle n'est peut-être pas bonne ?

Bonjour,

Merci Aristide pour cette simulation

Pas évident d'avoir la hiérarchie des taux de ma banque, voici ce que j'ai pu avoir :

060-120.....2,85%
121-144.....3,10%
145-180.....3,10%
181-204.....3,30%
205-240.....3,30%
241-264.....3,40%
265-300.....3,40%

Pas de 301-360

Pouvez-vous remettre à jour votre simulation ?

Yannou79 > Merci, je regarde ça à tête reposée ce soir

Cordialement

 

[yannou79]

Pour moi le palier optimisé s'il n'y a qu'un reste celui à 180 mois, vous avez une estimation sur mon message dessus grâce à la calculatrice Cbanque.

Si votre banque accepte un montage avec 3 prêts, vous pouvez faire de façon optimisée comme ceci :

Montant 88318,20 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée 1 120 mensualité 883,50 Cout du prêt 27436,46
Montant 57259,53 taux 3,1 Assurance 0,5 Durée 2 180 mensualité 1055,28 Cout du prêt 9493,031827
Montant 283000 taux 3,4 Assurance 0,5 Durée 3 291 mensualité 1501,90 Cout du prêt 29289,27133

Mensualité lissée de 1501,90 € pour un coût total du prêt (hors frais diverses) de de 154055 €

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne comprends pas votre optimisation Aristide.

Il semble en effet qu'il y ait un bug ?
J'ai fait cette simulation très vite hier soir et ai dû faire une erreur de saisie que je ne
peut retrouver car le fichier est effacé.

Avec deux prêts vous trouvez ceci:

Coût total du financement 160.930,12 € soit 163594 € de coût du crédit si on incorpore les 2664 €.

Ma nouvelle simulation ci-jointe donne un coût du crédit (non corigé) de 163.533,04€

Pouvez-vous remettre à jour votre simulation ?

Voir ci-joint.
La nouvelle hiérarchie des taux ne modifie pas les choses

Montant 88318,20 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée 1 120 mensualité 883,50 Cout du prêt 27436,46
Montant 57259,53 taux 3,1 Assurance 0,5 Durée 2 180 mensualité 1055,28 Cout du prêt 9493,031827
Montant 283000 taux 3,4 Assurance 0,5 Durée 3 291 mensualité 1501,90 Cout du prêt 29289,27133

Mensualité lissée de 1501,90 € pour un coût total du prêt (hors frais diverses) de de 154055 €

Pourriez vous expliquer/détailler les paliers ?
Avec 3 lignes dont une à 88.318€ sur 120 mois au taux de 2,85%, mon applicatif refuse le traitement car il semble que ce montage génère un amortissement négatif que, d'une part je refuse de pratiquer et qui, d'autre part, conduit à une capitalisation mensuelle des intérêts contraire à l'article 1154 du code civil.

Sans rechercher l'optimisation, avec une troisième ligne de 80.000€ à 2,85% sur 120 mois (juste pour voir) j'obtiens bien un résultat mais qui génère un coût du crédit supérieur à la simulation N° 2 ci-jointe.

L'explication vient du fait que, restant toujours en amortissement positif, les mensualités minimales possibles des 2 prêts emboîtés ralentissent l'amortissement du prêt lisseur ce qui génère une durée supérieure de 1 mois => donc une mensualité et prime assurance en plus sur ce prêt lisseur.

NB) - Pour firebird:
Si vous ne l'avez déjà fait, je vous suggère de lire ceci :
« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

En effet, j'affirme que le coût du crédit (non corrigé) est le plus mauvais des indicateurs.
Vu côté emprunteur, à mon sens, le meilleur indicateur est le coût du crédit corrigé et faute de l'avoir à disposition (non prévu par les législations/réglementations) c'est le TEG.

Cordialement,

 

[yannou79]

Montant 88318,20 taux 2,85 Assurance 0,5 Durée 1 120 mensualité 883,50 Cout du prêt 27436,46
Montant 57259,53 taux 3,1 Assurance 0,5 Durée 2 180 mensualité 1055,28 Cout du prêt 9493,031827
Montant 283000 taux 3,4 Assurance 0,5 Durée 3 291 mensualité 1501,90 Cout du prêt 29289,27133

Alors de 1 à 120 mois, on rembourse le premier prêt 883,50 + 171,78 intérêts et assurance du second prêt (57259,53*(3,1/1200+0,5/1200) +446,62 intérêts et assurance du 3ième prêt (137422,37*(3,4+0,5)/1200)) =1501,9
De 121 à 180 mois on rembourse le 2ième prêt 1055,28 € +446,62 intérêts et assurance du 3ième prêt =1501,9
De 181 à 291 mois on rembourse le dernier prêt 1501,9.

La confusion vient peut être (je reconnais c'est pas clair) que le montant emprunté pour le 3ième prêt est bien sur le complémentaire à ce qui n'a pas été encore emprunté sur les 2 premiers soit 283000-57259,53-88318,2= 137422,37€

Je ne sais pas si part hasard vous vous servez de la fonction solve de excel pour trouver votre minimum, mais celle ci est déficiente quand les foncions en jeux ne sont pas continues (ce qui est le cas ici à cause des taux qui "sautent" brusquement)

Cordialement

Yann