Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Personnellement, je trouve pour le primojeunes : 578,45€ x 300 mois = 173 535 € - 115 545 € = 57 990 €.
Je n'explique pas votre différence.
En fait, je pense qu'il n'y a pas de palier à 72 mois, la simulation bancaire indique de la 7° à la 8° année (sous entendu je pense 6 ans et 1 mois pour eux c'est la 7° année).

Eh bien voilà l'explication; sans ce palier de 12 mois la différennce résiduelle n'est que de 2,54€ ce qui s'explique sans doute par des méthodes d'arrondis différentes.

Dans ce montage, en fait vous n'avez pas de réel "prêt lisseur"; vou avez un prêt dit "PII" avec différé total qui par le palier constitué par cette franchise vient compenser à la fois votre prêt patronal et votre PTZ.
C'est un "semblant de prêt lisseur".

Je vais maintenant tenter une optimisation à ma façon; sans garantie.

Cdt

 

[MARTTY]

On y est enfin arrivé....coool.

Merci bcp.

 

[Aristide]

On y est enfin arrivé....coool.

Ainsi que convenu j’ai tenté d’optimiser votre plan de financement avec un montage « gigogne » à échéances lissées.

Comme je vous le disais la proposition actuelle de votre banque ne comprend pas de lissage (ni donc de prêt lisseur) puisque vous avez trois paliers d’échéances différents.
Avec un prêt lisseur toutes les échéances seraient identiques ;

Par ailleurs, avec deux prêts sur des durées égales (300 mois) votre banque vous applique deux taux différents (3,50% et 3,80%)

Ce n’est pas la pratique habituelle, les lissages avec prêts gigognes étant précisément basés sur une hiérarchie des taux qui diminuent en même temps que la durée des prêts se raccourcit.

J’ai donc fait deux simulations en prenant pour base le taux maximum de 3,80% que votre banque applique au prêt à palier (qu’elle nomme – à tort – lisseur) et imaginé la hiérarchie des taux suivantes :

013-059 3,10%
060-120 3,20%
121-144 3,30%
145-180 3,40%
181-204 3,50%
205-240 3,60%
241-264 3,70%
265-300 3,80% (fourni par vous)
301-360 3,90%

J’ai aussi pris l’échéance cible de votre premier palier soit 1.004,20€

Les intérêts s’élèvent alors à 79 064,75 € soit =/= 3.870€ moins élevés.

J’ai fait une seconde simulation mais n’est pas pu retenir ni le palier n° 2 (827,20€) ni le palier N° 3 (920,56€) du plan de financement de votre banque car j’avais des amortissements négatifs que je n’utilise pas.

Là les intérêts sont de 90 759,86 € donc plus élevés de =/=7.825€.

Cela vient du fait que j’ai utilisé le taux de 3,80% ; il va sans dire que si j’avais pris 3,50% il en serait autrement.

Par ailleurs, pour une bonne comparaison il faudrait intégrer le coût des assurances.
Par exemple, dans la première simulation vous voyez que la durée est réduite de 300 mois à 269 mois.

Vous gagnez forcément sur les intérêts mais vous économisez aussi 31 mois (300 – 269) de primes d’assurance.

A mon avis, il vous faudrait solliciter d’autres banques pour voir les propositions qu’elles vous feraient.

Dans un vrai montage « gigogne » à échéances lissées avec un taux inférieur à 3,80% et une hiérarchie de taux « normale» (taux qui baissent si la durée diminue) j’ai le sentiment qu’il serait possible de mieux faire.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Ainsi que convenu j’ai tenté d’optimiser votre plan de financement avec un montage « gigogne » à échéances lissées.

Comme je vous le disais la proposition actuelle de votre banque ne comprend pas de lissage (ni donc de prêt lisseur) puisque vous avez trois paliers d’échéances différents.
Avec un prêt lisseur toutes les échéances seraient identiques ;

Par ailleurs, avec deux prêts sur des durées égales (300 mois) votre banque vous applique deux taux différents (3,50% et 3,80%)

Ce n’est pas la pratique habituelle, les lissages avec prêts gigognes étant précisément basés sur une hiérarchie des taux qui diminuent en même temps que la durée des prêts se raccourcit.

J’ai donc fait deux simulations en prenant pour base le taux maximum de 3,80% que votre banque applique au prêt à palier (qu’elle nomme – à tort – lisseur) et imaginé la hiérarchie des taux suivantes :

013-059 3,10%
060-120 3,20%
121-144 3,30%
145-180 3,40%
181-204 3,50%
205-240 3,60%
241-264 3,70%
265-300 3,80% (fourni par vous)
301-360 3,90%

J’ai aussi pris l’échéance cible de votre premier palier soit 1.004,20€

Les intérêts s’élèvent alors à 79 064,75 € soit =/= 3.870€ moins élevés.

J’ai fait une seconde simulation mais n’est pas pu retenir ni le palier n° 2 (827,20€) ni le palier N° 3 (920,56€) du plan de financement de votre banque car j’avais des amortissements négatifs que je n’utilise pas.

Là les intérêts sont de 90 759,86 € donc plus élevés de =/=7.825€.

Cela vient du fait que j’ai utilisé le taux de 3,80% ; il va sans dire que si j’avais pris 3,50% il en serait autrement.

Par ailleurs, pour une bonne comparaison il faudrait intégrer le coût des assurances.
Par exemple, dans la première simulation vous voyez que la durée est réduite de 300 mois à 269 mois.

Vous gagnez forcément sur les intérêts mais vous économisez aussi 31 mois (300 – 269) de primes d’assurance.

A mon avis, il vous faudrait solliciter d’autres banques pour voir les propositions qu’elles vous feraient.

Dans un vrai montage « gigogne » à échéances lissées avec un taux inférieur à 3,80% et une hiérarchie de taux « normale» (taux qui baissent si la durée diminue) j’ai le sentiment qu’il serait possible de mieux faire.

Cordialement,

Merci beaucoup d'avoir pris de votre temps.
La banque me soutient que leur prêt est identique à un lissage.

J'ai reçu les échéanciers et j'avoue que c'est un peu compliqué à comprendre leur façon de calculer. Néanmoins après addition des intérêts, leur simulation correspond.

De plus, ils n'acceptent pas que je vienne avec MON montage, ils me stipulent que c'est leur travail et qu'ils n'accepteront que les simulations qu'ils m'ont fait.

Je vais essayer d'aller voir ailleurs, mais c'est pas facile de trouver une agence bancaire acceptant le financement à 110 %.

Merci encore.

 

[Aristide]

La banque me soutient que leur prêt est identique à un lissage.

Vous voyez bien que ce n'est pas le cas puisque vous avez 3 paliers différents dont 177€ de différence entre le 1er et le second, ce qui correspond au prêt patronal.

Je vais essayer d'aller voir ailleurs, mais c'est pas facile de trouver une agence bancaire acceptant le financement à 110 %.

Si, certaines banques l'acceptent si elles jugent que les risques sont normaux.

Cordialement,

 

[Aristide]

J'ai reçu les échéanciers et j'avoue que c'est un peu compliqué à comprendre leur façon de calculer.

Bonjour,

Puisque vous avez les échéanciers cela m'intéresserait de les voir afin de vérifier - précisément - "leur façon de calculer".
C'est en particulier vrai pour le "PII" avec différé total de 96 mois.

Donc si vous aviez la possibilité de les faire suivre, après analyse, je vous dirais ce quil en est.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Bonjour,

Puisque vous avez les échéanciers cela m'intéresserait de les voir afin de vérifier - précisément - "leur façon de calculer".
C'est en particulier vrai pour le "PII" avec différé total de 96 mois.

Donc si vous aviez la possibilité de les faire suivre, après analyse, je vous dirais ce quil en est.

Cordialement,

Je fais un fichier excel et j'envoie ça.

 

[MARTTY]

Voici le fichier excel avec 2 onglets : 1 comprenant les échances avec une charge de 177€/mois pendant 60 mois et l'autre sans la prise en charge de cette mensualité.

Merci pour vos conseils.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, mais ce n'est pas cela que j'attendais.
Ces tableaux ne sont que des synthèses où le détail - prêt par prêt - des intérêts payés et du capital amorti n'apparaissent pas.
Ces éléments figurent sur les tableaux d'amortissement.

Il est cependant probable que - par calculs - je pourrais les reconstituer mais ce sera beaucoup plus long et encore sans garantie.

NB) - Je m'aperçois que le "PII" est de 32.000€ et non pas de 30.000€ ainsi que vous l'aviez annoncé ???

Cordialement,

 

[MARTTY]

Bonjour,

Oui, mais ce n'est pas cela que j'attendais.
Ces tableaux ne sont que des synthèses où le détail - prêt par prêt - des intérêts payés et du capital amorti n'apparaissent pas.
Ces éléments figurent sur les tableaux d'amortissement.

Il est cependant probable que - par calculs - je pourrais les reconstituer mais ce sera beaucoup plus long et encore sans garantie.

NB) - Je m'aperçois que le "PII" est de 32.000€ et non pas de 30.000€ ainsi que vous l'aviez annoncé ???

Cordialement,

Je n'ai que le détail des échéances global avec le tableau récapitulatif.
De plus, dans le premier onglet, la mensualité de 922 euros H.A comprends ma charge de 177€.
J'ai recopié le tableau récapitulatif et les 300 échéances.
Avez-vous bien regarder depuis le début du fichier (par défaut il s'ouvre a la fin du tableau) ?

Je n'ai pas de tableau détaillé plus précis.
Désolé.

Pour ce qui est du PII, il manquait en effet la totalité des frais de garanties lors des simuls.

Merci pour votre aide.
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Les tableaux que vous avez adressés semblent inexacts

1) - Entre celui "SANS prêt patronal" et "AVEC prêt patonal" il devrait y avoir une différence de 177€.
Or cette différence est de seulement 116,92€ ???

2) - L'échéance du prêt "Primojeunes" est affichée pour 637,87€ hors assurrances.
Or 115.415€ à 3,50% sur 300 mois donnent une mensualité de 577,79€ (après arrondi monétaire par défaut) et non pas 637,87€ ???

=> Voir fichier Word joint.

3) - Sur le base de ces tableaux, non seulement vous ne paieriez pas du tout d'intérêts sur le "PII", mais, en plus, ayant emprunté 32.000€, vous ne rembourseriez que =/= 26.953€ ????

Je suis désolé; avec ces tableaux je ne peux rien vérifier.
Manifestement il sont erronés.

Qu'en est-il ?

Cordialement,

 

[MARTTY]

Bonjour,

Les tableaux que vous avez adressés semblent inexacts

1) - Entre celui "SANS prêt patronal" et "AVEC prêt patonal" il devrait y avoir une différence de 177€.
Or cette différence est de seulement 116,92€ ???

2) - L'échéance du prêt "Primojeunes" est affichée pour 637,87€ hors assurrances.
Or 115.415€ à 3,50% sur 300 mois donnent une mensualité de 577,79€ (après arrondi monétaire par défaut) et non pas 637,87€ ???

=> Voir fichier Word joint.

3) - Sur le base de ces tableaux, non seulement vous ne paieriez pas du tout d'intérêts sur le "PII", mais, en plus, ayant emprunté 32.000€, vous ne rembourseriez que =/= 26.953€ ????

Je suis désolé; avec ces tableaux je ne peux rien vérifier.
Manifestement il sont erronés.

Qu'en est-il ?

Cordialement,

Oupss mille excuse, c'est moi qui ai fait une erreur dans le "copier/coller" du tableau récapitulatif.
J'ai modifié les données sur le prêt "sans les 177€" ; le PII n'est que de 20 000€ et le primojeunes de 127 415€.

Désolé.

 

[Aristide]

C'est beaucoup mieux comme cela.

J'ai donc reconstitué votre tableau d'amortissement "PII" avec différé total de 96 mois.

Il y a une capitalisation annuelle des intérêts et non pas meusuelle.
Si cette capitalisation est bien prévue dans votre offre/contrat, elle est conforme au code civil (article 1154).

A l'inverse, une capitalisation qui serait inférieure à l'année (mensuelle par exemple) ou/et qui ne serait pas stipulée dans l'offre/contrat serait contraire au code civil.

Ainsi que vous pouvez le voir sur le tableau, à la droite du vôtre, dans le fichier Excel joint, du fait de cette capitalisation des intérêts le capital restant dû progresse tous les ans du montant des intérêts dus et non payés jusqu'au 96 ème mois, pour ensuite commencer à s'amortir jusqu'au 300 ème mois.

Mais à aucun moment il n'y a d'amortissements négatifs.
S'il y avait eu des amortissements négatifs, des montant apparaîtraient "en moins" (-) dans la colonne "Capital Amorti" ce qui n'est pas le cas.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Ok, pour que cela soit plus concret, pouvez-vous juste modifier les lignes de votre tableau qui correspondrait à un amortissement négatif (cela me permettra de réellement faire la différence).

Et qu'en est-il du tableau "avec la charge de 177€" ? c'est celui-là qui me pose le plus de pb...car je n'arrive pas à comprendre comment ils peuvent "déduire" 177€ euros car l'échéance ne correspond pas à l'échéancier "sans charge" - 177 €.

Comment peut-on calculer cela ?

 

[Aristide]

Ci-jont tableau avec prêt patronal hors asurance.

J'ai mis en rose les échéances qui, pour seulement une partie d'entre elles, auraient pu être en amortissiment négatif si l'échéance appelée se trouvait inférieure aux intérêts dus.

Je supose que sur le "PII" avec diféfré total vous avez bien remarqué que en empruntant 20.000€, du fait des intérêts capitalisés, c'est 26.953,11€ que vous amortissez.
Vous payez donc "des intérêts sur les intérêts de 6.953,11€" qui s'joutent au capital initial.

Cdt

 

[MARTTY]

Ci-jont tableau avec prêt patronal hors asurance.

J'ai mis en rose les échéances qui, pour seulement une partie d'entre elles, auraient pu être en amortissiment négatif si l'échéance appelée se trouvait inférieure aux intérêts dus.

Je supose que sur le "PII" avec diféfré total vous avez bien remarqué que en empruntant 20.000€, du fait des intérêts capitalisés, c'est 26.953,11€ que vous amortissez.
Vous payez donc "des intérêts sur les intérêts de 6.953,11€" qui s'joutent au capital initial.

Cdt

Oui en effet je l'ai remarqué et l'ai fait remarqué aussi à ma conseillère, mais visiblement c'est le seul moyen d'avoir un "lissage manuel" pour le PTZ et bizarrement, malgré ces intérêts énormes, le cout total des intérêts est le moins élevé de toutes leurs simulation.

 

[Aristide]

Oui en effet je l'ai remarqué et l'ai fait remarqué aussi à ma conseillère, mais visiblement c'est le seul moyen d'avoir un "lissage manuel" pour le PTZ et bizarrement, malgré ces intérêts énormes, le cout total des intérêts est le moins élevé de toutes leurs simulation.

Le coût du crédit est le plus mauvais des critères de comparaison de diverses offres
A mon avis le meilleur est "Le coût du crédit corrigé" sous entendu, corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes que vous renboursez à la banque et que vous auriez pu rentabiliser à votre profit

Ensuite vient le Taux effectif Global (TEG)

En tout dernier donc, le coût du crédit.

A toutre fins utiles voir:

« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[MARTTY]

J'ai lu votre post sur le TEG, cout de crédit etc....

Quand vous parlez de cout de crédit corrigé, cela sous entend un placement de ses inérets ?
Mais dans l'hypothèse de ne pas placer cet argent ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Une comparaison reste une comparaison.

Si vous prenez le critère "TEG" qui est mis en avant la plupart du temps vous comparez des taux qui supposent que tous vos paiements effectués à la banque sont placés au taux effectif du prêt.

D'une part, sauf cas exceptionnels du type prêt à taux zéro et autres prêts sociaux, il est tout à fait imossible que vous puissiez rentabilisez les paiements effectués à la banque au même taux effectif que celui de votre emprunt.

D'autre part, tout comme dans la comparaison sur la base du Coût du Crédit Corrigé, quand vous comparez des offres sur la base du TEG, vous ne rentabilisez pas réellement, non plus, à votre profit, les remboursements que vous effectuez à la banque.

Pour les besoins de la comparaison des offres, dans l'un comme dans l'autre cas, les paiements effectués à la banque sont supposés placés; si vous voulez ce sont des placements virtuels mais qui permettent une réelle comparaison sur des critères identiques d'une offre à l'autre.
,
La différence en le TEG et le Coût du Crédit Corrigé c'est que, avec le premier, le taux pris en considération dans les calculs comparatifs est le taux effectif du prêt ( = utopique comme indiqué ci-dessus) alors que dans le Coût du Crédit Corrigé c'est beaucoup plus réaliste puisque c'est le taux moyen d'épargne que vous indiquez qui, par simplicité, pourrait tout simplement être le taux du Livret "A".

Une vraie comparaison devrait donc tenir compte de votre manque à gagner "virtuel" en intérêts sur toutes les sommes qui sortent de votre poche.

D'autre part un coût du crédit ne tient pas compte de "l'effet temps".

Vous allez payez =/= 1.000€ les 5 premières années et =/= 850€ les 25 autres années.

Si c'était l'inverse c'est à dire =/= 850€ les 25 premières années et =/= 1.000€ les 5 dernères années, vous auriez exactement le même coût du crédit.

Mais pensez vous réellement que, au plan financier, pour votre intérêt personnel, ce serait aussi la même chose ?

Cordialement,

 

[MARTTY]

Si c'était l'inverse c'est à dire =/= 850€ les 25 premières années et =/= 1.000€ les 5 dernères années, vous auriez exactement le même coût du crédit.

Mais pensez vous réellement que, au plan financier, pour votre intérêt personnel, ce serait aussi la même chose ?

Cordialement,

Si je n'épargne pas le reste de la mensualité, quelle différence ?