Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Iby]

Bonjour Aristide, et merci pour ce premier retour.

Si c'est un taux moyen cela signifie que vous avez une assurance déléguée.
Or dans ce cas la prime évolue à la hausse tous les ans cependant que l'assiette de calcul qui est la capital dû en début de chaque année diminue. La prime qui en résulte n'est jamais la même.

Dès lors il m'est impossible de faire une optimisation parfaite (pas plus que les banqus d'ailleurs qui ne gèrent pas les asssurances externes). Il faudrait prévoir autant de paliers dans le prêt lisseur que d'années de durée dudit prêt.
Le lissage "optimisé" que je pourrais éventuellement tenter serai un lissage hors assurances; ce srait un faux lissage.

Vous avez raison pour le faux lissage. Tous les prêts sont en assurance banque à 0,21% sauf le prêt 1% employeur qui lui est avec une assurance de 0,63% du capital restant dû.
Si on prend une base de 0,21% du capital initial, le biais qui en résulte est de 3,36€ maximum pour une mensualité (ce qui reste acceptable). J'ai donc abaissé mon échéance cible pour rester dans des montants raisonnables pour moi et pour les organismes prêteurs.
Comme il me semble que votre outil ne permettait pas des taux multiples, j'ai simplifié ce point du problème, conscient de l'écart.

Le taux de 3,22% que vous annoncez est un taux proportionnel.
Or les taux EL s'annonçant en taux actuariels, ce 3,22% proportionnel correspondrait à un taux actuariel de 3,2679%
Que ce soit en PEL ou CEL, je ne trouve pas de génération qui corrreponde à ce taux. (Par contre le 3,25% actuariel existe ???)
Ne s'agirait-il pas d'un taux moyen ? (C'est toléré mais c'est pas le top !!!)

Par ailleurs, en optimisation rien ne dit que ce prêt serait de 23.000€ ni sur 180 mois.

Exact. C'est un taux de 3,214% actuariel. J'ai fait une erreur en le rentrant dans Calcamo (j'ai en effet entré taux proportionnel).

Ainsi que dit ci-dessus je ne peut faire une simulation "avec assurance" du fait du taux moyen.
Faire ainsi en le considérant comme fixe donnerait un résultat pas du tout fiable.

Quelle serait votre échéance cible hors assurance

Hors assurance, l'échéance cible serait à 680 euros, mais comme vous le dites, il serait préférable de partir sur un lissage avec assurance (en ayant conscience du biais noté plus haut).

Bien à vous,
Iby

 

[Aristide]

Comme il me semble que votre outil ne permettait pas des taux multiples, j'ai simplifié ce point du problème, conscient de l'écart.

J'ai fait évoluer.
Mon outil accepte 5 prêts (dont un lisseur + 1 emboîté + 3 extérieurs); je peux maintenant gérer 5 taux d'assurance fixes sur capital initial

Tous les prêts sont en assurance banque à 0,21% sauf le prêt 1% employeur qui lui est avec une assurance de 0,63% du capital restant dû.

En lissage , je ne gére pas l'assurance sur capital restant dû en technique "out". (***)
Par contre possible en technique "in" (***) car assimilable à prime fixe (le total échéance assurance comprise est constant)

(***) Pour précision voir:
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

Exact. C'est un taux de 3,214% actuariel. J'ai fait une erreur en le rentrant dans Calcamo (j'ai en effet entré taux proportionnel).

Je pense que vous faite encore une erreur, 3,214% actuariel n'existe pas ?
SVP donnez moi le produit (PEL ou CEL) et le taux de la phase épargne (Le taux actuariel du prêt c'est le taux de l'épargne majoré de 1,50% (CEL) ou 1,70% (PEL)

Si je dois tenter un optmisation, svp précisez moi donc :
+ Le bon taux EL
+ Les taux d'assurances à considérer
+ L'échéance cible avec assurances
+ Pour le cas où il me serait impossible de prendre en compte l'assurance, l'échéance cible hors assurance.

Cdt

 

[Iby]

Si je dois tenter un optmisation, svp précisez moi donc :
+ Le bon taux EL

Pour le taux EL, je suis désolé Aristide, je finis par y perdre mon latin. Je vais tenter de vous donner toutes les précisions utiles.
Il s'agit d'un prêt issu d'un CEL pour lequel j'ai acquis des droits à prêts sur différentes périodes ayant des taux d'épargne divers et je bénéficie également d'une cession de droits d'un parent.
On m'a juste précisé que je pourrais bénéficier du prêt maximal à 23.000€ sur 180 mois avec une échéance à 160,69€ hors assurance et que pour mémoire le taux était de 3,214%. Quand je le simule sur CalcAmo [lien réservé abonné], en entrant les paramètres en actuariel, je retrouve mes petits (23.000€ / 160,69€ / 15 ans / mode avancé / actuariel --> entre 3,21 et 3,22%).

+ Les taux d'assurances à considérer

> 0,204% pour le prêt EL
> 0,210% pour le prêt emboité, le prêt lisseur, le PTZ
> Pour le prêt 1% patronal, à la lumière de vos explications et de ce qui est précisé sur cette page au dernier paragraphe [lien réservé abonné], je suppose qu'il doit s'agir d'un CRD in (On parle de taux nominal de prêt 1,50% + taux d'assurance 0,63% = TEG 2,13%). J'avoue que la formulation laisse un peu perplexe, mais je manque d'expérience.

+ L'échéance cible avec assurances

710€

+ Pour le cas où il me serait impossible de prendre en compte l'assurance, l'échéance cible hors assurance.

680€

Merci beaucoup.

Salutations,
Iby.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le taux EL, je suis désolé Aristide, je finis par y perdre mon latin. Je vais tenter de vous donner toutes les précisions utiles.
Il s'agit d'un prêt issu d'un CEL pour lequel j'ai acquis des droits à prêts sur différentes périodes ayant des taux d'épargne divers et je bénéficie également d'une cession de droits d'un parent.
On m'a juste précisé que je pourrais bénéficier du prêt maximal à 23.000€ sur 180 mois avec une échéance à 160,69€ hors assurance et que pour mémoire le taux était de 3,214%. Quand je le simule sur CalcAmo [lien réservé abonné], en entrant les paramètres en actuariel, je retrouve mes petits (23.000€ / 160,69€ / 15 ans / mode avancé / actuariel --> entre 3,21 et 3,22%).

C'est bien ce que je pensais; il s'agit d'un taux moyen (voir une des pages antérieures).
C'est toléré par la règlementation mais ce n'est pas "le top" !
Avec le montant de 23.000€ et l'échéance de 160,69€ hors assurance et la durée de 180 mois, je vais essayer de me débrouiller.
Ainsi qu'expliqué dans une page antérieure, en optimisation il n'est pas ceratin que je retombe sur sur montant de 23.000€ et durée de 180 mois ?

> Pour le prêt 1% patronal, à la lumière de vos explications et de ce qui est précisé sur cette page au dernier paragraphe [lien réservé abonné], je suppose qu'il doit s'agir d'un CRD in (On parle de taux nominal de prêt 1,50% + taux d'assurance 0,63% = TEG 2,13%). J'avoue que la formulation laisse un peu perplexe, mais je manque d'expérience.

J'ai regardé ce site; je ne peux en tirer de conclusion.
Pour ce prêt "1% patronal", il faudrait donc d'abord me dire si vos échéances "assurances comprises" sont constantes ou non pendant toute la durée du prêt.

+ Si réponse négative, il s'agit d'une assurance calculée sur le capital trestant dû technique "out" que je ne gère pas.

+ Si réponse positive, de deux choses l'une :
1) - L'assiette de calcul est le capital initial = pas de problème
2) - L'assiette de calcul est le capital restant dû technique "in" = je vais essayer de me débrouiller.
Dans ces deux cas l'échéance hors assurance, d'une part, et avec assurance d'autre part me seraient utiles.

Cordialement,

 

[Iby]

Bonsoir Aristide,

J'ai regardé ce site; je ne peux en tirer de conclusion.
Pour ce prêt "1% patronal", il faudrait donc d'abord me dire si vos échéances "assurances comprises" sont constantes ou non pendant toute la durée du prêt.

+ Si réponse négative, il s'agit d'une assurance calculée sur le capital trestant dû technique "out" que je ne gère pas.

+ Si réponse positive, de deux choses l'une :
1) - L'assiette de calcul est le capital initial = pas de problème
2) - L'assiette de calcul est le capital restant dû technique "in" = je vais essayer de me débrouiller.
Dans ces deux cas l'échéance hors assurance, d'une part, et avec assurance d'autre part me seraient utiles.

Cordialement,

Je me suis rendu directement à l'agence pour avoir des précisions. La personne qui m'a renseigné m'a annoncé que les échéances ne variaient pas au fil des ans. Hors assurance la mensualité est de 59,59 euros; avec l'assurance 62,35 euros.

Edit: c'est bien une assurance sur CRD à 0,63%.

Bien à vous,
Iby

 

[Aristide]

Je me suis rendu directement à l'agence pour avoir des précisions. La personne qui m'a renseigné m'a annoncé que les échéances ne variaient pas au fil des ans. Hors assurance la mensualité est de 59,59 euros; avec l'assurance 62,35 euros.

Edit: c'est bien une assurance sur CRD à 0,63%.

Bonjour,

C'est donc uen assurance su CRD technique "in".
De ce fait le taux d'assurance s'joute au taux du prêt et agit comme si'l s'agissait véritablent d'un taux d'intérêt.

Le résultat est que vous amortissez moins vite le capital.

Et alors comme tant les intérêts que les primes d'assurances sont calculés sur le capital restant dû, in fine, vous payez plus d'intérêts et plus d'assurances !.

Maintenant je pense avoir toutes les infos nécessaires mais je vais être asssez peu disponible; donc laissez moi un peu de temps pour tenter cette optimisation.

Cordialement,

 

[Aristide]

Je me suis rendu directement à l'agence pour avoir des précisions. La personne qui m'a renseigné m'a annoncé que les échéances ne variaient pas au fil des ans. Hors assurance la mensualité est de 59,59 euros; avec l'assurance 62,35 euros.

Edit: c'est bien une assurance sur CRD à 0,63%.

Bonjour,

J'ai voulu commencer à regarder votre dossier mais, je suis désolé, quelque chose ne colle pas sur votre prêt 1% patronal.
+ Capital = 9.600€
+ Durée = 180 mois
+ Taux prêt = 1,50%
+ Taux assurance 0,63%

=> L'échéance hors assurance ressort bien à 59,59€

=> Mais la prime d'assurance n'est pas bonne.
En effet, quelle que soit l'assiette et la technique, la première prime est forcément calculée sur 9.600€

Or 9.600€ x 0,63% / 12 = 5,04€

Donc l'échéance avec assurance devrait être de 59,59€ + 5,04€ = 64,63€
Or vous annoncez ci-dessus "avec l'assurance 62,35 euros" ????


Par ailleurs, sur l'épargne logement vous annoncez :
Prêt épargne logement
- Taux: 3,22%
- 23.000 euros
- Palier unique de 180 mois à 161,28 euros (165,31 euros avec assurance)

Puis par ailleurs :Taux d'assurance moyen: 0,21% pour l'ensemble des prêts (quotité 100% sur ma tête)
Donc 23.000€ x 0,21% / 12 = 4,025€ arrondi à 4,03€
Et 161,28€ + 4,03€ = 165,31€.
Jusque là donc ce serait OK sur l'EL.

Mais plus ensuite vous indiquez :
+ Les taux d'assurances à considérer
> 0,204% pour le prêt EL

Dès lors, de deux choses l'une, ou bien c'est la première prime qui est la bonne avec 165,31€ d'échéance; ou bien c'es le taux de 0,204% qui est bon mais alors l'échéance n'est que de 161,28e + 3,91€ = 165,19€ ????

Je ne suis pas allé plus loin pour l'instant.

En l'attente de précisions.

Cordialement,

 

[Iby]

Bonjour,

J'ai voulu commencer à regarder votre dossier mais, je suis désolé, quelque chose ne colle pas sur votre prêt 1% patronal.
+ Capital = 9.600€
+ Durée = 180 mois
+ Taux prêt = 1,50%
+ Taux assurance 0,63%

=> L'échéance hors assurance ressort bien à 59,59€

=> Mais la prime d'assurance n'est pas bonne.
En effet, quelle que soit l'assiette et la technique, la première prime est forcément calculée sur 9.600€

Or 9.600€ x 0,63% / 12 = 5,04€

Donc l'échéance avec assurance devrait être de 59,59€ + 5,04€ = 64,63€
Or vous annoncez ci-dessus "avec l'assurance 62,35 euros" ????

Pour le 1% patronal, je vous donne le détail des 4 premiers mois et des 2 derniers mois:

Ech // CRD // Capital amorti // Intérêts // Ech (hors ass.) // Ass. // Ech. (avec ass.)
001 // 9554,69 // 45,31 // 12,00 // 57,31 // 5,04 // 62,35
002 // 9509,29 // 45,39 // 11,94 // 57,34 // 5,02 // 62,35
003 // 9463,82 // 45,47 // 11,89 // 57,36 // 4,99 // 62,35
004 // 9418,26 // 45,55 // 11,83 // 57,38 // 4,97 // 62,35
…
179 // 62,24 // 62,13 // 0,16 // 62,29 // 0,07 // 62,35
180 // 0,00 // 62,24 // 0,08 // 62,32 // 0,03 // 62,35

Par ailleurs, sur l'épargne logement vous annoncez :
Prêt épargne logement
- Taux: 3,22%
- 23.000 euros
- Palier unique de 180 mois à 161,28 euros (165,31 euros avec assurance)

Puis par ailleurs :Taux d'assurance moyen: 0,21% pour l'ensemble des prêts (quotité 100% sur ma tête)
Donc 23.000€ x 0,21% / 12 = 4,025€ arrondi à 4,03€
Et 161,28€ + 4,03€ = 165,31€.
Jusque là donc ce serait OK sur l'EL.

Mais plus ensuite vous indiquez :
+ Les taux d'assurances à considérer
> 0,204% pour le prêt EL

Dès lors, de deux choses l'une, ou bien c'est la première prime qui est la bonne avec 165,31€ d'échéance; ou bien c'es le taux de 0,204% qui est bon mais alors l'échéance n'est que de 161,28e + 3,91€ = 165,19€ ????

Je ne suis pas allé plus loin pour l'instant.

En l'attente de précisions.

Cordialement,

Et je vous refait une synthèse. Il est vrai que l'éparpillement sur plusieurs posts et les approximations que j'avais faites au début n'aident en rien.

Il s'agit de l'achat d'un appartement en VEFA dans le Val de Marne.
190.000 euros pour le bien
4.000 euros de frais de notaire
2.000 euros de frais de garanties

Je suis seul acquéreur. Mon apport personnel est de 52.000 euros. Il reste donc à financer 144.000 euros.

Détail des prêts:

Prêt à 0%
- 32.100 euros
- Palier 1 de 216 mois à 0,00 euros/mois (5,62 euros avec assurance)
- Palier 2 de 96 mois à 334,38 euros/mois (340,00 euros avec assurance)
- Assurance: 0,210% CI

Prêt 1% employeur
- Taux: 1,50%
- 9.600 euros
- Palier unique de 180 mois à 59,59 euros/mois (62,35 euros avec assurance)
- Assurance: 0,63% CRD IN

Prêt épargne logement
- Taux moyen: 3,214%
- 23.000 euros
- Palier unique de 180 mois à 160,69 euros (164,60 euros avec assurance)
- Assurance: 0,204% CI

Hiérarchie des taux:
- 7 ans: 3,12%
- 10 ans: 3,21%
- 12 ans: 3,35%
- 15 ans: 3,50%
- 20 ans: 3,60%
- 25 ans: 3,90%

Assurance des prêts emboités et liseurs: 0,210% CI

Échéance cible: 710 euros (assurance comprise), 680 euros (hors assurance)

Bien à vous,
Iby

 

[kfc]

Prêt 1% employeur
- Taux: 1,50%
- 9.600 euros
- Palier unique de 180 mois à 59,59 euros/mois (62,35 euros avec assurance)

dixit la page cbangue sur le 1% logement, 9600e est le montant minimum du prêt que l'on peut obtenir. Pourquoi n'avez vous pas eu de prêt plus important ? (max = 17 600e)

 

[Iby]

dixit la page cbangue sur le 1% logement, 9600e est le montant minimum du prêt que l'on peut obtenir. Pourquoi n'avez vous pas eu de prêt plus important ? (max = 17 600e)

Bonjour Kfc,

Le montant (9600€ - 17600€ en zone A) et la durée (jusque 25 ans) sont soumis à une autorisation de l'employeur qui fixe les conditions d'accès. Le mien me permet d'emprunter 9600€ sur 15 ans.

Bien à vous,
Iby

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelle serait selon vous la meilleure combinaison durée/montants/taux?

Ci-joint optimisation demandée.
L’assurance prêt 1% patronal est bien de 0,63% sur capital restant dû technique « in »

Le prêt CEL est aux taux moyen actuariel de 3,2136% soit un taux proportionnel de 3,1672% pour des échéances mensuelles.

+ Coût crédit sans optimisation =/= 46.364€
+ Coût crédit avec optimisation =/= 44.438€
=> Gain =/= 1.926€

Vous m’avez fourni cette hiérarchie des taux :
- 7 ans: 3,12%
- 10 ans: 3,21%
- 12 ans: 3,35%
- 15 ans: 3,50%
- 20 ans: 3,60%
- 25 ans: 3,90%

Ainsi que vous pouvez le voir, le prêt emboîté est sur 120 mois ; le taux de 3,21% que vous m’aviez donné pour cette durée s’applique donc.

Par contre le prêt lisseur est sur 218 mois.
Or vous ne m’avez pas fourni de taux pour cette durée.
De ce fait, le taux qui a été appliqué est celui afférent à la durée de 240 mois soit 3,60%

Autrement dit, en fonction des taux réels de votre banque entre 180 mois (3,50%) et 240 mois (3,60%), peut-être serait-il possible d’optimiser encore mieux ce plan de financement.

Cordialement,

 

[Iby]

Bonjour,


Ci-joint optimisation demandée.

(...)

Autrement dit, en fonction des taux réels de votre banque entre 180 mois (3,50%) et 240 mois (3,60%), peut-être serait-il possible d’optimiser encore mieux ce plan de financement.

Cordialement,

Merci beaucoup Aristide!

Je prendrai probablement rdv avec la banque la semaine prochaine, et ne manquerai pas de faire un retour sur ce qu'il a été possible de faire.

Bon week-end,

Iby.

 

[Iby]

Merci beaucoup Aristide!

Je prendrai probablement rdv avec la banque la semaine prochaine, et ne manquerai pas de faire un retour sur ce qu'il a été possible de faire.

Bon week-end,

Iby.

Comme convenu, voici mon retour.

Les négociations ont duré un peu plus de deux heures, et bien que je pense qu'il aurait pu être possible d'avoir encore mieux, je n'ai pas voulu trop tirer sur la corde (quand les mains de votre conseiller passent plus de temps sur la calculatrice que sur la table, il est temps de décrocher ).

J'ai ôté les prêts épargne logement du montage, parce que les taux sur 15 ans étaient au final plus bas que ce que j'avais en prêt EL, donc je laisse le CEL ouvert pour une prochaine fois (achat ou travaux).

J'ai fait abaisser les frais de dossier de 990 à 250 euros. J'ai surtout réussi à négocier sur les taux d'assurance (j'ai 23 ans, aucun souci de santé, non fumeur, sédentaire...), et les IRA étaient négociées par défaut si je ne fais pas racheter le crédit (mais vu les taux que j'ai, ce serait dur).

J'ai surtout insisté pour avoir une échéance cible à 715 euros. Au début la simulation était sur 20 ans pour le prêt lisseur, puis j'ai fait abaisser à 19 ans, puis 18 ans, puis 17.25 ans. Comme vous le disiez Aristide, plus on abaisse la durée, plus le taux baisse en même temps, libérant encore plus de capacité. Mon conseiller avait une grille de taux avec des échelles sur 4 mois si j'ai bien compté.

Au final, j'ai abaissé le coût du crédit à 38.000 euros (intérêts + assurance + dossier + garanties), contre environ 44.500 euros initialement.

Prêt 1% patronal
Taux: 1,50%
Durée: 15 ans
Montant: 9600 euros
Assurance: CRD in à 0,63%

Prêt emboîté
Taux: 2,90%
Durée: 10 ans
Montant: 40000 euros
Assurance: CI à 0,106% (Décès + PTIA + Incapacité/Invalidité)

Prêt lisseur
Taux: 3,40%
Durée: 17 ans et 3 mois
Montant: 62300 euros
Assurance: CI à 0,089% (Décès + PTIA + Incapacité/Invalidité)

Prêt 0%
Différé: 17 ans et 3 mois
Amortissement: 8 ans
Montant: 32100 euros
Assurance: CI à 0,079% (Décès + PTIA)

Garanties (crédit logement): 1691 euros
Frais de dossier: 250 euros
IRA: 0 euro (si remboursement sur fonds propres)

Heureusement, mon conseiller avait à sa disposition un outil assez performant qui permettait de simuler les modifications très rapidement (sur les dernières, les changements de durée avaient pour unité le mois).

C'est un point très important, dans la majorité des banques où je me suis rendu, c'étaient les systèmes qui étaient bloquants et les conseillers se retrouvaient dans l'incapacité de faire des montages complexes.

Pour une des banques, 1h45 pour faire une simple simulation (pour au final me proposer un financement sur 25 ans à 3,90%!!!) là où ça a pris 20 minutes dans la banque où j'ai signé, qui trouve qu'on a besoin d'aller vite (parce que le monde bouge )

Encore merci à toute la communauté pour son aide, et un merci particulier à Aristide qui a été de très bon conseil et qui, grâce à sa simulation optimisée, m'a permis d'avoir un sérieux levier au cours des négociations.

Bon weekend,
Iby.

Edit: juste une précision, entre mes premières démarches en mai et la conclusion en juin, les taux ont chuté encore (3,55% sur 20 ans au lieu de 3,60% / 3,35% sur 15 ans au lieu de 3,50% / 3,05% sur 10 ans au lieu de 3,21%). J'ai réussi par après à abaisser un peu plus en argumentant sur la qualité du dossier et le fait que c'était pour eux une acquisition de client.

 

[Krystmateo]

Bonjour,
nous avons fait une offre d’achat, qui a été acceptée, pour une maison des années 80 qui va nous coûter (tous frais compris) environ 265 000 € (Nous signons le compromis le 16/09).
Je commence bientôt la tournée des banques pour le financement.
Je vous demande quelques conseils et avis sur ce que je suis en droit d’attendre :
• Apport : 130 000 € (ou peut-être 140 000 €) ;
• Nous sommes un couple d’enseignant en mutation nous pouvons avoir 2 fois 30 000 € de prêt à 0 % sur 10 ans.
• Nous avons un CEL qui à partir du 14 juin pourrait nous donner 20 689 € de prêt en 2 ans avec des échéances de 882,84 € ce qui fait un taux de 2,40%.
• Le reste 55 000 € serait à emprunter. (3,3 % proposé sans négociation par la banque postale sur 15 ans)
• Assurance (0,18 % pour ma femme et 0,28 % pour moi) et caution (gratuite) à la MGEN.

Lors d’un premier rendez-vous, un conseiller de la banque postale m’a dit qu’il n’était pas possible de lisser le prêt du CEL. (J’ai l’impression d’avoir lu le contraire sur ce forum...)
Si on ne lisse que le prêt bancaire, n’y a’il pas perte au niveau du crédit d’impôt ?
Voyez-vous un moyen d’optimiser mon financement en sachant que nous ne voulons pas dépasser les 950 € de remboursement mensuels ?
Merci d’avance.
Krystmateo

 

[francoist]

Bonjour,

Actuellement à la recherche d'un crédit, et n'ayant plus droit au PTZ maintenant avec ma nouvelle déclaration de revenu, j'aurais voulu avoir un petit simulation si il était possible avec des "prêts gigogne" pour mon futur projet sans .

Tout d'abord, voici la hiérarchie de taux que j'ai :
- 7 ans: 3,10%
- 10 ans: 3,15%
- 12 ans: 3,35%
- 15 ans: 3,50%
- 20 ans: 3,65%
- 25 ans: 3,85%
- 30 ans: 4,20%

J'ai droit à un prêt patronal (1% logement) de:
11200€ sur 144 mois (12 ans) à 1,5% hors assurance.

Nous avons un apport de 18000€ pour un projet qui serait d'environ 190000€.
Soit un crédit bancaire de 160800€ qui reste à financer.

Nous voudrions avoir des mensualités hors assurance qui ne dépasserais pas les 800€ par mois (Soit 850€ assurance comprise qui nous ferait 30% d'endettement).
Nous sommes jeune (24 et 26 ans) donc un crédit sur 30 ans (enfin 29 ans et 11 mois serait mieux pour éviter le seuil psychologique des 30 ans et surtout avoir le taux de 3,85% et pas passer à 4,20% .....) serait peut être envisageable.


Merci d'avance.

 

[Boub]

Bonjour tout le monde,

Voilà M.Aristide, j'ai un projet d'acquisition d'un logement sur plan dont la date d'achèvement est pour l'été 2011.
On m'a montré cette simulation qui m'a beaucoup intriguée.
En effet, en lisant vos postes et ceux des membres de ce forum, j'ai pu apprendre des tas de choses que j'ignorais comme les prêts emboités, lissage avec assurances ...etc.
Je voudrais que vous m'aidiez à élaborer quelque chose, des arguments précis en fonction des taux moyens actuellement applicables, que je mettrai à table devant les banques que je compte contacter.
La mensualité cible est de 800€ avec assurance. J'ai 46 ans.
Je joins 2 images qui englobent les infos en ma possession actuellement.

http://img251.imageshack.us/f/sim10.jpg/

http://img339.imageshack.us/f/sim20.jpg/

Merci.

 

[Buffeto]

Aristide est actuellement en vacances , il répondra en revenant.....

 

[Aristide]

Aristide est actuellement en vacances , il répondra en revenant.....

Bonjour,
Je suis revenu.
Réponses suivront.

Cordialment,

 

[Aristide]

Bonjour,

Lors d’un premier rendez-vous, un conseiller de la banque postale m’a dit qu’il n’était pas possible de lisser le prêt du CEL. (J’ai l’impression d’avoir lu le contraire sur ce forum…)

Tout d'abord avez vous lu ceci ?
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Evidemment qu'il est possible de proposer un montage en échéances lissées avec des CEL/PEL et autres.

Par contre il n'est pas dit que le lissage aboutira a 20.689€ en 2 ans.
Tout dépend de votre échéance cible asurances comprises.

Si on ne lisse que le prêt bancaire, n’y a’il pas perte au niveau du crédit d’impôt ?

L'objectif principal est de proposer un montage en échéances lissées qui génère le coût du crédit le plus faible possible.

Dès lors, si une proposition non optimisée vous génère 100 unités d'intérêts, du fait de la réduction d'impôt de 40% (1ère année), le coût résiduel que vous aurez à supporter sera donc de 60 unités.

Invresement,si une proposition optimisée aboutit à 80 unités d'intérêts (au lieu de 100 initialement) la réduction d'impôts de 80 x 40% = 32 unités entraînera un coût résiduel réel de seulement 48 unités.

Il est évident que vous préféreriez suppporter un coût réel de 48 plutôt que de 60 unités.

L'objectif premier étant de trouver le montage optimisé qui réduit au maximum le coût du crédit, le top serait effectivement de faire en sorte que l'impact de la réduction d'impôts soit aussi au maximum sur les cinq premières années.

Que vous intégriez le CEl dans le lissage ou non, tous les intérêts payés seront pris en compte pour le calcul du crédit d'impôt.

Mais il me semble difficile d'avoir en même temps
+ Une échéance cible de 950€ figée
+ Un montage en échéances lissées parfaitement optimisé sur l'ensemble des crédits et leurs durées totales
+ Et un impact maximum des réductions d'impôts sur le 5 premières années.

Voyez-vous un moyen d’optimiser mon financement en sachant que nous ne voulons pas dépasser les 950 € de remboursement mensuels ?

Une optimisation pourrait être tentée si la hiérarchie des taux (***) suceptible de vous être proposée par votre banque était connue.
(***) Taux proposés pour votre dossier sur chaque palier de durée.

Cordialement,

 

[Buffeto]

Bonjour,
Je suis revenu.
,

quel plaisir de te revoir.....tout bronzé ?