Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[julienjb]

Sur le site vosdroits.service-public.fr ainsi que sur logement.gouv.fr il est préciser que:
"Ces plafonds concernent les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2010."
Le plafonds en question pour 2 personne est bien de 25.313 € de RFR

Alors que sur le site de cbanque
"Les plafonds applicables pour la période du 1er novembre 2008 au 31 décembre 2009 sont les suivants : "
Le plafond est en effet de 31.588 €



source: [lien réservé abonné]

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[Vanille95]

Alors que sur le site de cbanque
"Les plafonds applicables pour la période du 1er novembre 2008 au 31 décembre 2009 sont les suivants : "
Le plafond est en effet de 31.588 €

Oui. En vertu de cet arrêté [lien réservé abonné]

 

[julienjb]

Donc en définitive quel est le bon plafond?
Celui du decret du 28 Octobre 2008 ou celui de logement.gouv.fr apparement plus récent puisque précisant la date du 1 er janvier 2010?
Ceci-dit je vais laisser faire la banque , c'est it juste pour infos , a moins que vous pensiez qu'il est préferable que je leur en parle.

 

[Aristide]

Donc en définitive quel est le bon plafond?
Celui du decret du 28 Octobre 2008 ou celui de logement.gouv.fr apparement plus récent puisque précisant la date du 1 er janvier 2010?
Ceci-dit je vais laisser faire la banque , c'est it juste pour infos , a moins que vous pensiez qu'il est préferable que je leur en parle.

Il est préférable que vous en parliez.

Mais ceci laisse un doute sur les compétences professionnelles de votre conseiller ???
Cdt

 

[chtiju]

Bonjour,

Voici mon projet :

150000 euros +10000 de frais de notaire
47000 euros d'apport
11000 euros de prêt employeur à 1.5 %

La Banque postale me propose le financement suivant :

PTZ 8250 euros sur 18 ans
Un prêt de 40 000 euros au tx de 3.60 % sur 15 ans (TEG 4.27 %)
Un autre prêt (lisseur celui là) au taux de 3.90 % sur 25 ans ( TEG 4.34%)
Assurance 0.25% sur une tête à 100%

Cela fait des mensualités de 583.68 Ass comprise

Qu'en pensez vous?

Merci

 

[Aristide]

Qu'en pensez vous?

Bonjour,

Avec les informartions fournies il est impossible de dire si ce plan de financement est bien optimisé.
Mais, à priori, j'ai la nette impression qu'il résulte plus d'un "piffométrie" que d'un vrai calcul d'optimisation.

Pour le vérifier il manque :

=> Prêt employeur
+ Durée
+ Echéance hors assurances
+ Assurances
+ Echéances avec asurances

=> Prêt à taux zéro
+ Caractéristiques exactes (Différé oui/non ? - Si oui durée et pourcentage ?)

=>Prêt lisseur et prêt gigogne emboîté
+ Hiérarchie des taux (taux par paliers de durées que votre banque serait susceptible de vous proposer)

=> Echéance assurances comprises
+ Votre mensualité cible assurances comprises (Echéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque)

Cordialement,

 

[chtiju]

Bonjour,

Avec les informartions fournies il est impossible de dire si ce plan de financement est bien optimisé.
Mais, à priori, j'ai la nette impression qu'il résulte plus d'un "piffométrie" que d'un vrai calcul d'optimisation.

Pour le vérifier il manque :

=> Prêt employeur
+ Durée
+ Echéance hors assurances
+ Assurances
+ Echéances avec asurances

=> Prêt à taux zéro
+ Caractéristiques exactes (Différé oui/non ? - Si oui durée et pourcentage ?)

=>Prêt lisseur et prêt gigogne emboîté
+ Hiérarchie des taux (taux par paliers de durées que votre banque serait susceptible de vous proposer)

=> Echéance assurances comprises
+ Votre mensualité cible assurances comprises (Echéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque)

Cordialement,

Bonjour,

Prêt employeur sur 15 ans / mensualités hors Ass 68.28 ( je ne me suis pas encore intéressé à l'assurance)

Taux 0% 75 % sur 216 mois.
252 mois
216 périodes 9.55 hors ass / 11.27 avec ass
36 périodes 171.88 hors ass / 173.60 avec ass

Pret à 3.60 :
40000 sur 180 mois
287.92 hors ass /296.25 acec ass

pret à 3.90
55150 sur 300 mois

180 periodes 196.39 hors ass /27088 avec ass
36 periodes 560.92 hors ass /572.41 avec ass
36 periodes 398.59 hors ass/410.08 avec ass
47 periodes 572.19 hors ass/583.68 avec ass
1 periodes 282.56 hors ass/294.05 avec ass

Echéance mxi ass comprise = 600 euros

que pensez-vous des taux sinon? Est ce correct?

Merci

 

[Aristide]

que pensez-vous des taux sinon? Est ce correct?

Oui, les taux semblent corrects (même s'il est sans doute toujours possible de trouver mieux mais tout dépend de votre dossier et de votre situation globale).

Mais les taux ne suffisent pas.
Je suppose qu'il n'y a pas de frais de dossier ?
Quid de frais de garanties ?
Quid des indemnités de remboursement anticipé ?

Mais un montage bien optimisé avec des taux "standards" peut faire plus d'économie sur la coût du crédit qu'avec de "bons taux" mais dans un montage "piffométrique"

L'idéal c'est bien sûr de bons taux dans un montage parfaitement optimisé.

Sans la hiérarchie des taux que votre banque vous proposerait - réellemnent - par paliers de taux, on ne peut faire que des hypothèses.
Mais, au regard des montants "ronds" et des durées par années entières, j'ai la certitude que votre conseiller vous a fait un montage "au pif", donc non optimisé.
Cdt

 

[chtiju]

Qu'entendez-vous par hiérarchie des taux? l'ordre dans le quel sont remboursés les prêts?

 

[Aristide]

Qu'entendez-vous par hiérarchie des taux? l'ordre dans le quel sont remboursés les prêts?

Non, pas du tout.

Je vous l'ai déjà dit ci-dessus; ce sont les taux que vous ferait votre banque par paliers de durées.
Plus les durées sont courtes, plus les taux sont faibles.
Pour une durée cible déterminée, le plan de finacement bien optimisé est celui qui propose la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" de façon à obtenir le coût du crédit le plus faible possible.
Prenez la peine de lire mes précédents posts sur le sujet (ci-dessus mais aussi ailleurs); j'ai déjà expliqué tout cela "de long en large" des dizaines de fois.
J'ai aussi fait de nombreux exemples chiffrés.
Cdt

 

[filippietri]

bonjour a tous ,

mon courtier par qui je suis passé pour tous mes emprunt m'a fait ça une fois et m'a expliqué.

Il faut financer 1/3 sur court terme et le reste sur le long terme mais c'est moins une question de baisse du coup total interet que de baisse du cout de l'assurance.

En bref c'est trés util si on a un assurance chere calculée sur le capital initial.

Comme le dit mon courtier de chez ashler et manson, en matière de crédit, ça ne sert souvent à rien de compliquer...

 

[Aristide]

Bonjour

Il faut financer 1/3 sur court terme et le reste sur le long terme

C'est ce que j'appelle "de la piffométrie" et l'absence d'une réelle optimisation montre le niveau de professionnalisme dudit courtier !

mais c'est moins une question de baisse du coup total interet que de baisse du cout de l'assurance.

C'est les deux parce que :

1) - Sur une durée courte le taux est d'une part moins élevé et que, d'autre part, au lieu de payer des intérêts sur une partie du financement pendant 25 ans par exemple, ce ne sera que sur 10 ans toujours par exemple.

2) - Au lieu de payer des primes d'assurance sur 25 ans dans ce même exemple, sur ce financement court, elles s'arrêteront au bout de 10 ans

3) - Très souvent, en fonction des projets, la durée du prêt lisseur se trouve réduite de quelques mensualités. Par exemple au lieu de 300 mois, la durée résultant du montage serait ramenée à 295 ou 296 mois (donc encore économie de quelques mensualités).

En bref c'est trés util si on a un assurance chere calculée sur le capital initial.

Comme le dit mon courtier de chez ashler et manson, en matière de crédit, ça ne sert souvent à rien de compliquer...

Si vous n'êtes pas à 5.000€ voire 10.000€ d'économie sur le coût du crédit (fonction des projets considérés) alors, oui, vous pouvez alors croire votre courtier...!!!...??? (Voir les nombreux exemples chiffrés que j'ai publiés sur ce forum).

Cordialement,

 

[julienjb]

Oui. En vertu de cet arrêté [lien réservé abonné]

On s'éloigne sans doute de l'objet de ce thread mais je tiens a vous tenir informer
Je suis pas retourné ma banque , mais je suis allé en voir une autre qui elle aussi m'a confirmé que je n'etait pas eligible au PAS.
Il a bientot retenu comme plafond de ressource 25.313 € de RFR. Je ne sais plus qui croire.

 

[rosebud]

Bonjour ou Bonsoir, A titre d'introduction, je désire avec mon époux acheter un appartement à Paris. Ce sera notre première acquisition et je n'y connais pas grand chose en crédit immobilier. Je me suis donc rendue auprès de différentes banques pour connaître un peu les types de financements auxquels nous pourrions avoir droit. J'ai obtenu des simulations tres basiques. Aucune n'a propose un veritable montage ni une liste des conditions de crédit. Or je trouve que c'est très difficile de sélectionner une banque simplement sur un taux (TEG) surtout quand on ne connait pas les conditions du contrat. Est ce que certains pourrez m'aider à comprendre?
Merci d'avance pour votre temps et vos commentaires

 

[Aristide]

Est ce que certains pourrez m'aider à comprendre?

Bonjour,

Beaucoup d'intervenants pourraient sans doute vous aider mais votre demande est trop vague.
Il faudrait bien exposer votre situation:
+ Tous renseignements que les banques vous ont certainement demandés = famille/revenus/charges...)
+ Votre projet
+ Détail des financements proposés
et les questions précises que vous vous posez.

Cordialement,

 

[rosebud]

Merci Assidu pour tes suggestions. Donc voila plus de détails:

- Le prix d'acquisition (ancien) est d'environ 600K avec un apport personnel de 150K. Frais de notaire et autres seront finances par cash donc le montant à emprunter est de 450K.
- On optera de préférence pour un crédit de 20 ans.
- Nos revenus respectifs sont de 65K et 35k.
- Charges actuelles de 1730 Euros et une capacité d'épargne entre 10 et 20% de nos revenus annuels.
- Nous sommes mariés et nos âges respectifs sont 38 et 40 ans.

On s'oriente pour l'instant vers Bred Banque Populaire, CIC, le Crédit Lyonnais et la Caisse d'Epargne. Est ce que vous pourriez partager vos expériences avec ces banques et surtout les offres de conditions de crédit proposés? Et je voulais également savoir si la banque peut nous obliger à domicilier nos comptes chez eux en cas d’acceptation de leur offre ? Merci encore une fois à tout le monde.

 

[Aristide]

Bonjour,

- Le prix d'acquisition (ancien) est d'environ 600K avec un apport personnel de 150K. Frais de notaire et autres seront finances par cash donc le montant à emprunter est de 450K.
- On optera de préférence pour un crédit de 20 ans.
- Nos revenus respectifs sont de 65K et 35k.
- Charges actuelles de 1730 Euros et une capacité d'épargne entre 10 et 20% de nos revenus annuels.

Ces charges antérieures de 1.730€ seront elles conservées après projet ?
(Si oui, votre projet semble "tendu" = à affiner)

Et je voulais également savoir si la banque peut nous obliger à domicilier nos comptes chez eux en cas d’acceptation de leur offre ?

Si vous traitez avec une banque de dépôts (type BP - CE - LCL) il vous faudra ouvrir un compte.
En théorie le virement des salaires ne peut être imposé mais en pratique, au mieux vous aurez des conditions moins intéressantes, au pire votre prêt ne sera pas accepté.

Cordialement,

 

[cocopops]

Hello tout le monde

Je souhaite savoir s'il existe des moulinettes pour optimiser le lissage d'un pret immo.
La moulinette d'Aristide permet juste de construire à posteriori le lissage mais ne mpermet pas
de proposer la meilleure combinaison possible.

Si quelqu'un est disponible pour m'aider à monter mon fiancement ca serait volontier.

Thanks.

 

[Aristide]

La moulinette d'Aristide permet juste de construire à posteriori le lissage mais ne mpermet pas
de proposer la meilleure combinaison possible.

Bonjour,

Eh bien si, ma "moulinette maison" a été faite pour cela sauf que....vous n'avez pas pas ma "moulinette"; vous ne pouvez voir que les résultats en synthèse.

Cordialement,

 

[cocopops]

hello

il va donc falloir que je developpe ma propre moulinette ?

tchuss